Návrhy na změnu zákona

Mám dojem, že jsem při nástupu nové vlády četl, že NOZ a ZOK bude novelizován k 1.1.2015.

Asi to byly předčasné a ukvapené sliby. Podle dnešní zákulisní informace se sice novela NOZ a ZOK připravuje, ale až s termínem od .1.2016.

Hezký den!

Pokyny ČÚZK č. 44 stanoví podmínky a způsob zápisu jednotek do katastru po 1.1.2014. Článek 3 odst. 1.1.2 Pokynů se týká zápisu jednotek(1994) a je směšně popletený: je totiž v rozporu se zněním NOZ. Pokud by se některý katastrální úřad snad řídil podle vadných Pokynů, pak poruší zákon. Pokyn ČÚZK tvrdí:

Porovnejme to se zněním zákona:

Stále se opakují nepodložená tvrzení o zrušeném zákonu č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Někteří nedovedou pochopit, že v souladu s konstantním výkladem práva a s ustanovením § 3028 NOZ se ZoVB uplatňuje i nadále, bez ohledu na jeho zrušení novým Občanským zákoníkem.

Použití právního předpisu pro právní vztahy vzniklé za jeho platnosti je standardní postup všech soudů. Od toho se nelze odchýlit – s výjimkou případu, kdy retroaktivita nové právní úpravy by byla v zákoně výslovně upravena. NOZ ovšem neobsahuje takové ustanovení o retroaktivitě části NOZ o bytovém spoluvlastnictví. Ani slovo o tom, že by se vnitřní právní poměry v SVJ(2000) měly začít v budoucnu posuzovat podle této části NOZ!

NOZ a ZOK obsahují celou řadu opačných případů – právní předpis se i po svém zrušení uplatňuje i nadále. Nevěříte snad? Dále uvádím citáty z platného a účinného zákona č.89/2012 Sb. a z platného a účinného zákona č. 90/2012 Sb. Z nich je možno udělat si mnohem lépe představu o tom, jak se zákonodárce staví k uplatnění zrušeného předpisu na vnitřní právní poměry právnických osob. Není vyloučeno, že něco obdobného najdeme v budoucí novele NOZ.

Výkladové stanovisko č. 21 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 3. března 2014

• k výpovědní době při vypovězení nájmu bytu a nájmu domu nájemcem z důvodu uvedeného v § 2287 OZ

Dotčená ustanovení:

• § 2287 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („OZ“).

Stanovisko:

Při vypovězení nájmu bytu, nebo domu sjednaného na dobu určitou nájemcem z důvodu uvedeného v ustanovení § 2287 OZ se analogicky uplatní tříměsíční výpovědní doba stanovená v § 2231 odst. 1 OZ pro nájem nemovité věci sjednaný na dobu neurčitou.

Výkladové stanovisko č. 19 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti ze dne 3. března 2014

• k problematice předkupního práva u bytových jednotek v NOZ

Dotčená ustanovení:

• § 120 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku („OZ“)
• § 1159, 3056 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku („NOZ“)
• § 2 písm. h) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen „ZoVB“)

Stanovisko:

Předkupní právo dle ustanovení § 3056 odst. 1 NOZ se nevztahuje k bytovým jednotkám.

Nový občanský zákoník v části o bytovém vlastnictví dělí činnost správy na „vlastní“ a „nevlastní“. Viz toto ustanovení:

Jistě tušíte, že když ze zákona existuje „vlastní správní činnost“, musí vedle ní existovat i „nevlastní správní činnost“. Copak to tedy je? Odpověď je jednoduchá lze k ní dojít výkladem zákona. Každá korporace či spolek má určité náklady na správu sama sebe, i když se nikomu nestará o jeho majetek. Tyto náklady na udržení právnické osoby při životě jsou náklady vlastní správní činnosti.

Například spolek chovatelů tropických rybiček musí vést účetnictví, vybírá základní členské příspěvky, vyplácí odměnu členům statutárního orgánu a kontrolní komisi, organizuje a svolává každoroční schůzi členů, spravuje vlastní majetek (počítač, tiskárnu a pět kusů nábytku), hradí náklady na pronájem místnosti která je sídlem spolku. To jsou náklady vlastní správní činnosti právnické osoby. Ovšem k vlastní správní činnosti již nepatří další činnosti, jako organizování zájezdu pro členy na výstavu akvarijních ryb ve Vídni (to si hradí každý člen za sebe). Nákladem na správu spolku také nejsou náklady na stavbu či opravu akvárií ve vlastnictví členů spolku, ani na pořizování rybiček do vlastnictví jednotlivých členů. To už se jedná o zcela jinou činnost (hospodářskou činnost spolku), která se týká výhradně cizího majetku a nepatří pod vlastní správu právnické osoby.

