Kdo hradí úvěr vzatý společenstvím vlastníků jednotek prodávající nebo kupujíci bytu?

Prodejce Vám měl předložit potvrzení vystavené společenstvím dle § 1186 odst. 2. Povinností společenství je takové potvrzení převodci vystavit, nemůže tuto povinnost podmiňovat zápisem do KN. Teprve po vystavení potvrzení společenstvím ho měl prodejce předat Vám a až potom uzavřít kupní smlouvu. Je chybou prodejce, jestliže tak nepostupoval.

Jestliže Vám nebylo toto potvrzení prodejcem předloženo, ani nebyl přechod dluhů dojednán v kupní smlouvě, můžete námitkou odmítnout tvrzení, že dluh na Vás přešel podle § 1186.

Ptáte se " Ale co dál, až se ukáže, že úvěr resp. splátky připadající na jednotku do budoucna budou třeba 100 tisíc? Jakým způsobem přiměji SVJ nebo původního vlastníka k úhradě, dokud má peníze za byt?"

Vy samozřejmě nihoho nepřimějete, dluh bude muset vymáhat SVJ. SVJ může vymáhat dluh po Vás nebo po převodci, nebo pro jistotu po obou. Pokud by to řešil soud, pak záleží na tom, zda uspějete s uvedenou námitkou v případě, že by dluh SVJ vymáhalo po Vás.

V těchto případech se doporučuje, aby kupující trval před uzavřením kupní smlouvy na předání uvedeného potvrzení o dluzích vystaveného společenstvím převodci a aby i KS obsahovala ujednání o takových dluzích a případně část kupní ceny za převáděnou jednotku zadržovat do doby, než prodejce veškeré dluhy vůči SVJ vypořádá, a to včetně těch, které mohou vyplynout až z následného ročního vyúčtování.

Myslím, že se nejedná o chybu prodejce, ale o chybu kupujícího, který si potvrzení měl vyžádat od prodávajícího.

Pokud potvrzení nebylo vystaveno a předáno, může na tom prodělat prodejce, nikoliv kupující. V takovém případě dluh podle § 1186 NOZ z prodejce na kupujícího nepřejde, povinnost úhrady dluhu zůstane na prodejci, proto jeho chyba. Jen předáním potvrzení kupujícímu by dluh přešel na kupujícího.

Dobry den Evzene,

dekuji za Vas nazor, i s uvedenim paragrafu, jak tedy doporucujete presne postupovat?

Vyzvat vybor ci ucetni SVJ, aby kupujicimu vycislilo zbyvajici castku uveru-dluhu ke dni prevodu vlastnickeho prava a co dal? Co kdyz prodavajici penize „prosustruje“? Asi by bylo dobre pozadat o predbezne opatreni soud, aby zablokoval predmetnou castku na uctu prodavajiciho? Uz nekdy kupujici vyhral spor o to, ze dluh z rekonstrukce, o kterem nevedel, na nej nepresel?

• Ivanq napsal: „ta větička, že „Prodávající prohlašuje …“, se váže k § 1186 odst. 2 NOZ, který zní (řečeno laicky): Když někdo prodává svůj byt, musí předložit kupujícímu potvrzení, že nemá žádné dluhy u SVJ. Potvrzení si musí vyžádat od výboru SVJ.“

To je nesmysl hned dvakrát.

Za prvé: ustanovení § 1186 NOZ se netýká jednotek(1994) a SVJ(2000). Toto ustanovení dopadá pouze na jednotky(2012) v domě se SVJ(2012). V NOZ chybí přechodové ustanovení pro právní vztahy podle ZoVB, naopak podle § 3063 NOZ platí, že se i nadále uplatňují dosavadní právní předpisy. Pan mik-ros nebyl povinen získávat žádné potvrzení, ani nebyl povinen je předat kupujícímu.

Za druhé: Obsah § 1186 je úplně jiný, než zde tvrdí ivanq. V ustanovení § 1186 nejsou zmíněny ani řešeny jakékoliv existující dluhy převodce vůči SVJ, nýbrž pouze ty dluhy související se správou domu a pozemku, které PŘEJDOU na nabyvatele jednotky.

Při tom je zřejmé, že u pana mikrose nebyly žádné dluhy, které by přešly na nabyvatele jednotky. Pan mik-ros jako převodce si s nabyvalelem žádný přechod dluhů nesjednali. Pan mik-ros má tedy stále dluh vůči SVJ za zateplení domu. Na tom se nic nezměnilo. Pravda, společenství dosud nezačalo ten dluh vymáhat, a je nejspíš už promlčen – ale to na věci přece nic nemění. Nejde o dluh, který by přešel na nabyvatele jednotky automaticky.

