Rozúčtování služby úklid u nově vzniklého SVJ

Pane Lukáši, ptát se na „obvyklý“ nebo většinový způsob rozúčtování nákladů na úklid nedává moc smysl. Úklid každé SVJ rozúčtovává tak, jak si o tom rozhodnou vlastníci podle místních podmínek.

Ve vašem případě vlastníci rozhodli schválením stanov, že úklid budete rozúčtovávat podle spoluvlastnického podílu (pochopitelně až od nového zúčtovacího období). Nebo snad vlastníci o stanovách a o všem, co v nich je, nerozhodli? To vám stanovy nadělil Santa Claus nebo vám snad spadly z nebe? Přečtěte si zápis z ustavující schůze, na které a jak jste vaše stanovy schválili, neboli jak jste o nich rozhodli!

Píšete, že „Ve vašem případě vlastníci rozhodli schválením stanov, že úklid budete rozúčtovávat podle spoluvlastnického podílu (pochopitelně až od nového zúčtovacího období)“.

Já si nejsem jist, že v případě vzniku SVJ by se mělo rozúčtovávat podle přijatých stanov až od nového zúčtovacího období. Podle mě je logické, když právnická osoba SVJ začíná po svém vzniku se svou činností, aby rozúčtovala služby podle stanov hned po vzniku SVJ. Teprve později při případném rozhodnutí shromáždění o změně rozúčtování by se uplatnilo ustanovení zákona o službách o rozúčtování od nového zúčtovacího období.

Místní podmínky? No u nás jde o panelový dům se třemi vchody s několika desítkami bytů. Uklízí úklidová firma v rozsahu sklepní prostory, schodiště a chodby na všech podlažích).

Samozřejmě, že vlastníci schválili stanovy na ustavující schůzi (vzorové stanovy SČMBD předložené správcem bytovým družstvem původním vlastníkem). A jak je to často obvyklé přítomní vlastníci odhlasovali jednohlasně vše, co jim bylo předloženo, aniž by si uvědomili, že mohli odhlasovat nějakou změnu v rozúčtování služeb. To až dodatečně někteří upozornili, že by se mohlo změnit rozúčtování služby úklid (pro ně by to bylo výhodnější, tak neměli důvod to připomínkovat při schvalování stanov).

• Zdenek 22: „Cokoliv ve schválených stanovách bylo a je rozhodnutím shromáždění. A tedy i rozhodnutí o změně rozúčtování nákladů na úklid.“

Zdenek je právní analfabet. Nerozumí ničemu.

Jediné rozhodnutí, které bylo shromážděním přijato, je toto: „Shromáždění schvaluje stanovy SVJ ve verzi ze dne 05.06.2025“.

Nebylo však přijato žádné rozhodnutí shromáždění o změně stávajícího způsobu rozúčtování kterékoliv služby!

Zdenek se tedy mýlí.

Pokud se někdo domnívá, že shromáždění přijalo nějaké nové (měnící) rozhodnutí o rozúčtování služby „úklid“, ať tedy toto rozhodnutí cituje!!! Tazatel se ovšem o ničem takovém nezmínil.

Pravidlo uvedené ve stanovách je pravidlem dispozitivním, a jeho uplatnění je od počátku vyloučeno: existuje přece rozhodnutí shromáždění, které má přednost před stanovami.

Zdenkovi i ostatním hlupákům zjevně ušlo, že rozhodnutí shromáždění o službách bylo nepochybně přijato již dříve – že je platné i účinné pro všechny vlastníky jednotek. V takovém případě se nemůže uplatnit pravidlo obsažené ve stanovách.

Služby se mezi vlastníky jednotek nepochybně rozúčtují již více let, a to způsobem, o kterém řádně rozhodlo shromáždění (viz informace tazatele v úvodním příspěvku).

• Toto rozhodnutí shromáždění nebylo včas napadeno postupem podle 2012/89/§1192/2; je tedy i nadále platné a závazné pro všechny.
• Ze znění nových stanov plyne, že je závazné i pro právnickou osobu SVJ. Společenství je tedy povinno řídit se dříve přijatým rozhodnutím shromáždění, dokud nebude o způsobu rozúčtování rozhodnuto nově nějak jinak.
• Podle platného rozhodnutí shromáždění se rozúčtovalo i v předchozích letech, přičemž žádný z vlastníků jednotek nevznesl námitku podle § 8/2 zákona č. 67/2013 Sb.; všichni tedy se stávajícím způsobem rozúčtování služby souhlasí, a potvrdili to i konkludentně.

