Rozpočítání faktury - čerpání dlouhodobé zálohy na správu domu a pozemku - posunutí

Dobrý večer, moc děkuji za radu (Svaz účetních, ostatním p. Klainová). Hodilo by se mi znát odpověď již v úterý, tak jsem to zkusila zde :-) Já při účtování nákladu vždy okamžitě účtuji i proti výnosům – 511/321 a zároveň 955/648 (čerpání dlouhodobé zálohy, ve špatné terminologii,… tzv. fond oprav). Z Vašeho účetního zápisu mi není jasné, kdy k tomuto kroku dojde (12/24 x X/25).

Děkuji moc SGC

Justitianus má pravdu.

Mám dotaz

• jste členem SVJ nebo se ptáte jako externí účetní
• čím SVJ „ručí“ za tu (dle mne) dost vysokou UŽ REALIZOVANOU půjčku
• kdo se za SVJ pod půjčku podepsal a na podkladě čeho

za půjčku ručí SVJ (zastoupené statutárem), nikoli PŘÍMO členové SVJ, vlastníci bytů; ti za půjčku (přesněji případný z toho vzniklý dluh) ručí dle § 1198/2); pokud by za půjčku ručili PŘÍMO členové SVJ, muselo by to být uvedeno v katastru PŘÍMO u zápisu jejich bytu; důvod je ten že při prodeji (převodu) bytu by si nemohl nabyvatel (nový vlastník) ověřit zda kupuje byt se závazky a dluh předchozího vlastníka-převodce by přešel na něj (viz také NOZ § 1186 Ustanovení o převodu jednotky)

Pokud jsem to napsal nepřesně, tak mne opravte. Ale nejlépe bude když tazatelka dotaz doplní, např. zda vlastníci

• půjčku odsouhlasili na shromáždění
• zda podepsali závazek vůči SVJ (důležitý při převodu bytu viz § 1186)

Dobrý večer, ptám se jako externí účetní. Smlouva mezi SVJ a právnickou osobou je o zápůjčce. Předmětem zápůjčky je doba potřebná k překlenutí doby od zaplacení dodavateli do doby příjmu dotace. Smlouvu si řeší právník SVJ i právnické osoby. Omlouvám se za terminologii, jde mi o promítnutí faktury od dodavatele v dlouhodobé záloze na správu domu a pozemku – 12/24 nebo je nějaká možnost až v 1/25? V případě promítnutí v 12/24 – dlouhodobá záloha na správu domu a pozemku bude v záporné hodnotě. Na přelomu roku jsem se s obdobným případem nesetkala, proto se ptám.

Děkuji za odpověď SGC

Ještě jedna poznámka k účtování společenství vlastníků.

Celý ten maglajs a nesmysl zvaný SVJ způsobil profesor Karel Eliáš, hlavní autor nového občanského zákoníku. Narval totiž do hotového NOZ část o bytovém spoluvlastnictví, která se naprosto odlišuje od všeho ostatního co je obsaženo v NOZ. Zejména jde o speciální právní vztah, odlišný od obecného vztahu mezi správcem cizího majetku a vlastníkem tohoto majetku (§ 1400 až § 1447).

České soudy se snažily tento zjevný nesmysl nějak napasovat na právní teorii o vlastnictví. Přišly s výkladem, že SVJ je speciální nepřímý zákonný zástupce vlastníků jednotek.

• Specialní = správa zajišťovaná právnickou osobou SVJ je odlišná od obecné úpravy správy cizího majetku v NOZ (§ 1400 až § 1447).
• Nepřímý = SVJ vystupuje v právních vztazích jako by samo bylo vlastníkem cizího majetku; SVJ není odpovědné vlastníkovi tohoto majetku, ani se vlastníka na nic neptá. SVJ přijímá rozhodnutí buď svým statutárním orgánem, nebo svým nejvyšším orgánem (shromážděním).
• Zákonný = správa prováděná právnickou osobou SVJ nevzniká na základě soukromoprávní smlouvy, nýbrž vzniká ze zákona, splněním podmínek (vznikem právnické osoby SVJ pro dům).
• Zástupce = SVJ jako nepřímý zástupce sjednává smlouvy svým jménem a náklady nese ze svého. Není dokonce ani oprávněno vymáhat na vlastnících jednotek náklady, které vynaložilo, vynakládá či vynaloží na správu domu. Výnosy z majetku vlastníků však náleží přímo vlastníkům jednotek (viz příjmy z pronájmu společné části).

Justitianus

SGC, to co popisujete je popletený Popletov – chybně vedené účetnictví.

Náklady na správu domu jsou náklady účetní jednotky na hlavní činnost. S účtem přijatých záloh na správu to nemá vůbec nic společného!

Je třeba řádně účtovat o vzniklém závazku SVJ vůči dodavateli/zho­toviteli. Vedle toho účtujete o přijaté zápůjčce, která je zároveň závazkem účetní jednotky vůči tomuto zapůjčiteli. S vlastníky jednotek ani s účtem přijatých záloh na správu to nemá vůbec nic společného!

SVJ uhradí ze svých prostředků „fakturu“ vystavenou dodavatelem/zho­tovitelem. Pak si převede tuto částku (nebo částku poníženou o přijatou dotaci) z účtu dlouhodobých záloh na správu domu. Tím zanikne závazek SVJ vůči vlastníkům jednotek, vzniklý přijetím jejich dlouhodobých záloh.

A jako poslední krok SVJ uhradí ze svých prostředků částku, kterou dluží zapůjčiteli. S vlastníky jednotek ani s účtem přijatých záloh na správu to nemá vůbec nic společného!

