Neusnášeníschopné shromáždění SVJ
Dobrý den, nikde jsem nedohledala, jak by měl vypadat zápis ze shromáždění SVJ pokud je neusnášeníschopné. Jsou na to nějaké dané parametry, jak má tento zápis vypadat? S přítomnými vlastníky jsme se domluvili, že další shromáždění uděláme za půl roku, tedy další řádně svolané shromáždění.
Dobrý den, mám podobný problém s neusnášeníschopností shromáždění. Zkuste zaslat pozvánky doporučeně s dostatečným předstihem a sledovat, zda SVJ má ve stanovách upraven postup pro náhradní shromáždění. Zákon č. 89/2012 Sb. to řeší v § 1209.
Podivný dotaz! Zápis ze shromáždění by měl „vypadat“ stejně, bez ohledu na to zda shromáždění bylo nebo nebylo schopné usnášení. Vy se snad domníváte něco jiného?
Jediný rozdíl je v tom, že neusnášeníschopné shromáždění nemůže přijímat usnesení (to jest nemůže rozhodovat ani o záležitostech SVJ, ani o záležitostech správy domu).
- Po neusnášeníschopném shromáždění žádný z vlastníků jednotek není v postavení přehlasovaného vlastníka; žádný vlastník jednotky se nemůže obrátit na soud podle 2012/89/§1209/1.
- Zároveň platí, že po neusnášeníschopném shromáždění každý vlastník jednotky se může obrátit na soud podle 2012/89/§1209/3 a požadovat, aby soud rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se.
➡️ Z uvedeného plyne, že důkazem v soudním sporu se může stát jak zápis z usnášeníschopného shromáždění, tak i zápis z neusnášeníschopného shromáždění. Není tedy žádný důvod klást na některý zápis odlišné nároky, pokud jde o vzhled a obsah.
Podle obecného 2012/89/§254/2 platí, že ze zápisu musí být patrné, kdo zasedání svolal a jak, kdy se konalo, kdo je zahájil, kdo mu předsedal, jaké případné další činovníky členská schůze zvolila, jaká usnesení přijala a kdy byl zápis vyhotoven. Tento seznam je však nedostatečný. Já bych výčet ještě rozšířil o přílohy, kterými by měly být pozvánka na zasedání, podklady týkající se pořadu zasedání, prezenční listina a případné písemné plné moci, jestliže byly uplatněny.
Justitianus
„Po neusnášeníschopném shromáždění žádný z vlastníků jednotek není v postavení přehlasovaného vlastníka; žádný vlastník jednotky se nemůže obrátit na soud podle 2012/89/§1209/1.“ (Vložil Justitianus, 29. Duben 2025 – 8:31)
Přehlasový vlastník zde být může. Rozhodující je zápis.
Pozor na podobné rady. Kdo se jimu bude řídit, uplyne mu lhůta pro obranu a zápis bude platit.
- Zápis (bez ověření) napsal: „Přehlasový vlastník zde být může …“
To je samozřejmě kravina.
- Zápis (bez ověření) napsal tento nesmysl: „Pozor na podobné rady. Kdo se jimi bude řídit, uplyne mu lhůta pro obranu a zápis bude platit.“
Diskutér Zápis (bez ověření) nerozlišuje dvě naprosto odlišné situace:
(a) Rozhodnutí usnášeníschopného shromáždění platí, není-li včas napadeno postupem podle § 1209.
(b) Rozhodnutí neusnášeníschopného shromáždění neexistuje – je přece nulitní! O rozhodnutí shromáždění se nejedná. Na takové rozhodnutí se hledí, jako by nebylo přijato [1]. Nulitní (zdánlivé) jednání není třeba napadnout soudně [2]. Soudy jsou povinny přihlédnout k nulitnosti ex offo (z moci úřední). Neexistuje ani promlčecí lhůta – není zde přece žádná právní skutečnost, která by podléhala promlčení. Je tedy nesmyslem psát cosi o „lhůtě pro obranu“.
