Návrhy na změnu zákona

V příloze uvádím Výkladové stanovisko Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti.

Hezký den!

Hlavní tvůrce NOZ přiznává, že v NOZ jsou chyby a nabízí jejich řešení:

„Samozřejmě, že jsou i v novém občanském zákoníku chyby. Stejně tak jsou také ve starém. Bez chyb je jen Bible. Od toho je výklad a judikatura, aby s pomocí základních právních zásad případné nedostatky překlenuly.“

Citováno z Právního rádce 3/2013, str. 18–20.

Jednou z chyb podle mého názoru je, že NOZ vůbec neřeší, podle čeho se má řídit cca 53 000 SVJ vzniklých do 31.12.2013. To zkrátka autoři opomenuli. Proto se to řeší výkladem prostřednictvím speciálního útvaru na MS. Tento útvar nepublikuje soukromé názory několika osob, ale snaží se vysvětlit, jak by to bylo v NOZ napsáno, kdyby NOZ tvořili autoři, kteří problematice rozumí.

V říjnu 2012 byla vydána zpráva veřejného ochránce práv (ombudsmana) Pavla Varvařovského ohledně ukládání účetních závěrek do sbírek listin rejstříkových sou­dů.

Ombudsman se věnoval i otázce zda SVJ má či nemá povinnost ukládat své závěrky. Popsal podrobně chaos, který panuje mezi jednotlivými rejstříkovými soudy ve výkladu příslušných ustanovení ZoVB a Obchodního zákoníku. Zmiňuje i dva judikáty Vrchního soudu v Praze.

Celá zpráva o šetření veřejného ochránce práv sp. zn. 64/2012/VOP/VBG ze dne 10. října 2012 je přístupná na webových stránkách Úřadu veřejného ochránce práv: http://www.ochrance.cz/…rejstrik.pdf

V lednu jsem upozornil na chválihodnou iniciativu MS:

"Ministerstvo spravedlnosti na adrese

http://obcanskyzakonik.justice.cz/…zakonik.html

vyzývá:

Ptejte se na nový občanský zákoník

"Ministerstvo spravedlnosti pro potřeby veřejné správy i široké veřejnosti zřídilo novou Komisi pro aplikaci nové civilní legislativy (KANCL). Jejím úkolem je především zodpovídat dotazy týkající se nového soukromého práva. Na těchto internetových stránkách věnovaných občanskému zákoníku naleznete informace o jednotlivých oblastech úpravy, součástí jsou i nejčastěji kladené dotazy. Pokud mezi nimi nenaleznete odpověď na svoji otázku, pošlete nám svůj dotaz vyplněním dotazového formuláře.

Uvedený paragraf vnáší do SVJ značnou variabilitu při stanovení podílu na společných částech, což se bude odrážet zejména na nákladech spojených se správou.

Podíly na společných částech se mají určovat v tomto pořadí:

1)se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo

2)jako stejné. Teprve když nejsou využity možnosti 1) či 2) tak

3)jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.

Toto musela psát osoba bez znalosti české reality a po požití něčeho v množství, nikoli malém.

V jiné diskusi se objevil názor úředníka ministerstva, který si plete SVJ s jednotlivými vlastníky, ale vyjádřil se ohledně pojmu „správa domu“ podle ZoVB. Jeho právně ničím nepodložený názor je, že definice správy domu podle § 1189 Občanského zákoníku je zpětně použitelná i pro správu domu společenstvím podle zákona č. 72/1994 Sb. Tento názor je právně vadný z více důvodů. Některé jsem uvedl přímo v oné diskusi: http://www.portalsvj.cz/…9–1-podle-ms#….

Zde pouze porovnám odlišné pojmy „správa domu“, jak jsou uvedeny v ZoVB a v novém Občanském zákoníku. Nejde o totožné pojmy ani náhodou.

Co je obsahem pojmu „správa domu“ podle ZoVB lze bezpečně odvodit přímo ze znění zákona č. 72/1994 Sb..

