Návrhy na změnu zákona

Je možné, že se dolní komora rozpustí. Potom, pokud navrhne vláda zákonné opatření, tak ho může horní komora schválit a prezident podepsat.

Předseda Senátu se v ČRo vyjádřil, že mu u NOZ např. chybí bytové náhrady.

Je tak možné, že NOZ ještě než nabude účinnosti, dozná změny.

Hezký den!

Podle § 32/3 ZOK:

„(3) Zastavit podíl společníka v obchodní korporaci lze jen za podmínek, za nichž ho lze převést; zastavení podílu v bytovém družstvu lze stanovami podmínit nebo vyloučit.“

Osobně bych zastavení podílu v BD nepodmiňoval ani nevylučoval. Alespoň se tím sníží tlak na vyvádění bytů z BD.

Hezký den!

Podle § 61/3 ZOK:

„(3) Ustanovení odstavce 1 se použije obdobně na určení mzdy i na jiné plnění zaměstnanci, který je současně i členem statutárního orgánu společnosti, nebo osobě jemu blízké.“

Protože „společnost“ je legislativní zkratka pro obchodní společnost (§ 1/1 ZOK), nebude se toto ustanovení týkat BD.

Zajímavý bude dopad na s.r.o. či a.s., ale to je mimo rámec tohoto webu.

Hezký den!

Podle § 61/1 ZOK:

„(1)Jiné plnění ve prospěch osoby, která je členem orgánu obchodní korporace, než na které plyne právo z právního předpisu, ze smlouvy o výkonu funkce schválené podle § 59 odst. 2 nebo z vnitřního předpisu schváleného orgánem obchodní korporace, do jehož působnosti náleží schvalování smlouvy o výkonu funkce, lze poskytnout pouze se souhlasem toho, kdo schvaluje smlouvu o výkonu funkce, a s vyjádřením kontrolního orgánu, byl-li zřízen.“

Pokud bude potřeba uzavřít nějakou smlouvu s členem orgánu BD, např. DPP na vedení účetnictví nebo na údržbu domu, tak na odměnu za tuto činnost nebude plynout právo z právního předpisu nebo ze smlouvy o výkonu funkce.

1. Za účinnosti ObchZ patří do působnosti členské schůze rozhodovat o majetkových dispozicích s byty (§ 239/4/i ObchZ). Rozhodnutí může členská schůze přijmout jen po předchozím písemném souhlasu většiny členů bytového družstva. To pokládám za rozumnou ochranu většiny.
2. Kdo bude rozhodovat o převodu bytů z vlastnictví družstva po účinnosti ZOK jsem nenašel v NOZ (tam by to být ani nemělo) ani ve ST 990 (tam by to také být nemělo). Marně toto ustanovení hledám v ZOK, kde by být mělo.
3. ZOK sice umožňuje obdobu § 239/4/i ObchZ zapracovat do stanov (§ 656/t ZOK) nebo aby si rozhodování o převodu bytů vyhradila do své působnosti členská schůze (§ 657 ZOK), ale pokud si členové družstva z neznalosti nezvolí jeden z těchto způsobů, tak se domnívám, že převod bytů z majetku družstva je plně v kompetenci představenstva/před­sedy družstva, které tak může učinit i proti vůli většiny členů družstva.

Dobrý den,stále se nemohu smířit s faktem,že by nám EU nařídila nějaký nesmyslný předpis o osazení bytů ve SVBJ měřícím zařízením na rozpočítávání spotřeby tepla.Máme svoji kotelnu pro celkem 18 BJ a doposud se rozpočítání provádí podle otápěné ploch bytu.Já osobně to považuji za správné,protože doposud je dům zateplen jen z bočních dvou stran a to jen 5 cm polystyrénem.Pokud by někdo věděl jak se tomuto nesmyslu(podle mě)vyhnout tak bych jej prosil o radu.Zdravím.