Ostatně ani v SVJ(2012) nemůže dluh sám přejít na jiného jen tím, že SVJ snad na výzvu převodce napíše na nějaký kus papíru nějakou částku.
--------------------------------------------------------------------

Pan ivanq se dále rozsáhle zmiňuje o jakémsi spoření na jakési budoucí zateplení. To určitě nebylo předmětem dotazu pana mik-ros. Ten se vůbec nezmínil o nějakém skládání záloh na budoucí zateplení.

Pro úplnost uvádím: Ani pan mik-ros, ani nabyvatel jednotky, nikdy neměli, nemají a nebudou mít povinnost hradit ani korunu jako dlouhodobé zálohy na budoucí zateplení domu. Zateplení je technické zhodnocení a to je mimo právní způsobilost právnické osoby SVJ(2000) podle § 9 ZoVB. Nejde tedy z hlediska právnické osoby o náklad na správu domu vykonávanou právnickou osobou. Proto na tento účel není SVJ oprávněno ani předepsat, ani vymáhat dlouhodobé zálohy podle § 15 odst. 2 ZoVB.

lake

Vážení diskutující, zajímá mě Váš názor na následující úvahu.

1. Jednotka je věc nemovitá (§ 1159 NOZ).

2. Kdo při převodu vlastnického práva k nemovité věci k ní nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s ní spojená (§ 1106 NOZ)

3. Kdo nabude vlastnické právo k nemovité věci, přejímá také závady na ní váznoucí (§ 1107 NOZ).

Závěr

V případě, kdy jde o nemovitou věc obecně, nabyvatel nabývá s věcí také práva a povinnosti s ní spojená a přejímá i závady na věci váznoucí, nebo i jiné závady (nabývá věc jak leží a běží). Jedná-li se o jednotku, která je také nemovitou věcí, je možné, že by pro ni platilo něco úplně jiného?

Jsem toho názoru, že v obou případech platí, že práva a povinnosti, případně závady (dluhy) přecházejí při převodu vlastnického práva k nemovité věci na nabyvatele. Platí-li § 1186 NOZ, potom navíc platí, že za dluhy (práva a povinnosti, závady), které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

Je tato úvaha správná? Dokážete argumentčně zdůvodnit její správnost, nebo chybovost?

S pozdravem ivanq.

Záleží na tom, jak se odborníci (či soudy) shodnou na výkladu § 1107. Co jsou vlastně ty „jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon“?

Mohly by být těmito závazky jedině zapsané ve veřejném seznamu tj. zapsané zástavní právo, zajišťující takové dluhy, jak tvrdí lake? Nebo lze pod tyto „jiné závady“ podle ustanovení §1107 zařadit „i jiné závady“ (dluhy), které mají přejít na nabyvatele jednotky, i když nejsou tyto závazky zapsány ve veřejném seznamu, a které na nabyvatele přejdou, „měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno“?

Pak je také třeba správně odpovědět na otázku, zda jsou „dluhy“ myšleny pouze neuhrazené platby neplatičů, nebo i budoucí část příspěvků, do kterých byly zakalkulovány úhrady nákladů za už provedené stavební úpravy?

Pane ivanq a Petře, píšete o věcech, o kterých nic nevíte. Co jsou závady jsem už popsal dříve. Závadou na věci je faktický nebo právní stav, který omezuje vlastníka věci v užívání věci.
http://www.portalsvj.cz/…2-podle-ep-2#…
http://www.portalsvj.cz/…2-podle-ep-2#…

Dluh pana A vůči panu B není závadou na věci! To je obyčejná obligace (závazek), na základě závazkového vztahu mezi dvěma osobami. Probuďte se prosím. Jestliže převodce jednotky má snad nějaký osobní dluh vůči SVJ, neomezuje to nijak nabyvatele jednotky v nakládání s jeho věcí.

• Pan Petr k tomu napsal: „Co jsou vlastně ty „jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon“? Mohly by být těmito závazky jedině zapsané ve veřejném seznamu tj. zapsané zástavní právo, zajišťující takové dluhy, jak tvrdí lake?“

To je nepravda. Nikdy jsem nic takového netvrdil ani nenapsal. Závady samozřejmě mohou ale nemusí být zapsány ve veřejném seznamu. Viz platná nájemní smlouva, zakládající práva nájemce, či existující věcná břemena vlastníka a provozovatele elektrického, plynového, telekomunikačního, teplárnského, vodovodního vedení nad pozemkem, na pozemku či pod povrchem, viz věcná břemena plynoucí z toho, že pozemek je veřejným prostranstvím. A tak dále.

Nejen že diskutujete o věcech, kterým zjevně nerozumíte, ale ještě se zde překrucuje co bylo napsáno.

lake

Pane lake co rikate na tohle:fondu oprav se tykaji tyto nasledujici rozsudky: Rozsudek Obvodniho soudu pro Prahu 4 ze dne 16.5 2008 č.j. 41 C 172/2006 – 100, Rozsudek Mestskeho soudu v Praze ze dne 4.2 2009 č.j 28 Co 488/2008 – 128, Usneseni Nejvyssiho soudu ze dne 26.10 2001 č.j. Cdo 3983/2009 – 176, Nalez ustavniho soudu ze dne 20.6 2012 I. ÚS 151/12 Http://kraken­.slv.cz/I.%C3%9AS151/­12.
Tady se jasne rika ze novy vlastnik do fondu oprav platit musi.

