Zápis a kontrola zápisu

(1) Statutární orgán spolku zajistí vyhotovení zápisu ze zasedání do třiceti dnů od jejího ukončení. Není-li to možné, vyhotoví zápis ten, kdo zasedání předsedal nebo koho tím pověřila členská schůze.

Jenže je problém, požádáte písemně o zápis, bez odpovědi. Předem avizujete schůzku u správce (v našem případě je to současně i předseda SVJ), není přítomný.

Boj s větrnými mlýny!

Chtěla jsem podklady ke shromáždění vlastníků. Nedostala Je důvodem za neposkytnutí podkladů ke shromáždění vlastníků před konáním schůze zrušení usnesení? Jsou v takovém případě omezována má vlastnická práva? F

filNad52: Pokud se se stávající situací ve vašem SVJ nechcete smířit, máte 2 možnosti:

1. Vymoci si nahlédnutí do zápisu ze shromáždění soudně.
2. Získat podporu >25 % hlasů všech vlastníků, svolat shromáždění, stávající členy statutárního orgánu odvolat a zvolit nové, kteří budou dodržovat zákon.

Zda se budete řídit radami páně Justitiána, je také jen na vás.

„Vymoci si nahlédnutí do zápisu ze shromáždění soudně.“ (Vložil Zdenek 22, 4. Listopad 2025 – 13:46)

Soudit se lze vždy (i když zápis neexistuje). Zejména pokud má tazatelka dostatek času a peněz a chce se procvičit v psaní.

„Zda se budete řídit radami páně Justitiána, je také jen na vás.“ (Vložil Zdenek 22, 4. Listopad 2025 – 13:46)

Justitianus zde žádné rady neposkytl.

Tazatelka ale píše, že „SVJ nemusí ze zákona, vyhotovit zápis ze schůze SVJ. Naši členové si toto zakotvili ve stanovách SVJ. Jaká je možnost kontroly pro vlastníka… .“

Naučte se porozumět psanému textu, jak zde občas doporučuje Justitianus.

Milá filNad52, jste velmi neukázněný diskutér. Vaše příspěvky jsou mimo hranice srozumitelnosti.
Napsala jste zde jakési věty, ale neuvádíte zdroj kde jste k nim přišla. Je to Váš osobní názor? Nebo jste to někde četla?? Jsou ty věty snad opsány z vašich stanov??? Nebo jste to opsala odjinud???? Nyní k Vašim steskům:

• filNad52: „požádáte písemně o zápis, bez odpovědi …“

To je v pořádku. Jestliže se nepořizoval oficiální zápis, pak žádáte o neexistující dokument. A SVJ nemá zákonnou povinnost odpovídat na nesplnitelné žádosti. Ba dokonce ani na ty splnitelné. Vítejte v reálném světě.

• filNad52: „Předem avizujete schůzku u správce …, není přítomný.“

To je v pořádku. Smluvní správce není povinen bavit se s jednotlivými vlastníky jednotek. Není s nimi v žádném právním vztahu. To byste měla už dávno vědět. Vítejte v reálném světě.

• filNad52: „Chtěla jsem podklady ke shromáždění vlastníků. Nedostala …“

Možná jste je nedostala prostě proto, že žádné podklady neexistovaly? O mnoha záležitostech se přece dá rozhodnout i bez podkladů. Nikdo není povinen produkovat nějaké extra podklady pouze pro Vás – jenom proto, aby nějaký zbytečný podklad vznikl. Vítejte v reálném světě.

• filNad52: „Jsou v takovém případě omezována má vlastnická práva?“

Pro odpověď byste musela přestat mlžit. Napřed popište srozumitelně k čemu došlo, jaké byly případně Vaše kroky, co jste požadovala, od koho jste to požadovala, jaký je obsah vašich stanov, jak zněl návrh usnesení předložený k rozhodnutí, zda o návrhu shromáždění rozhodlo, případně jak rozhodlo. Pak teprve byste se možná mohla dočkat nějaké použitelné odpovědi.

Pokud máte problém s průběhem shromáždění, pořizujte si videozáznam. Ten může být použit i jako důkaz u soudu.

