Má smysl z příspěvků vyčleňovat vlastní správní činnost?
Jak se díváte na smysl vyčleňovat z příspěvků vlastníka zvláštní kategorii příspěvků na vlastní správní činnosti?
V letech 1994 – 2013 nic takového nebylo a přinejmenším v našem SVJ (180 bytů) to nikomu nescházelo a nikdo z vlastníků nic takového nepoptával.
My máme v našem prohlášení vlastníka z roku 1998 tuto větu: „Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku podle velikosti svých spoluvlastnických podílů.“
Podle § 4 odst. 2 písm. g) ZVB mělo prohlášení vlastníka obsahovat „pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku“.
Podle § 15 odst. 1 ZVB byla povinnost přispívat „na náklady spojené se správou domu a pozemku“ poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu.
NOZ tuto koncepci nepřevzal zcela, resp. v § 1180 odst. 2 zavedl novou kategorii příspěvků na „vlastní správní činnosti“. Nicméně celý § 1180 je dispozitivní.
Když jsme po roce 2014 přizpůsobovali stanovy SVJ novému občanskému zákoníku, ponechali jsme pravidla přispívání tak, jak jsme je měli nastaveny podle vzorových stanov z roku 2000. Prohlášení vlastníka jsme také nepřeformulovávali.
Máme tedy na předpisu pravidelných měsíčních plateb jeden příspěvek (jednu položku) s tím, že aktuálně hradíme 38 Kč na metr čtvereční. Ročně takto vybereme cca 4,8 mil. Kč a z toho pokrýváme veškeré náklady na dům, tedy vč. rekonstrukcí, oprav, splátek úvěru, pojištění domu, odměn výboru a správci…
Nicméně teď se přistěhoval nový vlastník, je to právník, a vede s námi spor, že má „na vlastní správní činnost“ platit metodou „na každou jednotku stejně“. Pro něj by to bylo finančně výhodnější, jelikož má velký byt. Argumentuje, že doplácí na malé byty.
Museli bychom tedy přenastavit příspěvky a změnit stanovy a prohlášení vlastníka. On jako právník říká, že nemusíme měnit ani stanovy ani prohlášení, podle něj by stačilo pouhé přijetí usnesení shromážděním, jelikož § 1180 odst. 2 NOZ je podle něj kogentní. Pokud vím, tak Nejvyšší soud se dosud nevyjádřil, že by § 1180 odst. 2 byl kogentní, spíš převažuje názor, že je dispozitivní.
My se na to dosud dívali tak, že vyčleňovat z příspěvků novou kategorii „vlastní správní činnosti“ by mělo smysl v případě, pokud bychom tento samostatný příspěvek účtovali jako krátkodobou zálohu a vyúčtovávali ho každý rok (v rámci vyúčtování služeb, nebo samostatným vyúčtováním).
V minulosti jsme to dlouze diskutovali (diskuse o způsobu přispívání u nás probíhaly na několika shromážděních v letech 2002–2005), ale tehdy všichni vlastníci odmítli „krátkodobou zálohu“ (provozní a administrativní náklady) vyúčtovávat, protože by hrozilo, že by někdy mohl vzniknout nedoplatek, když by v některém roce byly nějaké nenadálé výdaje, se kterými by nepočítal roční rozpočet, protože přesné náklady nelze nikdy odhadnout (např. by se utratilo více na poštovném nebo na soudních výlohách). A nikdo nechtěl nedoplatek hradit. Tak jsme to nezavedli.
Také jsme se chtěli vyhnout sporům, do které kategorie dávat některé hraniční náklady (před rokem 2014 to nebylo jasné, teprve v roce 2014 vzniklo nařízení vlády č. 366/2013 Sb.), občas by se musely některé faktury rozúčtovávat a stoupaly by náklady na vedení účetnictví. Ve výsledku je „náš“ způsob efektivnější a jednodušší.
Tak se rozhodlo, že vyúčtovávat se nebude a že budeme vybírat „jeden poplatek“, tehdy to bylo 22 Kč na metr čtvereční (příspěvek se postupně zvyšoval až na aktuálních 38 Kč na metr čtverečních). Máme v předpisu jednu položku „příspěvek na správu domu a pozemku“ a částku podle metru plochy bytu, tedy třeba já platím 2736 Kč, protože mám 72 metrový byt.
Když jsem si nyní, po kritice toho vlastníka-právníka, počítal jednotlivé náklady, měl by příspěvek na vlastní správní činnost činit cca 800 Kč/byt.
