Návrhy na změnu zákona

Někteří diskutující přijímají naprosto nekriticky články psané podezřele nevědeckým stylem. Příkladem budiž tento článek: Čech, P. a Pelikán, R. . Několik dalších nedorozumění v nové úpravě bytového spoluvlastnictví (online) . pravniradce.ih­ned.cz (2013) . Dostupné na: http://pravniradce.ihned.cz/…uvlastnictvi.

Autoři JUDr. Čech a JUDr. Pelikán se v rozsáhlém textu zabývají údajnou povinností stávajících SVJ přizpůsobit své stanovy NOZ v části o bytovém vlastnictví. Samotné srovnání právních úprav SVJ(2000) podle ZoVB a SVJ(2012) podle NOZ má jistě svůj smysl pro toho, kdo se zabývá teoretickou komparativní analýzou právních předpisů. Bohužel autoři napřed cosi tvrdí bez jakéhokoliv zdůvodnění, a tomuto subjektivnímu tvrzení pak přizpůsobují celé vyznění článku.

Samotný začátek článku seká jednu právní hrubku za druhou. Autoři vycházejí z ničím nepodloženého názoru, který se ani nepokusili nějak obhájit či právně doložit. Na tomto vratkém a shnilém základě pak budují zbytečnou řadu srovnání stávající a nové právní úpravy.

Otázkou zásadního významu, kterou bylo nutno vyřešit jako otázku předběžnou, je:

• zda vůbec stávající SVJ(2000) mají něco společného s novými SVJ(2012)
• zda existuje nějaké přechodové ustanovení NOZ, které by v tomto směru stávajícím SVJ něco ukládalo.

Autoři Čech a Pelikán však kašlou na doložení tohoto základního postulátu. Stylem středoškoláka, který se o prázdninách poprvé zamotal spolužačce pod sukně, přeskakují jakoukoliv argumentační předehru a rovnou jdou „na věc“. Zde cituji začátek jejich článku:

NOZ stanoví autoritativně a jednoznačně jako základní předpoklad:

Tento naivní předpoklad tvůrců zákona je nesprávný od samého počátku. Matematicky (statisticky) i z empirických dat lze prokázat, že distribuce rozumu v populaci odpovídá tzv. Gaussově křivce [1] [2]. Přibližně polovina populace má rozum průměrného člověka nebo vyšší, druhá polovina má rozum podprůměrný [3]. Statistika je neúprosná …

Stále se zde opakují nepodložená tvrzení, že stávající SVJ údajně budou „přizpůsobovat“ své stanovy části NOZ o bytovém spoluvlastnictví. Uvedený názor není ničím podložen a je v rozporu se zákonem.

Část o bytovém vlastnictví byla vsazena do NOZ dodatečně a je to na ní velmi vidět: je nesystematická, obsahuje nejasnosti. Nicméně ustanovení NOZ o bytovém spoluvlastnictví jsou naprosto jednoznačná a určitá ve stanovení pro koho je tato část NOZ určena: zde se definuje specifická právnická osoba SVJ(2012), která je v NOZ popsána zcela jednoznačně a charakterizována:

• dobou vzniku (výhradně od 01.01.2014)
• způsobem vzniku (založením a následným vznikem zápisem do rejstříku)
• specifickými vlastnickými vztahy (definice jednotky(2012) je odlišná od stávající definice podle ZoVB).

S tím jde ruku v ruce i skutečnost, že vnitřní vztahy mezi vlastníky nových jednotek(2012) upravuje NOZ odlišně. Právní způsobilost i způsob rozhodování nové právnické osoby SVJ(2012) je zásadně odlišný od stávající úpravy. Zákonodárce stvořil zcela novou, ve všech ohledech odlišnou právní úpravu bytového spoluvlastnictví, která bude po 01.01.2014 exis­tovat paralelně vedle té současné.

