Usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 2959/2025
Nejvyšší soud rozhodl v 26 Cdo 2959/2025
ze dne dne 08.04.2026 o záležitosti, kterou popletové v mnoha SVJ nejsou
schopni pochopit:
- o záležitostech SVJ rozhoduje shromáždění jako nejvyšší orgán SVJ,
- o změně obsahu prohlášení rozhodují vlastníci jednotek mimo SVJ.
|
I. Změnu poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku (tj. „klíče“ jejich stanovení) nelze podle právní úpravy účinné od 1. 7. 2020 provést změnou stanov společenství vlastníků jednotek; jde o věc prohlášení vlastníka, o jehož změně rozhodují vlastníci jednotek, nikoli shromáždění jako orgán společenství. Rozhodnutí vlastníků může být organizačně přijato i hlasováním na shromáždění nebo mimo zasedání (per rollam), stále však nejde o rozhodování shromáždění coby orgánu společenství. Mění-li se takto práva a povinnosti všech vlastníků jednotek, vyžaduje změna prohlášení souhlas všech vlastníků; na rozhodnutí přijaté bez něj se hledí, jako by nebylo přijato. II. Podléhá-li rozhodnutí vlastníků jednotek o změně prohlášení vlastníka soudnímu přezkumu v režimu § 1169 odst. 3 o. z. při přiměřeném použití § 1209 o. z., domáhá se jej přehlasovaný vlastník jednotky vůči ostatním vlastníkům. Společenství vlastníků jednotek není v takovém řízení pasivně věcně legitimováno, neboť nejde o přezkum rozhodnutí orgánu společenství. podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2959/2025, ze dne
8. 4. 2026 |
I v tomto judikátu se opět projevil následek amatérské chyby soudců: čeští soudci se totiž zpočátku nesmyslně domnívali, že prohlášení je možné změnit pouhým (většinovým) hlasováním shromáždění SVJ. Hlupáci v SVJ se rozhodli obcházet zákon tím, že namísto změny prohlášení měnili stanovy SVJ. Je to samozřejmě pitomost, která byla od samého počátku (od účinnosti nového občanského zákoníku) v rozporu s § 1169 NOZ [1].
Novela NOZ provedená zákonem č. 163/2020 Sb. umožnila, aby prohlášení bylo v některých případech měněno se souhlasem vlastníků jednotek s většinou hlasů. Neplatí tedy bezvýhradně pravidlo „souhlasu všech“ [2]. Ani v těchto případech se ovšem nejedná o rozhodování právnické osoby SVJ.
Justitianus
▪ Poznámka 1: Podle NOZ ve znění účinném ode dne 01.01.2014 bylo jednoznačně stanoveno kdo a jakým způsobem může změnit prohlášení: „Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě“. Od počátku tedy bylo zřejmé, že se nemůže jednat o rozhodování nejvyššího orgánu SVJ, nýbrž že jde o rozhodování jednotlivých vlastníků jednotek mezi sebou. Následný zmatek byl způsoben obsahem § 1208/b NOZ ve vyhlášeném znění (připomenu, že pachatelem nekompatibilní úpravy bytového vlastnictví v NOZ byl hlavní tvůrce NOZ Karel Eliáš). Zmatení soudci nebyli schopni vyložit zdánlivý rozpor mezi § 1169 a § 1208 ústavně konformním způsobem.
▪ Poznámka 2: Nezákonných změn stanov namísto změn prohlášení bylo za roky 2014 až 2020 tolik, že tyto protiprávní postupy byly nakonec zpětně legalizovány právě zákonem č. 163/2020 Sb.. Viz přechodové ustanovení 2020/163/čl.II/1.
Poslední komentáře