Garázové stání (NJ) + 1180
Dobrý den,
rád bych se zeptal, jak správně postupovat při rozdělování nákladů podle § 1180 odst. 2, tedy rovnoměrně na každou jednotku.
V našem domě je 60 bytových jednotek a 2 nebytové jednotky – velké společné garáže (s 20 a 55 garážovými stáními). Vznikl spor o to, jak tyto náklady správně rozpočítávat. Nově výbor navrhuje, aby se náklady dělily i na garážová stání stejně jako na byty.
Prošel jsem různé komentáře a diskuze, ale nenašel jsem jednoznačný výklad k § 1180 odst. 2.
Máte někdozkušenost s tímto rozděnení na BJ a NB. A byste to řešili?
Předěm děkuji za odpověd. rexmond
Předem děkuji všem za odpovědi.
Justitianus
- Původně byl dům ve správě velké správní firmy. Ta účtovala správu za BJ cca 170 a za GS cca 45.
- Správu vykonává výbor. Máme účetní ~60tis/rok a technický správce ~ ~60tis/rok.
.
Zdá se, že výbor se tímto snaží změnit způsob vyúčtování
- V přepisu máme historické zálohy za správu domu, ale žádnou správní firmu nemáme. Výbor zajistil smlouvy s účetní a technikem, kde obou se platí měsíční paušál, ale ten nebyl vyjádřen na jednotku. Výbor vybírá ty původní zálohy a dle toho vyúčtovává služby ( u GS -společná el., úklid GS, výtah, pojistné a „správu domu“). Tyto náklady výbor vyúčtovává na jednotku, kde každá BJ platí 1/62 a zbylé 2/62 se rozdělí na NB dle poměru polohy.
- Vedle toho výbor navýšil fond odměn. To se vybírá na jednotku. Ale chtěl bych vybírat více. Tj. výběr na GS jako jednotku. Nyní se za všechny GS vybírá 450Kč, protože tam jsou dvě NJ (al egarážových stání je ~75).
Zdenek 22
Nezdůvodnil. Ale jediné co mě napadá, že výbor chce rozdělit náklady vlastní správní činnosti i na ty GS. Asi dva spoluvlastníci NJ mají garážových stání, ale nemají BJ v domě.
.
doplňující otázky:
- Dle jakého poměru vybíráte odměny členů výboru?
i. Vyúčtováváte účet, na který tyto peníze vybíráte?
ii. Pokud výbor hradí někomu jinému než je člen výboru „odměnu“, že něco co vdomě vykonal, tak hradíte toto z provozního fondu (ročně co vyútovává se – přispívá se dle podílu na společných částech) nebo to hradíte z fondu odměn (nevyučtovávají se – přispívá se rovným dílem na jednotku)?
- Využíváte někdo správní firmu, která účtuje za služby na jednotku
(administrativní, učetnitví, technická správa, apod)?
i. Pokud ano, a zároveň máte garážové stání, kterou jsou vedeny jako samostatné NB tj. ty GS jsou ve společním vlastnicví.
– Jak účtujete poplatek za evidenci a vyúčtování těch GS? Např. účtuje tak firma stejný náklady jako za byt nebo je tam jiná cena, než za byt.
Předem děkuji
rexmond
Rexmonde, pletete si pojmy.
Neustále píšete o garážovém stání, případně o GS – zřejmě vůbec netušíte co to je. Garážové stání – to jsou pouze čáry namalované na podlaze v garáži. Není to jednotka! Už jsem Vám přece napsal, že SVJ se vůbec nezabývá nějakými garážovými stáními uvnitř společné garáže. Přečtěte si k tomu začátek příspěvku https://www.portalsvj.cz/…cne-elktriny#….
Nebytovou jednotku nazývejte prostě „nebytovou jednotkou“, nebo – podle způsobu využití jednotky – je to „garáž“ (kód 3 v číselníku ČÚZK, viz též katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.).
Ostatně – zase jste se na nic nezeptal.
Justitianus
Justitianus
Ano píšu, že v domě máme 2 nebytové jednotky ( jsou garáže pod domem) a ty jsou rozdělené na garážové stání. Ano jsou to čáry na podlaze. Zde to vmníváme stejné.
