Podrobnost zápisu ze zasedání shromáždění vlastníků jednotek

• Zdenek 22: „Obsah pozvánky by měl být natolik konkrétní a jednoznačný, aby … mohl být překlopen do rozhodování mimo zasedání …“

To je totální blábol. Rozhodování na zasedání se zásadně liší od rozhodování mimo zasedání. Zdenek zřejmě neumí rozpoznat ten rozdíl.

Při rozhodování na zasedání může proběhnout diskuse a případně dojde se k upřesnění, doplnění či změně návrhu. Dokonce může z diskuse vzejít více alternativních návrhů, o kterých lze hlasovat postupně. Teprve pak shromáždění rozhodne.

Naopak při rozhodování mimo zasedání musí být hlasováno o přesném znění jediného, předem daného návrhu – bez možnosti cokoliv upravit nebo změnit.

Zdenkův nerozumný plán vnucovat shromáždění jediné předem připravené usnesení – to je právě případ, na který Jan Werich mířil svým rčením „Hlavní je nebejt blbec“. Viďte, Zdenku.

Justitianus

Justin nepochopil diskusi a současně nezná běžně dostupné možnosti dnešní techniky. Telekonference je dnes naprosto běžná v mnoha oblastech, není důvod, aby tomu v SVJ bylo jinak.

I při rozhodování mimo zasedání může být diskuse, změny předloženého návrhu i více alternativních návrhů.

Zeptejte se někoho, kdo pracuje z domova nebo se účastní vzdělávání z domova (nebo z jiného místa, třeba z pláže v Karibiku).

Zajímavé, kolik nejasností je o zdánlivě bezproblémových věcech, jakými je pozvánka na zasedání (nebo rozhodování mimo zasedání) a zápis ze zasedání (nebo rozhodování mimo zasedání) shromáždění vlastníků jednotek.

• Dálkový pracovník (bez ověření): „Justin nepochopil diskusi … Telekonference je dnes naprosto běžná v mnoha oblastech …“

Jste hlupák a pletete si pojmy. Telekonference má znaky zasedání. Jde o rozhodování s použitím technických prostředků, jak to předpokládá NOZ.

Telekonference se koná se v předem určeném a vymezeném čase za účasti určitého (uzavřeného) okruhu osob. Účastníci sledují průběh online, mohou se hlásit o slovo, komunikovat s ostatními účastníky a reagovat bezprostředně na průběh jednání. Zpravidla je umožněno i online hlasovat (viz např. Microsoft Teams a další obdobné programy). Jde prostě o zasedání shromáždění. P5i tom je bezvýznamné, zda účastníci sedí společně v jedné místnosti, nebo sedí odděleně u svých počítačů a sledují online přenos zvuku, případně videa. Nejde v žádném případě o rozhodování mimo zasedání, jak se nesprávně domníváte!

Při rozhodování mimo zasedání je rozhodnutí přijímáno „mimo zasedání v písemné formě“ podle 2012/89/§158/2. Přečtěte si NOZ! Toto se zpravidla děje offline, podepisováním listiny a jejím doručením. Jde tedy o samostatné rozhodování každého jednotlivce, bez existence zpětné vazby. A zejména bez možnosti jakkoliv modifikovat znění návrhu usnesení (§ 1211/3, § 1212). To jsem zde už popsal. Jen blb by neuměl rozpoznat ten rozdíl.

Justitianus

Pane Justitiane, „rozhodování mimo zasedání“ se může konat i v elektronické formě, tj. nikoliv jen v „písemné (listinné)“, a zhusta se tak i koná.

Elektronickou formou rozhodování mimo zasedání není pochopitelně myšlena „telekonference“, jak o ní píše Dálkový pracovník.

• Zdenek 22: „Pane Justitiane, „rozhodování mimo zasedání“ se může konat i v elektronické formě, tj. nikoliv jen v písemné (listinné)" …“

Zdenku, nerozumíte významu slov v českém jazyce, proto jste tak zmaten. Písemná forma NENÍ totéž co listinná forma. Vy to pletete dohromady.

Dokument v elektronické formě může – avšak nemusí – být zároveň písemnost. Nemusí tedy mít „písemnou podobu“. Viz namátkou plán, mapa, schema, digitální fotografie.

A naopak: Písemná forma je zachována jak u dokumentu elektronického, tak i u dokumentu na fyzickém nosiči (písmo zaznamenané na papíru, na papyru, na tkanině, na buvolí kůži, tesané do kamene, vyryté do kůry stromu, vytetované do pokožky, vyryté do kovové destičky, atd.).