Justitianus

Pěkný den, trochu se podivuji nad vaši odpovědi. „To je v pořádku. Smluvní správce není povinen bavit se s jednotlivými vlastníky jednotek. Není s nimi v žádném právním vztahu. To byste měla už dávno vědět. Vítejte v reálném světě“. Vlastník firmy je u naši SVJ předseda SVJ. Zaměstnává úředníky, kteří mají na starosti správu SVJ. V úřední hodiny mohou vlastníci přijít a nahlížet do příslušných dokumentů svého SVJ. Pokud písemně avizuji návštěvu v úřední hodiny, nemám právo nahlížet do dokumentu SVJ? Pokud ano, je něco špatně! „Požadovala jsem k nahlédnutí podklady pro schůzi SVJ“. Pokud se jedná o závažné rozhodnutí, u nás třeba výměna lodžii, požaduji znát veškeré informace tj. i finanční dopad pro jednotlivé byty. Na schůzi se něco v rámusu řekne nebo neřekne, ale všichni spěchají zvednou ruku a je úvěr a vymalováno. Mezi takové hospodáře nepatřím! Nemáme energetický štítek, vsakuje nám do sklepů spodní voda a řešíme lodžie! Podle mě se statutár nechová jako dobrý hospodář a pokud jednotlivec nic nezmůže, možná pomůže soud. Možná.

Jediná dobrá rada je pro mě videozáznam. F

• filNad: „Vlastník firmy je u naši SVJ předseda SVJ. “

Napsala jste nesmysl. Firma (správněji korporace či právnická osoba) nemá žádného vlastníka. Jde o právní subjekt s vlastním majetkem a s vlastními právy a povinnostmi. (V tom se mýlí i Zdenek 22: právnická osoba nemá žádného „vlastníka“, má však členy statutárního orgánu, kteří ji zastupují, případně určila konkrétní fyzickou osobu, která právnickou osobu zastupuje ve statutárním orgánu jiné právnické osoby a je takto zapsaná ve veřejném rejstříku.)

Ostatně – nesjednala jste si schůzku s předsedou SVJ, ale se „správcem“. Sama jste to napsala! Osoba která jako statutár zastupuje SVJ může být odlišná od zaměstnance, který sedí v kanceláři jakéhosi správce v úředních hodinách. Máte zmatek v pojmech a nerozlišujete kdo je kdo.

• filNad: „Pokud písemně avizuji návštěvu v úřední hodiny, nemám právo nahlížet do dokumentu SVJ?“

Zase ukazujete, že jste zmatena. Právo nahlížet je možné uplatnit vůči SVJ, nikoliv však vůči jakémusi správci. Samozřejmě se můžete dostavit do kanceláře smuvního správce, ale nenapsala jste z jakého právního důvodu by vás měli vpustit dovnitř, ani nepíšete proč by vám měl zaměstnanec správce poskytovat nějaký servis a nahlížení. Až nám prokážete, že máte vůči onomu „správci“ nějaká práva, možná se dostaneme dál.

• filNad: „Pokud se jedná o závažné rozhodnutí, u nás třeba výměna lodžii, požaduji znát veškeré informace tj. i finanční dopad pro jednotlivé byty.“

Koho zajímá co vy požadujete? Nikoho. Požadovat je možné cokoliv od kohokoliv. Co dostanete – to je úplně jiná otázka. Jestliže nemáte pro vaše rozhodování „veškeré informace“, hlasujte tedy na shromáždění proti návrhu. Vyřešeno!
Rád jsem Vám poradil.

Jestliže chcete získat nějaké extra informace jen pro svou osobu, můžete o ně požádat podle § 1179 NOZ. Jste pouze jedním z vlastníků jednotek; žádné další právo nemáte.

Justitianus

Paní filNad52, pokud je váš statutární orgán nečinný, neschopný až nepřátelsky naladěný vůči vlastníkům, tak nejlepší, co byste mohla udělat je, že získáte na svou stranu dostatečný počet hlasů, stávajícího statutára odvoláte a zvolíte si lepšího. Soud vám v této věci nepomůže, je to na vás, vlastnících.

Mimochodem, předsedou u vás je fyzická osoba (zda je vlastníkem nějaké firmy, je nerozhodné) nebo právnická osoba, kterou zastupuje její vlastník?

• Zdenek 22: „Přečtěte si § 254 NOZ!“

Zdenek 22 se mýlí. Ohání se ustanovením § 254 o spolku, ale zcela mu ušlo, že SVJ NENÍ spolek podle § 214 a následujících NOZ.

☀ SVJ(2000) je právnická osoba společenství vlastníků jednotek(1994), vzniklá podle § 9 ZoVB.
☀ SVJ(2012) je právnická osoba společenství vlastníků jednotek podle § 1194 a následujících NOZ.

Justitianus

Nechť Justitianus obhájí právo člena SVJ dle § 1209, pokud zápis není (a dle Justitiana ani nemusí být) vyhotoven.

