Hledač (bez ověření) zde uvedl odkaz na odborný (???) článek Adriany Kvítkové. Článek je označen jako „garantovaný“, což by v neznalé osobě mohlo vzbudit dojem, že jde o důvěryhodný zdroj v souladu s českou legislativou. Není tomu tak. V článku jsou obsaženy opakované nesmysly a nesprávná tvrzení, která mohou neznalou osobu uvést v omyl. Ty nesmysly musím zde opravit.

• (1) Adriana napsala: „I pokud je zřejmé, že shromáždění udělí se smlouvou o úvěru platný souhlas, mohou se ti členové SVJ, kteří chtějí uhradit svůj podíl na nákladech investice předem, se společenstvím domluvit na tom, že se na splácení úvěru nebudou podílet.“

To je totální nesmysl. SVJ o tom rozhodnout nemůže. Ostatně žádný člen nemá povinnost splácet cizí úvěr! Úvěr splácí od počátku do konce úvěrový dlužník, tedy v tomto případě SVJ. Společenství je pouze nepřímým zástupcem vlastníků jednotek: vybírá od vlastníků příspěvky a navenek pak jedná vlastním jménem a na vlastní účet.

• (2) Adriana napsala: „Taková dohoda by měla být výslovně zaznamenána v zápisu ze shromáždění, na kterém se o úvěru rozhoduje …“

Je to samozřejmě možné, ale zápis ze shromáždění NENÍ dohodou vlastníků jednotek! Pokud vaše SVJ chce mít později potíže, můžete zaznamenat jakousi „dohodu“ v zápisu ze shromáždění, bez toho aby s ní souhlasily všechny strany dohody. Jen se pak nedivte, že existenci takové „dohody“ vlastníků nebude SVJ schopno prokázat.

• (3) Adriana napsala: „Pokud by tedy nastala situace, kdy SVJ nebude schopno hradit splátky úvěru řádně a včas, banka se teoreticky může hojit na kterémkoliv z ručitelů – tj. členů SVJ.“

Adriana ale zapomněla uvést, že banka se může na jednotlivém vlastníkovi „hojit“ pouze částečně – jen do výše jeho spoluvlastnického podílu na dlužné částce. Vlastník tedy uhradí bance to, co by při obvyklém běhu věcí uhradil přímo svému SVJ jako příspěvek na správu.

• (4) Adriana napsala: „V praxi je však obvyklé, že se banka primárně obrací na ty členy, kteří mají sami povinnost úvěr splácet.“

To je opět totální nesmysl. Žádný z členů nemá povinnost úvěr splácet! Úvěr splácí úvěrový dlužník (ten, kdo si úvěr sjednal) – tedy právnická osoba SVJ. To je základní skutečnost, kterou Adriana zjevně nezná. Asi požila magické houbičky v množství větším než malém.

• (5) Adriana napsala: „Člen společenství, který se nechce splácení úvěru účastnit, nemá na výše uvedenou dohodu s SVJ bohužel žádný nárok …“

Opět totální nesmysl. Žádný z členů společenství se přece neúčastní splácení cizího úvěru! Pak je ovšem nesmyslem mudrovat o jakési „dohodě s SVJ“. Vlastník jednotky má pouze jedinou zákonnou povinnost: hradit svému SVJ příspěvky na správu domu v alikvotní výši podle svého spoluvlastnického podílu. Nehradí nic přímo bance: ani splátky úvěru, ani úroky z úvěru, ani náklady na vedení úvěrového účtu. Je bezvýznamné, zda SVJ ze svých prostředků splácí nebo nesplácí nějaký úvěr – vlastníka jednotky by se to začalo týkat teprve v okamžiku, kdy jej úvěrový věřitel vyzve ke splnění jeho ručitelského závazku (§ 1194/2).

• (6) Adriana napsala: „… ti členové SVJ, kteří mají možnost uhradit celý svůj podíl na nákladech investice do společných částí domu předem, se nemusejí účastnit splácení úvěru společně s ostatními, pokud se (…) se společenstvím dohodnou.“

Potřetí totální nesmysl. Je přece zcela zřejmé, že členové SVJ se neúčastní splácení cizího úvěru! Přispívají na správu domu bez ohledu na to k jakému účelu správy domu budou pak přijaté příspěvky použity. Peníze SVJ nemají mašličku! Navíc je zřejmé, že jakákoliv dvoustranná dohoda vlastníka jednotky „se společenstvím“ o rozsahu jeho vlastnických povinností by byla absolutně neplatná.

• (7) Adriana napsala: „Taková dohoda by měla být poměrně detailně zaznamenána v zápise ze shromáždění, na kterém je tato otázka projednávána.“

Naprostý nesmysl. Právnické osobě SVJ do toho vůbec nic není! SVJ je osoba s omezenou právní způsobilostí; proto není oprávněno měnit obsah prohlášení – tím spíše ani v nejdůležitější části, která určuje spoluvlastnické podíly. Vlastníci jednotek samozřejmě mohou změnit podíly pro přispívání na správu domu, ale pouze vzájemnou dohodou (dohodou všech dotčených vlastníků podle § 1169). K tomu viz usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 2959/2025.

• (8) Adriana napsala: „Na základě návrhu přehlasovaného vlastníka soud napadené rozhodnutí přezkoumá a následně jej může potvrdit, změnit, zrušit nebo nahradit vlastním rozhodnutím.“

Adriana zapomněla uvést dvě nejpravděpodobnější možnosti:
☀ Soud se vůbec nebude zabývat meritem věci, protože dospěje k názoru, že nejde o důležitý důvod – a proto vlastník jednotky není aktivně legitimován k podání žaloby (§ 1209).
☀ Případně soud může konstatovat, že SVJ překročilo své pravomoci a proto nejde o rozhodnutí shromáždění (§ 245). Viz usnesení Nejvyššího soudu 26 Cdo 854/2022–209.

Justitianus