Nechápu co se zde zbytečně řeší.

Budou-li vlastníci jednotek chtít změnit způsob rozúčtování, ať tedy shromáždění nově rozhodne o novém pravidlu rozúčtování služby! Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období (2013/67/§5/1).

Obsah stanov je bezvýzmamný a nemůže se nikdy použít. Není totiž splněna základní podmínka pro aplikaci pravidla uvedeného ve stanovách: nenastal stav, kdy neexistuje žádné rozhodnutí shromáždění v téže záležitosti.

Justitianus

Zdenkovi i ostatním hlupákům zjevně ušlo, že rozhodnutí shromáždění o službách bylo nepochybně přijato již dříve – že je platné i účinné pro všechny vlastníky jednotek. V takovém případě se nemůže uplatnit pravidlo obsažené ve stanovách.
Kde jste Justitiane něco takového zjistil? Tazatel nic takového nenapsal. Napsal pouze: Před vznikem SVJ jsme při „správě bez vzniku společenství“ rozúčtovávali náklady na službu úklid podle rozhodnutí shromáždění vlastníků na každou jednotku stejnou částkou. Z čeho usuzujete, že shromáždění vlastníků úplně jiné organizace je totéž, jako shromáždění vlastníků SVJ? Víte vůbec, jaká byla na tomto shromáždění váha hlasů jednotlivých vlastzníků?
Můžete vysvětlit, z jakého důvodu by se měla nově vzniklá právnická osoba řídit usnesením někoho jiného? SVJ rozhodně není pokračovatelem žádné předchozí právnické osoby. Tou mohlo být třeba i družstvo developer, město, stát, soukromý vlastník atd. A rozhodnutí této osoby by rovněž SVJ nezavazovalo vůbec k ničemu.
Nestanovil jste si náhodou svje vlastní zákony? Jak jste již občas činil?

• Krupp: „Kde jste Justitiane něco takového zjistil? Tazatel nic takového nenapsal.“

Pane Kruppe, Vy neumíte číst? Tazatel napsal hned v úvodním příspěvku, že v domě se rozúčtují „… náklady na službu úklid podle rozhodnutí shromáždění vlastníků na každou jednotku stejnou částkou“.

Jsem ochoten s Vámi diskutovat, ale měl byste si napřed přečíst co tazatel skutečně napsal.

• Krupp: „Z čeho usuzujete, že shromáždění vlastníků úplně jiné organizace je totéž, jako shromáždění vlastníků SVJ?“

Dotaz je nesmyslný. Podle § 1206 platí, že shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Shromáždění tedy nepochybně existuje a rozhoduje v každém domě rozděleném na jednotky – bez ohledu na to, zda vznikla či nevznikla nějaká právnická osoba. Shromáždění bude v domě existovat nadále, i kdyby SVJ pro dům bylo zrušeno.

Jsem ochoten s Vámi diskutovat, ale měl byste si napřed přečíst definici shromáždění, která je obsažena v zákoně.

Justitianus

Justitiane, souhlasím s vámi, že tazatel není v právu zběhlý. V úvodním dotazu píše o správě bez vzniku společenství, v jiném, že původním vlastníkem bylo družstvo. Jste skutečně přesvědčen, že to zmiňované rozhodnutí bylo skutečně rozhodnutím shromáždění společenství vlastníků? A kdyby bylo, můžete uvést, z čeho vyplývá, že rozhodnutí jakéhosi společenství vlastníků, které se možná sešlo dávno před vznikem SVJ je závazné pro SVJ, vzniklé mnohem později?

Pane Kruppe, s Vámi je potíž. Nevnímáte co se Vám píše, nebo to překrucujete. Nečtete co je uvedeno v zákoně.

• „Jste skutečně přesvědčen, že to zmiňované rozhodnutí bylo skutečně rozhodnutím shromáždění společenství vlastníků?“

Nikdy a nikde jsem nenapsal, že šlo o rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků. Ani Lukáš nic takového netvrdil. Proč nečtete co bylo napsáno? Proč fantazírujete?

