Ostatní

Dobrý den, poraďte prosím, na koho se mám obrátit s následujícím problémem: Mám přízemní byt, v zimě jsem v jednom pokoji cítila chemický zápach (byl nepříjemný, ale ne tak dramatický, aby se např. v místnosti nedalo být). Přisuzovala jsem ho novému koberci a snažila se hodně větrat. Po nějaké době jsem týž zápach ucítila v jiném pokoji, kde žádný koberec není. Zjistila jsem, že se zápach line podél vertikálních trubek topení. Byt je panelákový a přízemní, byla jsem ve sklepě přímo pod bytem, zjevného původce zápachu jsem nenašla. Problém je v tom, že přímo pod bytem je velká místnost se „sklípky“, tj.

Platnost stavebního povolení

Je platné stavební povolení pro půdní vestavbu vydané bez smlouvy o výstavbě? Nejednal stavební úřad protiprávně, když za této situace povolení vydal?

Děkuji za odpověď/názor

Ejemmila 20. 8. 2014

Dluhy nepřecházejí na nového vlastníka … To už zde bylo, že. A tolikrát! Píšu zde o tom znovu, protože se stále objevují popletové, kteří tuto jednoduchou pravdu nedovedou pochopit.

Viz štítek „dluhy předchozího vlastníka“ a diskuse http://www.portalsvj.cz/…ho-vlastnika.

Stále dochází k pokusům o podvod v SVJ, když nabyvateli jednotky je tvrzeno, že se má podílet na jakýchsi „splátkách úvěru“, které se týkají dávno provedeného zateplení či opravy, a v kupní smlouvě o nich nebylo ani slovo. Tyto podvody se stále opakují. Nabyvatelé jednotek, zmatení a nechápající, často podléhají nátlaku a výhrůžkám ze strany podvodníků ve výborech. Platí pak za to, co už si jednou koupili v ceně bytu.

Vezměme naprosto běžnou situaci: SVJ opravilo či zlepšilo dům (a vzalo si na to úvěr). Vlastník následně prodal jednotku novému nabyvateli. Kdo uhradí náklady na opravu či zlepšení?

Odpověď je velmi jednoduchá: platí ten, pro koho se zlepšení provedlo. A to i když svůj majetek později prodá, daruje, smění. Tím se svých dluhů vůči SVJ samozřejmě nezbaví. Můžeme se setkat s těmito případy:

1. SVJ náklady vyúčtuje, vlastník složí částku na správu domu jednorázově a tím je vyrovnána pohledávka SVJ vůči němu.
2. Vlastník je povinen přispět, byla s ním jako s dlužníkem uzavřena smlouva o úhradě dlužné částky ve splátkách, vlastník smlouvu plní. Na platnost této smlouvy nemá prodej jednotky žádný vliv. Splácí stále původní dlužník, pokud nedohodne s kupujícím převzetí dluhů.
3. Žádná předběžná smlouva neexistuje, SVJ náklady vyúčtuje a vymáhá z titulu příspěvku vlastníka na správu podle § 15 odst. 1 ZoVB. Dlužník hradí dlužnou částku ve splátkách. Na jeho zákonnou povinnost nemá prodej jednotky žádný vliv. Splácí stále původní dlužník, pokud nedohodne s kupujícím převzetí dluhů.
4. Nejhorší, ale nejčastější případ: Žádná smlouva neexistuje, a SVJ dokonce ani nevymáhá dlužnou částku; namísto toho předepisuje protiprávně „jakoby“ zálohy na správu domu. Přijaté částky nepoužívá na tento účel, ale uhrazuje jimi svůj vlastní dluh u banky (což není náklad na správu domu). Dříve vynaložený náklad na opravu/zlepšení domu vůbec nevymáhá a nechává jej promlčet (v rozporu s konáním řádného hospodáře). K žádnému smluvnímu převzetí dluhů při prodeji jednotky nemůže tedy dojít, protože původní vlastník nic SVJ nedluží. Ani nabyvatel bytu samozřejmě nemá povinnost nic ze „starých“ nákladů platit.

S přijetím NOZ vznikla ještě další popletená a nepravdivá fáma: že údajně tyto dluhy jsou „dluhy související se správou domu a pozemku“ a tudíž prý přejdou na nabyvatele jednotky podle § 1186 NOZ. Toto tvrzení je nepravdivé hned dvakrát.

1. Žádný automatický přechod dluhů na nabyvatele jednotky podle § 1186 nenastává. Existuje přechod dluhu jištěného zapsaným zástavním právem, případně dobrovolné převzetí dluhu; tyto postupy NOZ výslovně zmiňuje. Automaticky nastává pouze přechod ručitelského závazku vlastníka jednotky na nového vlastníka podle § 1194.
2. Dluh SVJ u banky není nikdy dluhem vlastníka jednotky. Dlužníkem je jiná osoba než převodce, takže dluh SVJ nemůže nějakým tajemným postupem přejít a stát se dluhem nabyvatele jednotky.