Žalovali jsme vlastnici bytu s dluhy. V žalobě nebylo ani slovo o fondu oprav, protože fond oprav nemáme, do žádného fondu oprav nedlužila. Ve vyjádření soudu ovšem fond oprav byl. Na moji námitku, že žádný nemáme mi bylo odpověděno, že je to jedno. Soudci v tom skrátka nemají jasno, mají v tom chaos, proto zvítězí ten, kdo se nedá a použije správné argumenty. Pustili jsem to z hlavy, protože jsme žádné platby do fondu oprav nežalovali. Na jiné hovadiny si ovšem soudci potrpí, nesprávně použitý fond oprav je netrápí ani omylem.

Co jste si vyžalovali nám tady asi formou zveřejnění Vašeho rosudku nedáte, že?

To nebyl rozsudek, to byl takový ten Protokol o jednání. Rozsudek ještě nemáme a žalovali jsme nedoplatek, který vzniknul na základě spotřeby vody. Nedoplatek má astronomickou výši. Majitelka bytu nedoplatek, který vzniknul vysokou spotřebou vody, odmítla uhradit. Tak jsme jí žalovali.

pan Lake nám již nic neřekne. Umřel.

To myslite vazne ze umrel?

Promiňte, jestli trochu odbočím. Naše SVJ má v bance úvěrový účet, v účetní závěrce pod 221100 je stav na běžném účtu v bance, pod 221100 úvěrový účet s naspořenou částkou. Domnívám se, že by se měl uvádět jen disponibilní účet, částka na úvěrovém účtu už patří bance. Podotýkám, že nejsem účetní. Děkuji.

Pro přehlednost vyjímám z poněkud obsáhlé odpovědi to podstatné:

Kdo hradí úvěr je přece naprosto jasné. Není to ani prodávající, ani kupující. (lake)

nepoštěkávejte tu z hladu nesmysly a „vyjímejte“ co podstatné je, až tehdy, až sám porozumíte, co maso je a co holá kost.

cit. Lake: „Je jednoznačné, že ti, kdo si od SVJ objednali nějakou opravu či zhodnocení svého majetku, mají zákonnou povinnost uhradit skutečné náklady na tuto opravu či toto zhodnocení“
cit. Lake: „Vy jako tehdejší vlastník jednotky jste buď dlužnou částku již uhradil na účet SVJ, nebo splácíte Váš dluh ve splátkách na základě smlouvy o splátkovém kalendáři“
cit. mik-ros: „Tento je splácen z fondu oprav. “

Takže „mik-ros“ jako jeden z objednatelů zateplení (a třeba přehlasovaný, toť jedno), svoji alikvótní část za realizaci zateplení NEZAPLATIL a přidal se k těm, za které si SVJ vzalo či muselo vzít úvěr, aby jako objednatel realizace zateplení mělo čím zaplatit dodavateli. Zjevně ale (jinak by nám to mik-ros sdělil) SVJ nesjednalo žádné smlouvy o splátkovém kalendáři s těmi co nezaplatili cash. Ani mik-ros TAKOVOU SMLOUVU nemá(cit. Lake: „Vy jako tehdejší vlastník jednotky jste buď dlužnou částku již uhradil na účet SVJ“) – jen se přidal k těm, co v jejich SVJ zasílají zvýšené zálohy do jejich kádě (kterou familiérně nazývají „fond oprav“).

Mik-ros se jal prodat byt u kterého si objednal opravu, kterou nezaplatil cash a ke které mu neexistuje dvoustranný závazek k SVJ jako věřiteli za dluh za opravu kterou mu zajistilo.

Mik-ros nyní hledá cestu „jak nějak“ přehodit dluh na nabyvatele jednotky – prostě z hlouposti pán mik-ros prodal byt „pod cenou“. Jeli tedy v kupní smlouvě psáno: „Prodávající prohlašuje, že na předmětu koupě nevážou žádné dluhy, …„, pak to zjevně a nepochybně "je nepravdivé ujištění“.

^{PS: to by mne zajímalo, kde byl mozek těch, co Vám dali bod… nebo to byli Vaši kamarádi: „psi ze sousedství“ ?
PS: Mik-rosi, Mik-rosi, ty uličníku jeden…}

• Pub podlehl rozšířenému omylu, když napsal: „Jeli tedy v kupní smlouvě psáno: „Prodávající prohlašuje, že na předmětu koupě nevážou žádné dluhy“, … pak to zjevně a nepochybně je nepravdivé ujištění.“

Pub se mýlí.