Justitianus
Poznámka 1: Podle § 8 NOZ platí, že zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany. Podle § 245 platí, že na usnesení členské schůze nebo jiného orgánu, které se příčí dobrým mravům, nebo mění stanovy tak, že jejich obsah odporuje donucujícím ustanovením zákona, se hledí, jako by nebylo přijato. To platí i v případě, že bylo přijato usnesení v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout. Podle § 551 platí, že o právní jednání nejde, chybí-li vůle jednající osoby. Podle § 554 platí, že k zdánlivému právnímu jednání se nepřihlíží.
Poznámka 2: Vlastník se samozřejmě může obrátit na soud i v případě, kdy SVJ tvrdí, že bylo přijato usnesení shromáždění v záležitosti, o které tento orgán neměl působnost rozhodnout. Vlastník může požadovat, aby soud autoritativně konstatoval, že se o rozhodnutí shromáždění nejedná (a že se na ně hledí, jako by nebylo přijato). Nejde samozřejmě o případ podle § 1209, nýbrž podle § 245 NOZ. K tomu viz judikát 26 Cdo 3352/2021, 26 Cdo 854/2022 a diskusní příspěvek III. ÚS 704/24 – Falšování zápisu 4.
Píšete, že „Přehlasový vlastník zde být může.“ – můžete nám popsat, jak na neusnášeníschopném shromáždění takový přehlasovaný vlastník vznikne? Aby nebylo pochyb, zde (podle znění původního dotazu a také i formulaci odpovědi) tím myslím takové shromáždění, které je od začátku neusnášeníschopné – na takovém se nehlasuje vůbec (i kdyby to někoho napadlo, hlasování by nebylo platné). Základní předpoklad je totiž ověření účasti a tím i usnášeníschopnosti – a to by v zápisu mělo být uvedeno (celkový počet hlasů, počet přítomných hlasů, konstatování, zda je či NENÍ shromáždění usnášeníschopné).
Zcela jiný případ je, když se shromáždění stane neusnášeníschopné až v jeho průběhu, po odchodu několika členů – protože usnášeníschopnost shromáždění není binární 1 či 0 za celé zasedání shromáždění, ale může se měnit v čase. V takovém případě to ale také musí být správně zachyceno v zápisu – a samozřejmě platí, že hlasování, která proběhla před tím, než došlo k neusnášeníschopnosti, platí – a zde opravdu může existovat i přehlasovaný vlastník (který pak má práva přehlasovaného vlastníka), co je asi tím, že v době toho hlasování shromáždění bylo usnášeníschopné…
Možná to chce najít lepšího předsedu.
I pro „naprosté lenivce“ – zápis z neusnášeníschopného shromáždění se dá vybavit i za minutku (zkopírovat pořad zasedání z pozvánky, uvést datum a čas „zahájení“ s tím, že po kontrole prezence je výsledek, že shromáždění není usnášeníschopné – a je to). Minimálně je tak zachyceno, že k „zasedání vůbec došlo“.
Nicméně, i na neusnášeníschopném shromáždění není problém proběhnout přes body pořadu zasedání a „podebatovat“ o nich. Sice nelze nic odhlasovat a tedy o ničem rozhodnout, ale nic nebrání tomu tyto body projednat a z toho, co tam zazní (pokud je to z nějakého pohledu důležité), to zachytit i v zápisu. Např. pokud se má jednat o nějaké investici / opravě, můžou tam padnout upřesňující dotazy či návrhy na nějaká doplnění nebo změny – se kterými předseda může nějak pracovat a připravit je na příští zasedání… Samozřejmě, pokud chce (ale pokud nechce – někdo takového předsedu zvolil a má právo ho i odvolat /zvolit jiného/ – i když to pak chce to usnášeníschopné shromáždění, nebo využít per-rollam).
Poslední komentáře