Chyby soudců - 26 Cdo 2959/2025
Nejvyšší soud rozhodl v 26 Cdo 2959/2025
ze dne dne 08.04.2026 o záležitosti, kterou popletové v mnoha SVJ nejsou
schopni pochopit:
- o záležitostech SVJ rozhoduje shromáždění jako nejvyšší orgán SVJ,
- o změně obsahu prohlášení rozhodují vlastníci jednotek mimo SVJ.
|
I. Změnu poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku (tj. „klíče“ jejich stanovení) nelze podle právní úpravy účinné od 1. 7. 2020 provést změnou stanov společenství vlastníků jednotek; jde o věc prohlášení vlastníka, o jehož změně rozhodují vlastníci jednotek, nikoli shromáždění jako orgán společenství. Rozhodnutí vlastníků může být organizačně přijato i hlasováním na shromáždění nebo mimo zasedání (per rollam), stále však nejde o rozhodování shromáždění coby orgánu společenství. Mění-li se takto práva a povinnosti všech vlastníků jednotek, vyžaduje změna prohlášení souhlas všech vlastníků; na rozhodnutí přijaté bez něj se hledí, jako by nebylo přijato. II. Podléhá-li rozhodnutí vlastníků jednotek o změně prohlášení vlastníka soudnímu přezkumu v režimu § 1169 odst. 3 o. z. při přiměřeném použití § 1209 o. z., domáhá se jej přehlasovaný vlastník jednotky vůči ostatním vlastníkům. Společenství vlastníků jednotek není v takovém řízení pasivně věcně legitimováno, neboť nejde o přezkum rozhodnutí orgánu společenství. podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2959/2025, ze dne
8. 4. 2026 |
I v tomto judikátu se opět projevil následek amatérské chyby
soudců. Jde o toto tvrzení uvedené v usnesení NS:
„Změnu poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku (tj.
„klíče“ jejich stanovení) nelze podle právní úpravy účinné
od 1. 7. 2020 provést změnou stanov společenství vlastníků
jednotek.“
To je zmatečné a nepravdivé tvrzení. Dýšková, Šebekek a Jackwerthová zjevně nepochopili, že změnu poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku nebylo NIKDY možné provést změnou stanov. Nebylo to možné ani před dnem 1. 7. 2020, ani potom. Je přece vyloučeno, aby o změně prohlášení rozhodovala právnická osoba SVJ, která nevlastní ani dům, ani jednotky v něm. SVJ je pouhý správce cizího majetku.
Zmatení statutáři a popletení čeští soudci se po nabytí účinnosti NOZ začali nesmyslně domnívat, že prohlášení je možné změnit pouhým (většinovým) hlasováním nejvyššího orgánu SVJ. Hlupáci v SVJ se rozhodli obcházet zákon tím, že namísto změny prohlášení měnili stanovy SVJ. Je to samozřejmě pitomost, která byla od samého počátku (od účinnosti NOZ) v rozporu s § 1169 NOZ [1].
Novela NOZ provedená zákonem č. 163/2020 Sb. změnila pouze to, že umožnila, aby prohlášení bylo v některých případech měněno s většinovým souhlasem vlastníků jednotek (namísto dohody všech). Neplatí tedy bezvýhradně pravidlo „souhlasu všech dotčených“ [2]. Ani v těchto případech se ovšem nejedná o rozhodování právnické osoby SVJ!!!
Justitianus
▪ Poznámka 1: Podle NOZ ve znění účinném ode dne 01.01.2014 bylo jednoznačně stanoveno kdo a jakým způsobem může změnit prohlášení: „Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě“. Od počátku tedy bylo zřejmé, že se nemůže jednat o rozhodování nejvyššího orgánu SVJ, nýbrž že jde o rozhodování jednotlivých vlastníků jednotek mezi sebou. Následný zmatek byl způsoben obsahem § 1208/b NOZ ve vyhlášeném znění (připomenu, že pachatelem nekompatibilní úpravy bytového vlastnictví v NOZ byl hlavní tvůrce NOZ Karel Eliáš). Zmatení soudci nebyli schopni vyložit zdánlivý rozpor mezi § 1169 a § 1208 ústavně konformním způsobem.
▪ Poznámka 2: Nezákonných změn stanov namísto změn prohlášení bylo za roky 2014 až 2020 tolik, že tyto protiprávní postupy byly nakonec zpětně legalizovány právě zákonem č. 163/2020 Sb.. Viz přechodové ustanovení 2020/163/čl.II/1.
Víme proč v minulosti některá SVJ chybně rozhodovala o záležitostech, které náleží pouze do pravomoci vlastníka domu. Na vině je proferor Karel Eliáš jako hlavní autor NOZ.
Občanský zákoník totiž obsahoval (ode dne 01.01.2014 do dne 30.06.2020) výčet pravomocí shromáždění jako nejvyššího orgánu SVJ, v němž bylo uvedeno:
| § 1208 Do působnosti shromáždění patří (…) b) změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, (…) |
Je ovšem zjevné, že šlo o chybu zákonodárce, protože SVJ jako pouhý správce cizího majetku není zpravidla vlastníkem jednotky ani spoluvlastníkem společných částí. Je tedy vyloučeno, aby SVJ jako cizí osoba rozhodovala o změně obsahu vlastnického práva namísto skutečného vlastníka. (Pro změnu prohlášení se samozřejmě použije výlučně lex specialis § 1169.)
Nesrozumitelná právní norma však mohla být od počátku vyložena ústavně konformním způsobem. Dopadá totiž pouze na stav, kdy samo SVJ je vlastníkem jednotky v domě. V tom případě SVJ má stejná práva jako každý vlastník jednotky a účastní se i rozhodování vlastníků o změně prohlášení podle § 1169 NOZ [1]. K tomu ovšem musí napřed být zjištěna vůle SVJ – a podle toho pak zástupce (statutár) jedná.
Ona zdánlivě kontroverzní právní norma 2012/89/§1208/b tedy říkala (nesrozumitelným způsobem) pouze to, že při projednávání změn prohlášení nenahrazují statutáři vůli SVJ jako vlastníka jednotky (§ 151/1), nýbrž že rozhodování v záležitosti vlastnictví jednotky spadá do pravomoci nejvyššího orgánu SVJ – shromáždění.
Takovýto výklad je ústavně konformní. Bohužel však k němu soudy nikdy nedospěly – a jak je vidět, soudci chybují a pletou to dodnes.
Justitianus
- [1] Při rozhodování vlastníků jednotek podle § 1169 jsou nepoužitelná ustanovení NOZ o rozhodování nejvyššího orgánu SVJ; neuplatní se § 1206.
Poslední komentáře