SVJ je speciální osoba, která sice neprovádí správu cizího majetku jako podnikání, ale veškeré činnosti SVJ lze přehledně rozdělit do tří oddělených skupin:

1. Vlastní správní činnost (neboli správa právnické osoby) je ta činnost, kterou vyvíjí každá právnická osoba, i kdyby se nejednalo o SVJ a kdyby neexistoval žádný dům, o který se tato osoba stará.
2. Nevlastní správní činnost (neboli správa cizího majetku) je veškerá činnost, kterou vyvíjí SVJ při správě (opravách, údržbě, zlepšení) cizího majetku.
3. Činnost poskytovatele služeb podle zákona č. 67/2013 Sb. (služby poskytované „do bytů“ ). Tyto aktivity nespadají ani pod správu domu (nevlastní správní činnost), a samozřejmě ani pod vlastní správní činnost právnické osoby.

Pokud se NOZ zmiňuje ve svém § 1180 odst. 2 o nákladech vlastní správní činnosti, míní se tím pouze náklady zařazené do skupiny č. 1, tedy bez nákladů na odměny za správu cizí nemovitosti, a bez nákladů na odměny za zajišťování a rozúčtování služeb pro vlastníky jednotek.

Z toho je zřejmé, že z odměny osobě, která dům spravuje, se rozúčtuje na každou jednotku stejně pouze ta část část celkové odměny, která připadá na vlastní správní činnost. Tedy odměna za činnosti ve skupině č. 1. Zda půjde o 25%, 50% či 80% z celkové odměny si musí každé SVJ stanovit podle situace.

MF v současné době sbírá náměty na novelizaci daňových předpisů. Z jednoho připomínkového místa jich dostali 59 stránek.

Údajně i ministerstvo spravedlnosti sbírá náměty na novelu NOZ a ZOK.

Pokud máte nějaké náměty, stálo by za to je posílat na ministerstvo. Nejsem idealista, že by se muselo vše povést, ale něco snad ano. Čím více dostanou podnětů, tím lépe. A vůbec nevadí, když to budou podněty se opakující. Naopak.

Hezký den!

K dotazu:

"Vložil vin (bez ověření), 22. Únor 2014 – 7:54 :: Ostatní

Dle NOZ je možné nechat se na shromáždění zastupovat na základě plné moci. Mám dva dotazy.

1.musí to být uvedeno také ve stanovách?

2.jak to bude v případě, když majitelem jednotky jsou manželé a oba se schůze shromáždění zúčastní."

je již více než 20 odpovědí, proto ho dávám do nového vlákna.

Ad 1) Existuje rozsudek NS 29 Cdo 3399/2010, který tu již byl několikrát komentován. Jako nejbezpečnější postup se mi jeví dát do stanov, že je v SVJ možné používat plné moci k účasti na shromáždění. Bez ohledu na skutečnost, zda se jedná o SVJ vzniklá do 31.12.2013 nebo o SVJ vzniklá po 1.1.2014.

Právni poměry mezi vlastníky jednotek v SVJ(2000) se neřídí podle ustanovení § 1158 – § 1222 NOZ.

Právni postavení SVJ(2000) a právní způsobilost této právnické osoby zůstává beze změny a neřídi se podle § 1158 – § 1222 NOZ.
Cituji z rozsudku Nejvyššího soudu:

V poslední době se množí příspěvky, které se zabývají nepravdivou informací: údajnou „povinnou“ změnou názvu SVJ podle zákona č.89/2012 Sb.

V první řadě je třeba zdůraznit, že stávající SVJ(2000) mají ve svém názvu povinně slovo „společenství“. Tato povinnost vyplývá ze zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Jejich stávající název je v plném souladu s právní úpravou platnou v období, kdy tato společenství vznikala (1.7.2000 – 31.12.2013). Není třeba jejich název měnit, protože takovou povinnost neuložil stávajícím SVJ(2000) žádný celostátně platný právní předpis.