Ostatní

Vážení,

v říjnu 2012 jsem odkoupil dle kupní smlouvy byt od místního úřadu. Na katastr nemovitostí to podal MÚ v prosinci. Nyní při vyúčtování vyúčtovává MÚ zaplacený nájem dle tohoto sdělení: " Na základě účinků kupní smlouvy podané na katastrální úřad v prosinci 2012 byly z Vašeho přeplatku nájemného za 12/2012 uhrazeny …"Katastrální úřad vše zapsal. a majitelem jsem se tedy stal od konce října. Domnívám se tedy, že bych už neměl platit ani za listopad.

Reklamoval jsem vyúčtování záloh za služby a od správce (SBD)se mi dostalo takovéto odpovědi

Rozúčtování je u vytápění počítáno z m2 podlahové plochy v souladu se směrnicí družstva č. 01/2011 a vyhláškou č. 372/2001.

Jsem vlastník jednotky a náklady na vytápění se mi počítají z celé podlahové plochy bytu. Vyhláška č. 372/2001 hovoří o započitatelné ploše (všechny místnosti nejsou vytápěné).

Je směrnice správce závazná i pro vlastníky jednotek?

Je známou skutečností, že SVJ je oprávněno pořídit si do vlastnictví nemovitost, jestliže účelem pořízení je správa domu podle § 9 odst. 1 ZoVB (KS v Hradci Králové 30 Ca 44/2002). SVJ si také může – ze stejného důvodu – pronajmout cizí pozemek k účelu správy domu (Městský soud  54 Co 20/2013). Podívejme se, jak je možno toho využít k legálnímu tunelování SVJ.

Společnost F.L.D. vlastnila byty v domě a zároveň byla pověřeným vlastníkem SVJ. Později (po volbě nového výboru) se zjistilo, že tento bývalý pověřený vlastník dluží za rok 2009 částku za služby ve výši 128829 Kč (zřejmě vůbec nehradili zálohy). Společenství vyzvalo dlužníka k uhrazení.

V tom okamžiku ale společnost F.L.D. vykouzlila z klobouku tři smlouvy o pronájmu pozemku před domem; smlouvy byly údajně podepsány ještě v době, kdy F.L.D. byla pověřeným vlastníkem. Celková výše nájemného, které SVJ mělo společnosti F.L.D. dlužit, činila 134502 Kč. Z dlužníka se tak stal rázem věřitel a SVJ tedy mělo po vzájemném započtení doplatit společnosti F.L.D. téměř 5000 Kč.

Smlouvy o pronájmu pozemku podepsala společnost F.L.D. jako vlastník pozemku; druhou smluvní stranou bylo SVJ, jednající svým statutárním orgánem – což byla opět společnost F.L.D.. Při tom šlo o pozemek, který nebyl nijak upraven, nikdo z vlastníků jednotek v domě jej neužíval, dokonce ani nevěděli, že k uzavření smluv o pronájmu došlo.

SVJ se domáhalo vyslovení neplatnosti těchto smluv z důvodu, že bývalý pověřený vlastník nebyl oprávněn je uzavřít jménem SVJ, ale soud takový názor zamítl a dal v tomto za pravdu společnosti F.L.D.:

Dobrý den, jsem si vědom toho, že ve skutečnosti žádný „fond oprav“ neexistuje. V našem SVJ jsou tomuto pojmu ekvivalentní zálohy na rekonstrukce a modernizace. Jedná se o dlouhodobé zálohy, které členové SVJ měsíčně hradí.

Ve stanovách našeho SVJ je doslova uvedeno toto:

„Nevyčerpaný zůstatek na zálohách na rekonstrukce a modernizace (fond oprav) se s jednotlivými členy společenství nevypořádává a převádí se do následujícího roku, pokud shromáždění nerozhodne jinak.“

Chci se zeptat, zda toto není min. v rozporu s dobrými mravy, případně v rozporu s nějakou existující právní normou

Dobrý dem všem,

rád bych chtěl podělovat panu Lake a Pavlovi za fundované odpovědi po dlouhou dobu existence tohoto portálu, pokud se tak někdy v minulosti již nestalo.

Neználek

V našem SVJ plánujeme na příští rok plynovou kotelnu namísto stávajícího připojení k centrálnímu systému vytápění.

Je možné nějakým čistým legálním způsobem vyřešit odpojení dlouhodobých dlužníků od nového zdroje vytápění? Máme na mysli ponechat vytápění novou kotelnou, ale alespoň ohřev vody vyřešit nějakým průtokovým ohřívačem, který by byl na jejich náklady a ne na náklady ostatních vlastníků.

Předem děkuji za Vaše názor, nápady, …

Podle (ST 990) Zvláštního ustanovení o vzniku společenství vlastníků § 24 odst. 2 (při tzv. odloženém vzniku společenství vlastníků jednotek v případech podle dosavadního § 9 odst. 4 ZoVB) platí:

„Sníží-li se po dni nabytí účinnosti tohoto zákona spoluvlastnický podíl správce uvedeného v odstavci 1 na společných částech domu na méně než jednu polovinu, svolá správce nejpozději do 90 dnů ode dne, kdy mu budou doručeny listiny dokládající snížení jeho spoluvlastnického podílu, shromáždění vlastníků jednotek k založení společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“). Neučiní-li to, může tak učinit kterýkoliv vlastník jednotky. Návrh na zápis do veřejného rejstříku musí statutární orgán společenství podat nejpozději do 30 dnů ode dne založení společenství.“

Dobrý den,

Min. měsíc se v našem domě nad vstupními dveřmi bytu (ve společném prostoru) jednoho z vlastníků bytu objevila bez jakékoli konzultace / schválení všech členů svj kamera. Rád bych se zeptal jak má výbor svj postupovat, když soused nehodlá kameru odstranit.

Jakub

Vícekrát jsem zde psal, že člen výboru neodpovídá za škodu, kterou způsobil při činnosti společenství. Za takovou škodu odpovídá samo SVJ – právnická osoba. Viz zákon č. 40/1964 Občanský zákoník, § 420 odst. 2. Tato skutečnost má závažné právní důsledky:

1. Náhradu škody nemůže člen SVJ vymáhat na konkrétním členovi statutárního orgánu SVJ. Může jedině vymáhat na SVJ. Na úhradě škody způsobené SVJ se pak budou podílet všichni vlastníci podle spoluvlastnického podílu.
2. Náhradu škody na členovi výboru může SVJ úspěšně vymáhat pouze tehdy, má-li s ním uzavřenu soukromoprávní smlouvu o výkonu funkce, která mu stanoví odpovědnost za způsobenou škodu. Obdobně to samozřejmě platí u pověřeného vlastníka. Můj názor potvrzuje čerstvý rozsudek NS ze dne 30. 1. 2013:

Dobrý den,

v našem bytovém domě, kde jsou jednotky v OV vzniká na schůzích SVJ následující problém. Ať už chceme nainstalovat na chodby čidlové svícení nebo jde o závažnou opravu celého domu, vždy je několik jedinců z desítek ostatních při hlasování PROTI. Současné stanovy vyžadují 100%. Proto se řada důležitých akcí v domě smetla ze stolu. Je to triskní stav. Proto se ptám: Je možné stanovy upravit tak, aby stačil většinový souhlas vlastníků ? Musí případné upravené stanovy odhlasovat zase 100% vlastníků ? To by totiž bylo nereálné.