• „A kdyby bylo, můžete uvést, z čeho vyplývá, že rozhodnutí jakéhosi společenství vlastníků, které se možná sešlo dávno před vznikem SVJ je závazné pro SVJ, vzniklé mnohem později?“

Znovu: šlo o rozhodnutí SHROMÁŽDĚNÍ. Je tedy naprosto jasné, z čeho vyplývá, že rozhodnutí shromáždění je závazné pro SVJ v domě pana Lukáše. Je tomu tak proto, že to mají výslovně uvedeno ve stanovách SVJ! Přečtěte si konečně co napsal Lukáš v úvodním dotazu a přestaňte nám vnucovat Vaše fantazie.

Justitianus

Pane Krupp napsal jste:

„Justitiane, souhlasím s vámi, že tazatel není v právu zběhlý. V úvodním dotazu píše o správě bez vzniku společenství, v jiném, že původním vlastníkem bylo družstvo.“

Pane Krupp, za prvé není pravda, že Justitianus napsal, že tazatel není v právu zběhlý.

Za druhé moje tvrzení, že „Před vznikem SVJ jsme při „správě bez vzniku společenství…“ a další moje tvrzení, že „že původním vlastníkem bylo družstvo“ je naprosto v pořádku. Vůbec nechápu, co se vám na něm nelíbí. Můžete to objasnit?

Tak abychom to nahodili do reálu. Jestli dobře čtu všechny příspěvky p. Lukáše, tak o prvotním pravidlu rozúčtování služby úklid „na jednotky stejně“ rozhodlo družstvo, nikoliv „shromáždění vlastníků“, protože vlastníkem domu před vznikem SVJ bylo družstvo. Jak o tom družstvo rozhodlo, pravděpodobně na základě hlasování nájemců, nás nemusí zajímat.

Pro Lukáše:
Pane Lukáši, váš úvodní dotaz píšete z pozice člena statutárního orgánu nebo vlastníka?
Pokud jako člen statutárního orgánu, tak byste měl zvážit, zda jste při vší úctě kompetentní k výkonu této funkce, když máte nejasnost v něčem tak základním, za co nesete odpovědnost, tj. za správné rozúčtování služeb.
Pokud jako vlastník, tak vás to do prvního sporného vyúčtování nemusí zajímat. Po sporném vyúčtování můžete proti tomuto vyúčtování vznést námitku. Pokud nebudete spokojen s vyřízením námitky, můžete záležitost rozporovat u soudu, který už o správném způsob rozúčtování rozhodne s definitivní platností.

Zdeňku napsal jste:

„Jestli dobře čtu všechny příspěvky p. Lukáše, tak o prvotním pravidlu rozúčtování služby úklid „na jednotky stejně“ rozhodlo družstvo, nikoliv „shromáždění vlastníků“, protože vlastníkem domu před vznikem SVJ bylo družstvo.“

Mýlíte se. O prvotním pravidlu rozúčtování služby nerozhodlo družstvo, jak píšete, nýbrž skutečně shromáždění vlastníků, jak jsem napsal. Úklid původně zajišťovali uživatelé bytů sami (tak je uvedeno i v prohlášení vlastníka). Teprve později (několik let před vznikem SVJ) se rozhodli vlastníci na shromáždění vlastníků najmout na úklid úklidovou firmu a tehdy rozhodli o rozúčtování na každou jednotku stejně v souladu s § 1008 NOZ.

Co se týče vaší poznámky k nekompetentnosti k výkonu funkce statutára. Tak to je myslím slušně řečeno příliš odvážné tvrzení, vzhledem k tolika odlišným názorům diskutujících a to i těch zde na fóru známých a zkušených.

A co se týče poznámky k vlastníkovi, proč by čekal až na vyúčtování, má právo vědět předem způsob vyúčtování a také by mu měla být upravena záloha podle výše předpokládaných skutečných nákladů. Vyúčtování ani nebude zpravidla třeba. To co platíme úklidové firmě známe předem, podle toho se rozpočítají přesně zálohy vlastníkům, vyúčtování je pak nula. Pokud firma zvýší cenu, reaguje se na to novým rozpisem záloh.

• Lukáš: „… tehdy rozhodli o rozúčtování na každou jednotku stejně v souladu s § 1008 NOZ.“

Divím se kolik zjevných nesmyslů zde bylo napsáno k jednomu jednoduchému dotazu.