Ptal jsem se na následující doplňující otázky: (upraveno)
- Dle jakého klíče vybíráte odměny pro členy výboru?
i. Na jaký účet v účetnictví tyto peníze vybíráte?
ii. Pokud máte speciálně vedený fond odměn, je příspěvek do tohoto fondu zálohový nebo ne?
iii. Pokud výbor hradí jiné osobně než je člen výboru „odměnu“, že něco, co v domě vykonala (oprava apod.), tak hradíte odměnu této osobě z provozního fondu nebo z fondu odměn?
Zdenek 22
- Záloha na pokrytí nákladů vlastní správní činnosti (VSČ) se
vybírá podle jejich předpokládané výše …
- Zdenku, vybírá se 170BJ a 45 GS, ale vyúčtování je stejné všechny jednotky tj. [náklad na VSČ]/62. Ale toto chce výbor nyní změnit. A ano neposlal odůvodnění, ale tlačí to přes změnu stanov. Ten nový text, ale vůbec nedává smysl.
- Jak si stanoví výši odměny správní firma, je její vnitřní
věcí. Ano, obvykle bere jako kritérium počet jednotek a k tomu případně
rozsah poskytovaných služeb. SVJ pak ale fakturuje celkovou výši této
odměny.
- Původní firma si stanovila 170/Byt a 45 za garážové stání. (ano nebylo to za 2 garáže, ale za stání). Výbor tyto náklady přeúčtoval všem vlastníkům a spoluvlastníkům garáži (nebytových jednotek). Tato se stalo v minulosti. Nyní srávní firmu nemáme.
- Poznámka: Pro diskutovanou záležitost je lhostejné, o jaké
jednotky se jedná, zda o bytové nebo garážové.
- Záleží, jak k tomu přistupuje daná správní firma. Viz výše uvádím co bylo v minulosti (tj. 170 za BJ a 45 za garázové stání[částka za nebytovou jednotku nebyla uvedena]) nebo jsem se setkal s tím, že správní firma požadovala stejnou cenu za BJ a garážové stání (nebytovou jednotku neřešili). Protože těm se nezasílá vyúčtování.
Předěm děkuji
rexmond
Pane rexmonde, v úvodním příspěvku jste napsal: „V našem domě je 60 bytových jednotek a 2 nebytové jednotky – velké společné garáže.“ Tedy počet jednotek je 62. Z toho je třeba vyjít.
Bylo od počátku protizákonné stanovit jakýkoliv poplatek za garážová stání. Žádný ze spoluvlastníků společné garáže nemá povinnost hradit 45 Kč měsíčně [1]. Správné by tedy bylo tuto částku neplatit, protože právnické osobě SVJ vůbec nic není do toho, že v obou garážích jsou na podlaze nějaké čáry.
Rozumím tomu, že tehdejší smluvní správce ocenil svou činnost
částkou 170 Kč za jednotku. Z toho bylo třeba vyjít. SVJ tedy mělo
tomuto správci hradit za vlastní správu SVJ měsíčně částku
62×170 = 10540 Kč
Nerozumím proč společenství hradí za vlastní správu SVJ vyšší
částky. Namísto správné odměny smluvnímu správci ve výši 10540 Kč
vaše SVJ platí měsíčně bez právního důvodu
(60×170) + (20×45) + (55×45) = 13575 Kč
Pokud všichni spoluvlastníci každé garáže dobrovolně hradí bez protestů nesmyslnou částku 45 Kč měsíčně „za garážové stání“ (a je jim to jedno), pak je to jen jejich problém! Hlupáka nemá smysl přesvědčovat o tom jak je hloupý. Ať tedy platí!
Jen pro porovnání: Plurální vlastník každé garáže měl od počátku
povinnost hradit na správu SVJ měsíčně částku
1×170 = 170 Kč za menší garáž, což je
8,50 Kč měsíčně na spoluvlastníka jednotky
1×170 = 170 Kč za větší garáž, což je
3,09 Kč měsíčně na spoluvlastníka jednotky
Podotýkám, že hlasováním v rámci SVJ není možné zasahovat do vztahů mezi spoluvlastníky jednotky, ani určovat nějaké platební povinnosti mezi spoluvlastníky jednotky. Do toho právnické osobě SVJ vůbec nic není. Šlo by o rozhodnutí nulitní (neplatné od samého počátku).
