Nejvyšší soud rozhodl v 26 Cdo 2959­/2025 ze dne dne 08.04.2026 o zá­ležitosti, kterou popletové v mnoha SVJ nejsou schopni pochopit:

• o záležitostech SVJ rozhoduje shromáždění jako nejvyšší orgán SVJ,
• o změně obsahu prohlášení rozhodují vlastníci jednotek mimo SVJ.

I v tomto judikátu se opět projevil následek amatérské chyby soudců. Jde o toto tvrzení uvedené v usnesení NS:
„Změnu poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku (tj. „klíče“ jejich stanovení) nelze podle právní úpravy účinné od 1. 7. 2020 provést změnou stanov společenství vlastníků jednotek.“

To je zmatečné a nepravdivé tvrzení. Dýšková, Šebekek a Jackwerthová zjevně nepochopili, že změnu poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku nebylo NIKDY možné provést změnou stanov. Nebylo to možné ani před dnem 1. 7. 2020, ani potom! Je přece vyloučeno, aby o změně prohlášení rozhodovala právnická osoba SVJ, která nevlastní ani dům, ani jednotky v něm.

Dále: Prohlášení je smlouvou mezi vlastníky jednotek. SVJ není stranou této smlouvy (pokud samo nevlastní jednotku). V právním státě je nemyslitelné, aby vícestranná smlouva byla platně měněna jednostranným prohlášením třetí osoby (v tomto případě stanovami právnické osoby SVJ, která je pouze osobou zajišťující správu domu a pozemku, viz § 1194/1).

Zmatení statutáři a popletení čeští soudci se po nabytí účinnosti NOZ začali nesmyslně domnívat, že prohlášení je možné změnit pouhým (většinovým) hlasováním nejvyššího orgánu SVJ [1]. Hlupáci v SVJ se rozhodli obcházet zákon tím, že namísto změny prohlášení měnili stanovy SVJ. Je to samozřejmě pitomost, která byla od samého počátku (od účinnosti NOZ) v rozporu s § 1169 NOZ [2].

Novela NOZ provedená zákonem č. 163/2020 Sb. změnila pouze to, že umožnila, aby prohlášení bylo v některých případech měněno s většinovým souhlasem vlastníků jednotek (namísto dohody všech). Neplatí tedy bezvýhradně pravidlo „souhlasu všech dotčených“ [3]. Ani v těchto případech se ovšem nejedná o rozhodování právnické osoby SVJ!!!

Justitianus

▪ [1] Zmatení tvůrci NOZ si neuvědomili triviální skutečnost: Na shromáždění (nejvyšší orgán právnické osoby) nepřecházejí vlastnická práva, která náležejí pouze vlastníkům jednotek v domě. Zmatek vznikl tím, že právo změnit prohlášení bylo zcela nelogicky zmíněno na dvou místech: v § 1169 (kde je upravena tvorba vůle vlastníka domu) a nesmyslně se totéž objevilo i v § 1208 (kde je upravena pouze tvorba vůle právnické osoby SVJ). Za tuto školáckou chybu nese odpovědnost Pavla Schödelbauerová, která jako právnička MMR připravila znění návrhu nového zákona o vlastnictví bytů. Druhým pachatelem je Karel Eliáš, který tento návrh násilně začlenil do již hotového návrhu NOZ, přestože bylo zřejmé, že oba texty jsou vzájemně nekompatibilní.

▪ [2] Podle NOZ ve znění účinném ode dne 01.01.2014 bylo jednoznačně stanoveno kdo a jakým způsobem může změnit prohlášení: „Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě“. Od počátku tedy bylo zřejmé, že se nemůže jednat o rozhodování nejvyššího orgánu SVJ, nýbrž že jde o rozhodování jednotlivých vlastníků jednotek mezi sebou. Následný zmatek byl způsoben obsahem § 1208/b NOZ ve vyhlášeném znění (připomenu, že pachatelem nekompatibilní úpravy bytového vlastnictví v NOZ byl hlavní tvůrce NOZ Karel Eliáš). Zmatení soudci nebyli schopni vyložit zdánlivý rozpor mezi § 1169 a § 1208 ústavně konformním způsobem. 

▪ [3] Nezákonných změn stanov namísto změn prohlášení bylo za roky 2014 až 2020 tolik, že tyto protiprávní postupy byly nakonec zpětně legalizovány právě zákonem č. 163/2020 Sb.. Viz přechodové ustanovení 2020/163/čl.I­I/1.