Až si ujasníte o čem se bavíte, můžeme pokračovat.

Justitianus

Pane Justitiane, pokud jste napsal, že rozhodování mimo zasedání se děje podepisováním listiny a jejím doručením, přišlo mně užitečné vaše vyjádření doplnit o elektronickou formu.

Zdenku, Vy zde lžete.

Nikdy a nikde jsem nenapsal, že rozhodování mimo zasedání se děje podepisováním listiny a jejím doručením. Nikdy a nikde jsem nevyloučil možnost použít digitální (elektronickou) formu komunikace.

Napsal jsem, něco jiného: že toto se zpravidla děje offline, podepisováním listiny a jejím doručením. To odpovídá současné praxi ve většině SVJ. Pokud nechápete význam slova „zpravidla“, nechte si to vysvětlit od některé osoby s rozumem průměrného člověka (§ 4 NOZ).

Justitianus

Chtěla bych vidět Justinův dokument, který není na fyzickém nosiči.

Píše o něm výše.

Pane Justitiane, škoda, že jste můj předchozí příspěvek nedočetl až do konce. Tak byste se dočetl, jak se taky může a jak by se mělo připravovat shromáždění, jak se mohou a jak by se měli před shromážděním k jeho programu vyjadřovat vlastníci.
Ale omlová vás to, že zjevně nejste členem statutárního orgánu žádného SVJ. Škoda, že jste si to Werichovo rčení nevzal za vlastní, viďte.

Poznámka: Nikdy jsem netvrdil, že i když proběhne před shromážděním diskuse k jeho programu, že nemůže být vznesen pozměňující návrh k některému ohlášenému návrhu. Shromáždění by ale mělo být pokud možno předem dobře připravené, jinak se z něj mnohdy stává „bramboračka“.

Pane Zdenku22, škoda, že jste si ještě nepřečetl občanský zákoník. Tak byste se dočetl, že se vlastníci samozřejmě mohou vyjadřovat k programu shromáždění před shromážděním, na shromáždění nebo i po shromáždění, ale praktický smysl to dává pouze před rozesláním pozvánky.

Ale omlouvá vás to, že zjevně nejste členem statutárního orgánu žádného SVJ. Škoda, že jste si to Werichovo rčení nevzal za vlastní, viďte.

Pane Bramboračko, co myslíte slovem „vyjádřit“?
Sdělit k něčemu svůj názor?
Tak jistě, vlastníci mohou kdykoliv k čemukoliv sdělit svůj názor. I k programu shromáždění, kdykoliv před, během i po.
Co tam máte dál?

Pokud se vlastníci k programu shromáždění vyjádří až po rozeslání pozvánek, tak je prakticky nemožné jejich návrh na svolaném shromáždění projednat. Ale nepředpokládám, že to pochopíte. Přeji hezký večer.

Pane Bramboračko, pokud jste měl slovem „vyjádření“ na mysli připomínkování výborem navrhovaných usnesení nebo navržení nového usnesení, stále platí, že nejefektivnější je, pokud tak vlastníci učiní ještě před rozesláním pozvánek. Už jen z důvodu, že takto připravená usnesení je možné použít i v rozhodování mimo zasedání, pokud by prezenční zasedání bylo neusnášeníschopné (viz § 1211).
Během shromáždění vlastníci mohou nanejvýš navrhnout parametrickou změnu navrhovaných usnesení, dává-li to smysl, nová usnesení zpravidla nemohou navrhovat (viz § 253/3).
Nikdy jsem netvrdil opak. Co vám stále není jasné?

Připomínkování výborem navrhovaných usnesení před rozesláním pozvánek? Tomu nerozumím, vlastníci se o programu shromáždění obvykle dozvědí až ze zaslaných pozvánek, jak mohou připomínkovat před jejich zasláním?

Pane Josef, nevím jak je tomu u vás, ale osvícený výbor v dostatečném předstihu ještě před odesláním pozvánek oznámí vlastníkům navrhovaná usnesení a současně je vyzve k připomínkám, popřípadě k vlastním návrhům usnesení. Využívá k tomu e-mailovou poštu nebo lépe webové stránky SVJ.

Kdo bramboračku vařil a kdo ji okořenil zde osvětlil jiný diskutující.

Na toho se obraťte.

Může se stát, že bude přijato jiné usnesení, než bylo ohlášeno v programu, protože projde nakonec nějaké jiné usnesení navržené některým vlastníkem.