Samozřejmě se nebráním po letech zavedenou praxi změnit, hledám věcné argumenty, ale v podstatě stále nevidím smysl vyčleňování samostatné kategorie „vlastní správní činnosti“. Měli jsme v červnu shromáždění, kde jsme o otázce hlasovali a z přítomných vlastníků pro její zavedení hlasovali jen dva vlastníci. Takže většina je stále proti.
Jak jste se s otázkou po rekodifikaci občanského práva (po roce 2014) poprali u vás?
Zdenek22 konečně napsal příspěvek, který není ani zavádějící ani nepravdivý. Je jen zbytečný, ale jak říkám, alespoň neškodí.
Pane Duppe, pokud položíte chybně dotaz, tak se dočkáte chybných odpovědí.
Zeptal jste se, zda má smysl z příspěvků na správu domu a pozemku „vyčleňovat náklady na VSČ“. To je chybná otázka.
Jako statutár byste si měl nejprve vyjasnit, zda tyto náklady máte a
v jaké výši.
Pokud tyto náklady máte, teprve pak následuje otázka, jak je rozúčtovat
mezi vlastníky. Jako statutár s odpovědností podle § 159 NOZ tyto
náklady nemůžete nevidět. A také nemůžete k rozúčtování
přistupovat podle toho, jak je to pro vás nebo správce obtížné, ale jen a
pouze podle zákona.
Čistě teoreticky je možné se od § 1180/2 odchýlit. Toto odchýlení by ale bylo možné jen dohodou, a takováto dohoda by byla účinná jen pro její kontrahenty. Mimochodem, takto „dispozitivní“ je každé kogentní ustanovení zákona.
Jinými slovy, pokud by se všichni aktuální vlastníci dohodli, že náklady VSČ budou rozúčtovávat jinak než na jednotky stejně, tak to bude platit, ale jen do té doby, než se k této dohodě nepřipojí třetí osoba, tj. nový vlastník.
Pane Duppe, jak se u vás zachováte, je vaše věc. Nebylo by ale na škodu, pokud byste prostřednictvím vašeho nového vlastníka (právníka) věc dotáhli až k soudu.
Tak my v prohlášení vlastníka z roku 1998 máme stanoveno, že příspěvky jsou hrazeny dle spoluvlastnických podílů – viz vložený dotaz a třetí odstavec, kde naše prohlášení cituji. Čili formálně vzato dohoda zde je od roku 1998. Shodně přispívání upravují naše stanovy, které vycházely ze vzorových stanov dle nařízení vlády z roku 2000.
Nejasná je otázka, zda se nový občanský zákoník zavedením nové kategorie příspěvků „vlastní správní činnosti“ (tj. § 1180 odst. 2 NOZ) vlomil do našeho prohlášení, potažmo stanov.
Naše prohlášení stanovuje, že podle spoluvlastnických podílů jsou hrazeny „náklady spojené se správou domu a pozemku“.
Striktně vzato naše prohlášení mlčí ohledně „nákladů na vlastní správní činnosti“ (logicky, jelikož dle ZVB nic takového tehdy neexistovalo).
V roce 2014 jsme způsob přispívání nezměnili. Až nyní se ozval nový vlastník s tím, že § 1180 odst. 2 NOZ je kogentní a dožaduje se vyčlenění příspěvků na vlastní správu.
Neumím si představit, jak problém dotáhnout k soudu. Není se o čem soudit.
Ledaže by vlastník podal určovací žalobu, nebo žalobu na nahrazení projevu vůle, aby soud změnil naše stanovy/prholášení. Nebo by vlastník přestal platit příspěvky a my na něj podáme žalobu jako na neplatiče, a u soudu se bude jako předběžná otázka řešit, zda jsou příspěvky korektně vybírány.
Nebo jako si Zdeňku představujete, že by taková žaloba vypadala?
Já se na věci snažím dívat racionálně. Nechci vést zbytečné spory. Proto hledám argumenty pro a proti, když většina vlastníků změnu nechce (připouštím, že dost možná proto, že tomu nerozumí, nebo jim je to jedno).
Pane Duppe, jistě už víte, že tady se absolutní pravdu nedozvíte, jen názory různých přispívajících, a bude jen na vás, jak je vyhodnotíte a jak se zachováte.
Vaše prohlášení se od účinnosti NOZ nijak nezměnilo a není nijak dotčeno. Co se ale změnilo, tak že § 1180/2 NOZ z nákladů na správu domu a pozemku vyčlenil novou kategorii nákladů na VSČ. A stanovil, že tyto náklady se kogentně rozpočítávají na jednotky stejně. Náklady na správu domu a pozemku ve vašem prohlášení se jen zmenšily o náklady na VSČ. Nic víc, nic míň. Váš nový vlastník (právník) to vyhodnotil stejně jako já a požaduje, abyste náklady na VSČ účtovali podle jednotek stejně, abyste dodržovali zákon.