Pan mik-ros nedal kupujícímu žádné nepravdivé ujištění! Naopak: pan mik-ros zcela v souladu s právním stavem uvedl, že na prodávané jednotce neváznou žádné dluhy. Dluh váznoucí na jednotce by byl jedině dluh, jištěný zástavním právem, a ten by byl uveden na listu vlastnictví v katastru.

Vysvětlil jsem zde, že pan mik-ros dosud neuhradil svůj příspěvek za dříve provedené zateplení domu. Má tedy nepochybně stále osobní dluh vůči SVJ. (Zda jde o dluh již promlčený – to nevíme.) Nebyl však povinen o tom informovat kupujícího. To je závazkový vztah pouze mezi panem mik-ros a SVJ. Jistěže mohl kupujícího informovat o svých dluzích, kdyby byl měl za cíl, aby na kupujícího jeho dluh přešel.

• Mohl například ujednat v kupní smlouvě, že nabyvatel přejímá jeho dluh a že nastoupí jako dlužník na jeho místo, dá-li k tomu věřitel souhlas původnímu dlužníku nebo přejímateli dluhu (§ 1888 odst. 1 NOZ). Do kupní smlouvy však prodávající nic takového neuvedl, ani nebyl povinen uvést.
• Mohl například ujednat v kupní smlouvě, že nepřivolí-li věřitel (SVJ) k převzetí dluhu nebo odmítne-li k němu dát souhlas, nabyvatel jako přejímatel dluhu má vůči dlužníku povinnost zařídit, aby dlužník nemusel věřiteli plnit (§ 1889 NOZ). Do kupní smlouvy však prodávající nic takového neuvedl, ani nebyl povinen uvést.

Nelze vyčítat panu mik-ros, že jako prodávající nesdělil kupujícímu tuto pravdivou informaci o situaci v jeho SVJ:

Co myslíš, milý čtenáři: měl pan mik-ros říci kupujícímu čistou pravdu, nebo bylo pro něj lepší, když si to nechal pro sebe?

lake

že PROCESNĚ nastal problém při správě majetku v nejakém výboru někého SVJ neznaměná, že to je MERITORNĚ v pořádku.

I kdyby bylo chybné formulovat, že mik-ros podal „nepravdivé ujištění k předmětu koupě“, tak to nic nemění na tom, že „mik-ros za realizaci zateplení NEZAPLATIL“.

„…Nelze vyčítat panu mik-ros…“

Ne? A proč ne? Přeci „ujištění“ že neexistují dluhy spojené s vlastnictvím jednotky je stejné, jako policejní pátračka po všech dokumentech skrze prodávajícího nebo prostřednictvím jeho plné moci. Mik-ros zjevně sám s detektivní prací nepochodil, a podepsal z neznalosti „ujištění“. Chybil.

„…měl pan mik-ros říci kupujícímu čistou pravdu, nebo bylo pro něj lepší, když si to nechal pro sebe…“

Neříkat pravdu, znamená podvádět. To Vás rodiče nenaučili?

Zkuste raději rozebrat pro koho horší je, neznat „čistou pravdu“: pro spoluvlastníky, kteří do výboru zvolili pitomce? nebo pro pitomce z výboru co nesepsali ty smlouvy o splátkovém kalendáři? nebo pro nabyvatele, který jsa poučen, však dle Vašeho popisu nebyl tak chytrý a jako nový člen SVJ ručíce za závazky SVJ (§13/7 ZVB) zaplatí teď nik-rose dluh minimálně alikvótně (neb pochybuji, že bude nejen svoji škodu na kom mít vymáhat, ale i že se konce sporu dožije)?

PS: …„mik-ros za realizaci zateplení NEZAPLATIL“

Pane Pub: Jaký postup by jste nyní doporučil panu Mik-ros?

Záleží na tom zda již bylo zateplení provedeno a zfakturováno.
Pokud bylo, pak bych mik-ros doporučil „ZAPLATIT svůj alikvótní podíl“ neb to bude řešení nejlevnější.
Pokud nebylo, pak mik-ros zažádá SVJ nazpět o zálohy zasílané na úvěr (tedy pokud je může prokazatelně odlišit od ostatních záloh) a se SVJ skončí (§15/4 ZVB se netýká záloh na zhodnocení) – alikvótní nezaplacenou část celkové ceny za zateplení začne platit nabyvatel: a to buď cash (tak jak to ostatně měli udělat i ostatní spoluvlastníci při po odhlasování zateplení v 1/2015) nebo stane participujícím plátcem úvěru, které si SVJ vzalo – ovšem jen, pokud jej věřitel (SVJ) milostivě přibere (banka také „nedá každýmu“ ale mrkne se nejprve do BRKI a do SOLUSu). Pokud jej SVJ přibere bez prověření, pak je zjevné, že si SVJ „koleduje o potíže“.

Pane lake, tak jak je situace kolem prodeje bytu manželů, roč. narození 1936, jak níže upřesňují, popsaná, nenabízí možnost říct, co má ve slušné společnostu platit – při prodeji se nemá zatajovat důležitá skutečnost.