Justitianus
Poznámka 1: Rozhodování o záležitostech spoluvlastnictví jednotky je zcela mimo právní způsobilost (svéprávnost) právnické osoby SVJ. Orgány SVJ mohou rozhodovat o povinnostech vlastníka jednotky, nikoliv o povinnostech spoluvlastníka jednotky. Jedna výjimka: Při vymáhání pohledávky si věřitel může vybrat na kterém z podílových spoluvlastníků bude vymáhat. Podíloví spoluvlastníci totiž jsou zavázáni společně a nerozdílně. SVJ by tedy mohlo vymáhat částku 170 Kč měsíčně za jednotku na jediném spoluvlastníkovi jednotky „garáž“, nebo na některých z nich – podle svého uvážení.
Pane rexmonde,
tady se pravdu nedovíte, tady se dovíte jen názory těch, kteří si myslí, že ví, jak to má být správně a těch, kteří za finanční toky v SVJ jsou skutečně odpovědní. K nim se řadím i já.
V našem SVJ máme také mix bytových a garážových jendotek. Zálohu vybíráme ve výši, která pokrývá předpokládané výdaje na VSČ a která je rozpočítaná na jednotky stejně – viz § 1180/2 NOZ. K těmto nákladům řadíme především náklady správní firmy, a znovu opakuji, že je její vnitřní věcí, jak si tyto náklady stanovila, a pak náklady na odměnu členů statutárního orgánu. Dále pak náklady na právní služby, na licenci za webové stránky…
Tyto náklady pak vyúčtováváme a vypořádáváme na jednotky stejně.
Píšete, že „Záleží, jak k tomu (k vybírání záloh na VSČ
a k jejich rozúčtování?) přistupuje daná správní firma.“
NE! Je to věcí jen a pouze vašeho statutárního orgánu!
Děkuji Zdeňku.
Ano máte pravdu, je to věcí statutárního organu. … bože chráň nás od statutárního organu, který nená názor a přebírá názor jiných. :-)
Přeji hezký večer. rexmond
Pokud výbor neodůvodní svůj návrh, o kterém se má rozhodovat, tak o čem vlastně se má rozhodovat?
K doplňujícím otázkám:
Záloha na pokrytí nákladů vlastní správní činnosti (VSČ) se vybírá podle jejich předpokládané výše (+ něco málo navíc) a rozpočítá se na jednotky stejně. Pochopitelně se pak tato záloha musí vyúčtovat a vypořádat.
Jak si stanoví výši odměny správní firma, je její vnitřní věcí. Ano, obvykle bere jako kritérium počet jednotek a k tomu případně rozsah poskytovaných služeb. SVJ pak ale fakturuje celkovou výši této odměny.
Poznámka: Pro diskutovanou záležitost je lhostejné, o jaké jednotky se jedná, zda o bytové nebo garážové.
„Pochopitelně se pak tato záloha musí vyúčtovat a vypořádat.“ (Vložil Zdenek 22, 4. Květen 2025 – 14:51)
Jenže SVJ je spešl a to, co je jinde pochopitelné, tak v SVJ pochopitelné není. Takže jsou občas i názory, že se záloha v SVJ nevyúčtovává ani nevypořádává.
Zkuste svůj názor nějak podložit. Děkuji.
Asi vám ušlo, že jsem psal o záloze na VSČ, tedy vybírané na jednotky stejně. Takto vybíraná záloha se musí kromě vyúčtování i vypořádat, resp. u takto vybírané zálohy nedává smysl, aby se akumulovala na budoucí výdaje.
Ano, psal jste o záloze vybírané na jednotky stejně.
Mělo by to být nějak podstatné?
(Pomiňme teď, že jde o zcela nevhodné rozúčovací kritérium pro cokoliv.)
…psal jste o záloze vybírané na jednotky stejně. Mělo by to být nějak podstatné?
Ano, je to podstatné. Ale pokud tomu neporozumíte, tak se tím nezabývejte, pokud nejste členem statutárního orgánu, a tedy osoba odpovědná za její vyúčtování a vypořádání.
Mimochodem, co je nevhodného na tom, aby se náklady, které nezávisí na velikosti jednotky, rozúčtovávaly na jednotky stejně?
Rexmonde, každá jednotka (je jedno zda bytová či nebytová) má svého vlastníka. SVJ může platby spojené s vlastnictvím jednotky vymáhat na kterémkoliv ze spoluvlastníků jednotky (a ti se pak mezi sebou asi nějak vyrovnají). SVJ však není oprávněno nijak zasahovat do vlastnické struktury, ani sledovat kdo užívá které garážové stání uvnitř jednotky. Spoluvlastnictví jednotky je zcela mimo pravomoc SVJ.
