Úvěr
Jsme SVJ 1335 m2. Potřebujeme novou střechu – 2 miliony máme ve fondu oprav a 1 milion si potřebujeme půjčit. A tady je problém. Část vlastníků se nechce podílet na úrocích z úvěru a chce svůj podíl zaplatit v hotovosti. Potřebovali bychom poradit, jaké máme možnosti. Dá se tato situace nějak právně řešit?
Děkuji
Klapuchová
A v čem je ten problém? Peníze vložené v hotovosti poníží výši úvěru a tak mají výhodu obě strany. Co na tom řešíte?
„Peníze vložené v hotovosti poníží výši úvěru …“ (Vložil § (bez ověření), 2. Červen 2026 – 21:09)
… stejně jako peníze vložené bezhotovostně.
Dotaz je zčásti neúplný: chcete těm vlastníkům vyhovět, či nikoliv?
Protože shromáždění může schválit realizaci nové střechy, úvěr na celou realizaci, a s tím související změnu příspěvku na správu domu a to všem. Tedy jít proti vůli těch vlastníků, kteří si přáli platit předem, silou většiny. To je právně korektní řešení, které ale asi nechcete slyšet.
No anebo se budete snažit vyjít vstříc. Ale pak to může být složitější. Zákonná úprava předpokládá úhrady od vlastníků jen dvojí : 1. zálohy na služby (a vyrovnání nedoplatků z vyúčtování) 2. příspěvek na správu domu. Přitom poměr přispívání na správu domu nelze měnit prostým většinovým hlasováním. A vám tady vzniknou dva druhy vlastníků a tento princip nebude dodržen. Nejspíš to znamená sepsat nějaké smlouvy, které musí precizně ošetřit režim placení a závazků. Například, že nikdy nebude vlastník, který uhradil podíl předem, nic chtít zpět. Dále – co se bude dít v případě prodeje jednotky. Atd…
Níže čtu paní Klainová má na to mustr – a je uvedeno, že je založen na dohodě VŠECH. To je problém samo o sobě. Hodně štěstí…
Ještě je třetí možnost, navýšit dočasně a výrazně příspěvek na správu domu a našetřit ten milion.
Jde o dohodu zpracovanou právním oddělením pro skutečné SVJ. Je v ní ošetřeno všechno nutné, včetně řešení v případě prodeje jednotky, ručení… Nejde o zálohy na služby, ani o příspěvky na správu. Jde o mimořádné zálohy. Dohoda tedy musela být podepsána všemi.
Ukázku dohody jsem dostala od předsedy SVJ, kterému jsem za to zpracovala postupy účtování. Tyto postupy mi na oplátku dovolil zveřejnit viz prográmek Klaiex 24. Je tam všechno, SVJ mělo navíc situaci zkomplikovanou o účtování možné dotace.
Hledač (bez ověření) zde uvedl odkaz na odborný (???) článek Adriany Kvítkové. Článek je označen jako „garantovaný“, což by v neznalé osobě mohlo vzbudit dojem, že jde o důvěryhodný zdroj v souladu s českou legislativou. Není tomu tak. V článku jsou obsaženy opakované nesmysly a nesprávná tvrzení, která mohou neznalou osobu uvést v omyl. Ty nesmysly musím zde opravit.
- (1) Adriana napsala: „I pokud je zřejmé, že shromáždění udělí se smlouvou o úvěru platný souhlas, mohou se ti členové SVJ, kteří chtějí uhradit svůj podíl na nákladech investice předem, se společenstvím domluvit na tom, že se na splácení úvěru nebudou podílet.“
To je totální nesmysl. SVJ o tom rozhodnout nemůže. Ostatně žádný člen nemá povinnost splácet cizí úvěr! Úvěr splácí od počátku do konce úvěrový dlužník, tedy v tomto případě SVJ. Společenství je pouze nepřímým zástupcem vlastníků jednotek: vybírá od vlastníků příspěvky a navenek pak jedná vlastním jménem a na vlastní účet.
- (2) Adriana napsala: „Taková dohoda by měla být výslovně zaznamenána v zápisu ze shromáždění, na kterém se o úvěru rozhoduje …“
Je to samozřejmě možné, ale zápis ze shromáždění NENÍ dohodou vlastníků jednotek! Pokud vaše SVJ chce mít později potíže, můžete zaznamenat jakousi „dohodu“ v zápisu ze shromáždění, bez toho aby s ní souhlasily všechny strany dohody. Jen se pak nedivte, že existenci takové „dohody“ vlastníků nebude SVJ schopno prokázat.
- (3) Adriana napsala: „Pokud by tedy nastala situace, kdy SVJ nebude schopno hradit splátky úvěru řádně a včas, banka se teoreticky může hojit na kterémkoliv z ručitelů – tj. členů SVJ.“
Adriana ale zapomněla uvést, že banka se může na jednotlivém vlastníkovi „hojit“ pouze částečně – jen do výše jeho spoluvlastnického podílu na dlužné částce. Vlastník tedy uhradí bance to, co by při obvyklém běhu věcí uhradil přímo svému SVJ jako příspěvek na správu.
- (4) Adriana napsala: „V praxi je však obvyklé, že se banka primárně obrací na ty členy, kteří mají sami povinnost úvěr splácet.“
To je opět totální nesmysl. Žádný z členů nemá povinnost úvěr splácet! Úvěr splácí úvěrový dlužník (ten, kdo si úvěr sjednal) – tedy právnická osoba SVJ. To je základní skutečnost, kterou Adriana zjevně nezná. Asi požila magické houbičky v množství větším než malém.
