Ostatní

Dobrý den, můj dotaz se týká pozvánky k schůzi v bytovém družstvu a následném průběhu schůze. Na pozvánce byl jedním z bodů schůze návrh družstevníka na možnost financování rekonstrukce (výměna stoupaček). Byl mu dán prostor k prezentaci. V průběhu schůze bylo následně vyvoláno výborem hlasování, zda se v budoucnu s návrhem možnosti rekonstrukce zabývat. Toto hlasování nebylo na programu v pozvánce k schůzi, a bylo učiněno pod emocemi. Výbor tímto zatrhl další možnost diskuze nad možností rekonstrukce. Domnívám se, že toto hlasování není platné, jelikož nebylo program schůze. Mám prosím pravdu ?

Dobrý den, jsme SVJ s 14ti byty. V přízemí jsou byty dva, v 1. a 2. patře po šesti bytech. Na schůzi se odhlasovala pravidla úklidu – každé patro si uklízí ty byty, které jsou na něm. Tzn., že prostor, kterým chodí všichni obyvatelé, kde je umístěna kočárkárna, kotelna, a tudíž největší binec, mají uklízet dva obyvatelé, mimochodem s nejmenšími byty a na vrchní patro, kterým chodí obyvatelé jen šesti bytů uklízí těchto 6 bytů. Dá se tomu nějak bránit? Aby bylo přízemí každý den uklizeno, bylo by třeba zvláště v sychravém počasí vytírat i 3× denně a už mě nebaví výtky ostatních, že je v přízemí věčně bláto.

Právě jste si koupil byt? A víte, co jste povinen platit? Naučte se rozeznávat případy oprávněného předepsání záloh od případu, kdy Vás výbor prostě tahá za nos a chce Vás donutit platit dluhy někoho jiného.

Ty dluhy by mělo SVJ vymáhat po skutečném dlužníkovi. Ale proč by se výbor snažil, když je možno pohodlně obrat nic netušícího nového vlastníka? Prostě to na Vás zkusí. Buďte na to připraven. Nebuďte hejlem a nenechte se oškubat.

V mnoha SVJ je stav, kdy společenství provedlo určité objednané činnosti pro vlastníky domu před tím, než jste se stal vlastníkem Vy. Kupodivu – namísto okamžitého inkasování plateb za provedené práce přistupuje většina SVJ na dlouholetý splátkový kalendář. To samo o sobě je rizikové; navíc SVJ si hraje na banku, kterou není. Zkrátka – kupujete si byt v domě, jehož SVJ je zadluženo u banky a zároveň je věřitelem desítek osob, které si objednaly zhotovení oprav či úprav a postupně je zhotoviteli splácejí.

Uvědomte si, že Vy jste dřívější údržbu, opravy a zlepšení domu již uhradil prodávajícímu v ceně bytu. Nejste povinen nechat se podruhé obírat o tytéž peníze, tentokrát do kapsy SVJ. Společenství ať vymáhá na tom, kdo si objednal a dostal opravu či technické zhodnocení (např. zateplení). Podrobně jsem to probral v příspěvku [1]. Tam si přečtete, jak dokonale propracovaná past na hejla funguje v praxi.

Nenaleťte na tvrzení,že splácení úvěru společenstvím je Vaším nákladem na správu domu. Není. SVJ si jenom začalo hrát na banku, i když poskytování půjček nemá v „popisu práce“ (§ 9 odst. 1 ZoVB). Jestliže si SVJ k úhradě své činnosti vzalo úvěr či bankovní půjčku, je vyloučeno tyto vnitřní náklady SVJ přenášet přímo na vlastníky jednotek jako „zálohy na správu“ či „příspěvky na správu“.

Takový způsob účtování by byl protiprávní: Vůči bance je dlužníkem vždy pouze SVJ, nikoliv vlastník. SVJ je zároveň věřitelem těch konkrétních osob, které si objednaly opravy či zhodnocení a bylo jim dodáno. To se netýká Vás: je to jiný závazek, vzniklý jindy, mezi jinými osobami. SVJ je tedy oprávněno vymáhat na vlastníkovi alikvotní částku za provedené práce, které si objednal. SVJ však není oprávněno vymáhat na Vás jakékoliv částky pouze z toho důvodu, že kdysi (dříve než jste se stal vlastníkem) čerpalo půjčku či úvěr. Ten, komu byly tyto výdaje/náklady SVJ ku prospěchu, ať je uhradí.

Už jsem se vícekrát zmiňoval (a soudy potvrdily), že platba za objednané a provedené práce může být vymáhána pouze na objednateli. Dluhy předchozího vlastníka totiž nepřecházejí automaticky na nabyvatele jednotky. Viz diskuse [2]. Judikáty Ústavního soudu a Nejvyššího soudu k dluhu bývalého vlastníka jsou zde: [3] [4] [5].

Úhrada může být sjednána zálohově, nebo jednorázově, nebo ve splátkách. Je na SVJ, aby rozhodlo o způsobu platby, který mu bude vyhovovat. Nejrizikovější z tohoto hlediska je dlouhodobý splátkový kalendář. A je pouze na SVJ, aby si smluvně zajistilo, že objednatelé prací je uhradí, případně splatí i v případě, že přestanou být vlastníky jednotek v domě. SVJ však není banka; výbor většinou neumí vymáhat dluhy, dokonce ani nebyly uzavřeny řádné písemné smlouvy na technické zhodnocení domu a neexistuje splátkový kalendář, přestože vznikl dluh a splácí se dlouhodbě. Specialitou mnohých SVJ je, že tyto vzniklé pohledávky za vlastníky se vůbec neobjevují v účetnictví. Takže právní postavení SVJ v případném sporu může být nejisté. Zkrátka samé neumětelství.

