Návrhy na změnu zákona

Diskutuje se zde o změně způsobu přispívání na správu domu v souvislosti s nabytím účinnosti nového Občanského zákoníku. Příslušné ustanovení NOZ zní:

Rozsah tzv. vlastní správní činnosti bude stanoven v nařízením vlády k NOZ (t.č. v připomínkovém řízení). Diskuse o jakékoliv úpravě stanov vyvolané zněním § 1180 je však vcelku zbytečná.

Že se od 1.1.2014 budou stávající SVJ řídit mj. oddílem Bytové spoluvlastnictví NOZ zatím tvrdí všechny osoby s právním vzděláním, na které jsem se s dotazem obrátil nebo které publikují. Naposledy jsem o tom psal zde:

http://www.portalsvj.cz/…di-judr-cech

Právníci velkých správců, kteří spravuji stovky SVJ, mi to také potvrdili. Proti tomu stojí názor pana lake, který tvrdí opak.

Z hlediska novelizace stanov je 3 roky času. Ale jsou paragrafy na které je potřeba se připravit, pokud se SVJ bude řídit názorem osob s právním vzděláním. Mj. § 1177, 1178, 1179, 1180/2, 1186.

V Právním rádci 7/2013 uvádí JUDr. Petr Čech z PF UK:

„Prakticky všechna existující společenství tak budou muset své stanovy doplnit. Zákon jim na to stanoví lhůtu tří let od své účinnosti, tj. do 2. ledna 2017 (§ 3041 odst. 2 NOZ, § 607 NOZ).“

„Lze shrnout, že nový občanský zákoník se dotkne každého existujícího společenství. Je třeba počítat s náklady na doplnění stanov o nové náležitosti, notářský zápis o jejich schválení, často i zápis do rejstříku.“

Svým názorem, že stávající SVJ se budou řídit podle NOZ, se připojil k ostatním právníkům, kteří k této problematice něco uveřejnili, např.:

Dne 2.9.2013 vyjde ve Sbírce zákonů nařízení vlády č. 269/2013, s účinností od 2.9.2013, které umožní refinancování úvěru bez ztráty dotace.

"V § 8 nařízení vlády č. 468/2012 Sb., o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěrů poskytnutých právnickým a fyzickým osobám na opravy a modernizace domů, se dosavadní text označuje jako odstavec 1 a doplňuje se odstavec 2, který zní:

„(2) Za předčasné splacení celé jistiny podle § 7 odst. 2 nařízení vlády č. 299/2001 Sb. se nepovažuje refinancování úvěru poskytnutého bankou na opravy a modernizace domů, za předpokladu, že nově sjednaný úvěr je poskytnut pouze k úhradě nesplacené části úvěru, k němuž se podpora vztahuje. To platí i v případech refinancování úvěrů přede dnem nabytí účinnosti tohoto nařízení.“."

Autoři NOZ zapomněli na SVJ(2000) a namísto toho stvořili zcela odlišnou právnickou osobu SVJ(2012). Předpokládal jsem, že dojde k odborné diskusi o tomto opomenutí, ale neděje se to: většina publikujících právníků tvrdí (bez důkazu a bez opory v zákoně), že vztahy uvnitř SVJ se budou řídit podle ustanovení NOZ o bytovém vlastnictví.

Takové tvrzení je jednoznačně v rozporu s právem: SVJ(2000) vzniklá podle zákona č. 72/1994 Sb. po novele 103/2000 Sb. nejsou „právnickou osobou upravenou tímto zákonem“ ve smyslu NOZ § 3041 odst. 1, s výjimkou ustanovení týkajících se obecné definice právnické osoby (§ 118 až § 209). Opomenutí zákonodárce není překonatelné výkladem.