1/ Manželé mik-ros napsali, že úvěr SVJ splácí z „fondu oprav“ (správněji „zálohy na budoucí opravy a údržbu domu“, a kdo ví, ve skutečnosti jde třeba prostě jeń o platby vybírané od členů, se kterými se pak platí, co je třeba a se zbytkem se dělá, co výbor uzná za vhodné – tak proč nezateplovat, když to teď frčí…, lidem se nakuká, jak je to výhodné, a že vlastně o nic nejde, protože peníze na to jsou a jsou tady přece ty dotace! – Zápis určitě neobsahuje nic, co by vyplašilo řadového člena.

Myslím, že mik-ros ani netušili, že jim vzniká závazek, o kterém by měli říkat tu čistou pravdu.

Pídí se dnes po takové informaci realitky, co se živí koupí/prodejem, aby za svoje služby ochránily zákazníka, ať kupuje, nebo prodává?

To, že zde kupující kupuje už šestý nebo sedmý byt ve stejném městě,jak říká mik-ros, znamená, že ví, jak se věci mají. A možná nastražil starším manželům past.

Kdyby ale kupujícím byli právě ti starší manželé a prodávajícím někdo, kdo to dělá ve velkém, bylo by to obráceně.

Tak třeba tady děláme užitečnou osvětu – a jen tak mimochodem, jaká zkratka nebo jaké označení by mělo správně být místo: byt v OV (=v osobním vlastnictví)?

A prodávající: v případě úvěru Vašeho SVJ, informujte se, jak postupovat a nezatajujte! Kupujícímu předejte zápisy ze shromáždění, vyúčtování a další (pro jistotu si ale schovejte kopie).

A kupující: ptejte se výslovně na úvěr, hledejte informace i jinde – dejte přednost SVJ, která transparentně informuje, třeba na www! Požadujte zápisy až do pátého kolena!

Děkuji. Věruška

• Věruška napsala: „Myslím, že mik-ros ani netušili, že jim vzniká závazek, o kterém by měli říkat tu čistou pravdu.“

Máte to úplně popletené. Panu mik-ros skutečně vznikl závazek, ale ten se netýká nabyvatele jednotky. Týká se pouze pana mik-ros. Je tedy absurdní očekávat od pana mik-ros, že bude bez důvodu informovat kupujícího o všech svých závazcích a dluzích. Nebyla to jeho povinnost.

• Naopak, kupující si měl ve svém vlastním zájmu zjistit zda SVJ není zdluženo, a pokud ano u koho a o jaké částky jde. Kupujícího to nezajímalo.
• Měl si zjistit, zda existují neuhrazené pohledávky SVJ za jinými osobami, kdo dluží, v jaké výši, a jak se SVJ daří své pohledávky vymáhat. Kupujícího to nezajímalo.
• Mohl zajisté požadovat o nahlédnutí do dokladů SVJ; z nich by ihned zjistil, že SVJ je zadluženo u banky na obrovskou částku, ale se svými dlužníky nejen že nesjednalo žádné smlouvy o splácení, ale ani je dosud nevyzvalo k úhradě jejich dluhů. Kupujícího to nezajímalo.
• Mohl lehce zjistit, že v účetnictví SVJ se švindluje a že členové výboru podvádějí vlastníky a tunelují účet SVJ. Kupujícího to nezajímalo.

Vícekát jsem zde upozorňoval jak kupovat byt: http://www.portalsvj.cz/stitky/…. Když se kupující zachoval naprosto lehkomyslně, nelze z toho vinit pana mik-ros.

lake

Kupující „mohl zajisté požadovat o nahlédnutí do dokladů SVJ“ (lake)

Odkud to plyne? Jsem zájemce o koupi bytu ve Vašem domě. Mohu zajisté nahlédnout do dokladů Vašeho SVJ.

Pane Kupující bytu, Vy si to pletete. Nejste přímo oprávněn požadovat po cizí právnické osobě nahlížení do jejích dokladů. Ostatně – já jsem přece nic takového nenapsal.

Jste oprávněn ty informace požadovat na prodávajícím. On má zase právo požadovat je na SVJ. Má přece zákonné právo nahlížet, seznamovat se s dokumenty, listinami, s účetní závěrkou, má právo pořizovat si kopie dokumentů nepoškozující technikou. Viz http://www.portalsvj.cz/stitky/….

Pokud prodávající neví, co by měl od SVJ požadovat, udělí Vám plnou moc, abyste jej zastoupil ve výkonu jeho práv.

Před časem jsem zde rozebral podrobně právní úpravu bytového spoluvlastnictví státu Florida, U.S.A.: http://www.portalsvj.cz/…ie-dokumentu. To je ovšem civilizovaný svět, ne česká právní džungle.

lake

Kupujícímu asi těžko SVJ poskytne informace, když je utajuje i před spoluvlastníky. V takovém případě kupující těžko může něco zjistit.