➡️ Rozumí se samo sebou, že SVJ může z účtu dlouhodobých záloh čerpat pouze do nuly, nikoliv do minusu!!!

➡️ Rozumí se samo sebou, že SVJ může z účtu dlouhodobých záloh čerpat pouze částky určené na správu domu, nikoliv částky na úhradu svých vlastních dluhů vůči třetím osobám!!!

➡️ Rozumí se samo sebou, že žádná faktura se nerozpočítává – to je nějaká Vaše fantasmagorie. SVJ není oprávněno vymáhat na vlastnících jednotek jakékoliv částky jenom proto, že je vynaložilo na správu domu. Proto neexistuje nikdo, na koho by se měla faktura „rozpočítat“, a chybí i důvod pro takové nesmyslné „rozpočítání“ [1]. Plátcem faktury je jediná osoba – SVJ. Zřejmě si to pletete s rozúčtováním nákladů na služby, spojené s užíváním bytů. To je ovšem zcela jiný právní vztah, a ten se řídí jiným zákonem.

Justitianus

Poznámka 1: Vedle rozúčtování nákladů za služby existuje pouze jeden případ, kdy SVJ cosi rozpočítá na vlastníky jednotek: rozhodne-li shromáždění o celkové výši příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období (2012/89/§1208/c), je povinností SVJ tuto částku rozpočítat na vlastníky jednotek podle jejich podílů, případně podle pravidel obsažených v prohlášení. Následně pak SVJ sdělí každému vlastníkovi jednotky výši jeho příspěvku na správu domu pro následující období. 

Jak prosté Watsone. Pokud se vám neozval/a účetní (např. ing. Klainová), tak já bych se na místě účetní kdy řešíte zaúčtování půjčky (nikoli oprávněnost statutárů k podpisu smlouvy o půjčce), obrátil na

Svaz účetních, který vydává metodické pomůcky, zřejmě platné i pro SVJ

Svaz účetních České republiky, z. s.

Vinohradská 2022/125

130 00 Praha 3

Tel.: +420 603 225 418

+420 739 120 542

E-mail: info@svaz-ucetnich.cz

Pozn. 1:

Pokud píšete v úvodním dotazu, že by bylo možno zaúčtovat účetní ztrátu, tak dle

https://portal.pohoda.cz/…tniku-1-dil/

Účetnictví 22. 08.2024 – Základy účetnictví SVJ 1. díl

SVJ účtuje jako nezisková organizace, … tudíž by se nemělo stát, že by na konci roku vznikla ztráta.

Pozn. 2:

Pokud Justitianus píše o závazku právnické osoby SVJ vůči vlastníkům, tak tento § 15 ZoVB nebyl do bytového spoluvlastnictví NOZ převzat

§ 15

(1)

(2)

(3)

(4) Pokud vznikla právnická osoba (§ 9), jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek.

• Petr napsal: „Pokud Justitianus píše o závazku právnické osoby SVJ vůči vlastníkům, tak tento § 15 ZoVB nebyl do bytového spoluvlastnictví NOZ převzat …“

Toto tvrzení je sice pravdivé, avšak netýká se nijak zde probírané situace. Tazatelka napsala v úvodním příspěvku, že jde o čerpání z dlouhodobé zálohy. Jde tedy nepochybně o zálohy, přijaté právnickou osobou SVJ od vlastníků jednotek. Podle toho je nutné o nich účtovat – jako o dlouhodobém závazku SVJ vůči vlastníkům.

Justitianus

Objevila se zde řada nesmyslů.

• MartinII: „… za půjčku ručí SVJ (zastoupené statutárem), nikoli PŘÍMO členové SVJ, vlastníci bytů …“

Martine, mýlíte se naprosto, a to hned dvakrát. Pletete si dlužníka s ručitelem. To jsou ovšem odlišné osoby, s odlišnými právy a odlišnými povinnostmi. Takže:
1. Není pravda, že by SVJ ručilo za půjčku či čerpaný úvěr. SVJ není ručitelem. SVJ je přece dlužníkem!
2. Není pravda ani to, že vlastníci bytů neručí za dluh SVJ. Naopak: právě oni jsou ručiteli za dluh SVJ, a to poměrně podle podílů. Při tom každý z nich ručí celým svým majetkem.

• MartinII: „pokud by za půjčku ručili PŘÍMO členové SVJ, muselo by to být uvedeno v katastru PŘÍMO u zápisu jejich bytu …“

Totální nesmysl! Ručení vlastníka jednotky za alikvotní podíl na dluhu SVJ nastává přímo ze zákona (2012/89/§1194/2), s nabytím vlastnictví jednotky. Žádný extra zápis v katastru k tomu není potřebný.

• MartinII: „… důvod je ten že při prodeji (převodu) bytu by si nemohl nabyvatel (nový vlastník) ověřit zda kupuje byt se závazky a dluh předchozího vlastníka-převodce by přešel na něj …“

Totální nesmysl! Je tomu přesně naopak: Pokud by si nemohl nabyvatel (nový vlastník) ověřit zda kupuje byt se závazky, pak dluh převodce na něj NEPŘECHÁZÍ. Podle 2012/89/§1186/2 totiž platí, že dluhy převodce přecházejí s jednotkou na nabyvatele pouze tehdy, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit.

Tento mechanismus zákonného přechodu dluhů převodce na nabyvatele nemá nic společného se zástavním právem k jednotce, zapsaným v katastru. O nějakém zástavním právu k jednotkám se ovšem tazatelka nezmínila ani slovem. Je tedy zbytečné o takovém případu spekulovat.

Ostatně – SVJ ve svém účetnictví neúčtuuje o ručitelském závazku jiné osoby, dokud nezačne na tomto ručiteli vymáhat plnění.

Justitianus