Ostatní

Počet osob je používán k rozúčtování služeb v mnoha SVJ. V diskusích se zde varovalo před tímto údajem pro jeho neurčitost a nemožnost jej kontrolovat. Vše od 1. ledna 2014 sjednocuje zákon č. 67/2013 Sb. (o službách spojených s užíváním bytů). Zákon č. 89/2012 Sb Občanský zákoník ovšem ke stejnému datu zavádí jinou definici počtu osob, která je neurčitá (pro neurčitost pojmu „domácnost“). Obě definice uvádím dále, včetně dalšího nově zaváděného pojmu „bydliště člověka“.

• Osoby rozhodné pro rozúčtování služeb:

Podle § 2 zákona č. 67/2013 Sb. (o službách spojených s užíváním bytů) platí: „[O]sobami rozhodnými pro rozúčtování služeb [jsou] (1) nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období, nebo (2) vlastník jednotky, pokud jednotku nepřenechal do užívání a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období, nebo (3) osoby, u nichž lze mít za to, že mohou užívat byt, je-li užíván k jinému účelu než k zajištění bytových potřeb, po dobu v souhrnu přesahující 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.“

Podle této naprosto nesmyslné definice vlastník není kupodivu povinen nahlásit osoby, jimž přenechal byt do užívání na základě jiné než nájemní smlouvy: to je např. podnájemce, ukrajinští uprchlíci, osoba oprávněná z věcného břemene – výminkář, osoba, které přenechal byt k užívání smlouvou o bezúplatném užívání, smlouvou o věcném plnění atd.

Také je absurdní podmínka, že musí jít o osoby, které „s ním“ budou žít v jednotce. Je-li vlastníkem jednotky např. město Plzeň, nebo společnost Patlas s.r.o., těžko si lze představit, jak budou žít s kýmkoliv v jednotce. A pokud např. vlastník nežije v bytě vůbec (přenechal jej své družce a třem dětem, s nimi tam žije její matka), pak sice byt obývá 5 osob, ale vlastník podle zákona nahlásí pouze jednu osobu – tou je on sám jako vlastník jednotky. Ostatních 5 osob nežije v bytě „s ním“ a nesplňují tedy podmínku uvedenou v zákoně.

Celá definice je tedy naprosto zmatečná a bude vyžadovat výklad pomocí judikátů. Do doby než bude postaveno najisto co to znamená, nemůže po vlastníkovi bytu být požadováno aby nahlásil nějaké číslo. Neví se totiž co by měl nahlásit a podle jakých pravidel by ty osoby měl spočítat.

• Počet osob, které mají v bytě domácnost:

Tento pojem zavedl nový Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) ve svém § 1177. Pojem „domácnost“ se v zakoně vyskytuje celkem 101krát, ale definován v zákonu není nijak. Osoby užívající jeden byt mohou patřit do více různých domácností v různých bytech. A naopak: osoby které se zdržují mimo byt (i dlouhodobě a v zahraničí) mohou spolu tvořit jedinou společnou domácnost.

Dobrý den, chtěla bych poprosit o radu ohledně „rezervního fondu“. Na shromáždění byl schválen návrh výboru SVJ na tvorbu tzv. „rezervního fondu“ s tím, že se jedná o jakýsi záložní fond, který nesmí být použit bez souhlasu shromáždění, má pouze zabezpečit pokrytí cashflow. Nikde v zákonech jsem však nenašla žádnou informaci o tomto druhu fondu a pravidlech s jeho nakládáním, fungováním apod. Jsou povinni do tohoto fondu přispívat všichni vlastníci, i když s jeho tvorbou nesouhlasí (nebyli na shromáždění nebo se zdrželi hlasování či hlasovali proti)? Chápu to správně tak, že náš správce nedokáže dobře hospodařit s našimi finančními prostředky, pokud má problémy s cashflow? Nejsem účetní, takže asi přesně nerozumím tomu, jak je možné se dostat na účtu do mínusu a proč toto musí pokrývat nějaký „rezervní fond“ a proč by např.nestačilo zvednout zálohové platby, u kterých by měli vlastníci mít jistotu, že přeplatky budou vráceny, kdežto mám obavu, že peníze vložené do rezervního fondu nám nikdo nikdy nevrátí.

V našem domě patří všechny byty vlastníkům, pouze nebytovka patří družstvu. To souhlasí s tím, aby nebytový prostor platil vyšší příspěvek do fondu oprav. Jak o tomto navýšení rozhodnout?

Ve stanovách máme uvedeno, že: 1/Člen společenství je povinen hradit stanovené příspěvky na výdaje spojené se správou domu včetně příspěvků na opravy, rekontrukce a modernizace domu, a to poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, neurčuje-li písemná dohoda všech vlastníků jednotek jinak.