Rozhodnutí shromáždění přece existuje. Je jednoznačné, určité a srozumitelné. Nikdo je nenapadl soudně. Existence tohoto rozhodnutí znemožňuje, aby se uplatnilo nové pravidlo rozúčtování uvedené ve stanovách SVJ.

Mimochodem, ustanovení § 1008 občanského zákoníku se zabývá prekluzivní lhůtou pro podání žaloby na ochranu nebo uchování držby.

Justitianus

V případě čísla toho § 1008 šlo o překlep, správně patří § 1208 NOZ, ve kterém se uvádí, že do působnosti shromáždění patří „schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky“.

„jako člen statutárního orgánu … nesete odpovědnost … za správné rozúčtování služeb.“ (Vložil Zdenek 22, 29. Červen 2025 – 9:19)

Odkud toto plyne, pane Zdenku 22?

Jak toho jako vlastník jednotky mohu využít, pane Zdenku 22?

Tázala jste vyminusovali, aniž byste uvedli oporu pro dotazované tvrzení pana Zdenka 22.

K dotazu p. Lukáše jsem se vyjádřil poprvé 27.6.

Nyní mám tyto připomínky

VINOU PANA LUKÁŠE

• NEVÍME

--kdy skončilo Účtovací období viz 67/2013 Sb., § 5 (1)

--co je v PROHLÁŠENÍ (viz NOZ 1191/1)

a kvůli p. LUKÁŠOVI) SE PŘEME KDO (tedy jeden jediný nicotný hlas) TOMU LÉPE ROZUMÍ

TAZATEL TOHO NAPSAL UŽ HODNĚ, ALE O PROHLÁŠENÍ a konci účetního období NESDĚLIL (možná vědomě) NAPROSTO NIC

Dle NOZ jsou odpovědni všichni členové právnické osoby

§ 1190

Osobou ODPOVĚDNOU… je Společenství. Nevzniklo-li… (moje pozn.: v případě p. Lukáše před vznikem SVJ), je osobou odpovědnou… Správce.

§ 1191

(1) NEVZNIKLO-LI SPOLEČENSTVÍ, POUŽIJÍ SE pravidla pro správu v PROHLÁŠENÍ;

BYLO-LI ZALOŽENO… A NEJSOU-LI V PROHLÁŠENÍ tato PRAVIDLA, POUŽIJÍ SE se na správu pravidla… VE STANOVÁCH.

§ 1205

(1) Nejvyšší orgán… je shromáždění. Statutární orgán je výbor,

§ 1206 (1) Shromáždění tvoří všichni vlastníci. Každý z nich má počet hlasů odpovídající …jeho podílu na společných částech;

§ 1200

(1) Společenství vlastníků se založí schválením stanov;

§ 1204

Společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku.

NV 366/2013 Sb.

§ 8

Činnostmi správy domu z hlediska správních činností se rozumí zejména

1. vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek,

A znovu připomínám zákon 67/2013 Sb.

§ 5

(1) Způsob rozúčtování se ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. ZMĚNA ZPŮSOBU … možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období.

MŮJ ZÁVĚR (jak zde již bylo jiným přispívatelem připomenuto) VE VÝŠI JEDEN HLAS:

1. Tazatel NESDĚLIL důležitou okolnost, a sice

• CO JE O ROZÚČTOVÁNÍ V PROHLÁŠENÍ VLASTNÍKA, sepsaném a vloženém do KATASTRU nemovitostí PŘED schválenými STANOVAMI

1. VLASTNÍCI sdružení ve SVJ (S IČO, STANOVAMI A ZAPSANÉ V REJSTŘÍKU) je něco jiného než shromáždění vlastníků bez těchto atributů.
2. právně čisté je

• ZNOVU SE USNÉST
• nebo ZMĚNIT STANOVY

Petře, tak v prohlášení z r. 1996 je uvedeno, že se úklid společných prostor v domě zajišťuje vlastními silami na základě dohody mezi uživateli. Tehdy to bylo běžné, že si uživatelé bytů uklízeli sami. Teprve později (několik let před vznikem SVJ) se rozhodli vlastníci na shromáždění vlastníků najmout na úklid úklidovou firmu a tehdy rozhodli o rozúčtování na každou jednotku stejně v souladu s § 1008 NOZ.