Z uvedeného je zcela zřejmé, že ustanovení NOZ o bytovém vlastnictví se nevztahují na domy rozdělené na jednotky(1994) podle stávající právní úpravy ZoVB, ani na SVJ(2000) vzniklé do dne 31.12.2013. Přejít na novou právní úpravu je možné, ovšem jediný právně průchodný způsob by byl zrušit rozdělení domu na jednotky(1994), rozdělit budovu na jednotky(2012) a založit SVJ(2012) přijetím stanov. Upřesňuji:

• Ustanovení NOZ o bytovém vlastnictví dopadají výhradně na domy(2012), rozdělené od 01.01.2014 na jednotky(2012). Je to výslovně uvedeno v NOZ § 1159. Toto je pozitivní právní úprava, kterou nelze překonat nějakými právními kličkami či výklady.

• Z uvedeného plyne, že tato ustanovení NOZ se nevztahují na vzájemné právní vztahy vlastníků jednotek(1994) v domech(1994), rozdělených do 31.12.2013 na společné části a jednotky(1994) podle ZoVB. Charakter jednotek(1994) je svým obsahem odlišný od jednotek(2012). Jednotky(1994) jsou tvořeny pouze bytem či nebytovým prostorem a neobsahují v sobě společné části domu.

• Ustanovení NOZ o bytovém vlastnictví se týkají výhradně na právnické osoby SVJ(2012), založené schválením stanov (NOZ § 1200) a vzniklé od 01.01.2014 zápisem do veřejného rejstříku. Je to výslovně uvedeno v NOZ § 1200 a § 1204. Toto je pozitivní právní úprava, kterou nelze překonat nějakými právními kličkami či výklady. Důsledkem této triviální skutečnosti je, že stávající SVJ(2000) nejsou právnickou osobou „upravenou tímto zákonem“ ve smyslu § 3041 NOZ.

• Z uvedeného plyne, že tato ustanovení NOZ se nevztahují na právnické osoby SVJ(2000), vzniklé ze zákona bez předchozího založení do dne 31.12.2013 jedním z těchto způsobů:

• dnem nabytí účinnosti zákona č. 103/2000, nebo
• po tomto datu, a to dnem doručení listiny třetímu vlastníkovi (viz § 9 odst. 3 ZoVB), nebo
• prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž družstvu byly doručeny listiny dokládající pokles jeho spoluvlastnického podílu pod 1/4 (viz § 9 odst. 4 ZoVB).

Kromě toho se budou v katastru (doufejme) vést zvlášť jednotky(1994) a jednotky(2012); z toho bude možno zjistit, o který z obou typů domu se jedná.

V § 2 204/2 zaměnil zákonodárce slovo „platí“ (tj. nevyvratitelná právní domněnka) za slova „má se za to“ (vyvratitelná právní domněnka).

Hezký den!

Moudrý zákonodárce uznává pro případ zajištění dluhu i vklad v bance. Asi je obeznámen se stavem v bankách, protože vklady v bankách jsou způsobilou jistotou jen do výše pojištění.

Např. potřebuji zajistit svůj dluh. Třetí osoba má v bance 20 mil. Kč a je ochotna můj dluh zajistit. Zákon ale uznává jistotu jen do výše pojištění, tj. do 2,5 mil. Kč.

Hezký den!

Podivuhodnost jménem NOZ má zajímavý hodnotový žebříček.

Pokud podle § 2 291 porušuje nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, např. neplatí nájem 3 měsíce nebo způsobuje obtíže pronajímateli, lze vypovědět nájem bez výpovědní doby. To je asi v pořádku.

Pokud je však nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný proti pronajímateli, má pronajímatel navíc 3 měsíční výpovědní dobu.

Asi nějaký „právník“, který lepil písmenka, přehodil paragrafy.

Nechce se mi věřit, že by pro myslícího člověka bylo větším prohřeškem neplacení nájmu než úmyslný trestný čin proti člověku.