Toto je pouze teoretická možnost. Nelze rozhodovat o návrhu, který nebyl v programu zasedání. To by muselo být přítomno 100% vlastníků, což je téměř nemožné.

Osmo,

záleží na tom, co si pod tvrzením

„Nelze rozhodovat o návrhu, který nebyl v programu zasedání.“

představujete.

§ 253/3 NOZ stanoví:

„(3) Záležitost, která nebyla zařazena na pořad zasedání při jeho ohlášení, lze rozhodnout jen za účasti a se souhlasem všech členů spolku oprávněných o ní hlasovat.“

Já si Záležitost vysvětluji tak, že např. nelze hlasovat o odvolání a volbě statutárů, pokud tato Záležitost není na pozvánce.

Ale pokud je na pozvánce např. Plán oprav, který je navíc doplněn o návrh usnesení, že v příštím roce se bude opravovat A, B a C, tak se domnívám, že je možné akceptovat protinávrh, že se nebude opravovat C, ale že se bude opravovat D.

Záležitostí je podle mého názoru Plán oprav, nikoliv návrh usnesení.

Stejně tak pokud je navrženo v rozpočtu záloha na příspěvky ve výši X, tak pokud je hlasováním částka změněna na Y, tak je to v pořádku.

Jinak by se dala svolavateli shromáždění nesmyslná pravomoc, že bude vše určovat prostřednictvím návrhů usnesení, které navíc nejsou povinnou náležitostí pozvánky.

Hezký den!

Pavel

Pavle, samozřejmě, vždy se snažím řídit zdravým rozumem. Měl jsem na mysli případ, kdy nelze hlasovat o odvolání statutárů, když je na programu např. pouze plán oprav. Ale pokud padne nový návrh, který se týká plánu oprav, tak samozřejmě diskutujume a hlasujeme. Považuji Shromáždění vlastníků za přátelský institut lidí se společnými zájmy, nikoliv za bitevní pole.

Osmo,

tak to jsme ve shodě.

Ale zazněly tu i jiné názory.

Hezký den!

Pavel

Pane Pavle,

domysleme, prosím, co jste právě napsal:

Pokud do pozvánky stačí napsal záležitost, o níž bude rozhodnováno, bez návrhu usensení, jak důvodíte, pak jistě stačí do pozvánky napsat správa domu. Jakýkoliv další bod či upřesnění je zbytečné. Souhlasíte?

Ostatně ono Vaše Plán oprav je obdobně obecné. Byť jistě se správa domu neomezuje na opravy, jsou opravy postatnou částí správy domu. Takže pokud uvádíte, že do pozvánky stačí napsat Plán oprav bez jakékokoli upřesnění, jistě budete souhlasit, že stejně tak je možné do pozvánky napsat správa domu. Tím máme stručnou, přehlednou, srozumitelnou universální pozvánku, která vyhoví vždy.

Souhlasíte?

(Abych uvedl svůj názor: Do pozvánky je vhodné uvést návrh usnesení i v případě, že to není vyžadováno ani zákonem, ani stanovami, ani vlastníky. Poslanci dostanou předem jak návrh usnesení, tak materiály k němu. Pokud by to bylo zbytečné, jak uvádí pan Pavel, potom by tomu tak nebylo ani ve sněmovně.)

Pozvale,

já jsem řešil co je podle mého názoru Záležitost uvedená v § 253/3 NOZ. Vycházím z praxe.

Nikde jsem nenapsal, jak uvádíte: „Takže pokud uvádíte, že do pozvánky stačí napsat Plán oprav bez jakékokoli upřesnění,“

To Vámi očekávané upřesnění je přece podle § 1207/2 NOZ připojené k pozvánce nebo někde jinde, aby se vlastník mohl včas s podklady seznámit.

Takže pokud je v podkladech k Záležitosti uvedeno, že se příští rok bude opravovat A, B a C a následně shromáždění rozhodne, že místo C se bude dělat D, tak to považuji za souladné se zákonem.

Jen jsem nabyl dojmu, že někteří trvají na tom, že se může hlasovat pouze o návrhu usnesení uvedeném na pozvánce.

Já si to nemyslím.

Hezký den!