O tom co jsou „dluhy související s nemovitostí“ a jaký je jejich osud rozhodovaly soudy vícekrát. Vždy s tím výsledkem, že dluh z důvodu opravy či zlepšení věci jde za osobou, pro kterou se nemovitost opravila. Nikoliv za nemovitostí. Jinými slovy: jde obligační nárok, nikoliv o věcný nárok. Vlastník se nemůže vyvléci z dluhu tím, že opravenou či zlepšenou věc prodá. Dluhy nemají nožičky a nepřeskakují na nového vlastníka jednotky. (Jiný případ samozřejmě by byl přechod dluhu ze zákona, nebo na základě soukropmoprávní smlouvy.)

Zde se o tom psalo pod štítkem „dluhy předchozího vlastníka“. Připomínám známý rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 242/2009 ze dne 08.12.2010. Budu dále rozsáhle citovat z jiného rozsudku Nejvyššího soudu, který toto potvrdil.

Krajský soud v Brně (dále jen soud prvního stupně ) rozsudkem ze dne 31. července 2009, č. j. 11 Cm 87/2009–54 dal za pravdu žalované, po které byla požadována úhrada dluhu, který na ni měl údajně „přejít“ od předchozího držitele nemovitosti. Po odvolání žalobkyně rozhodoval o věci Nejvyšší soud v rozsudku 22 Cdo 3404/2010 ze dne 23.08.2012 – se stejným výsledkem. Citují z rozsudku NS:

Dobrý den,jsme SVJ o velikosti 48bytových jednotek.Z toho dvě bytové jednotky náleží BD.Mají na shromáždění SVJ hlasovací právo zástupci BD?Jedná se mě o hlasování nového výboru SVJ! Děkuji za odpověď.

Jsem od vzniku SVJ ( 5/2014) dle NOZ členem výboru SVJ, místopředseda. Předseda výboru SVJ je nečinný, problematice buď nerozumí nebo úmyslně nekoná, nevím. Další člen výboru je rovněž problematiky neznalý a nečinný. Obávám se, že se svým hlasem mnoho nezmohu. Přemýšlím zcela vážně o odstoupení z funkce, cítím spoluodpovědnost z funkce plynoucí ( §159 NOZ a další), ale v podstatě nemám možnost přimět zbývající členy k nějaké činnosti. Poradíte, jak postupovat? Děkuji.

SVJ nemůže být plátcem DPH. ˇUčetní firma vykazuje ve výkazu zisk a ztrát nájem z bytů do výkazu – II.výkony nájem z bytů a nebytů celkem 533 0000,–ve vlastnictví všech vlastníků-pronájem a do XI:-ostatní finanční výnosy částku 402 000. MÁME NÁJEM Z BYTŮ a nebytů VE VLASTNICTVÍ VŠECH 486552,–kČ, OSTATNÍ VÝNOSY Z VYÚČOTOVÁNÍ 46520 A ÚROK Z BÚ 8698. Je částka v XI.402 000 spr­ávná? Děkuji za odpověď. Košlerová

Dobrý den,

Chtěl bych se zeptat, jestli lze od účinnosti NOZ a zrušení ZoVB stále dovodit, že spoluvlastníci jednotky mají postavení vlastníka jednotky (jeden hlas), tak jak to stanovil § 11, odst. 3) ZoVB.

Podle § 1206(1) NOZ má každý z vlastníků jednotek počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. Zákon ale nikde (pokud vím) nehovoří o tom, že JEDNA JEDNOTKA = JEDEN HLAS. Prosím opravte mne, pokud se mýlím.

Typický příklad: dva spoluvlastníci, každý vlastní ideální polovinu jednotky. Mohou hlasovat každý za sebe (tj. i proti sobě) jen na základě velikosti jejich podílu na společných částech nebo se musí shodnout?

Dobrý den.

Je možné dodatečně doplnit již řádně podanou a dosud nevyřízenou reklamaci vyúčtování záloh na služby za rok 2013 o další skutečnosti(o další chyby ve vyúčtování)?

Děkuji za odpověď

Dobrý den, prosím odborníky o radu. Jsem od konce června roku 2014 novým vlastníkem bytu. Byt je v panelovém domě a se sousedním tvoří společenství vlastníků platící fond oprav. Můj problém je ten, že od konce tohoto měsíce (od tohoto data jsem uveden v KN) mi předseda SVJ stále odkládá vystavení platby za fond oprav a vodu, která je v něm obsažena. Stále tvrdí, že to bude následující den hotovo a já se obávám a nechci platit vysoké doplatky. Výpis z KN a kupní smlouvu už jsem mu dávno předložil. Prosím všechny odborníky a všechny obeznámené s touto problematikou o pomoc.

Dobrý den, prosím o váš názor. Jsme SVJ založené v roce 2012. Jaká je lhůta pro konání shromáždění ? Dle NOZ nejméně jedenkrát do roka. Chápu to tedy tak že pokud se konalo minule např. 14.10.2013, tak se musí konat nejpozději 14.10.2014, nebo se myslí jedenkrát do konrétního kalendářního roku. Tzv. by se konat schůze mohla i 31.12.2014 v tom­to případě ?

děkuji za názory.