§ 1209

(1) Je-li pro to důležitý důvod, může PŘEHLASOVANÝ VLASTNÍK navrhnout soudu, …

(2) Soud uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, … .

(3) Je-li pro to důležitý důvod, může KAŽDÝ VLASTNÍK navrhnout soudu, aby … .

Vznikly jsme: SVJ(2000) je právnická osoba společenství vlastníků jednotek(1994), vzniklá podle § 9 ZoVB.

(11) Výbor je výkonným orgánem společenství; musí mít alespoň 3 členy.

V platných stanovách SVJ má výbor jednoho člena. Tj. firmu jako předsedu, je toto správně?

F

Justinovi ušlo, že na SVJ se vztahují ustanovení o spolku přiměřeně. Bylo judikováno, že SVJ je spolek svého druhu.

• § (bez ověření): „Justinovi ušlo, že na SVJ se vztahují ustanovení o spolku přiměřeně.“

Diskutující § (bez ověření) plácá nesmysly. Jemu (i Zdenkovi 22) totiž ušlo, že § 1221/1 stanoví toto: „Nevyplývá-li z ustanovení o společenství vlastníků něco jiného, použijí se přiměřeně ustanovení o spolku (…).“

➡️ Z uvedeného plyne, že právní úpravy spolku se lze dovolat pouze v případě, kdy zákon, stanovy nebo rozhodnutí shromáždění neobsahují něco jiného.

Zcela mu také ušlo, že podle § 1/2 NOZ platí: „Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.“

➡️ Z uvedeného plyne, že i kdyby stanovy SVJ byly v rozporu s obecnou právní úpravou spolků, mají přednost (nejde-li o ujednání zakázané) [1].

My přece víme od autora úvodního dotazu, že jeho SVJ má ve stanovách obsaženu výslovnou úpravu: Neexistuje vymahatelná povinnost pořizovat (ani archivovat, ani předkládat k nahlédnutí) písemné zápisy ze schůzí shromáždění. A takovou neexistující povinnost nelze dovozovat ani per analogiam z pouhé obecné podobnosti SVJ a spolku.

SVJ se tím připravilo o možnost jednoduše prokázat že proběhlo shromáždění, že bylo usnášeníschopné, že se na něm hlasovalo, o čem se hlasovalo a s jakým výsledkem. Neprokáže-li SVJ toto vše, nebude mít úspěch v případném soudním sporu ohledně rozsahu práv a povinností vlastníka jednotky. Pane § (bez ověření), můžtete nad tím vrtět hlavou a klepat si na čelo. Ale to je asi tak vše co můžete! Stanovy onoho SVJ změnit nedokážete.

Jinde jsem napsal, že shromáždění může přijmout rozhodnutí nepraktické, nerozumné, nesmyslné, hloupé. Toto je právě takový případ! Pouze členové SVJ mohou stanovy změnit, nejlépe hlasováním shromáždění. Teprve po neúspěchu takového hlasování [2] by se jednotlivý člen mohl obrátit na soud – musel by ovšem tvrdit a prokazovat, že jde o „důležitý důvod“ ve smyslu § 1209.

Justitianus

Poznámka 1: Obdobně Nejvyšší soud (29 Cdo 3399/2010) překvapivě judikoval, že je zcela v souladu s právem, jestliže stanovy neumožňují vlastníkovi jednotky, aby se nechal zastoupit jinou osobou na zasedání shromáždění. Změna nastala až s novým občanským zákoníkem, který výslovně zavedl ničím neomezené právo osoby nechat se zastoupit při právním jednání (§ 441). A přesto v roce 2019 se objevil judikát Nejvyššího soudu 26 Cdo 1657/2018, který konstatoval, že i přes znění NOZ mohou stanovy zakázat zastoupení vlastníka na zasedání shromáždění.

Poznámka 2: Neúspěchem hlasování míním případ, kdy shromáždění vůbec nerozhodlo pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se (2012/89/§1209/3), nebo rozhodlo, avšak opačně než hlasoval přehlasovaný vlastník jednotky (2012/89/§1209/1).

Ale samozřejmě, že statutární orgán nemusí dělat to, co by podle zákona měl. A je zcela lhostejné, jak a zda je vázán stanovami. Však se také říká, že jediná jistota jsou daně a smrt. Pokud ale svolavatel (statutární orgán) nevytvoří záznam o shromáždění, které bylo ohlášeno a které se konalo, tak takové události se pak nemůže dovolat a taková událost jakoby nebyla.