Výbor se pak snaží předejít katastrofě a přesměrovat splácení potichu a dodatečně na nabyvatele jednotky, ale to je protiprávní postup. Vás se tyto cizí dluhy netýkají, ať už vznikly v rámci správy domu (správa, opravy a provoz), nebo mimo činnost správy domu (technické zhodnocení).

• Poznámka:

V časopisu Rádce pro SVJ Judr Vochvesta (advokátní kancelář Munková, Zoufalý a spol)uvádí: SVJ již nebude moci vykonávat správu jednotek a společných prostor domu (včetně jejich nájmu), které jsou v podílovém vlastnictví všech jeho členů, neboť nejde o správu domu ve smyslu § 1194 odst. 1 NOZ. Správu budou vykonávat v režimu klasického spoluvlastnictví všichni spoluvlastníci. Ptám se – k čemu je potom SVJ, jehož účelem je, doufám, že i po 1.1.2014, právě především spravovat společné části domu (nejen společné prostory).

Dobrý den, chceme si vzít od banky úvěr na nutnou rekonstrukci na domě, cca 200 tis. Kč. Nyní jeden vlastník přišel s tím, že pokud bychom nespláceli splátky bance, může banka tzv. zabavit jeden byt a prodat ho. Mě to příjde jako hloupost, ale na druhou stranu se chci zeptat, jak je to v případě ručení bance za úvěr, když SVJ nevlastní žádný majetek. A jak je to s tím „zabavením jednoho bytu“ – kterého??, to si ho vyberou losem? Děkuji za odpověď

Dobrý den ,

nemáte někdo na bytovém domě umístněný kamerový systém? Jaké jsou vaše zkušenosti s registrací na UOOU, spokojenost s funkčností kamer, případně typ na firmu…díky moc V.S. Zlínksý kraj

Dobrý den, jako pověřený vlstník řeším situaci, se kterou si nevím rady. V rámci úprav a oprav domu, které byly r řádně odhlasovány jsou připraveny 2 právní dokumenty, které je třeba osobně podepsat všemi majiteli jednotek. Jedné se o notářský zápis, ve kterém si vzájemně odsouhlasujeme vlastnická práva k nově vyměřeným jednotkám a druhý je Smlouva o zřízení věcného břemene pro vytvoření nové vodovodní přípojky. Jeden z majitelů žije dlouhodobě mimo republiku, byt pronajímá a pověřil příbuzného generální plnou mocí. Ten však na výzvy k podpisu nereaguje, údajně plnou moc ztratil a neurčitě slibuje, že majitel již brzy přijejde osobně. Touto prodlevou vzniká několika majitelům (i jemu samotnému) škoda v podobě vyšší platby do fondu oprav, kterou by měli poníženou ve chvíli, kdy by nová výměra byla zanesena do katastrálního úřadu. Dále bez podpisu věcného břemene nemůžeme realizovat opravu, kterou jsme si na schůzi odhlasovali. Můžeme ho nějakou právní cestou vyzvat k odpovědnosti za svoji jednotku?

On-line poptávkový systém na srovnání úvěrů pro bytová družstva a společenství vlastníků http://www.svjbd.cz/

Cituji z uvedeného portálu:

Tento projekt vznikl ve spolupráci se sdruženími, svazy a správci bytových fondů za účelem zjednodušení financování obnov bytových fondů. Díky projektu získá BD či SVJ nadstandardní úvěrové podmínky, ušetří čas a hlavně sníží své úrokové náklady. Díky spojování poptávek dohromady dosáhnete na lepší úvěrové podmínky, než kdybyste jednali samostatně. Navíc díky portálu SVJBD.cz ušetříte drahocenný čas, nemusíte složitě obíhat jednotlivé finanční instituce. Služby tohoto portálu jsou pro BD či SVJ zdarma. Portál generuje příjem od finančních institucí. Tento příjem nenavyšuje úrokové sazby úvěrů.

Dobrý den,

v bytovém domě je několik komínových průduchů, které se dlouhé roky nevyužívají (dříve se používali při topení v kamnech na tuhá paliva). Nyní se rozhodl jeden z vlastníků, že si do bytu pořídí krbová kamna a začne jeden z těchto průduchů využívat. Po konzultaci s revizním technikem není potřeba tento průduch vložkovat, stačí kamna připojit a nechat si udělat vstupní revizi. Je potřeba, aby měl povolení od ostatních vlastníků, že začne tento průduch používat? Pokud ano, tak dle jakého §. Ve Stanovách toto nemáme řešeno.

Dobrý den.

Potřeboval bych poradit.

Ze stanov: Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní jejich funkci člen společenství, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu, * jinak členové společenství, kteří se jimi stali dnem jeho vzniku. * Totéž platí, nebude-li statutární orgán schopen plnit své funkce z důvodu, že počet členů výboru poklesl pod 3 členy, nebo není-li ve funkci pověřený vlastník.

Budeme odvolávat ve výboru předsedu a následně svolávat shromáždění vlastníků a odvolávat ho i z výboru. Pokud neseženeme 3. nového člena, co dál? Vlastník jedné poloviny podílů u nás není a té druhé možnosti (ve hvězdičkách) nějak nerozumím.