Podle § 1/2 nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona.

Takový výslovný zákaz je např. v § 1 813: „…zakázaná jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele.“ Tomu rozumím, je to v souladu s evropským právem a s úvodními ustanoveními NOZ.

Nějaký patlal ale k tomuto ustanovení přidal úvod: „Má se za to, že.....“ Tím z celého paragrafu učinil vyvratitelnou právní domněnku.

Část o bytovém vlastnictví byla vsazena do NOZ dodatečně a je to na ní velmi vidět: je nesystematická, obsahuje nejasnosti.

Jako příklad poslouží ustanovení o správě domu společenstvím(2012): systematicky by tato část patřila nepochybně pod správu cizího majetku od § 1400 (díl 6 NOZ). V části o správě cizího majetku jsou definovány dva druhy správy:

• prostá správa cizího majetku podle § 1405,
• plná správa cizího majetku podle § 1409.

Autoři zákona ve snaze zamotat to co nejvíc definovali v části o bytovém spoluvlastnictví dva další druhy správy cizího majetku, odlišné od zmíněné systematické právní úpravy:

Část o bytovém vlastnictví byla vsazena do NOZ dodatečně a je to na ní velmi vidět: je nesystematická, obsahuje nejasnosti.

Budu se zabývat jednou ze základních záležitostí – prohlášením vlastníka a jeho pozdější změnou. Tutéž věcí upravují dvě ustanovení NOZ: 1169 a § 1208.

Podle znění § 1208 by se tedy zdálo, že změna prohlášení je v kompetenci shromáždění: vlastníci se sejdou a odhlasují si (prostou většinou???) změnu tohoto základního dokumentu. Skutečnost je ovšem jiná. Podle ustanovení § 1169 musí probíhat změna prohlášení jiným způsobem:

• Stávající SVJ se budou řídit ustanoveními NOZ o bytovém spoluvlastnictví!

To je překvapivý názor. Máte nějaký argument?

• Protože podle § 3041 jsou osobami, upravenými tímto zákonem.

Moment, počkejte. Vykládáte zákon nepřípustně extensivně. Každé SVJ je právnickou osobou podle §18 až § 20a zákona č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník. Na právnické osoby (včetně SVJ(2000)) se tedy nově vztahují pouze obecná ustanovení NOZ § 118 až § 209 o právnických osobách.
Vy ale bez opory v zákoně tvrdíte, že že SVJ(2000) mají přizpůsobit své stanovy speciálním ustanovením NOZ o bytovém spoluvlastnictví? Proč? NOZ přece neupravuje vztahy nezi členem SVJ(2000) a touto právnickou osobou. SVJ(2000) má svou právní osobnost, a svou právní způsobilost definovánu podle ZoVB. Nikoliv podle NOZ. Veškeré smluvní vztahy se v souladu s § 3028 odst. 3 NOZ řídí i nadále podle dosavadních právních předpisů. To platí i pro prohlášení vlastníka, i pro stanovy, pane. A samotné vlastnictví jednotky(1994) a spoluvlastnictví společných částí domu se v souladu s § 3063 NOZ také řídí dosavadní právní úpravou. Takže o čem to mluvíte?

• Stanovy se musí změnit podle části o bytovém spoluvlastnictví, protože to je v NOZ uvedeno.

Kde v NOZ nacházíte výslovnou právní úpravu, která by se týkala definice právní způsobilosti právnické osoby SVJ(2000) a jejích vnitřních právních poměrů, či dokonce vzájemných vztahů mezi vlastníky jednotek(1994)? Naopak v § 3028 je uvedeno, že právní vztahy vzniklé před účinností NOZ se budou řídit dosavadní právní úpravou.
Chcete vykládat zákon v rozporu s jeho zněním, bez výslovného přechodového ustanovení. Zavádíte nepravou retroaktivitu bez toho, že by to zákon stanovil výslovně, srozumitelně a určitě. Já vycházím z judikátů Ústavního soudu o nepravé retroaktivitě, viz Pl. ÚS 78/92, IV. ÚS 215/94, Pl.ÚS 21/96, III. ÚS 611/01, I. ÚS 654/03, II. ÚS 329/04, I.ÚS 344/04, I. ÚS 89/07, II. ÚS 2070/07, I. ÚS 3143/08, Pl.ÚS 17/11.
Máte k tomu něco relevantního?

