Předseda SVJ a správce v jedné osobě
Naše SVJ má předsedu právnickou osobu která zároveň vykonává správu domu. K výkonu funkce předsedy je určena fyzická osoba, která svolá schůzi shromáždění a na schůzi zastupuje i správce. Je to běžný postup? Nevzniká zde z principu konflikt zájmů ?
- Pavel (bez ověření): „Předseda SVJ a správce v jedné osobě“
Napsal jste nesmysl hned v nadpisu! Vznikla-li právnická osoba SVJ, která v souladu se zakonem zajišťuje správu domu, pak nemůže zároveň existovat správce podle § 1191 (správa bez vzniku společenství vlastníků).
- Pavel (bez ověření): „… fyzická osoba, která svolá schůzi shromáždění a na schůzi zastupuje i správce.“
Opět stejný nepravdivý výmysl! Fyzická osoba nezastupuje (neexistujícího) správce. Nýbrž zastupuje právnickou osobu – předsedu SVJ. Není těžké to pochopit: právnická osoba nemá ručičky, nožičky, ouška ani očička, a tak ji musí navenek zastupovat fyzická osoba.
- Pavel (bez ověření): „Je to běžný postup?“
Ano. Jde o postup nejen běžný, nýbrž také předvídaný zákonem o veřejných rejstřících. Podle § 25/1/g zákona o veřejných rejstřících platí, že je-li členem statutárního orgánu právnická osoba, do veřejného rejstříku se zapíše také jméno a adresa (…) osoby, která ji při výkonu funkce zastupuje. Viz 2013/304/§25/1/g.
- Pavel (bez ověření): „Nevzniká zde z principu konflikt zájmů ?“
Jak to máme vědět? A o jakém principu se tu zmiňujete? Vy, vlastníci jednotek, jste si zvolili za předsedu SVJ právnickou osobu, a tak jste jistě uvážili, zda nějaký „konflikt zájmů“ vzniká či nevzniká. My o tom přece netušíme vůbec nic.
Justitianus
Technická poznámka:
Existuje-li Společenství vlastníků, pak je běžné, že slovo
„správce“ nahrazuje „osobu, která zajišťuje některé činnosti
správy domu a pozemku“ (viz § 1208/g NOZ) a že se nejedná o správce ve
smyslu § 1190.
Jednak vámi použitá termín „správce“ je termín pro správu domu bez vzniku společenství (§ 1191 až 1193).
§ 1190
Osobou odpovědnou za správu domu je SVJ.
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
§ 1194
(1) SVJ je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku;
- co je správa domu, viz 366/2013 sb. § 7 a § 8
§ 1205
(1) Nejvyšší orgán SVJ je shromáždění. Statutární orgán je výbor, ledaže stanovy určí, že jím je Předseda SVJ.
(2) Způsobilý být
- členem voleného orgánu -nebo zástupcem právnické osoby jako člena orgánu je ten,
kdo je plně svéprávný a bezúhonný ve smyslu jiného právního předpisu upravujícího živnostenské podnikání.
Do působnosti shromáždění patří dle § 1208
a)
- VOLBA A ODVOLÁVÁNÍ ČLENŮ VOLENÝCH ORGÁNŮ
- určení osoby, zajišťující některé činnosti správy domu, a rozhodnutí o její změně,
dle 366/2013 Sb
§ 11
Osoba odpovědná za správu domu je oprávněna (určí-li tak shromáždění vlastníků), uzavřít nebo měnit smlouvu s osobou, která má zajišťovat některé činnosti správy domu.
- z NOZ § 1205 g) a z 366/2013 § 11 plyne že lze osobu „která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku“, t.j. správní firmu „změnit“, nebo „měnit obsah zavřené smlouvy“ "odvolat
- – – – – – – – – – – – –
dle wikipedie
„Střet zájmů je situace, ve které se do konfliktu dostávají protichůdné zájmy jednoho člověka nebo skupiny… . Ten, kdo o vybraném řešení rozhoduje, vždy sleduje určité íle a motivace a podle nich preferuje či prosazuje některou variantu“.