Zda by to bylo možné rozhodnout soudem? Myslím, že váš nový vlastník by mohl rozporovat nové vyúčtování, ve kterém bude chybět vyúčtování a vypořádání příspěvků na VSČ. Zálohy na tyto náklady se z povahy věci musí vyúčtovat a vypořádat, chovají se obdobně, jako nějaká služba.
- Zdenek 22: „… § 1180/2 NOZ z nákladů na správu domu a pozemku vyčlenil novou kategorii nákladů na VSČ. A stanovil, že tyto náklady se kogentně rozpočítávají na jednotky stejně.“
Zdenek opět lže. Nejde o ustanovení kogentní, nýbrž je nepochybně dispozitivní. Už se zde podrobně řešilo a vysvětlilo, i s citací z textu NOZ a z důvodové zprávy k NOZ.
- Dupp: „Až nyní se ozval nový vlastník s tím, že § 1180 odst. 2 NOZ je kogentní …“
Pokud kterýsi právník tvrdí, že jde o ustanovení kogentní, pak je to hlupák a nerozumí právu.
Pro celý NOZ platí podle § 1/2, že právní úprava obsažená v zákoně je dispozitivní, až na malý okruh výjimek. Pro část třetí NOZ (tedy od § 976 do § 1720) platí dle ustanovení § 978, že „od ustanovení této části se lze odchýlit …“. Z uvedeného plyne, že i § 1180/2 je ustanovením dispozitivním, které může být překonáno buď obsahem prohlášení, nebo stanovami SVJ. Taková odchylka od zákonné úpravy je účinná dokonce i vůči třetím osobám, připouští-li to zákon; příslušná ustanovení NOZ o účincích prohlášení a stanov vůči třetím osobám jsem zde už označil v dřívějším příspěvku.
Jiná otázka je zda způsob rozúčtování nákladů na vlastní správu právnické osoby SVJ je v prohlášení nebo ve stanovách určen srozumitelně, jednoznačně a určitě. Není-li tomu tak, pak soud by mohl dojít k názoru, že SVJ si nestanovilo žádnou odchylku od zákonné úpravy; pak je ovšem třeba rozúčtovat způsobem podle 2012/89/§1180/2.
Justitianus
Pane Justitiane, nejenom já čekám na odpověď na tuto kontrolní otázku.
A pokud jste si už také našel DZ k NOZ, zkuste ji dočíst až k § 976 – 978:
Konečně se navrhuje jasně vyjádřit zásadní kogentnost úpravy práv věcných i práva dědického a stanovit, že od ustanovení druhé části zákona se lze s účinky vůči třetím osobám odchýlit jen, připouští-li to zákon.
Zdenku, vaše amatérsky formulovaná „kontrolní otázka“ mne vůbec nezajímá. Netýká se nijak určení která právní norma NOZ je kogentní a která dispozitivní.
Citujete z důvodové zprávy k NOZ pouze část: vytrhl jste (snad schválně) tu nejdůležitější větu. Vaše svévolná manipulace s textem je očividná. Celá příslušná část důvodové zprávy zní takto:
| „Konečně se navrhuje jasně vyjádřit zásadní kogentnost úpravy práv věcných i práva dědického a stanovit, že od ustanovení druhé části zákona se lze s účinky vůči třetím osobám odchýlit jen, připouští-li to zákon. Jakkoli tedy např. ustanovení o vlastnickém právu upravují podrobně sousedská práva, nebrání sousedům v odlišných ujednáních – ta ovšem budou zavazovat jen kontrahenty a nedotknou se třetích osob (ledaže ujednání získá svou věcněprávní podobu, např. jako služebnost). Rovněž to je pravidlo uznávané v teorii i v soudní praxi již dnes.“ |
Připomínám, že je to právě prohlášení (vlastníka budovy), které je ujednáním, které získalo svou věcněprávní podobu (tím, že bylo vloženo do katastru a byly podle něj zapsány do veřejného seznamu nemovité věci – jednotky).
Obsah prohlášení nepochybně zavazuje i třetí osoby, nikoliv pouze samotného autora prohlášení. K tomu viz § 978. Na toto jsem zde opakovaně upozornil. Tuto skutečnost uznávají soudy všech stupňů, včetně soudu ústavního.
Justitianus
Tak výborně. Zdá se, že jsme se shodli alespoň na tom, že „třetí osobou“ ve smyslu § 978 NOZ je nový vlastník, a dále že poměr přispívání na náklady na správu domu a pozemku může být odchylně od § 1180/1 NOZ upraven jen v prohlášení (nikoliv stanovami, kde ovšem může být zopakováno to, co je v prohlášení). Už to je pokrok.