Nikdo nemusí dělat to, co by měl nebo co musí. Pak ale nechť za to nese následky.

• Zdenek 22: „Pokud ale svolavatel (statutární orgán) nevytvoří záznam o shromáždění, které se konalo, tak takové události se pak nemůže dovolat a taková událost jakoby nebyla.“

Zdenek 22 se naprosto mýlí, a to hned dvakrát.

☀ Za prvé:
Právní skutečnost je většinou možné prokázat více způsoby. Nejen obsahem záznamu (zápisu ze zasedání shromáždění). Záznam (zápis) je pouze jeden z možných důkazů, a v žádném případě nejde o důkaz „neprůstřelný“ [1]. Jako důkaz mohou posloužit např. svědectví účastníků [2], audiozáznam, video, nebo následné jednání dotčených osob [3].

☀ Za druhé:
Skutečnost, že není k dispozici zápis, neznamená sama o sobě, že by snad přijatá rozhodnutí měla být automaticky označena za nulitní (neexistující, nicotná). Žádný celostátně účinný právní předpis totiž nespojuje platnost rozhodnutí shromáždění s existencí zápisu o tomto rozhodnutí. Notorietou je skutečnost, že rozhodnutí shromáždění nabývá platnosti (a zpravidla i účinnosti) okamžikem vyhlášení výsledku hlasování. V tom okamžiku ještě neexistuje žádný zápis! (Ten může být vyhotoven kdykoliv později; podle § 254/1 je pořádková lhůta do třiceti dnů od ukončení zasedání.) Zdenek 22 zde fantazíruje jako baron Prášil.

Justitianus

Poznámka 1: Ostatně i zdánlivě bezchybný zápis může být zfalšován. To se prokázalo např. v trestním řízení s konkrétním předsedou SVJ (to získalo od banky úvěr na základě předložení falešného zápisu a vzápětí předseda poskytnutou částku zpronevěřil). Nebo zápis neodráží skutečný průběh zasedání – může být vynechána část popisující hlasování které se uskutečnilo, může být dodatečně přidána část popisující hlasování které se vůbec neuskutečnilo, mohou být uvedeny nesprávné počty hlasů nebo nesprávný výsledek rozhodování.

Poznámka 2: Například při vyšetřování dopravní nehody jsou zkoumána v první řadě svědectví účastníků nehody a případná tvrzení dalších svědků. Nevychází se pouze ze záznamu vytvořeného dodatečně policisty.

Poznámka 3: Představme si stav, kdy 15 z 16 vlastníků jednotek začne ode dne 1. ledna hradit příspěvek na správu ve zvýšené částce. Šestnáctý vlastník odmítne zvýšení plateb a bude tvrdit, že to nebylo řádně schváleno. Soud nejspíše vyhodnotí stav tak, že většina potvrzuje svým konáním (facere), že zvýšení příspěvku schváleno bylo. Šestnáctý vlastník je tedy neplatič – bez ohledu na to, že k přijatému rozhodnutí shromáždění neexistuje zápis.

„rozhodnutí shromáždění nabývá platnosti (a zpravidla i účinnosti) okamžikem vyhlášení výsledku hlasování.“ (Vložil Justitianus, 6. Listopad 2025 – 9:06)

Prosím o osvětlení, co přesně je vyhlášení výsledku hlasování. Kdo kdy komu co jak vyhlašuje a odkud to vyplývá.

On i § 158a NOZ předjímá, že z jednání nejvyššího orgánu právnické osoby, tj. i ze shromáždění SVJ, musí vzniknout zápis, který pak je tato osoba povinna archivovat po celou dobu své existence.

• Zdenek 22: „On i § 158a NOZ předjímá, že z jednání nejvyššího orgánu právnické osoby … musí vzniknout zápis …“

Nemusí, nemusí! Zdenku, plácáte nesmysly. Ustanovení § 158a NOZ se zmňuje pouze o UCHOVÁVÁNÍ zápisů. Nikoliv o pořizování zápisů! Neexistuje totiž celostátně účinný právní předpis, který by právnickým osobám ukládal všeobecnou povinnost pořizovat zápisy. Vy ovšem neznáte zákon, a tak to nevíte.