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Dle mne je předseda SVJ a správní firma coby jedna a ta samá osoba ve střetu zájmů protože předseda rozhoduje s kým bude uzavřena smlouva kterou SVJ „určí k zajištění některých činností správy domu“
NOZ umožňuje, aby předseda SVJ vykonával zároveň správu. Dokonce v novele NOZ 2020 již není vyžadováno, aby shromáždění schvalovalo kromě osoby správce také smlouvu se správcem, ujednání o ceně a rozsah činností. Tuto pravomoc pro shromáždění lze případně ve stanovách ponechat. Schvalování takové smlouvy shromážděním je žádoucí v případě konfliktu zájmů, pokud by byl správce stejnou osobou jako statutární orgán SVJ.
„Schvalování takové smlouvy shromážděním je žádoucí v případě konfliktu zájmů, pokud by byl správce stejnou osobou jako statutární orgán SVJ.“ (Vložil Jozef (bez ověření), 16. Listopad 2025 – 10:10)
Schvalování takové smlouvy (smlouvy se správcem, ujednání o ceně a rozsah činností) shromážděním je žádoucí vždy.
Píšete, že schvalování takové smlouvy (smlouvy se správcem, ujednání o ceně a rozsah činností) shromážděním je žádoucí vždy.
Výběr osoby správce patří dle § 1208 g) do působnosti shromáždění vlastníků. Nikoliv ovšem konkrétní parametry smlouvy o správě, její obsah a další náležitosti včetně ceny. Je to z toho důvodu, že tyto podléhají častějším změnám v závislosti na fungování trhu (např. časté úpravy ceny kvůli inflační doložce), proto byly novelou 163//2020 Sb. z působnosti shromáždění vypuštěny. Záleží na znění stanov, shromáždění si toto rozhodování může samozřejmě vyhradit ve stanovách nebo ad hoc. Tím bude dosaženo operativnějšího jednání při zachování možnosti výhrady rozhodnutí.
Pane Takk, představme si modelovou situaci, nijak nereálnou:
Výbor u vědomí své odpovědnosti pečlivě vybere správce, který je
kompetentní a způsobilý, tak aby výbor mohl garantovat správnost
účetnictví a technickou správu domu. Vyjedná se správcem návrh smlouvy, a
pak svolá shromáždění ke schválení tohoto návrhu.
Možný zádrhel č. 1: Shromáždění se nesejde. Co pak?
Možný zádrhel č. 2: Shromáždění smlouvu neschválí, vlastníkům se
zdá, že cena je vysoká. Co pak?
Výbor nemůže uzavřít smlouvu se správcem, kterého si pečlivě vybral,
není s to vést účetnictví a vykonávat technickou správu domu, a tak mu
nezbude než odstoupit.
Ještě stále si myslíte, že schvalování smlouvy se správcem shromážděním je žádoucí?
Jsem názoru, a praxe mně dává za pravdu, že shromáždění může nanejvýš uložit výboru, aby se stávajícím správcem smlouvu vypověděl a našel jiného (levnějšího?). Vlastníci by si ale měli v této chvíli uvědomit, že tímto do jisté míry vysloví nedůvěru výboru, který by mohl rezignovat.
„Shromáždění se nesejde. Co pak?“ (Vložil Zdenek 22, 17. Listopad 2025 – 0:10)
Není potřeba, aby se shromáždění scházelo.
Už se zde řešilo.
Proč by měl výbor odstoupit, když se nesejde shromáždění nebo když shromáždění něco neschválí? Odstoupením výboru se zajistí vedení účetnictví a technická správa domu? To je zase blábol.
Jak typické, každý ví, co je špatně, ale jak by to mělo být lépe či
jinat, to neví.
Tak schválně, pane Peníze, jak byste se v této modelové situiaci zachoval
vy? Představte si, že jste předseda výboru, shromáždění vám neschválí
správce, tj. nástroj, který by vám měl zpracovávat účetnictví a
poskytovat technickou podporu při správě domu a pozemku, vy sám na to
nestačíte nebo nemáte potřebné znalosti, ale odpovědnost za to vám
zůstane. A je konec roku a termín vyúčtování je „za dveřmi“.
Jako velmi sporné považuji, že zákonodárce při formulaci zákona 72/1994 Sb. vycházel z porevolučního nadšení a vytvořil v bytových domech jakousi laboratoř přímé demokracie. To byl velký nerozum. Jak někdo může od nekvalifikovaných a v podstatě velmi líných vlastníků požadovat, aby právě oni schvalovali např. účetní závěrku. Odhadem nadpoloviční většina statutárních orgánů SVJ účetní závěrce nerozumí. Schvalovat ji mají ale zcela nekvalifikovaní vlastníci.