Zbývá jen vyřešit otázku, zda se v souvislosti se stanovením poměru přispívání na náklady na správu domu a pozemku v prohlášení těmito náklady rozumí veškeré náklady, tedy i náklady na VSČ podle § 1180/2, nebo jen náklady bez nákladů na VSČ.
Justitianus se domnívá, že se v prohlášení stanovený poměr
přispívání na správu domu a pozemku vztahuje i na náklady na VSČ.
Já se domnívám, že v prohlášení stanovený poměr přispívání na
správu domu a pozemku se vztahuje jen a pouze na ty náklady, které
nejsou VSČ.
Pokud by platila domněnka Justitiana, tak § 1180/2 viděno optikou „racionálního zákonodárce“ by nedával smysl, resp. byl by nadbytečný. Pokud je v prohlášení možná úprava poměru přispívání na náklady na správu, tak by zajisté byla možná úprava i části těchto příspěvků, např. příspěvků jen na náklady na VSČ.
Kromě toho, pokud je v prohlášení stanoveno, že „Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech“, tak to není žádná úprava, je to pouhopouhé nadbytečné ocitování zákona, nehledě k tomu, že stanovení poměru příspěvků není povinnou náležitostí prohlášení.
Závěr nechť si každý udělá sám.
- Zdenek 22: „Justitianus se domnívá, že se v prohlášení stanovený poměr přispívání na správu domu a pozemku vztahuje i na náklady na VSČ.“
Zdenku, lžete. Nikdy a nikde jsem nenapsal nic
takového.
Jste zřejmě nejen právní analfabet, ale i lhář. Byl to pouze tazatel Dupp
(nikoliv já), kdo zde tvrdil, že V JEJICH DOMĚ je poměr
příspěvků na vlastní správu SVJ určen v JEJICH
PROHLÁŠENÍ, a že tento poměr odpovídá spoluvlastnickým
podílům. Jste buď blb, který to pochopit neumí, nebo troll, který to
pochopit nechce.
- Zdenek 22: „Pokud by platila domněnka Justitiana, tak …“
Nikdy a nikde jsem nenapsal takovou domněnku.
Jste buď blb, který to pochopit neumí, nebo troll, který to pochopit
nechce.
- Zdenek 22: „Justitianus netuší, že si společenství může definovat charakter příspěvků na správu jako zálohy.“
Další Zdenkova lež. Nikdy a nikde jsem nenapsal, že by příspěvky na správu nemohly být vybírány zálohově.
- Zdenek 22: „Justitianus netuší, že vyúčtování podléhá každá záloha, pouze jen se nemusí určité zálohy vypořádat.“
To jsou zase Zdenkovy kecy – nezná totiž zákon.
Podle 2012/89/§1208/c platí, že příspěvky na správu domu se nemusí ani
vyúčtovat, ani vypořádat – bez ohledu na to, zda jde o platby zálohové
nebo ne. O případném vyúčtování či vypořádání příspěvků na
správu by totiž muselo napřed rozhodnout shromáždění.
Zdenku, už toho mám dost. Poslední varování: Jste blb a/nebo lhář. Když s tím trollením nepřestanete, budete zde mazán.
Justitianus
Tvrzení „Zdá se, že jsme se shodli alespoň na tom, že „třetí osobou“ ve smyslu § 978 NOZ je nový vlastník,…“ se z ničeho nedá dovodit. Manipulátor Zdenek22 si ho vymyslel. Třetí osobou je např. zájemce o byt v SVJ. Třetí osobou přestává být nabytím bytu v SVJ a musí se podřídit stanovám a Prohlášení.
No já to ve své podstatě vyhodnocuji shodně (to je na tom vlastně zajímavé), že to je krátkodobá záloha a ze své povahy se má každoročně vyúčtovávat.
Ale v diskusích okolo roku 2014, když jsme přizpůsobovali stanovy novému občanskému zákoníku ale vzešlo, že je riziko, že když budeme vlastní správní činnost vyúčtovávat, tak z logiky věci mohou vznikat nedoplatky – a někdy velmi vysoké nedoplatky.