Stačí když se podíváme na právnícké osoby podle zákona o obchodních korporacích. Jde o tyto právnické osoby:

1. veřejná obchodní společnost
2. komanditní společnost
3. společnost s ručením omezeným
4. akciová společnost
5. evropská společnost
6. evropské zájmové sdružení
7. družstvo
8. evropská družstevní společnost

Z těchto osmi typů právnických osob pouze u TŘÍ je zmínka o zápisu z jednání nejvyššího orgánu. A pouze u DVOU zákon výslovně ukládá bezvýjimečnou povinnost pořizovat zápisy. Je tomu tak pouze u akciové společnosti (2012/90/§423/1) a u družstva (2012/90/§659/1).

Obdobně je tomu u neobchodních právnických osob podle NOZ. Pouze jediná z nich – spolek – má výslovnou zákonnou povinnost pořizovat zápisy, a zákon také určuje obsah zápisu. Ovšem tato povinnost neplyne z obecného § 158a NOZ, jak se nesprávně domnívá Zdenek 22. Tato povinnost je zakotvena jinde – ve speciálním ustanovení § 254 NOZ o spolku.

Ustanovení o spolku se použijí přiměřeně pro společenství vlastníků jednotek, ovšem ve zde diskutovaném případě se SVJ ve stanovách výslovně odchýlilo od § 254 NOZ. A o to zde jde.

➡️ Z uvedeného plyne: Není pravdou, že by ustanovení § 158a NOZ snad zavádělo všeobecnou a bezvýjimečnou povinnost právnických osob pořizovat zápisy z průběhu zasedání nejvyššího orgánu.

Justitianus

Pane Justitiane, stále jste přesvědčen, že to, co v tomto vlákně píšete, vám někdo věří?

Mimochodem, podle důvodové zprávy právě jen spolek tuto kogentní povinnost nemá:
Rovněž úprava způsobu svolávání členské schůze (spolku) k zasedání a požadavky na vyhotovení dokumentace o zasedání členské schůze mají dispozitivní povahu.

To ovšem neznamená, že tato dispozitivnost je přenositelná na SVJ (viz § 978 NOZ).

• Zdenek 22: „Pane Justitiane, stále jste přesvědčen, že to, co v tomto vlákně píšete, vám někdo věří?“

Pane Zdenku, je mi úplně jedno v co věří nějací místní hlupáci. Pro ústavně konformní výklad právního předpisu je bezvýznamná jakákoliv slepá víra.

Od počátku zde tvrdím, že ustanovení o pořizování zápisu ze zasedání nejvyššího orgánu spolku má dispozitivní povahu: může být překonáno buď rozhodnutím nejvyššího orgánu, nebo stanovami spolku. Totéž platí pro SVJ. Je-li ustanovení § 254 dispozitivní pro spolek, pak je tím spíše dispozitivní i pro SVJ, které se řídí právní úpravou spolku pouze „přiměřeně“. Tedy samozřejmě také dispozitivně. Přečtěte si § 1221 NOZ.

➡️ Z hovna bič neupleteš. A z dispozitivního ustanovení pro spolek nemůžeš žádným trikem uplést ustanovení kogentní pro jiný typ právnické osoby. Chybí totiž výslovné zákonné ustanovení, které by z dispozitivní právní normy učinilo právní normu kogentní.

• Zdenek 22: „To ovšem neznamená, že tato dispozitivnost je přenositelná na SVJ (viz § 978 NOZ).“

Zdenku, naprosto se mýlíte, protože neznáte obsah právní normy § 978.

Musím vám to tedy vysvětlit. Podle § 978 NOZ platí, že od ustanovení této části (to jest „absolutní majetková práva“) se lze odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon.

➡️ Zcela Vám ovšem ušlo, že stanovy jsou právě takovým „ujednáním s účinky vůči třetím osobám“ podle § 978. Stanovy SVJ totiž mají účinky nejen pro ty členy, kteří stanovy schválili, nýbrž mají účinky i vůči všem budoucím vlastníkům jednotek: ti totiž jsou stanovami SVJ vázáni, přestože nebyli účastníky původního ujednání. Pokud se domníváte opak, zkuste soudu argumentovat, že stanovy SVJ pro Vás neplatí, protože v době jejich schválení jste ještě nebyl členem. Uvidíte jak dopadnete …

Výslovný zákonný zákaz „odchýlení se“ (§ 978) nelze vykládat jinak nežli takto:
➡️ Je-li ustanovení § 254 nepochybně dispozitivní (§ 1 NOZ), pak Vaše nepodložené tvrzení o kogentnosti tohoto ustanovení pro SVJ je právě takovým nepřípustným odchýlením od zákona. Q.E.D.

Mám tedy pravdu, a Vy pravdu nemáte.

Justitianus