Někteří popletové směšují právnickou osobu SVJ(2000) s právnickou osobou SVJ(2012). Přitom jde o dvě odlišné osoby, které mají (ve vztahu k majetku svých členů) velmi rozdílný rozsah pravomocí. Dále mají odlišné vnitřní poměry, což se týká přijímání rozhodnutí SVJ a hlasování vlastníků mezi sebou. Zjednodušeně řečeno:

• SVJ(2000) je „minimální správce“, který je oprávněn pouze ve věcech správy, provozu a oprav cizího domu. Nemá žádná zákonná práva ani oprávnění ve věcech zlepšení domu (technické zhodnocení), ani ve věcech uplatnění práva z vad cizího majetku (závady na splečných částech stavby). Je oprávněn stanovit a vybírat dlouhodobé zálohy, avšak pouze na opravy (nikoliv na technické zhodnocování cizího majetku).
• SVJ(2012) je „maximální správce“, který rozhoduje prakticky ve všem, co se týká společných částí. Jeho zákonná pravomoc je rozšířena i na zlepšování domu (technickým zhodnocením) a na uplatňování práva z vad stavby. Podle NOZ však nemá SVJ(2012) zákonné právo stanovit ani vybírat dlouhodobé zálohy na správu. Namísto toho je oprávněno vybírat příspěvky na správu, které nejsou zálohami, jsou vlastním příjmem právnické osoby a nevyúčtují se s plátci.

Tyto zásadní odlišnosti obou typů právnických osob je třeba mít na mysli vždy, když se diskutuje o tom, zda a jak se SVJ(2000) může stát právnickou osobou SVJ(2012).

Zejména je třeba zcela odmítnout protiústavní názor, že všichni členové SVJ(2000) se dne 1. ledna 2014 ráno probudili jako členové SVJ(2012), se všemi povinnostmi, které jaou s takovým členstvím spojeny. Jde o názor, který je v rozporu jak s Ústavou, tak s Listinou základních práv a svobod. Zejména je v příkrém nesouladu s konstantní judikaturou Ústavního soudu o podmínkách zavedení nepravé retroaktivity právního předpisu.

1. Co je „správa majetku“ podle ObčZ

Z právní úpravy v zákonu č. 40/1964 Občanský zákoník je zřejmé, že zákonodárce zařazuje do správy pouze prostou péči o zachování majetku a předcházení škodám. ObčZ to označuje „běžná záležitost“ či „obvyklé hospodaření“. Jakmile má jít o něco více, je to již nad rámec správy a k takové činnosti je nezbytný speciální souhlas. Nad rámec správy jsou zásahy do samé podstaty předmětu vlastnictví, které neslouží pouze k zachování, nýbrž i ke změně či zlepšení spravovaného majetku. Uvádím k tomu citáty, z nichž je tento rozdíl dobře patrný:

Ustanovení NOZ § 1198 odst. 1 vzbudilo kupodivu mnoho dohadů a diskusí. Dokonce se k němu vyjádřila Expertní skupina KANCLu. Přitom toto ustanovení patří k těm jednodušším. Zní takto:

Pokus o výklad tohoto ustanovení od členů Expertní skupiny KANCLu skončil směšnou blamáží pro neschopnost expertů rozlišit pojem „nabytí vlastnictví“ od pojmu „převod vlastnictví“ a pro jejich nepřekonatelné potíže s počítáním od jedné do pěti (viz NOZ § 1198 podle KANCLu).

Mimochodem: slavná Expertní skupina má 38 členů, z toho 4 profesoři, 3 docenti a 34 členů má titul „JUDr“.

Nepřesvědčivé jsou i výklady, které nevycházejí ze znění NOZ, nýbrž pouze z důvodové zprávy k NOZ. To se pak jeden nestačí divit, jaké roztodivnosti z toho mohou vzniknout…

Už jsem napsal, že ustanovení NOZ § 1198 odst. 1 je jednoznačné a celkem srozumitelné. Popíšu to zde a budu se snažit, aby můj výklad byl pochopitelný pro osobu s rozumem průměrného člověka (§ 4 odst. 1 zákona č.89/2012 Sb.). Snad bude pochopitelný i pro experty KANCLu – i když u nich si tím nejsem jist.