Poštovné a bankovní poplatky odhadnete. Cenu za rozúčtování známe. Odměny výboru známe. Známe cenu správcovské firmy. Dopředu ale neznáte náklady na právní služby, soudní poplatky a znalecké posudky – platí se průběžně, takže v nějakém roce vznikne nedoplatek. Za 5 let soudní spor končí, když vyhrajeme, obdržíme náhradu nákladů (vlastníci budou mít přeplatek, ale nevyhodnotili jsme, zda náhrada nepodléhá zdanění na straně SVJ či vlastníků, když advokát odvádí z náhrady DPH). Spousta nákladů je hraničních, není jasné, do jaké kategorie je zařadit. Účetní účetních společností si faktury zaúčtovávají kam chtějí a tyto teoretické diskuse jdou mimo ně. Takže akorát v tom bude chaos a my jsme vyhodnotili, že se nám ta práce nevyplatí, protože ve výsledku by to prodražilo správu domu na právní, daňové a účetní poradenství…
Co se týče vaší myšlenky, že by vlastník mohl rozporovat vyúčtování – zákon o službách (67/2013 Sb.) určuje, co je služba podle tohoto zákona. A „vlastní správní činnost“ službou není. Takže vlastník nemá co reklamovat.
Když jsme byli pod správou SBD, tak příspěvky na správu domu a pozemku nevyúčtovávali, nevyúčtováváme je dodnes.
Ale pokud bychom se rozhodli příspěvky na vlastní správní činnost vyúčtovávat, přišlo by mi rozumnější dělat samostatné vyúčtování, aby se nepletlo se službami, které podléhají jinému zákonu (zákonu o službách) a lze je reklamovat („předkládat námitky“).
- „Dopředu ale neznáte náklady na právní služby, soudní poplatky a znalecké posudky …“
Jde nepochybně o náklady na správu domu a pozemku. Není třeba rozlišovat zda to má spojitost s vlastní správou právnické osoby.
Rozdělení nákladů na dvě hromádky (§ 1180/1 a § 1180/2) je zbytečné, ekonomicky bezdůvodné a nepřináší žádnou výhodu ani vlastníkům, ani právnické osobě SVJ.
Náklady na správu domu a vlastní správu SVJ jsou přece v konečném důsledku vynakládány na hlavní činnost, správu cizího majetku.
Oddělené od nákladů na správu domu jsou samozřejmě vždy náklady na poskytování služeb podle zákona č. 67/2013 Sb. a náklady na pojištění domu.
Navíc nařízení vlády č. 366/2013 Sb.je chybné a uvádí směšně popletené přiřazení nákladů do jednotlivých skupin.
Justitianus
S pobavením sleduji tuto diskusi a jen jsem čekal, kdy Justin přijde se svými bludy o vlastní správní činnosti. A je to tady. No, potěš vás Pánbůh.
Pane kolego, náklady vlastní správní činnosti jsou stanoveny zákonem a konkretizovány v § 17 NV. Pokud je Justinovo odůvodnění postavené na „vadnosti“ těchto předpisů, jak jinak reagovat?
Pane kolego,
tato část Justinova příspěvku
"Rozdělení nákladů na dvě hromádky (§ 1180/1 a § 1180/2) je zbytečné, ekonomicky bezdůvodné a nepřináší žádnou výhodu ani vlastníkům, ani právnické osobě SVJ. (Výhodu přináší účetním, správcům, poskytovatelům softwaru pro rozúčtování, metodikům, školetelům, osobbám s nadbytkem životního času, soudním znalcům, sudičům ad. – poznámkou opatřil Výr velký.)
Náklady na správu domu a vlastní správu SVJ jsou přece v konečném důsledku vynakládány na hlavní činnost, správu cizího majetku."
je zcela v pořádku, odůvodněná, srozumitelně a slušně formulovaná a žádné bludy neobsahuje.
Ostatní části obsahují Justinův 100× vyvrácený blud, kdy obsah právního předpisu nahrazuje svými přebujelými fantasijními představami.
Milý BuboBubo, jestliže se cítíte jako ponížený otrok, který leze do prdele vrchnosti, pak jste zřejmě spokojen s vadným § 1180/2 a s vadným obsahem nařízení vlády č. 366/2013 Sb..
Já jsem svobodný člověk a umím myslet; proto se s těmi bláboly nespokojím a upozorňuji na jejich nesmyslnost.
Není problém rozpoznat co jsou vlastní náklady právnické osoby SVJ: Jsou to náklady, které by SVJ vynakládalo jako každý jiný spolek, kdyby neexistoval dům s jednotkami.
Platí ovšem, že i tyto náklady jsou u SVJ vynakládány na správu cizího majetku. To je totiž hlavní činností SVJ, můj milý BuboBubo. Jste překvapen?
Kdyby se jízdné ve vlacích mělo určovat podle § 1180, pak byste – vedle jízdného – platil ještě příspěvek na vlastní správu podniku České dráhy, včetně příspěvků na odměňování členů správní rady ČD a členů dozorčí rady ČD.
Vždyť takovou pitomost nelze brát vážně, ať jde o České dráhy, nebo třebas o SVJ.