• Stávající SVJ(2000) jsou upraveny tímto zákonem, protože je v něm obsažena část o bytovém spoluvlastnictví.

Takže relevantního nic nemáte. Mýlíte se naprosto. Že je v NOZ něco obsaženo je samo o sobě bezvýznamné. Jde o retroaktivitu obsahu NOZ. Část NOZ o bytovém spoluvlastnictví se jako celek týká pouze právnických osob, které nově vzniknou po nabytí účinnosti NOZ (od 01.01.2014) v domech, rozdělených na jednotky(2012), k čemuž také může dojít nejdříve dne 01.01.2014. Je to v této části NOZ určitě a přesně definováno. Tato část NOZ se tedy nijak netýká jiných právnických osob, než pouze té jedné, kterou NOZ v této části upravuje. A tou je SVJ(2012). Žádná právnická osoba podle této části NOZ ovšem dnes ještě neexistuje.
Já se Vás znovu ptám na všechna ta SVJ(2000), vzniklá v době od 01.07.2000 do 31.12.2013 podle zákona č. 72/1994 Sb ve znění novely č. 103/2000. Zkuste prosím nějaký argument, který by vycházel z výkladu právního předpisu.

• Takže … no … to je jedna a tatáž právnická osoba. SVJ(2000) jsou prostě SVJ(2012). Tak je to.

To je ovšem nesmyslné a zjevně nepravdivé tvrzení. SVJ(2012) budou vznikat podle odlišného právního předpisu. Budou vznikat v jiné době, teprve po nabytí účinnosti NOZ, v domech rozdělených na zcela jiné jednotky než jsou dosavadní jednotky(1994). Způsob vzniku těchto právnických osob bude odlišný, struktura vlastnictví bude odlišná, právní způsobilost těchto osob bude odlišná, odlišné budou i vnitřní právní poměry této právnické osoby, jiná jsou hlasovací kvóra. A znovu opakuji, že stávající SVJ(2000) jsou upravena zákonem č. 72/1994. Tvrzení, že to nebude od 1. ledna 2014 platit, jste ničím nepodložil.
Povinná přeměna na jinou právnickou osobu podle NOZ by musela být v zákoně výslovně uvedena, v přechodových ustanoveních, což pro SVJ(2000) není splněno. Přečtěte si k tomu § 118 NOZ. Přečtěte si § 15 a § 16 NOZ. Prosím vynechte úvahy o protiprávní přeměně SVJ(2000) na SVJ(2012), zákon to nepřipouští. Podle § 16 by jednoznačně šlo o právní jednání absolutně neplatné.

• To se odvodí per analogiam. Stačí si přečíst NOZ a hned to vidíte. Jde o vlastnictví bytů, takže to platí i zpětně, samozřejmě.

Ne, neplatí to zpětně. Jsme v právním státě, pane. Podle konstantní judikatury Ústavního soudu může stát zavést retroaktivitu pouze výslovnou právní úpravou, nikoliv pouhým opomenutím zákonodárce. Jinak se nadále postupuje podle zrušené právní úpravy. Je mi líto. Analogie je vyloučena. Seznamte se s konstantní judikaturou Ústavního soudu ohledně nepravé retroaktivity, abychom si ušetřili zbytečnou diskusi o jakýchsi fantaziích. Nějaký validní argument tedy nemáte, předpokládám?