• Podle § 9 odst. 1 ZoVB je společenství způsobilé rozhodovat a zavazovat se pouze ve věcech týkajících se předmětu činnosti SVJ, kterým je „správa domu“.
• Podle téhož ustanovení tato legislativní zkratka v sobě zahrnuje pouze správu, provoz a opravy společných částí domu. Nikoliv však technické zhodnocení domu, ani změnu spoluvlastnických podílů, ani vytváření nových jednotek v domě (viz příkladmý výčet rozhodování o záležitostech v § 11 odst. 5 ZoVB, které – kromě oprav – pod správu domu společenstvím ve smyslu ZoVB nespadají).
• Podle § 15 odst. 1 ZoVB je povinností vlastníka jednotky přispívat na náklady spojené se správou domu. Společenství je oprávněno na něm vymáhat tyto příspěvky. Dlužníkem je vždy ta osoba, která byla vlastníkem jednotky v okamžiku splatnosti příspěvku.
• Podle § 15 odst. 2 ZoVB je také možno POUZE k účelu správy domu předepsat vlastníkovi jednotky zálohy ke krytí budoucích nákladů správy.

Obsah správy domu společenstvím deklarovaný v § 9 odst. 1 ZOVB je tedy jednoznačně definován teprve ustanovením § 15 odst. 2 ZoVB, které určuje které jsou ty náklady, které spadají pod správu domu a na které je tedy možno vybírat zálohy. Porovnejme rozdíly v definici podle ZoVB a podle nového ObčZ a hned je vše jasné:

Dotaz na MS:

„Podle § 1208 „Do působnosti shromáždění patří (…) e) schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu (…).“ Předpokládám, že se podle NOZ nebude schvalovat konkrétní výše zálohy na každou službu pro každého člena SVJ.

Předpokládám, že text § 1208/e se bude v praxi vykládat takto: „Do působnosti shromáždění patří (…) e) schválení druhu služeb a způsobu určení výše záloh na jejich úhradu (…).“ Je to možné?“

Odpověď z MS:

Vážený pane, Vámi zmiňované ustanovení směřuje na ty služby, které využívá společenství vlastníků (tj. všichni vlastníci jednotek prostřednictvím svého společenství), nikoliv na služby, které využívá pouze některý z vlastníků jednotek.

Dotaz na MS:

„Podle § 1189/1 správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou a stavební úpravou.

Dosud platný zákon o vlastnictví bytů vymezuje správu v § 9/1 pouze na správu, provoz a opravy společných částí domu. O změně společných částí domu formou nástavby, přístavby a stavební úpravy v definici „správy“ není zmínka.

Znamená nová právní úprava věcné rozšíření „správy“ proti ZoVB nebo se věcně nic nemění a pouze se napravuje neúplná definice „správy“ v ZoVB?

S tím, jak se blíží účinnost NOZ, je třeba začít s přípravou změn vnitřních předpisů SVJ, zejména stanov a pravidel finančního hospodaření. V této souvislosti bych se rád zeptal, jak se postavit k § 1208, jmenovitě k písm. e) a h)? Ignorovat tato ustanovení a stanovami si je upravit podle „zdravého rozumu“? Nějak si neumím představit, jak bude shromáždění

• schvalovat výši záloh na úhradu služeb,
• určovat osobu správce a schvalovat smlouvu a její změny s ním.

Podle § 744 ZoK (zákona o korporacích) jsou v nájemném bytovému družstvu obsaženy i „příspěvky na tvorbu dlouhodobého zdroje na opravy a investice těchto družstevních by­tů“.

To je bez současné změny zákona o daních z příjmů k 1.1.2014 velký a neopodstatněný zásah do ekonomiky družstev.

V současné době se tvorba dlouhodobé zálohy na opravy a investice účtuje rozvahově, tj. nezdaňuje se.

Od 1.1.2014 by se podle § 744 mělo postupovat výsledkově, tj. příspěvky na tvorbu dlouhodobého zdroje by se zdaňovaly.

Je mi známo, že zákon č. 458/2011 Sb., o změně zákonů souvisejících se zřízením jednoho inkasního místa, zavádí do § 19/1/c zákona o daních z příjmů osvobození z nájemného z družstevních bytů. Ale tento zákon má nabýt účinnost až v roce 2015.