- (5) Adriana napsala: „Člen společenství, který se nechce splácení úvěru účastnit, nemá na výše uvedenou dohodu s SVJ bohužel žádný nárok …“
Opět totální nesmysl. Žádný z členů společenství se přece neúčastní splácení cizího úvěru! Pak je ovšem nesmyslem mudrovat o jakési „dohodě s SVJ“. Vlastník jednotky má pouze jedinou zákonnou povinnost: hradit svému SVJ příspěvky na správu domu v alikvotní výši podle svého spoluvlastnického podílu. Nehradí nic přímo bance: ani splátky úvěru, ani úroky z úvěru, ani náklady na vedení úvěrového účtu. Je bezvýznamné, zda SVJ ze svých prostředků splácí nebo nesplácí nějaký úvěr – vlastníka jednotky by se to začalo týkat teprve v okamžiku, kdy jej úvěrový věřitel vyzve ke splnění jeho ručitelského závazku (§ 1194/2).
- (6) Adriana napsala: „… ti členové SVJ, kteří mají možnost uhradit celý svůj podíl na nákladech investice do společných částí domu předem, se nemusejí účastnit splácení úvěru společně s ostatními, pokud se (…) se společenstvím dohodnou.“
Potřetí totální nesmysl. Je přece zcela zřejmé, že členové SVJ se neúčastní splácení cizího úvěru! Přispívají na správu domu bez ohledu na to k jakému účelu správy domu budou pak přijaté příspěvky použity. Peníze SVJ nemají mašličku! Navíc je zřejmé, že jakákoliv dvoustranná dohoda vlastníka jednotky „se společenstvím“ o rozsahu jeho vlastnických povinností by byla absolutně neplatná.
- (7) Adriana napsala: „Taková dohoda by měla být poměrně detailně zaznamenána v zápise ze shromáždění, na kterém je tato otázka projednávána.“
Naprostý nesmysl. Právnické osobě SVJ do toho vůbec nic není! SVJ je osoba s omezenou právní způsobilostí; proto není oprávněno měnit obsah prohlášení – tím spíše ani v nejdůležitější části, která určuje spoluvlastnické podíly. Vlastníci jednotek samozřejmě mohou změnit podíly pro přispívání na správu domu, ale pouze vzájemnou dohodou (dohodou všech dotčených vlastníků podle § 1169). K tomu viz usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 2959/2025.
- (8) Adriana napsala: „Na základě návrhu přehlasovaného vlastníka soud napadené rozhodnutí přezkoumá a následně jej může potvrdit, změnit, zrušit nebo nahradit vlastním rozhodnutím.“
Adriana zapomněla uvést dvě nejpravděpodobnější možnosti:
☀ Soud se vůbec nebude zabývat meritem věci, protože dospěje k názoru,
že nejde o důležitý důvod – a proto vlastník jednotky není aktivně
legitimován k podání žaloby (§ 1209).
☀ Případně soud může konstatovat, že SVJ překročilo své pravomoci a
proto nejde o rozhodnutí shromáždění (§ 245). Viz usnesení
Nejvyššího soudu 26 Cdo 854/2022–209.
Justitianus
Paní Vladimíro, nenapsala jste to hlavní: Jaký je názor
vlastníků jednotek s většinou hlasů?
Je bezvýznamné co bychom Vám mohli poradit, pokud není šance získat pro
toto řešení většinovou podporu shromáždění.
Justitianus
- Poznámka: Podle § 1208 platí, že do působnosti shromáždění patří (…) udělování předchozího souhlasu k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru. Bude tedy záležet pouze na rozhodnutí shromáždění, zda dá či nedá souhlas k financování celé částky pomocí bankovního úvěru. Takovému rozhodnutí nelze nijak účinně vzdorovat.
Na toto téma je zde mnoho vláken a názorů. Těžko rozhodnout kdo má pravdu.
Jde o úvěr SVJ, a to si musí zajistit aby ho spláceli ti, pro které byl využit, nikoli (třeba) ti, kteří v domě koupí byt a netuší že SVJ má úvěr.
Ve vláknu z června 2015 se diskutuje takto:
vlákno z června 2015
Reakce Lakeho na dotaz tazatele Matyse
"V první řadě je nutno oznámit vlastníkům jednotek výši jejich dluhů a stanovit jim termín úhrady. To je základ. Teprve od toho okamžiku jsou povinni hradit. To jste měli udělat okamžitě po tom, co SVJ obdrželo konečnou „fakturu“ od zhotovitele. Na co vlastně čekáte? Zároveň jim nabídněte smlouvy o uznání dluhu se splátkovým kalendářem.
- Ten, kdo hodlá uhradit celou částku najednou, to udělá obratem.
SVJ není oprávněno nutit jej do dlouhodobého splácení (tzv. Fond oprav) mnohem vyšší částky. Takovou zákonnou povinnost jako vlastník jednotky nemá. Uvědomte si, že on o žádný odklad úhrady nežádal.
- Ten, kdo nemůže zaplatit ihned celou částku, … podepíše smlouvu o uznání dluhu se splátkovým kalendářem. SVJ mu nemusí již nic předepisovat v předpisu plateb Fondu oprav, protože splátky má přece uvedeny ve smlouvě.
Nejedná se o platby spojené se správou domu; jde o peněžitou zápůjčku.
- Ten, kdo odmítne zaplatit ihned, ani nepodepíše smlouvu o splátkovém kalendáři, bude po předžalobní výzvě ihned zažalován jako neplatič"
Viz
Poslední komentáře