Naopak SVJ by mělo ve vlastním zájmu upozornit perspektivního spoluvlastníka, jak vypadá stav hospodaření a náklady na jeho perspektivní spoluvlastnický podíl, pokud se rozhodne jím stát, a postarat se tak o „přechod dluhů“. Předpokladem je ale to, že se SVJ o perspektivní změně vlastníka dozví dřív než ke změně dojde. Tuto povinnost ale prodávající nemá.

Pokud se o změně spoluvlastníka SVJ dozví až po uskutečnění převodu majetku, pak pouze zjistí „stav věci“ na kterém těžko něco změní.

Na rozdíl o BD, je změna spoluvlastníka na stanovisku SVJ bohužel zcela nezávislá.

V našem svj se neobjevil zatím ani jeden nový majitel bytu (kupující), který by se po koupi a převodu bytu do vlastnictví přihlásil svj jako nový majitel dotyčného bytu. Natož, aby pátral po nějakých informacích o stavu svj, dluzích a pod. A to se u nás majitelé bytů střídají jako boty.

Stejné, zjistilo se to, až se objevil na zvonku! Ušetřili jsme za PENB! Nikdy nikdo neoznámil změnu.

Tak to my to nepoznáme ani na tom zvonku. U nás někteří vlatníci nemají označené ani zvonky ani schránky. My musíme pečlivě a soustavně hlídat zápisy změn v Katastru.

Pane lake,

asi se vám popletla informace z úvodního dotazu, že úvěr si vzalo SVJ v r. 2015. Vy ve svých příspěvcích stále mluvíte o pravděpodobném promlčení dluhu prodejce bytu. Je přece pravděpodobné, že zateplení neproběhlo před čtyřmi lety, jak píšete ve svém příspěvku.

Pane Petře, děkuji za připomínku. Význam pro promlčení dluhu pana mik-ros má pouze datum kdy byly vyfakturovány a uhrazeny práce na domě. O tom nám zatím nic nesdělil. Může to být tak, že v jeho případě nelze uplatnit námitku promlčení.

lake

Lake opět nabádá k nepravostem. Prodávající není oprávněněn zatajit kupujícímu podstatné informace.

Děkuji Rippel za rychlou odpověď, ale asi si sedím na vedení, ale vaší odpovědi nerozumím. Byt se nachází v OV.

Já to chápu, byt je v Ostravě. OV se běžně používá.

Děkujeme za informaci.

Pro posouzení věci je informace, že byt se nachází v Ostravě, podstatná asi tolik, jako jméno Vašeho psa.

Neexistuje fond oprav, neexistuje OV. Nechci chytat za slovo ale překvapuje že neznáte ani pojmy z NOZ (příp. stanov). Na théma Fond oprav tu je vláken háfo.

Na théma úvěr SVJ a prodej bytu jakbysmet. Prodal jste byt, možná bez znaleckého posudku, kupec posoudil stav bytu a domu a nyní zjišťuje, že stav je dán využitím úvěru. Není fér vůči kupujícímu, když prodávající nesdělí (i když se kupec netáže), že si SVJ (všichni vlastníci společných částí, abychom nesklouzli do pře, co je vlastně SVJ) vzalo úvěr.

Nezlobte se na mne, ale chcete tvrdit, že jste si to při prodeji neuvědomil a neuznáváte to ani nyní ? Co byste řekl kupci, kdyby při obhlídce bytu řekl, že se mu byt líbí a že je díky zateplení energeticky úsporný. Řekl byste mu o úvěru aspoň v tomto okamžiku ?

Co je o úvěru v usnesení shromáždění ?

Nevím, co je výsledkem všech vláken na théma úvěr SVJ, zda to že chybu udělalo SVJ když si nezavázalo vlastníky bytů (spíše společných částí, protože úvěr se netýká bytů) nebo kupec, kterého těžko může napadnout, že tato problematika v SVJ existuje.

Splácet by (dle mne) měl kupec pouze tehdy, pokud by cena bytu ve smlouvě byla snížena o zůstatek úvěru na předmětný byt. Je tomu tak ?

Jaký je podíl úvěru na byt, který jste prodal ? Za 8 měsíců splácení asi ještě hodně, že.

Já se domnívám, že na předmětu koupě něco „vázne“, protože jste prodal i podíl na společných částech. Nepouštím se do pře, zda splátka úvěru je „dluh“ dle vaší smlouvy o prodeji.

Na okraj: Vy máte pojem fond oprav uveden v rozpise záloh (evidenční list) ?

Nesouhlasil jsem s úvěrem na zateplení domu, bohužel jsem byl přehlasován. O úvěru jsem se dozvěděl až po prodeji bytu. V mém výpočtovém listu – rozpis příspěvků byla platba úvěru zahrnuta v položce „údržba a oprava domu“ a nebyla do dnešní doby navýšena. Proto jsem nevěděl, že něco splácím. Až nový majitel dostal od data koupě jednotky výpočtový list s rozpočítanou položkou jak na údržbu a opravu domu, tak i příspěvek na splátky úvěru.

