Ještě jedna poznámka k účtování společenství vlastníků.

Celý ten maglajs a nesmysl zvaný SVJ způsobil profesor Karel Eliáš, hlavní autor nového občanského zákoníku. Narval totiž do hotového NOZ část o bytovém spoluvlastnictví, která se naprosto odlišuje od všeho ostatního co je obsaženo v NOZ. Zejména jde o speciální právní vztah, odlišný od obecného vztahu mezi správcem cizího majetku a vlastníkem tohoto majetku (§ 1400 až § 1447).

České soudy se snažily tento zjevný nesmysl nějak napasovat na právní teorii o vlastnictví. Přišly s výkladem, že SVJ je speciální nepřímý zákonný zástupce vlastníků jednotek.

• Specialní = správa zajišťovaná právnickou osobou SVJ je odlišná od obecné úpravy správy cizího majetku v NOZ (§ 1400 až § 1447).
• Nepřímý = SVJ vystupuje v právních vztazích jako by samo bylo vlastníkem cizího majetku; SVJ není odpovědné vlastníkovi tohoto majetku, ani se vlastníka na nic neptá. SVJ přijímá rozhodnutí buď svým statutárním orgánem, nebo svým nejvyšším orgánem (shromážděním).
• Zákonný = správa prováděná právnickou osobou SVJ nevzniká na základě soukromoprávní smlouvy, nýbrž vzniká ze zákona, splněním podmínek (vznikem právnické osoby SVJ pro dům).
• Zástupce = SVJ jako nepřímý zástupce sjednává smlouvy svým jménem a náklady nese ze svého. Není dokonce ani oprávněno vymáhat na vlastnících jednotek náklady, které vynaložilo, vynakládá či vynaloží na správu domu. Výnosy z majetku vlastníků však náleží přímo vlastníkům jednotek (viz příjmy z pronájmu společné části).

Justitianus