2/ Do pravomoci shromáždění… náleží rozhodování o:

Dobrý den,
chtěl bych Vás požádat o radu. V minulém roce jsme si 76% členů společenství podle spoluvlastnických podílů odsouhlasili, že se v příštím roce provede kompletní revitalizace bytového domu. Členové společenství měli možnost sehnat dodavatele na základě dodané Projektové dokumentace a Výkazu výměru. Celkem se sešlo cca 30 cenových nabídek. Zvolila se komise, která vybrala z celkových 30 nabídek 6 cenových nabídek. Ty splňovaly podmínky a patřily mezi nejlevnější. Na následující schůzi společenství se vybral pro nás nejideálnější dodavatel a do zálohy ještě jeden. Došlo k hlasování, všichni účastnění to odsouhlasili a členové výboru tak ukončili úspěšně výběrové řízení. Problém je však v tom, že všichni účastněni dali dohromady včetně plných mocí jen 69% spoluvlastnických podílů. To zřejmě oponuje Stanovám společenství vlastníku jednotek, kde je jasně psáno, že musí být souhlas nejméně tříčtvrtinové většiny všech členů společenství. Proto Vás žádám o radu, je toto hlasování vůbec platné?

Dobrý den,

nevíte někdo kolik hlasů potřebuji sehnat abych docílil snížení základní složky na topení z 50 na 40% a zbylá část by byla spotřební? Máme instalované měřáky na topeních a předseda si určil, že to bude 50 na 50, já ale chci a někteří spolubydlící, celkem 9 bytů aby to bylo 40 na 60, kolik musím sehnat hlasů? Stačí většina nebo musí být pro změnu všichni?

Dobry den.

Jsem vlastnik BJ v dome s 4 BJ. SVJ prakticky nefunguje, protoze vlastnici 2 BJ tam nebydli a nestaraji se.

V cem je problem – prave mi byl dorucen novy predpis zaloh na sluzby (voda, topeni …) ktere ja platim SVJ. Za rok 2011 jem mel preplatek cca 18tis, tohle ale nijak nebylo zohledneno a zaloha je kazdym rokem vyssi a vyssi. Nejak me uz nebavi delat SVJ pujcovnu. Ostatni nemaji ani zdaleka take preplatky.

Muzete mi prosim potvrdit, jestli je me chapani ZoVB spravne – jak se ma odsuhlasit vyse zaloh:

• vysi zaloh by melo odsouhlasit shromazdeni (par15, ods.2)
• je potreba 3/4 vetsiny pritomnych hlasu (par.11, osd. 4 – „… o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle § 9a odst. 2“)

Prosím o názory – pro jaké práce (na př.) lze použít kategorii „příležitostná činnost“. Prosím o konkrétní příspěvek, necitujte §§ zákona, ten je všeobecně známý.

Dobrý den, v našem bytovém domě vzniklo SVJ letos v lednu. Dům byl zkolaudovaný v listopadu 2011. Dodnes má v SVJ většinu developer, který odmítá s SVJ a výborem spolupracovat. Developer ještě před vznikem SVJ odsouhlasil jako správce jednu spřízněnou firmu, tu pak víceméně silou vnutil SVJ. Smlouvu mezi SVJ a dodavatelem služeb ale nikdo ze současného výboru nikdy neviděl a jak developer, tak dodavatel služeb ji odmítá předložit.

Dále jsem se dozvěděl, že developer za své neprodané byty nepřispěl nic do fondu oprav a na služby. Využíváme „Vzorové stanovy SVJ“ čili by měli platit všichni. Developer se brání tím, že platit nemusí a doposud je nikdo nevyzval. Předseda tvrdí, že několikrát žádal o potvrzení, zda developer platí (vlastníci platí najatému správci úplně mimo SVJ a výbor), firma však neodpověděla.

Jak v PRAXI postupovat, není-li žádný statut.orgán (výbor, předseda, pověřený vlastník – nikdo to nechce dělat)ani nikdo nechce nebo nemůže převzít funkci jakožto vlastník poloviny spoluvlastnickéko podílu ani členové ode dne založení SVJ (viz odst.9,§ 9 zákona). Jak kolektivně (??!!)zajišťovat styk s bankou a dodavateli,placení faktur a pod.

Dobrý den. Jak postupovat ohledně společného topení? Bytovka – 8 jednotek (čtyři byty, čtyři garáže), společný kotel na tuhá paliva. V topení se střídáme po týdnu, leč jeden soused topí tak, že…

1. vytápí byty na 26–28 st. Celsia
2. opakovaně přitom větrá
3. poslední naložení kotle i v 01:00 hodin
4. je v důchodu, takto topí celý den, zatímco ostatní nejsou doma

Za tuto zimu, i přesto, že je tak mírná, jsme protopili to, co v jiných. Jak proti němu postupovat?

Podotýkám, že družstvo bylo založeno teprve v listopadu (po převodu všech jednotek do OV), nejsou žádné měřáky.