• Mirkros, napsal jste: „Až nový majitel dostal od data koupě jednotky výpočtový list s rozpočítanou položkou jak na údržbu a opravu domu, tak i příspěvek na splátky úvěru.“

Nabyvatel bytu by měl ve svém vlastním zájmu IHNED odmítnout nový předpis plateb jako vadný.

Nabyvatel není samozřejmě povinen hradit žádný úvěr. Tuto povinnost má pouze SVJ. Ostatně ani Vám nikdy nevznikla taková nesmyslná povinnost.

Nabyvatel není ani povinen hradit alikvotní část vynaloženého nákladu na opravu či zhodnocení domu. Tuto povinnost máte stále Vy. Na nabyvatele jednotky jste ji přece smluvně nepřenesl, že? V kupní smlouvě jste se o ničem takovém nezmínil, že? Takže nabyvatel žádnou Vaši platební povinnost vůči SVJ nepřevzal. Přečtěte si:
http://www.portalsvj.cz/…ho-vlastnika#…
http://www.portalsvj.cz/…ho-vlastnika#…

Vy jste byl vlastníkem jednotky v době, kdy si vlastníci u SVJ objednali zhodnocení svého majetku. Vy jste byl vlastníkem jednotky v době, kdy SVJ zajistilo realizaci tohoto zhodnocení. Vy jste byl vlastníkem jednotky v době, kdy Váš majetek byl opraven či zhodnocen. Jste tedy dlužníkem. Přečtěte si judikáty, včetně usnesení Ústavního soudu I. ÚS 2926/10 ze dne 19.01.2011: http://www.portalsvj.cz/…ho-vlastnika.

Vy nepochybně dlužíte SVJ platbu za provedené opravy/zhodnocení Vašeho majetku. Nedlužíte však nic za jakýsi „úvěr“. Takže zaplaťte co jste dlužen, ovšem teprve až Vás SVJ vyzve k úhradě a sdělí Vám výši Vašeho dluhu. Dosud SVJ tento základní krok neučinilo, a členové výboru nekonají s péčí řádného hospodáře.

Nesmyslné a protiprávní výzvy k úhradě jakéhosi úvěru však můžete oba ignorovat – jak Vy, tak i nabyvatel jednotky. Jsou nicotné (absolutně neplatné).

lake

P.S. K zásadnímu rozdílu mezi nákladem na správu a úvěrem viz http://www.portalsvj.cz/…ho-vlastnika#….

Toto uvedla JUDr. Pavla Schödelbauerová vedoucí právního oddělení odboru politiky bydlení, Ministerstvo pro místní rozvoj:

„V případě převodu vlastnického práva na základě kupní smlouvy, vznikají věcněprávní účinky nabytí práva i jeho plná ochrana vkladem do katastru nemovitostí (ovšem vkladem se zpětnou účinností, neboť jeho účinky nastávají ke dni podání návrhu na vklad). Nejvýraznější nevýhoda spočívá v prodlevě mezi účinností smlouvy a nabytím vlastnického práva: strany jsou smlouvou vázány jejím uzavřením, ale nabyvatel se vlastníkem stane až později. Třebaže účinky vkladu nastávají retroaktivně – ke dni podání návrhu na vklad provází mezidobí až do povolení vkladu určitá nejistota.“

„Obecně lze říci, že povinnosti nového vlastníka nastávají ke dni podání návrhu na vklad, pokud je vklad proveden. Od toho data je nový vlastník povinen platit příspěvky na správu nemovité věci a zálohy na služby. Ustanovení § 1186 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ukládá povinnost dosavadnímu vlastníkovi jednotky doložit nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu (zpravidla společenství vlastníků jednotek, které v praxi často přenese výkon této činnosti na operativního správce), jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě, že takové dluhy nejsou.“

„Lze usuzovat, že dluhy přejdou i v případě, že takové potvrzení není vystaveno, za použití § 1107 občanského zákoníku a je tudíž na nabyvatelích jednotek, aby si před nabytím jednotky ověřili výši případných pohledávek společenství vlastníků jednotek vůči dosavadnímu vlastníkovi jednotky. Podle ustanovení §1107 jsou dluhy, které mají přejít na nabyvatele jednotky, závadou, která není zapsána ve veřejném seznamu a která na nabyvatele přejde, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno. Proto se vyžaduje, aby o těchto dluzích měl nabyvatel jednotky vědomost. Bez potvrzení nepůjde o řádnou nabídku, což má význam např. i v souvislosti s ujednaným nebo zákonným předkupním právem. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu Případnou existenci takových pohledávek (dluhů) lze spolehlivě ošetřit promítnutím do kupní ceny nemovitosti.“

„Pokud se týká služeb spojených s bydlením a tedy i spotřeby elektrické energie ve společných prostorách, a další, zde platí úprava obsažená v zákoně č. 67/2013 Sb. Platby za služby je třeba rozúčtovat na konkrétní vlastníky v daném období.“

Retro: když před listopadem 89 bylo málo masa, obchody Masny prodávaly pouze dohromady 1/2 kg hovězího a 1/2 kg tlustého vepřového bůčku. Tomu se říká vázaný obchod a byl zakázaný, protože se neosvědčil, jako ten režim předlistopadový. Přesto ve společnosti volného trhu dáme do zákona: kdo koupí byt, musí k tomu koupit i (tlustý) dluh vlastníka!