Pokud jde o vadné nařízení vlády, zde je doporučená četba: Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. je vadné a částečně neúčinné.
Justitianus
Nevím sice v čem je důležitost sporu o vlastní správní činnosti SVJ, a usuzuji že by bylo možno o tom napsat disertační práci.
Jedním z vláken zdejší diskuse je také toto
https://www.portalsvj.cz/…ni-cinnost-0
Vlastní správní činnost
Vložil nv (bez ověření), 28. Srpen 2020 – 20:49 :: Ostatní
Platí ještě následující? Jak to tedy vlastně je, kdo se v tom má vyznat?
Pokud jde o SVJ(2000), podle § 3028 NOZ se závazkové vztahy vzniklé před účinností NOZ řídí i nadále podle dosavadních právních předpisů.
Podle § 3063 NOZ se vlastnictví jednotky(1994) nabývá i nadále podle dosavadních právních předpisů, takže se podle nich řídí i práva a povinnosti vlastníků jednotek. Žádná výjimka není v NOZ obsažena. Ustanovení § 1180 se neuplatní, neboť se týká pouze právnických osob nově vznikajících ode dne 1.1.2014. Je to v NOZ uvedeno výslovně.
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Já osobně bych neporovnával vlastní správní činnost SVJ s a.s. ČD jejímž jediným akcionářem je český stát. Spíše bych porovnával vlastní správní činnost všech spolků mezi které SVJ patří.
Pane Duppe, zeptal jste se a dostal jste odpovědi.
V našem spolčenství rozúčtováváme VSČ podle jednotek. Zálohy vybíráme na dlouhodobé výdaje, na krátkodobé výdaje (do nich zahrnujeme i náklady na VSČ) a na služby. Zálohy na služby a krátkodobé výdaje se vyúčtovávají a vypořádávají, zálohy na dlouhodobé výdaje se jen vyúčtovávají. Vše na jednom dokumentu. Takže to jde. Ano, někdy je nedoplatek, někdy přeplatek.
Rada na konec. Pokud to budete dělat podle zákona, tak je prakticky jistota, že žádné znalecké posudky nebudete potřebovat.
Tak to ale vygenerovalo další otázku. Pakliže máte obě vyúčtování (služeb a vlastní správní činnosti) obsahově v jednom dokumentu a chyba bude jen ve vyúčtování vlastní správní činnosti, chyba nebude ve vyúčtování služeb,
(i) budete akceptovat reklamaci (předložené námitky) a vyřídíte ji? (ii) zaplatíte vlastníkovi pokutu 50 Kč za každý den prodlení za vadné vyúčtování, resp. za nevyřízení námitek?
Protože pokud máte na jednom společném dokumentu chybu v položce vlastní správní činnosti, bude chybně i souhrnný výpočet a tedy i částka, která v sobě zahrnuje služby. Dle této logiky by vyúčtování nebylo řádné a splatné.
Pane Duppe, pokud bude chyba na vyúčtování, a je lhostejné, zda se bude týkat služeb nebo krátkodobých výdajů, tak ji vyřídíme. S tím nemáme žádný problém. A pokud by bylo nutné v důsledku chyby ze strany SVJ vystavit nové vyúčtování, tak k žádnému prodlení nedochází. Vlastníkům se oznámí, že v důsledku chyby bude vystaveno nové vyúčtování pochopitelně s novou reklamační lhůtou. A lhůta na finanční vyrovnání se posouvá.
Zdenek 22
„chyba na vyúčtování, a je lhostejné, zda se bude týkat služeb nebo krátkodobých výdajů“ (Vložil Zdenek2222 (bez ověření), 16. Červenec 2025 – 7:38)
Nechte už těch fantasií, pane Zdenek2222. Někdo by vám mohl věřit. Děkuji.
Vyúčtování služeb je zakotveno v zákoně a mnohokrát projudikováno. O vyúčtování příspěvků na správu domu zákon mlčí a judikaturu neznám. Pokud znáte judikaturu k vyúčtování příspěvků na správu domu, uveďte je zde, prosím. Děkuji.
Vyjadřujte se prosím jen k tomu, čemu rozumíte. Zkuste si dát do vyhledávače (vpravo nahoře) „vyúčtování krátkodobé zálohy“.
Zdenek 22
„Vyjadřujte se prosím jen k tomu, čemu rozumíte. Zkuste si dát do vyhledávače (vpravo nahoře) „vyúčtování krátkodobé zálohy“.“ (Vložil Zdenek2222 (bez ověření), 16. Červenec 2025 – 8:21)
Pokud znáte judikaturu k vyúčtování příspěvků na správu domu, uveďte je zde, prosím. Děkuji.