Pavel

„Nikde jsem nenapsal, jak uvádíte: „Takže pokud uvádíte, že do pozvánky stačí napsat Plán oprav bez jakékokoli upřesnění,““ (Vložil Pavel, 19. Listopad 2025 – 16:46)

Nenapsal jste to takto. Napsal jste, že místo C je možné hlasovat o D. Bod C byl v pozvánce upřesněn, ale nebylo o něm hlasováno. Bod D byl bez jakékokoli upřesnění v pozvánce a hlasování je podle Vás v pořádku. U Vás vlastník nemá šanci, pokud měníte program za běhu bez předchozího oznámení. To už žádný program nemusíte mít. Není rozhodující, že A a B na pozvánce bylo. Rozhodující je, že D na pozvánce nebylo.

„shromáždění rozhodne, že místo C se bude dělat D, tak to považuji za souladné se zákonem.“ (Vložil Pavel, 19. Listopad 2025 – 16:46)

Pokud jsem to dobře pochopila, D nebylo uvedeno v pozvánce.

Takže souhlasíte, že je možné hlasovat o D, které nebylo uvedeno v pozvánce. (Je lhostejné, zda D je na místo C, které v pozvánce uvedené bylo, nebo je D přidáno zcela navíc. V obou případech D nebylo v pozvánce uvedeno. Stejně tak je lhostejné, zda D je samostatný bod nebo podbod jiného bodu – plánu oprav. Dokážu Váš program zkrátit do jediného bodu nebo naopak roztáhnout třeba na šestnáct bodů, stačí říct.)

Diskuze ohledně pozvánky a šířce jejího tolerančního pásma, tzn. co ještě spadá pod zařazený bod a co už ne, tak tyto úvahy jsou samozřejmě korektní a nic proti tomu. Pak je ale potřeba se také podívat na realitu – SVJ je stát ve státě a díky výkladu §258 a §1209 OZ Nejvyšším soudem v Brně se SVJ pohybuje v podstatě mimo jakoukoli jurisdikci. Ve zkratce: pokud dané SVJ neovládnete politicky, tzn. nezískáte si na svou stranu ono pověstné tupé stádo, tak toho moc stejně nezmůžete, pokud se budou porušovat pravidla ohledně pozvánky.

„SVJ je stát ve státě a díky výkladu §258 a §1209 OZ Nejvyšším soudem v Brně se SVJ pohybuje v podstatě mimo jakoukoli jurisdikci“ (Vložil badmotherfucker, 19. Listopad 2025 – 17:03)

Souhlas. Jenom bych Nejvyššímu soudu v Brně neděkovala, není za co děkovat. S jednou ze soudkyň příslušného senátu Nejvyššího soudu v Brně jsem mluvila, snaha něco řešit či změnit je nulová. Svůj čtvrtmilionek měsíčně má jistý a pokud má chuť, přivydělává si přednášením o své práci, takže s ní můžete diskutovat. Tedy, přísně vzato, diskuse to nebude. Smíte položit otázku, dokonce i více otázek, a paní soudkyně, pokud bude chtít, na něco (ne nutně na Vaši otázku) odpoví nebo přidá nějakou veselou příhodu se soudu, jak třeba zničili život nějaké hendikepované vlastnici bytu.

SVJ má parlament, zákony, soudy, silové složky i representaci na ozdobu. Platí a je vynucováno právo silnějšího.

Je přece všeobecně známo, že silnější pes m..á

No a jak chcete řešit, když v návrhu usnesení v pozvánce je uvedena výše příspěvku na správu v konkrétní výši. Některý vlastník navrhne protinávrh výše příspěvku v jiné výši. Podle vás nelze o protinávrhu hlasovat a to dokonce ani v případě nepřijetí návrhu usnesení uvedeného v pozvánce, protože protinávrh není uveden v pozvánce?

„Nelze rozhodovat o návrhu, který nebyl v programu zasedání.“ (Vložil osma, 19. Listopad 2025 – 9:05)

Zní logicky. Ale právník uvnitř se ptá: Odkud to plyne? Je k tomu soudní rozhodnutí?

„To by muselo být přítomno 100% vlastníků“ (Vložil osma, 19. Listopad 2025 – 9:05)

Není to trochu jinak? A sice: To by se zařazením návrhu muselo _souhlasit_ 100 % vlastníků. Žádný rozumný vlastník nebude souhlasit s návrhem, k němuž nedostal předem podklady.

viz § 253/3 NOZ

Ano, návrh nelze (zcela) měnit bez 100% účasti, nanejvýš je možné měnit dílčí parametry návrhu, dává-li to smysl. Např. je-li návrhem pořízení FVE, nelze namísto toho schválit pořízení výtahu, je ale možné návrh modifikovat v rozsahu jiného než navrhovaného výkonu panelů a baterií.