• No … jak říkám … protože § 3041 se použije pro právnické osoby upravené tímto zákonem, …

Ale tento argument jsem už vyvrátil. Točíte se v kruhu. Obecné ustanovení § 3041 nepraví nic speciálně o SVJ(2000), pouze o právnických osobách obecně. Takže zákonodárce mohl mít na mysli přizpůsobení stanov ustanovením § 118 až § 209 NOZ, případně dalším obecným ustanovením NOZ.
SVJ(2000) však není SVJ(2012) podle speciální právní úpravy NOZ. Opak jste neprokázal ani neprokážete, protože původní SVJ je od počátku upraveno zákonem č.72/1994 Sb. A zákonem č. 89/2012 Sb. ani upraveno být nemůže, když k takové nepřípustné změně právní osobnosti absentuje v NOZ výslovná právní úprava.
Takže jiný argument tedy nemáte?

• Protože … přece nic jiného nepřichází v úvahu, krucinál.

Opět se mýlíte. Judikatura Ústavního soudu říká opak: chybí-li výslovná právní úprava, retroaktivita nenastává.
Přečtěte si v NOZ ustanovení § 3050, § 3051, § 3052, § 3053. Přečtěte si také v zákonu č. 90/2012 Sb. o obchodních korporacích přechodové ustanovení § 777 odst. 4 a 5, a též § 785 odst. 1 a 2. Tam zjistíte, že zákonodárce buď zavádí nepravou retroaktivitu výslovným a pochybnost nevzbuzujícím ustanovením, nebo prostě ponechává právnické osoby, aby se i nadále řídily dosavadní právní úpravou – i když příslušný zákon se zároveň ruší. A zákonodárce s tím nemá naprosto žádný problém a je to v souladu s Ústavou, pane. Poučíte se z těch ustanovení, jak se ústavně konformním způsobem řeší vztah rušené a nové právní úpravy.

• Tak … tak tedy … ééééé … no, stávající SVJ se budou řídit NOZ v části o bytovém spoluvlastnictví, protože… protože… protože to řekla stará Blažková a píšou to všichni ti právníci. A už mne neotravujte.

Ne, pouhá tvrzení z druhé ruky bez právních argumentů neplatí. Takže uveďte konečně alespoň jediný argument staré Blažkové nebo těch píšících právníků, jinak není o čem diskutovat.

• No … ještě je tu pan Bezouška, a ten taky říkal, že …

Co říkal pantáta Bezouška a hromada dalších je právně bezvýznamné. Žádal jsem, abyste konečně uvedl právně podložený, validní argument. Ne nějaké nepodložené povídačky. Vy nejste schopen se vypořádat s konstantní judikaturou Ústavního soudu o podmínkách zavedení retroaktivity právního předpisu, mám pravdu?

• Už přestaňte rýpat, člověče. Prostě to tak bude a hotovo. SVJ(2000) jsou upravena tímto zákonem, protože jsou upravena tímto zákonem, protože já to vím, protože to všichni tvrdí, protože to tak prostě je a hotovo. Šmytec. A proto se budou všechna současná SVJ řídit podle části NOZ o bytovém spoluvlastnictví! Budou! Vždyť jsem o tom napsal do Právních rozhledů!

Ale tam jste žádný argument neuvedl. Takže jsme zase na úplném začátku. Ani jeden jediný argument nemáte. Vy jste se rozhodl zapřít Ústavu jen proto, abyste nemusel přiznat omyl. Není Vám to už trapné? Vy jste právník? Vy máte diplom?

• To … to nesnesu! Mlčet už!!! Budou se řídit podle NOZ! A budou!!! Už nechci vůbec nic slyšet, rozumíte? (slintá s pěnou u úst) Budou budou budou!!!! Já to chci! (válí se po podlaze a mlátí do ní pěstmi) Bu-dou! Bu-dou! Aááá! Aáááááá!!! Aááááááááááááá!!!!