Zdenek 22 totiž netuší, že příspěvky na vlastní správu SVJ podle § 1180/2 nemusí mít charakter záloh. V takovém případě samozřejmě nevzniká žádné právo na jakési „vyúčtování“.
Ostatně zákonné právo na vyúčtování neexistuje ani u příspěvků na správu domu a pozemku.
Ale vykládat to právnímu analfabetovi Zdenkovi nemá smysl …
Justitianus
Justitianus netuší, že si společenství může definovat charakter příspěvků na správu jako zálohy.
Justitianus netuší, že vyúčtování podléhá každá záloha, pouze jen se nemusí určité zálohy vypořádat.
Sice si nejsem jist, ale domnívám se, že i soudy nahlížejí bez dalšího na příspěvky na správu jako na zálohy.
- „… budete akceptovat reklamaci (předložené námitky) a vyřídíte ji?“
Pročpak se ptáte nás? To přece záleží pouze na obsahu vašich stanov.
- „… zaplatíte vlastníkovi pokutu 50 Kč za každý den prodlení za vadné vyúčtování, resp. za nevyřízení námitek?“
Nesmysl. Máte snad něco takového uvedeno ve stanovách? Podle nich se řiďte.
- „Protože pokud máte na jednom společném dokumentu chybu v položce vlastní správní činnosti, bude chybně i souhrnný výpočet a tedy i částka, která v sobě zahrnuje služby.“
Totální nesmysl. Pokud budete zpracovávat a doručovat vyúčtování nákladů na vlastní správu právnické osoby podle 2012/89/§1180/2, nemá to naprosto nic společného s vyúčtováním nákladů na služby spojené s užíváním bytů podle zákona 2013/67. Je úplně jedno, zda obě vyúčtování budou na jednom papíru, na dvou papírech, na třech papírech nebo na čtyřech papírech.
Justitianus
„Pokud to budete dělat podle zákona, tak je prakticky jistota, že žádné znalecké posudky nebudete potřebovat.“
Pokud to budete dělat podle zákona, tak budete znaleckými posudky prokazovat, že to děláte podle zákona. Hodně zdaru, znalci si vydělají.
„Takže akorát v tom bude chaos a my jsme vyhodnotili, že se nám ta práce nevyplatí, protože ve výsledku by to prodražilo správu domu na právní, daňové a účetní poradenství…“ (Vložil Dupp (bez ověření), 15. Červenec 2025 – 20:22)
… a na soudy. Dali byste příležitost sudičům. Takto nemají šanci.
Už jste si více než dostatečně odpověděl.
„Nejasná je otázka, zda se nový občanský zákoník zavedením nové kategorie příspěvků „vlastní správní činnosti“ (tj. § 1180 odst. 2 NOZ) vlomil do našeho prohlášení, potažmo stanov.“ (Vložil Dupp (bez ověření), 15. Červenec 2025 – 13:52)
Nikdo se nikam nevlámal.
Hlavně nic neměňte. Máte rozumné vlastníky.
- Zdenek: „… tak to bude platit, ale jen do té doby, než se k této dohodě nepřipojí třetí osoba, tj. nový vlastník.“
Zdenku, jste právní analfabet.
Nový vlastník se k dohodě už přece připojil. Připojil se tím, že si pořídil jednotku v domě. Od toho okamžiku je pro něj závazné prohlášení a samozřejmě – jako člen SVJ – má povinnost dodržovat stanovy SVJ.
Přečtěte si § 978, § 1202/2/c, § 1202/2/f.
Justitianus
Pane Justitiane, rozhodnutím shromáždění, a tedy i stanovami, nejdou měnit kogentní ustanovení zákona, nadto uvedená v oddíle „absolutní majetková práva“. To jste nevěděl?
Prohlášením lze měnit odst. 1 § 1180, protože je to v něm výslovně
uvedeno. Prohlášením nelze měnit odst. 2, protože to v něm není
výslovně uvedeno.
A má to dobrý důvod.
Zákonodárce prostě chtěl vyšší spravedlnost v příspěvcích na
správu domu a pozemku, a tak z nich vyčlenil náklady „vlastní správní
činnosti“, protože nezávisí na velikosti jednotek, ani na jejich
kvalitě.
Co se týče ostatních nákladů na správu domu a pozemku (rozuměj těch,
které nejsou vlastní správní činností), tak u nich připustil odchylku od
pravidla podle spoluvlastnického podílu. V některých domech mohou existovat
jednotky, které objektivně mají významně menší kvalitu než ostatní, a
u kterých je možné v prohlášení stanovit menší podíl na úhradě
nákladů na správu domu a pozemku. Např. suterénní byty, byty zastíněné
nebo jinak nepříznivě dotčené okolními vlivy.