Ustanovení § 1198 stanoví jednoznačně, kdy vlastníkům vzniká vymahatelná právní povinnost založit SVJ(2012). Je to po kumulativním splnění těchto čtyř podmínek:

1. společenství nebylo založeno již dříve;
2. v domě je alespoň pět jednotek;
3. v domě jsou alespoň tři různí vlastníci;
4. v domě je alespoň jedna jednotka, nabytá do vlastnictví převodem (objasnění pojmů zde).

Je zjevné, co bylo úmyslem zákonodárce: chtěl zajistit, aby kterýkoliv vlastník mohl na ostatních vymoci založení SVJ, a to i prostřednic­tvím soudu.

Zákonodárce toho dosáhl tím, že použil nepodmiňovací způsob („… založí je vlastníci …“). To znamená, že jde o vyjádření zákonem uložené povinnosti; k tomu viz rozsudek Nejvyššího soudu 29 Cdo 4195/2010.

K založení SVJ(2012) zákon vyžaduje schválení stanov všemi vlastníky jednotek. Před splněním všech čtyř podmínek nelze založení SVJ(2012) právně vymáhat. Po jejich splnění však nastává v domě jiná situace: vzniká zákonná povinnost založit SVJ. Neučiní-li to vlastníci dobrovolně nejpozději po splnění všech podmínek, kterýkoliv z nich může ostatní vyzvat k založení SVJ, případně se obrátí na soud. Soud by v takovém případě nahradil nesouhlas některého vlastníka se stanovami svým vlastním rozhodnutím.

A je to. Ustanovení je logické, srozumitelné, má dobrý a spravedlivý důvod a jeho výklad nečiní žádné právní potíže. Alespoň nám ne.

V jiné (velmi dlouhé) diskusi k § 1166 NOZ se dva diskutující předhánějí v citování z důvodové zprávy k NOZ; z jejího znění pak odvozují nějaká moudra. Upozorňuji, že důvodová zpráva není nic jiného nežli kus papíru a nemá samozřejmě žádnou právní platnost.

Je pravdou, že při výkladu zákona se v určitých případech přihlíží rovněž k úmyslu zákonodárce. Ovšem důvodová zpráva je text, který nevyjadřuje úmysl samotného zákonodárce. Vyjadřuje pouze úmysl předkladatele. Důvodová zpráva k NOZ pouze zdůvodňuje tehdejší podobu návrhu NOZ před rozpravami a před změnami, ke kterým došlo v průběhu schvalovacího procesu. Nemůže být sama o sobě pramenem výkladu platného práva. Navíc autoři DZ do ní vtělili zřejmé chyby, které byly chybami už v době, kdy NOZ byl předkládán parlamentu.

V novém Občanském zákoníku v části o bytovém vlastnictví jsou používány různé pojmy, vztahující se k vlastnictví jednotky: nabytí vlastnictví, přechod vlastnictví, převod vlastnictví. Tyto pojmy mají svůj ustálený právní význam. 

Bohužel neználci tvořící expertní skupinu KANCLu (Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti) tyto pojmy zjevně neznají. Zmatek a neznalost ministerských expertů je dobře vidět ve stanovisku KANCLu k obsahu § 1198 NOZ: http://www.portalsvj.cz/…podle-kanclu.

My zde určitě nechceme dopadnout jako experti KANCLu, kteří vydávají svá stanoviska bez znalosti základních právních pojmů. Takže: jak se liší pojmy nabytí vlastnictví jednotky, přechod vlastnictví jednotky, převod vlastnictví jednotky? Přečtěte si. Věc movitou či věc nemovitou (např. jednotku) lze nabýt do vlastnictví třemi různými způsoby.