Kde jste přišel na ty nesmyly.

Z vlastní zkušenosti, každý čtvrtek půl třetí ráno mně posílali pro maso, ve tři jsem stál ve frontě jako čtvrtý. Neptali se co chci a kolik. Nic jiného neměli, ani víc, fronta byla dlouhá…

Tomu se mohu jedině usmát. O právních schopnostech paní Pavly Schödelbauerové jsem psal zde: Paní Schödelbauerová jako pilíř českého práva.

Od právničky s titulem JUDr. bych očekával, že právně zdůvodní své překvapivé tvrzení o jakémsi „přechodu dluhů“. Tím spíše je k tomu povinna v situaci, kdy nic takového jako přechod dluhu není v zákoně uvedeno, a schyluje se k novele NOZ, která má konečně ten neexistující přechod dluhů nově zavést.

Zcela právně nepodložené a nepravdivé tvrzení je obsaženo v argumentaci P.S. k § 1107 NOZ: „Podle ustanovení §1107 jsou dluhy, které mají přejít na nabyvatele jednotky, závadou, která není zapsána ve veřejném seznamu a která na nabyvatele přejde, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno.“

Samotný § 1107 se ovšem o žádných dluzích nezmiňuje a je proto nepoužitelný. Text vychází z vadné důvodové zprávy k § 1186 NOZ, přičemž paní Schödelbauerová neumí zjevnou chybu rozeznat. Neví co jsou závady váznoucí na věci. Neví ani to, že peněžitý dluh mezi konkrétními osobami nepatří mezi závady váznoucí na věci. Vztah dlužník-věřitel totiž patří do oblasti závazkových (obligačních) práv mezi osobami, kdežto závady váznoucí na věci patří do oblasti věcných práv. Nějak se to paní P.S. všechno plete dohromady. O zjevné chybě v důvodové zprávě jsem napsal zde: https://obczan.cz/…aragraf-1186?…

O omylu paní P.S., která nekriticky přejala chybu v důvodové zprávě, jsem už napsal podrobně před třemi lety:
http://www.portalsvj.cz/…raseci-pravo
http://www.portalsvj.cz/…2-podle-ep-2

Směšovat peněžitý dluh se závadou na věci – k tomu nusí člověk být naprostým právním analfabetem. Tyto dva pojmy nesměšuje ani § 1888 NOZ, který se zabývá právě touto záležitostí: přechodem dluhu převodce na nabyvatele věci, zapsané ve veřejném seznamu. Dluh může nepochybně přejít na nabyvatele nemovité věci; ovšem ne snad proto, že by dluh samotný byl závadou na věci! Mechanismus přechodu dluhu je popsán v § 1888 NOZ: musí se jednat o dluh, jištěný zástavním právem na jednotce dlužníka. A právě zástavní právo samotné je onou závadou, která jediná může způsobit, že na nabyvatele přejde i dluh. K tomuto speciálnímu přechodu dluhu však dojde jedině při splnění všech podmínek, taxativně vyjmenovaných v § 1888 odst. 2 NOZ.

lake

Mohu jen vyjádřit svůj názor, že splácení úvěru nemusí znamenat navýšení záloh, pokud jste měli na účtu dost peněz na jeho splacení. Asi jako když si odkládáte doma z výplaty, vezmete si výhodnou půjčku na menší úrok než máte někde úročeny stejně vysoké vlastní zdroje a nemusíte si tedy odkládat z výplaty více než předtím. Nesouhlasil jste s úvěrem. Asi jste chtěl splatit hned, to jste tedy nemusel, ušetřil jste a teď by měl podíl na prodaný byt splácet kupec.

Co jsem se zde seznámil v minulosti s touto záležitostí, byla tu velká polemika. Nakonec bylo konstatováno jedním právníkem, který byl jedním z autorů NOZ,že v případě úhrady úvěru prostřednictvím z účtu pro zabezpečení chodu domu, je bez problému, jako je zákonná povinnost VJ hradit svůj měsíční podíl za byt.plochu na účet domu. Jak tomu každý říká, „Fond oprav“, i když to není oficiální institut. Je to ale vžitý a každý ví, o čem je řeč. Takže jestliže je povinnost hradit každým peníze za byt, není problém z tohoto účtu hradit úvěr SVJ. A nemusí být jednotlivé smlouvy na každého majitele bytu.