- Zdenek 22: „Pane Justitiane, rozhodnutím shromáždění, a tedy i stanovami, nejdou měnit kogentní ustanovení zákona, nadto uvedená v oddíle „absolutní majetková práva“. To jste nevěděl?“
Zdenku, jste právní analfabet. Vůbec netušíte které právní normy v NOZ jsou kogentní. Netušíte dokonce ani to, že § 978 (NOZ, část třetí, Absolutní majetková práva) výslovně deklaruje DISPOZITIVNOST právních norem uvedených v této části. Cituji:
„Od ustanovení této části se lze odchýlit ujednáním …“
Toto je prosím pěkně dispozitivnost. Nikoliv kogentnost. Jen úplný blb a
Zdenek 22 by mohl tvrdit něco jiného.
- Zdenek 22: „Čistě teoreticky je možné se od § 1180/2 odchýlit. Toto odchýlení by ale bylo možné jen dohodou … Mimochodem, takto „dispozitivní“ je každé kogentní ustanovení zákona.“
Zdenku, jste právní analfabet.
Kogentní ustanovení je takové, od kterého se nelze odchýlit ani dohodou. Vaše tvrzení je tedy zmatečné. Jak se rozpoznají kogentní ustanovení v NOZ – to je podrobně uvedeno v důvodové zprávě k NOZ. Vy jste ji nečetl, a tak zde produkujete vlastní směšně popletené bláboly. Cituji tedy z důvodové zprávy speciálně pro Vás:
|
Důvodová zpráva k návrhu občanského zákoníku (str. 32) "Tam, kde není výslovný zákonný zákaz, je ujednání odchylky od zákona přípustné, ledaže se tím poruší dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. Zákonný zákaz je formulován buď výslovně slovy „zakazuje se“, nebo výslovným stanovením důsledku odklonu od kogentního ustanovení poukazem na neplatnost ujednání nebo stanovením, že se k závadnému ujednání nepřihlíží. |
Justitianus
5 spoluvlastníků A, B, C, D, E vlastnící pole v poměru 20/20/20/20/20 se dohodnou, že odchylně od kogentního ustanovení § 1120/1 si užitek z pole rozdělí v poměru 22/22/22/22/12. To jistě mohli.
Pak vlastník E s podílem 20, ale s dohodnutými užitky 12, svůj podíl prodá třetí osobě F.
Kontrolní otázka: Pokud bude F požadovat užitky ve výši 20, dovolá se jich?
Co se stane, pokud pole nahradíme bytovým domem, užitky příspěvky na náklady vlastní správní činnosti a § 1120/2 paragrafem 1180/2?
Pane Duppe, ovšemže § 1180/2 je kogentní, protože § 978… (pozdravujte ode mě vašeho nového vlastníka – bystrého právníka). A jak známo, o kogentních ustanoveních se nerozhoduje, ta se aplikují.
Obávám se, že mě další diskutující v čele s p. Justitianem budou cupovat. Na to jsem si už zvykl. Více viz např. zde.
- Zdenek: „… ovšemže § 1180/2 je kogentní, protože § 978 …“
Zdenek je právní analfabet.
Podle ustanovení § 1 je § 1180/2 nepochybně dispozitivní (odchylka od zákonné úpravy je možná, jestliže si to strany smluvily).
Podle ustanovení § 978 je § 1180/2 dispozitivní ještě ve větším rozsahu: smlouva je účinná nejen pro účastníky ujednání, ale také vůči třetím osobám, připouští-li to zákon. (Třetí osobou je ten, kdo nebyl účastníkem původní smlouvy – například nabyvatel jednotky.)
Zjednodušeně je možno říci, že nabyvatel jednotky přistoupil k prohlášení a dobrovolně se podřídil stanovám SVJ – učinil tak právním jednáním, a to tím, že dobrovolně nabyl vlastnictví jednotky v domě.
Justitianus
Nevyčleňovat.
Sám jste uvedl některé podstatné a dostatečné argumenty, proč nevyčleňovat. V případě zájmu zopakuji několik dalších argumentů, ale ty Vaše úplně stačí.
Je zcela nejasné, proč moudrý zákonodárce toto ustanovení dodatečně vložil.
Zcela nevhodná kritéria pro rozúčtování čehokoliv jsou počet osob nahlášených vlastníkem a rovnodílně na jednotku. Každý rozumný vlastník nahlásí jednu osobu, čímž se z rozúčtování podle počtu osob nahlášných vlastníkem stane rozúčtování rovnodílně na jednotku.
Už se zde řešilo.
Poslední komentáře