SVJ(2000) a SVJ(2012) jsou speciální právnické osoby, které se ve svých vnitřních poměrech řídí dvěma různými právními předpisy. Jejich existence je spjata s konkrétním způsobem rozdělení vlastnických práv k budově (72/1994 Sb.) či k věci nemovité (89/2012 Sb.). Proto nelze tyto dvě osoby vzájemně zaměnit. A to samozřejmě platí i pro oblast vnitřních vztahů a s tím spojených práv a povinností.

Všechny myslitelné varianty, které mohou nastat od 1. ledna 2014 jsem popsal v příspěvku Tři druhy SVJ.

NOZ obsahuje kogentní přechodové ustanovení:

Správcem domu podle zákona č. 72/1994 Sb. je vždy samo společenství vlastníků jednotek, a to od okamžiku, kdy zvolí svůj statutární orgán. Pouze v domech, kde nevzniklo SVJ, nebo nemá statutární orgán, se uplatní osoba pověřená správou domu v souladu s Prohlášením vlastníka budovy.

Nový občanský zákoník však od sebe oddělil osobu správce a právnickou osobu SVJ(2012).

Správcem domu podle zákona 89/2012 Sb. není SVJ(2012). Správce je osobou odlišnou od společenství – právnické osoby. Správcem podle NOZ se může stát kdokoliv: právnická osoba, fyzická osoba, vlastník jednotky v domě či nevlastník. Správce se své funkce ujímá jedním ze čtyř způsobů, které dále popisuji.

1. Správce je určen v prohlášení

Tak jsem se chtěl podívat, jak vypadá ST 1004 v Senátu. Zde dostal číslo 176:

http://www.senat.cz/…nat/htmlhled?…

Jedinci co požadují, aby takovou změť novelizujících ustanovení na 241 stranách Senát schválil v řádu dní, patří do blázince.

Nebo o Senátu ví, že to v Senátu nikdo nečte a pak je Senát zbytečný.

Zajímavé je, co se např. novelizuje.

Teoretici z Plzně si zamanuli, že se v předpisech nebude používat jméno + příjmení, ale jen „jméno“ (§ 77 NOZ). A tak se jméno + příjmení maže v řadě předpisů a nahrazuje se „jménem“ (např. změnový bod 1 425 senátního tisku 176).

Že se Prohlášení má ukládat do katastru nemovitosti je samozřejmé. Že se za to má platit 500 Kč mi už tak samozřejmé nepřijde.

Horší je druhý odstavec § 1 200. Nemaje plzeňskou právní fakultu jsem nepochopil, proč se musí stejné Prohlášení ukládat i do sbírky listin veřejného rejstříku. Kolik to bude stát jsem zatím nehledal.

Ten NOZ je fakt paskvil.

První odstavec si vykládám tak, že se budou zakládat podle tohoto ustanovení pouze úplná znění, pokud dojde ke změně.

Ve druhém odstavci je asi možný výklad, že se do veřejného rejstříku založí jen pokud dojde ke změně.

K NOZ je třeba ještě přijmout několik doprovodných zákonů (některé z nich jsou již na cestě do Senátu) a další podzákonné normy.

Např.:

• nařízení vlády, kterým se provádějí některá ustanovení právních předpisů soukromého práva, které řeší např. výši úroku z prodlení a vedení veřejného rejstříku
• vyhláška o náležitostech formulářů na podávání návrhů na zápis do veřejného rejstříku

Vnější připomínkové řízení k nim bylo ukončeno 31.7.2013.

Hezký den!

92207. Vlastníci nemovitostí budou lépe informováni o změnách v katastru

Vlastníci nemovitostí budou důsledněji informováni o změnách v zápisech jejich domů nebo pozemků do katastru. Měli by tak být lépe ochráněni před podvodnými převody svých nemovitostí. Zákon o katastru nemovitostí, který po senátních úpravách schválila Sněmovna na začátku srpna, dnes podepsal prezident Miloš Zeman. Prezident svým podpisem stvrdil také zákon z července, který novelizuje šest jiných zákonů, čímž je uvádí do souladu s novým zněním zákona o katastru nemovitostí.