Dnešní „profesionalizace“ statutárních orgánů by nás mohla vrátit zpátky do realistické podoby SVJ, tzn. že bychom narovinu řekli, že je to čistě zastupitelská demokracie a že nikdo nebude po vlastnících požadovat, aby rozhodovali o něčem, čemu nerozumí.
V opačném případě budeme stále plakat nad tím, že někdo (většinou statutární orgán a nebo někdy jakýsi domovní důvěrník schovaný např. v kontrolním orgánu) manipuluje se stádem ovcí a nechává si tupou většinou schvalovat v podstatě cokoli a to často i v rozporu se stanovami a zákonem.
- badmotherfucker: „Jak někdo může od nekvalifikovaných a v podstatě velmi líných vlastníků požadovat, aby právě oni schvalovali např. účetní závěrku.“
Zjevně Vám zcela ušlo, že od vlastníků nikdo nepožaduje, aby schvalovali účetní závěrku.
☀ Neexistuje celostátně účinný právní předpis, který by vlastníkovi jednotky ukládal, aby hlasoval o účetní závěrce. Pokud tvrdíte opak, citujte příslušnou právní normu.
☀ Neexistuje celostátně účinný právní předpis, který by vlastníkovi jednotky ukládal, aby se účastnil zasedání shromáždění (tedy nemusí se účastnit ani zasedání, na kterém se má hlasovat o účetní závěrce). Pokud tvrdíte opak, citujte příslušnou právní normu.
☀ Neexistuje celostátně účinný právní předpis, který by vlastníkovi jednotky ukládal, aby se účastnil rozhodování mimo zasedání (tedy nemusí se účastnit ani hlasování o účetní závěrce). Pokud tvrdíte opak, citujte příslušnou právní normu.
☀ Neexistuje celostátně účinný právní předpis, který by právnické osobě SVJ ukládal předložit účetní závěrku ke schválení nejvyššímu orgánu. Pokud tvrdíte opak, citujte příslušnou právní normu.
☀ Neexistuje celostátně účinný právní předpis, který by právnické osobě SVJ ukládal mít účetní závěrku schválenou nejvyšším orgánem. Pokud tvrdíte opak, citujte příslušnou právní normu.
Justitianus
Nepokouším se tvrdit, že by § 1208, písm. c) OZ měl být kogentní. Jak jinak si ale vysvětlit snahu zákonodárce, aby v § 1207, odst. 1 (opět dispozitivně ???) naváděl statutární orgán k tomu, aby svolával zasedání nejvyššího orgánu každý rok? Proč zrovna každý rok? Proč má planeta kolem své hvězdy oběhnout právě jednou, aby bylo vhodné o něčem rozhodovat v nejvyšším orgánu SVJ? Nemyslel u této podmínky zákonodárce především na obsedantní finanční úřad a DPPO?
Nejsem právník a nepřísluší mi zde posuzovat, co přesně kogentní je a co není. Praxe je ale taková, že SVJ, kde schvaluje účetní závěrku statutární orgán, bude výrazná menšina. A co je výsledkem? V drtivé většině „normálních“ SVJ probíhá hlasování o ÚZ velmi podobně – pasivní tupé stádo si podklady sice nepřečetlo, jedno však ví všichni – kdokoli by měl k ÚZ nějaké kritické poznámky nebo dotazy, tak je prudič / potížista / kverulant.
„kdokoli by měl k ÚZ nějaké kritické poznámky nebo dotazy, tak je prudič / potížista / kverulant.“ (Vložil badmotherfucker, 18. Listopad 2025 – 7:01)
On je prudič / potížista / kverulant už jenom ten, kdo chce ÚZ předem a rovněž ten, kdo chce k ÚZ podklady, z níž ÚZ vychází, a rovněž ten, kdo chce ÚZ vysvětlit. Pokud něčeho nejsem schopen (zde vysvětlit ÚZ), potom nejjednodušší je to odmítnout.
- badmotherfucker: "Jak jinak si ale vysvětlit snahu zákonodárce, aby v § 1207, odst. 1 (…) naváděl statutární orgán k tomu, aby svolával zasedání nejvyššího orgánu každý rok? … Nemyslel u této podmínky zákonodárce především na obsedantní finanční úřad a DPPO?
Toto jsou jen vaše nepodložené dohady.