Účtovací období je 1.1. až 31.12.. Vyúčtování ani není zpravidla třeba. To co platíme úklidové firmě známe předem, podle toho se rozpočítají přesně zálohy uživatelům bytů, vyúčtování je pak nula. Pokud firma zvýší cenu, reaguje se na to novým rozpisem záloh.

Napsal jste, že je „ZMĚNA ZPŮSOBU … možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období“. To ano podle Zákona o službách, ale v diskuzi je také názor, že při vzniku tj. počátku činnosti právnické osoby SVJ by měl způsob rozúčtování platit už od vzniku, nikoli od nového zúčtovacího období.

Závěrem jste napsal, že právně je čisté ZNOVU SE USNÉST nebo ZMĚNIT STANOVY. Ale my potřebujeme vědět, jak správně stanovit zálohy už teď, tj. vědět, jaké rozúčtování vlastně platí teď po vzniku SVJ, kdy máme schválené stanovy. Já myslím, že právně čisté je i znění stanov a i stav kdyby jsem se znovu neusnesli nebo nezměnili stanovy.

Tvrdíte, že platí tento nově schválený způsob rozúčtování uvedený ve stanovách (rozumím rozúčtování podle spoluvlastnických podílů). Podle pana Justitianuse platí ale už dříve přijatý způsob rozúčtování přijatý shromážděním vlastníků před vznikem společenství (na každou jednotku stejně).

Ptáte se, co je na tom k nepochopení. No jak vidíte, zatím jste se neshodli ani vy tady v diskuzi.

• Lukáš píše Zdenkovi: „Tvrdíte, že platí tento nově schválený způsob rozúčtování uvedený ve stanovách …“

To není pravda. Nebyl přece dosud schválen žádný nový způsob rozúčtování!

Je třeba vyjít ze současného stavu: Existuje rozhodnutí shromáždění, a to určuje způsob rozúčtování služby „na jednotku stejně“. Z toho je třeba vyjít.

Nové stanovy pouze zbytečnně papouškují známý fakt, že změna rozhodnutí o způsobu rozúčtování je možná, rozhodne-li tak shromáždění SVJ. Shromáždění však nepřijalo žádné nové rozhodnutí v této záležitosti. Platí tedy i nadále, že služba se rozúčtuje na každou jednotku stejně.

Justitianus

Předpokládám, že změna v rozúčtování nákladů na úklid podle spoluvlastnických podílů, jak je uvedeno ve stanovách, platí od vzniku SVJ a neplatí v tomto případě ustanovení § 5 odst.1 Zákona o službách, že změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období.

Pokud by ale shromáždění vlastníků nyní schválilo změnu stanov, podle které by se vrátilo rozúčtování na každou jednotku stejně, jak platilo před vznikem SVJ, tak by byla podle uvedeného ustanovení Zákona o službách změna způsobu rozúčtování možná až po uplynutí zúčtovacího období, nebo by platila už od schválené změny stanov?

Nesouhlasím s tím, že je třeba změnit stanovy, „pokud chcete jinak“.

Ve stanovách je přece uvedeno „nerozhodne-li o rozúčtování nákladů shromáždění vlastníků jinak“. To znamená, že stanovy připouští rozhodnout o „rozúčtování jinak“ rozhodnutím shromáždění vlastníků, aniž by muselo být rozhodnuto o změně stanov.

Jak jinak byste chtěl vysvětlit ten dovětek „“nerozhodne-li o rozúčtování nákladů shromáždění vlastníků jinak"*?

To je otázka pro chytrou horákyni nebo pro soudce Ook v podání Miroslava Donutila. Já se také domnívám že platí stanovy.

Z paragrafů 1191 až 1193 mi vychází že před vznikem SVJ platilo rozhodnutí schůze, po vzniku (založení) SVJ platí stanovy (dle podílu). SVJ bylo založeno schválením stanov.

Nezapomeňte ale na 67/2013 Sb.

§ 5

Rozúčtování nákladů na služby

(1) … Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období.

• – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

§ 1191

(1) *Nevzniklo-li společenství, použijí se na správu pravidla správy domu… určená v prohlášení; bylo-li *založeno SVJ a nejsou-li v prohlášení určena tato pravidla, použijí se na správu pravidla obsažená ve stanovách.

(2) Pro rozhodování v záležitostech správy domu a pozemku se použijí obdobně ustanovení tohoto zákona o shromáždění.

• – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –