Schválení stanov SVJ 3.4.
Dobrý den, naše původní SBD vzniklo v r. 1959 a náš dům byl postaven v r. 1971 se státním příspěvkem. Prohlášení k našemu domu bylo vypracováno 14.10.2009 a postupně byly byty přebírány do vlastnictví od r. 2009 do konce r.2013. V současné době mají mají vlastníci 89% podíl a společný vlastník SBD má 11%. SBD jako původnímu vlastníku byly doručeny listiny, dokládající snížení jeho spoluvlastnického podílu na méně než jednu čtvrtinu 15.12.2013. Při schvalování stanov SVJ vyžaduje NOZ 100% schválení všemi členy(ind. i společnými).Rozdíl v tomto požadavku je značný. Zákon č. 311/2013 Sb.vyžaduje schválení stanov nadpoloviční většinou hlasů přítomných vlastníků na shromáždění.Bude se na náš případ schvalování stanov vztahovat § 24, z.č. 311/2013 Sb. nebo dle § 1200 NOZ musíme mít 100% hlasů? Při absenci jednoho vlastníka by stanovy SVJ nešlo schválit.
Děkuji za odpověď a radu jak na to. Honza
Společenství vzniklo opravdu až v roce 2013 a sto procent mít ke schválení stanov nemusíte.
Neuvádíte jak jste došel k překvapivému názoru, že „společenství vzniklo opravdu až v roce 2013“. Mohlo vzniknout v roce 2009, 2010, 2011, 2012 či 2013, po prodeji prvních dvou bytů. Vzniklo dnem, kdy byla doručena listina o nabytí vlastnictví jednotky třetímu různému vlastníkovi.
Jediný způsob jak to zjistit s jistotou je požádat katastrální úřad o potvrzení data vzniku SVJ. Už jsem to zde napsal.
lake
Naprosto se mýlíte ohledně okamžiku vzniku společenství. Na Váš případ se nevztahuje ani zákon č. 311/2013 Sb., ani § 1200 NOZ. Je to mnohem jednodušší.
Ve vašem domě SVJ již vzniklo pravděpodobně v r. 2009 či 2010. Má samozřejmě od počátku své stanovy (vzorové). Nemusíte tedy žádné stanovy přijímat. SBD vás všechny již pár let tahá za nos.
SBD není tzv „původním družstvem“, protože před dnem 1.7.2000 nevykonávalo činnost správce v domě rozděleném na jednotky. Proto nedošlo k odkladu vzniku SVJ podle ZoVB. SVJ ve vašem domě vzniklo automaticky doručením listiny o nabytí vlastnictví jednotky třetímu z vlastníků. Den vzniku společenství Vám potvrdí katastrální úřad, který samozřejmě zná datum převzetí listiny třetím vlastníkem v domě. Funkcionářů SBD se neptejte – ti lžou jako když tiskne a tají před vámi, že SVJ již dávno existuje.
Řídíte se nyní podle vzorových stanov, to jest podle ZoVB. Nikoliv podle
NOZ!!! To znamená, že ke změně vašich nynějších stanov je nutná
tříčtvrtinová většina přítomných na usnášeníschopném
shromáždění (§ 11 odst. 4 ZoVB, viz též vaše stanovy).
-----------------------------------------------------------------------------
Ovšem pokud byste snad toužili dát do stanov něco navíc nad rámec ZoVB (např. zavést podle NOZ pravomoci právnické osoby ve věcech, ve kterých podle ZoVB nemá právní způsobilost) – pak by byl ke schválení takových stanov nutný souhlas všech. Tím by se totiž právnická osoba SVJ(2000) přihlásila k odlišné právní úpravě, která na ni dnes ani v budoucnu nedopadá. Změna vnitřních právních poměrů podle právní úpravy bytového spoluvlastnictví v NOZ je zásahem do samé podstaty vlastnictví a proto by tento krok vyžadoval souhlas všech, kterých se změna má týkat.
lake
Pan lake: Změna vnitřních právních poměrů podle právní úpravy bytového spoluvlastnictví v NOZ je zásahem do samé podstaty vlastnictví a proto by tento krok vyžadoval souhlas všech, kterých se změna má týkat.
To máte pravdu (třeba souhlasu všech). Tak tomu bylo ale i podle ZoVB, když nabyl účinnosti zák. č. 107/2000. Před 1.7.2000 zákon předpokládal, že vlastníci jednotek uzavřou smlouvy se správcem společných částí domu. V těchto smlouvách mohli jednotliví vlastníci dle svého uvážení delegovat pravomoci na správce. Samozřejmě každý dobrovolně.
Tím, že ze zákona (č. 107/2000 Sb.) vzniklo společenství s právní subjektivitou, staly se tyto smlouvy ze dne na den neúčinné. A bylo na každém vlastníku jednotky, aby navrhl stanovy (nahrazují smlouvu se správcem) a pokud je shromáždění neodsouhlasilo, mohl se obrátit na soud.
Stejná situace je i dnes. Pokud i ÚS neshledával nic na tom, že mělo vzniknout společenství s právní subjektivitou tam, kde měli vlastníci uzavřeny smlouvy se správcem, tak vůbec nepochybujete o tom, že od 1.1.2014 se společenství ZoVB řídí NOZ. Ta změna je dnes totiž „úplné nic“ oproti tomu, že v roce 2000 proti vůli vlastníků jednotek vůbec nějaká právnická osoba se stanovami vznikala.
Ale právě proto, že stanovy jsou smlouvou sui generis, že ze společenství nelze vystoupit, bylo vždy zapotřebí souhlasu všech. Ten přehlasovaný se ale musel obrátit na soud.
Vážený pane LAKE, velmi Vám děkuji za stanovisko ke vzniku našeho SVJ a schvalování stanov. Vklad na 1. byt byl vložen do KN 12.8.2010 a následně pro 2. a 3. byt stejným spoluvlastníkům (SJM) byl vklad do KN proveden 10.2.2011, tudíž SVJ ze zákona vzniklo v r. 2011. Přesné datum doručení nám oznámí KN. Prosím ještě o Vaše stanovisko k těmto otázkám:
- Stanovy jsme zpracovali dle vzoru SČMBD ze dne 27.1.2014 na naše podmínky. Můžeme v nich jako změnu „našich vzorových stanov“ nechat a schválit rozpracovaná pravidla dle požadavku NOZ, kooptaci náhradních členů do volených orgánů, rozhodnutí mimo zasedání (per rollam), použití písemných plných mocí na jednání příštích shromáždění?
- Pro zvýšení pružnosti rozhodování můžeme pro jednotlivá hlasování použít nižší kvóra než jsou ve VS č. 371/2004 Sb. Např. čl. IV Stavební úpravy spočívající v modernizaci……………místo nejméně tříčtvrtinové většiny všech členů společenství, – nově většina přítomných hlasů na shromáždění?
- Abychom předešli naší možné chybě, můžete nám prosím uvést příklady možného zavedení pravomocí podle NOZ právnické osoby ve věcech, ve kterých podle ZoVB nemá právní způsobilost? Neradi bychom zajišťovali nutný souhlas všech vlastníků. Jako právním laikům nám není jasné, co by v našich stanovách měnilo vnitřní právní poměry. Doufáme, že to není zařazení per rollam, nebo plné moci, jsou to užitečné věci. Stanovy budeme schvalovat samozřejmě za účasti notáře, ale i když mu je pošleme předem, nevěříme, že je podrobně prostuduje a upozorní nás na možné změny vnitřních právních poměrů, vyžadující nutný souhlas všech vlastníků.
- Mohou pro naše 1. shromáždění použít vyjímečně plnou moc nepřítomni vlastníci ke změně a schválení našich nových stanov a volbu výboru? Musí být úředně ověřená? Pro další shromáždění máme ve stanovách nutnost zmocnění společného zástupce pro výkon práva společných členů vůči SVJ.
Děkujeme za Vaše stanoviska a rady.
Honza
K bodu 1: SVJ máte. Na shromáždění začněte schválením nových stanov. Chcete-li je mít podle NOZ, nezapomeňte v nich uvést, zda statutárním orgánem je výbor (uveďte přesně kolikačlenný), nebo předseda společenství vlastníků. Pak – po schválení stanov – volte tento výbor nebo předsedu.
K bodu 2: ZoVB vyžadoval 3/4 většinu všech, ale po jeho zrušení můžete ve stanovách nastavit kvóra jinak. Já bych doporučoval použít prostě to, co je obsaženo v části NOZ o spoluvlastnictví:
| 89/2012 § 1128 O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. (…) |
| 89/2012 § 1129 K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud. |
K bodu 3: Hlasování per rollam, nebo plné moci – to jsou pouze technické podrobnosti, které mohlo mít ve svých stanovách i dosavadní SVJ. Tím se do podstaty vlastnictví nezasahuje. Rozdíl mezi právní způsobilostí SVJ(2000) a SVJ(2012) je jinde. Je to vidět z porovnání ZoVB a NOZ.
- Právní způsobilost podle ZoVB zahrnuje pouze správu, provoz a opravy domu (§ 9 ZoVB, § 9a ZoVB).
- Kdežto oprávnění SVJ(2012) zahrnuje i záležitosti, které zasahují do samé podstaty vlastnictví: SVJ(2012) je Velký Bratr, který rozhoduje namísto vlastníka bytu o změně účelu užívání bytu.
Něco takového je při vlastnictví podle zoVB vyloučeno – o takové změně svého majetku rozhoduje pouze vlastník bytu či nebytového prostoru; SVJ(2000) jako sluha do toho nemůže mluvit.
K bodu 4: Domnívám se, že plné moci můžete použít. Předpokládám, že soud by se tím zabýval jedině pokud by některý z vlastníků napadl takové hlasování.
lake
Poslední komentáře