Ze znění zákona nelze žádným způsobem dovodit to, co zde naznačujete. Prosím, uvědomte si hranice vašich schopností v oblasti výkladu jednoduchého práva. S neschválením účetní závěrky nejsou spojeny žádné sankce; naopak platí, že neschválení je výhodou pro účetní jednotku: neschválenou závěrku je možné ještě dodatečně opravit, upravit, odstranit případné chyby.
- badmotherfucker: „Praxe je ale taková, že SVJ, kde schvaluje účetní závěrku statutární orgán …“
Zase jste napsal totální nesmysl! Zjevně Vám zcela ušlo, že účetní závěrku právnické osoby NIKDY neschvaluje její statutární orgán.
Takové oprávnění či povinnost statutární orgán nemá ani u SVJ, ani u dalších korporací podle ObčZ, ani u obchodních korporací podle ZOK. Pište jen o záležitostech, o kterých něco víte. Bude to tak lepší pro všechny.
Justitianus
„…účetní závěrku právnické osoby NIKDY neschvaluje její statutární orgán“
Pokud je statutární orgán povinen k ÚZ připojit svůj podpisový záznam (viz § 18/3/f zákona č. 563/1991 Sb.), tak ji tím i schvaluje.
„je statutární orgán povinen k ÚZ připojit svůj podpisový záznam (viz § 18/3/f zákona č. 563/1991 Sb.)“ (Vložil Zdenek 22, 18. Listopad 2025 – 11:09)
- Což nikdo nesankcionuje, nevymáhá ani nekontroluje (na rozdíl od založení ÚZ do sbírky listin veřejného resjtříku).
- Není zřejmé, co podpisový záznam je.
Podepsale,
pokud není k ÚZ připojen podpisový záznam, tak není ÚZ sestavena (§ 18/3 ZoÚ).
Pokud není sestavena ÚZ, tak dojde porušení § 6/4 ZoÚ.
Nesestavením ÚZ se spáchá přestupek podle § 37/1/b ZoÚ.
A za to je možné uložit pokutu do výše 6% podle § 37/2/a ZoÚ.
Pokutu uděluje a vymáhá finanční správa. Stačí jeden nespokojený člen SVJ, který podá podnět.
Podpisový záznam je upraven v § 33a/4 ZoÚ.
Hezký den!
Pavel
Zdenku, pročpak se sebe děláte oslíka?
Připojením podpisu statutára/statutárů se účetní závěrka považuje pouze za SESTAVENOU. Nikoliv za SCHVÁLENOU. Cituji z 1991/563/§18/3:
| § 18 (3) Účetní závěrka podle odstavce 1 musí obsahovat f) okamžik sestavení účetní závěrky, a musí k ní být připojen podpisový záznam statutárního orgánu účetní jednotky podle § 1 odst. 2 písm. a) až c), podpisový záznam účetní jednotky podle § 1 odst. 2 písm. d) až h) nebo podpisový záznam osob stanovených v § 4a účetní jednotky podle § 1 odst. 2 písm. i) až l); připojením uvedeného podpisového záznamu se považuje účetní závěrka za sestavenou podle písmene f). |
Opakuji: Účetní závěrku právnické osoby NIKDY neschvaluje její statutární orgán.
Justitianus
Pane Justitiane, troufám si tvrdit, že všechny osoby splňující § 4/1
NOZ rozumí svým podpisem pod jakýmkoliv dokumentem, že s tím dokumentem
souhlasí, jinými slovy že ho schvaluje.
Schválit znamená dát souhlas s něčím, uznat to za správné.
Ale bereme na vědomí, že u vás je tomu jinak.
Poznámka:
Zákon o účetnictví rozlišuje schválení ÚZ statutárním orgánem
účetní jednotky, které nazývá „sestavením“, a schválení ÚZ
stanoveným ogánem. Je zcela zjevné, že např. nejvyšší orgán účetní
jednotky, její zřizovatel nebo jakýkoliv jiný příslušný orgán podle
zvláštních právních předpisů nebude schvalovat ÚZ, která nebude
„sestavená“, ke které nebude připojen podpisový záznam, tj. která
nebude schválená statutárním orgánem této účtní jednotky.
Pane Zdeňku, myslím, že byste měl ocenit velmi originální metodu výuky, která je na tomto portálu poskytována. Kam se hrabe Jára Cimrman se svými vzpomněnkami a zapomněnkami (Vergissmeinnicht und Nichtvergissmeinnicht). K tomuto tématu jsme se dostali tím, že zde někdo pronesl, že neexistuje žádný celostátně účinný právní předpis, který by vlastníkovi (jako členu SVJ) ukládal hlasovat o účetní závěrce SVJ. Také bylo tvrzeno, že neexistuje žádný právní předpis, který by ukládal SVJ, aby předložilo účetní závěrku ke schválení svému nejvyššímu orgánu. Tím, že jste si následně začal klást otázku, zda-li by tedy nebylo možné schválit účetní závěrku i nějak jinak, tak se podařilo dosáhnout výukového cíle – vzbudit ve studentech zájem o obor a rozvíjet u nich schopnost samostatné práce. Stejné cíle měl ostatně i Jára Cimrman, který používal např. rány bičem, příp. si nečekaně sundal paruku.
Jako právní laik jsem si dovolil některými ničím nepodloženými tvrzeními otestovat Vaši reakci. Považuji Vás totiž za osobu s hlubokými znalostmi v oblasti SVJ a kromě pana Jiřího Kašpara (lake, Justitianus a Jiří Kašpar pro mne svými názory téměř splývají do jedné osoby) jste vlastně jediný, kdo své znalosti a zkušenosti otevřeně nabízí zdarma na internetu. Je to tedy moje metoda, jak lépe pochopit skutečný stav věci. V žádném případě se zde nesnažím někoho poučovat (proboha, proč bych to asi dělal ???)
„Jak někdo může od nekvalifikovaných … vlastníků požadovat, aby právě oni schvalovali např. účetní závěrku. Odhadem nadpoloviční většina statutárních orgánů SVJ účetní závěrce nerozumí. Schvalovat ji mají ale zcela nekvalifikovaní vlastníci.“ (Vložil badmotherfucker, 17. Listopad 2025 – 9:53)
Profesionální předseda a profesionální správce jsou často rovněž nekvalifikovaní. Takže se nám to sešlo takto:
Nekvalifikovaný vlastník, nekvalifikovaný předseda a nekvalifikovaný správce.
Popisujete podstatu demokracie: Stádo nekvalifikovaných osob disponuje kolektivní stádní moudrostí. Na rozdíl od vlády osvíceného monarchy nebo odborníků.
Návrat k OPBH to není, neboť ti byli kvalifikovaní.
„Výbor u vědomí své odpovědnosti pečlivě vybere správce, který je kompetentní a způsobilý, tak aby výbor mohl garantovat správnost účetnictví a technickou správu domu.“ (Vložil Zdenek 22, 17. Listopad 2025 – 0:10)
Což není situace nijak nereálná, jak píšete.
Zodpovědný za správu domu (tedy i za závěrku) je SVJ viz NOZ § 1190.
Schvalování ÚZ má „v referátu“ shromáždění viz NOZ § 1208 c).
Zpracovat ji ale musí odborník, kterého si SVJ zjedná viz § 1208 g) a NV 366/2013 § 11.
Na téma ÚZ je zde háfo vláken, třeba
www.portalsvj.cz/…i-zaverka-14
účetní závěrka Vložil 1967 (bez ověření), 16. Únor 2025 – 12:32
účetní závěrku jsme odsouhlasili ale vlastník v ní našel dodatečně nedostatky. Dá se s tím něco dělat?
nebo
www.portalsvj.cz/…pro-kontrolu
ÚZ a výkazy pro kontrolu 7 Vložil Pavel, 17. Říjen 2022
u nás (141 jednotek).
- každý Q je v zápisu výboru přehled hospodaření. … rozvahové položky … a výsledkové položky …
- před shromážděním se rozesílají e-mailem projednávané materiály s návrhem usnesení.
- pro zájemce k dispozici mj. obratová předvaha, hlavní kniha, deník etc. a ostatní materiály
- účetnictví prověří auditorka (členka kontrolní komise).
- před projednáním a schválením ÚZ se k ní a k činnosti výboru vyjádří kontrolní komise
- speciální reporty neděláme, vlastníky nejvíce zajímá kolik budou příští rok platit, zvídavější stav na účtu a pohledávky. … jim to jednak posíláme předem a jednak se to promítá na plátno takže k této části materiálů nejsou už prakticky žádné dotazy.
Hezký den Pavel !
- – – – – – – – – –
Na internetu
https://nedoma-advokatka.cz/…i-vlastniku/
30.1.2018 – Účetní závěrka společenství vlastníků
/autor: JUDr. Jarmila Eva Straková/
Poslední komentáře