Nejvyšší soud rozhodl v 26 Cdo 2959­/2025 ze dne dne 08.04.2026 o zá­ležitosti, kterou popletové v mnoha SVJ nejsou schopni pochopit:

• o záležitostech SVJ rozhoduje shromáždění jako nejvyšší orgán SVJ,
• o změně obsahu prohlášení rozhodují vlastníci jednotek mimo SVJ.

I v tomto judikátu se opět projevil následek amatérské chyby soudců. Jde o toto tvrzení uvedené v usnesení NS:
„Změnu poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku (tj. „klíče“ jejich stanovení) nelze podle právní úpravy účinné od 1.§ 7.§ 2020 provést změnou stanov společenství vlastníků jednotek.“

To je zmatečné a částečně nepravdivé tvrzení. Dýšková, Šebekek a Jackwerthová zjevně nepochopili, že změnu poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku nebylo NIKDY možné provést změnou stanov. Nebylo to možné ani před dnem 1.§ 7.§ 2020, ani potom! Je přece vyloučeno, aby o změně prohlášení rozhodovala právnická osoba SVJ, která nevlastní ani dům, ani jednotky v něm.

Dále: Prohlášení je smlouvou mezi vlastníky jednotek. SVJ nikdy není stranou této smlouvy (pokud samo nevlastní jednotku). V právním státě je nemyslitelné, aby vícestranná smlouva byla platně měněna jednostranným prohlášením třetí osoby (v tomto případě stanovami právnické osoby SVJ, které pouze zajišťuje správu domu (2012/89/§1194/1). Tomuto sluhovi není vůbec nic do toho jaká pravudla platí mezi vlastníky jednotek navzájem!

Popletení čeští soudci se po nabytí účinnosti NOZ začali nesmyslně domnívat, že prohlášení je možné změnit pouhým (většinovým) hlasováním nejvyššího orgánu SVJ [1]. Zmatení soudci nebyli schopni vyložit ústavně konformním způsobem zdánlivý rozpor mezi § 1169 a § 1208 [2].

Hlupáci v SVJ se také pomýleně rozhodli obcházet zákon tím, že namísto změny prohlášení měnili stanovy SVJ. Je to samozřejmě pitomost, která byla od samého počátku (od účinnosti NOZ v roce 2014) v rozporu s § 1169 NOZ [3].

Novela NOZ provedená zákonem č. 163/2020 Sb. vypustila z § 1208 nesystematické zmínky o rozhodování o záležitostech týkajících se obsahu prohlášení. Dále se v § 1169 nově zavedla možnost, aby prohlášení bylo (ve třech speciálních případech) měněno s většinovým souhlasem vlastníků jednotek (namísto dohody všech). Neplatí tedy bezvýhradně pravidlo „souhlasu všech dotčených vlastníků“ [4].

Justitianus

• ▪ [1] Zmatení tvůrci NOZ si neuvědomili triviální skutečnost: Na shromáždění (nejvyšší orgán právnické osoby) nepřecházejí vlastnická práva, která náležejí pouze vlastníkům jednotek. Zmatek vznikl tím, že právo změnit prohlášení bylo zcela nelogicky zmíněno na dvou místech: v § 1169 (kde je upravena tvorba vůle vlastníka domu) a nesmyslně se totéž objevilo i v § 1208 (kde je upravena pouze tvorba vůle právnické osoby SVJ). Za tuto školáckou chybu nese odpovědnost Pavla Schödelbauerová, která jako právnička MMR připravila znění návrhu nového zákona o vlastnictví bytů. Druhým pachatelem je Karel Eliáš, který tento návrh násilně začlenil do již hotového návrhu NOZ, přestože bylo zřejmé, že oba texty jsou vzájemně nekompatibilní.
• ▪ [2] Ústavně konformní výklad je jednoduchý: hlasování shromáždění (podle § 1208/b NOZ ve vyhlášeném znění) může mít účinek pouze k vytvoření vůle samotné právnické osoby SVJ v případě, kdy samo SVJ je vlastníkem jednotky v domě. Hlasy se v tomto speciálním případě počítají podle 2012/89/§1206/1. Tímto hlasováním shromáždění nerozhoduje o změně prohlášení, nýbrž pouze předběžně o tom, zda SVJ jako vlastník jednotky má či nemá dát souhlas ke změně prohlášení podle § 1169.
• ▪ [3] Podle NOZ je jednoznačně stanoveno kdo a jakým způsobem může změnit prohlášení: „Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě“. Tato právní norma byla obsažena v NOZ od samého počátku a od té doby nedoznala změn. Od počátku tedy bylo zřejmé, že se nemůže jednat o rozhodování právnické osoby SVJ, nýbrž že jde o rozhodování jednotlivých vlastníků jednotek mezi sebou. Následný zmatek popletených soudců a vykladačů NOZ byl způsoben nepochopením obsahu a smyslu § 1208/b NOZ ve vyhlášeném znění. 
• ▪ [4] Nezákonných změn stanov namísto změn prohlášení bylo za roky 2014 až 2020 tolik, že tyto protiprávní postupy byly nakonec zpětně legalizovány právě zákonem č. 163/2020 Sb.. Viz přechodové ustanovení 2020/163/čl.I­I/1.