Zákon připouští pouze hrazení nákladů na správu domu podle obsahu prohlášení: buď v poměru odpovídajícím podílu vlastníka jednotky na společných částech, nebo nějak jinak, je-li to uvedeno v prohlášení. Náklad na vlastní správu SVJ by se mohl rozdělit na každou jednotku stejně, pokud takový náklad existuje (a pokud by mělo rozumný smysl jej takto dělit). Je však vyloučeno, aby SVJ podle svého rozhodnutí rozdělovalo kterýkoliv z těchto nákladů nějak jinak.
Možnost zvolit do určité míry rozdělovací klíč existuje pouze u služeb spojených s užíváním bytů.
Hloupí statutáři ve vašem SVJ se snaží rozhodovat o záležitosti, která je mimo pravomoc SVJ. Šlo by tedy o rozhodnutí nulitní (absolutně neplatné od samého počátku).
Justitianus
Není žádný důvod, aby náklady vlastní správní činnosti, tj. náklady, jejichž výše nezávisí na velikosti jednotek nebo na počtu jejich spoluvlastníků, byly rozúčtovávány jinak, než na jednotky stejně.
Jak výbor svůj návrh odůvodnil?
Teorie:
Zákon říká „na každou jednotku stejně“.
Praxe:
Jiná záležitost je, že příkladmý výčet nákladů rozdělovaných podle
§ 1180/2 je vadný – jak v občanském zákoníku, tak i v nařízení
vlády č. 366/2013 Sb..
Tak například v 2012/89/§1180/2 se tvrdí, že příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, se rozvrhnou na každou jednotku stejně. Vlastníci jednotek však zpravidla nehradí žádné takovéto příspěvky! Kdyby je totiž hradili, šlo by o příjem SVJ podléhající dani z příjmů, a SVJ by muselo podávat daňové přiznání. Viz 586/1992/§18/2/f.
Obdobně je nesmyslem další tvrzení obsažené v § 1180/2, že příspěvky určené na odměňování členů osoby, která dům spravuje, se rozvrhnou na každou jednotku stejně. SVJ přece zajišťuje vlastníkům jednotek správu majetku každého z nich – a tyto majetky mají zpravidla rozdílné velikosti a rozdílné tržní hodnoty. Neexistuje žádný rozumný důvod, proč by např. vlastnice garsoniery měla hradit stejnou částku jako vlastník čtyřpokojového bytu. Navíc platí, že veškeré vybírané příspěvky jsou zpravidla určeny na správu domu a pozemku, nikoliv výslovně na odměny statutárům. Své statutáry odměňuje sama právnická osoba SVJ a je to její vnitřní záležitost.
České dráhy také nepožadují po nás cestujících, abychom extra přispívali na platy strojvedoucích, výhybkářů, účetních, či na odměny členů statutárního orgánu společnosti České dráhy. Toto si přece ČD financuje sama z tržeb za jízdné. Nebo jste snad už zažili, aby Michal Krapinec (generální ředitel a předseda představenstva Českých drah) obcházel ve vlaku cestující a vybíral do klobouku příspěvky na své odměňování?
Samozřejmě je nesmyslem i třetí uváděný případ – příspěvky určené na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti. Žádné takové příspěvky SVJ zpravidla nevybírá a vlastníci jednotek na takový účel zpravidla nic nepřispívají. Kdyby SVJ mělo takovéto příjmy na vlastní správu (správu právnické osoby SVJ), pak by se nejednalo o příjem z příspěvků na správu domu a pozemku. V tom případě by se na tyto částky nevztahovalo osvobození podle § 18 zákona o daních z příjmů, a šlo by o příjem SVJ podléhající dani. SVJ by tedy muselo každoročně podávat daňová přiznání.
Nelze brát vážně vše, co napsali a schválili hlupáci.
Justitianus
Co si schvalite, to bude platit.
Neni zadny “predepsany postup”.
Navrhnete si a obhajte to, jak to chcete vy. Kdyz uspejete, bude to podle vas. Kdyz ne, bude to podle toho kdo – ziska vic hlasu.
Poslední komentáře