Soulad zápisu v katastru s kolaudačním stavem

Od roku 1995 existoval nesoulad mezi právními předpisy a skutečným stavem v bytových domech. Jde o to, že mohl existovat nesoulad mezi třemi závaznými dokumenty:

• prohlášení (v části definující jednotky nebo účel užívání jednotek)
• kolaudační souhlas stavebního úřadu (povolení k užívání stavby k účelu, který byl vymezen v jejím stavebním povolení či ohlášení).
• list vlastnictví jednotky v katastru (hodnota „způsob využití jednotky“)

Katastrální úřady totiž zapisovaly nové jednotky podle obsahu prohlášení – i v případě, kdy jednotka dosud neexistovala. Úředníci se teprve v průběhu let postupně naučili, že je to nesmysl. Zapsat novou jednotku na list vlastnictví by mělo být možné teprve po její „kolaudaci“ stavebním úřadem (ta zpravidla určila i účel využití jednotky).

S účinností od 01.01.2023 se do katastru nemovitostí zapisuje upozornění na skutečnost, že jednotka je vymezena v souladu s povolením nebo kolaudací podle stavebního zákona (viz 2013/357/§21/­1/f). Toto upozornění deklaruje, že existuje soulad mezi rozhodnutím stavebního úřadu a prohlášením vlastníka o rozdělení domu na jednotky (nebo obdobné listiny) a listem vlastnictví v katastru.

To má konečně vyřešit celý ten třicet let trvající zmatek. A prý to povede ke zvýšení právní jistoty při nabývání jednotky.

Upozornění se zapisuje na základě osvědčení stavebního úřadu, o které žádá vlastník domu nebo jednotky. Zápis uvedeného upozornění není koncipován jako povinnost vlastníka, ale jde o dobrovolný krok. Je to tedy nepovinná možnost, aby z veřejného seznamu bylo jednoznačně seznatelné, že jednotka (byt) odpovídá povolení či kolaudací podle stavebního zákona.

Toto upozornění se prý týká pouze jednotek vymezených podle občanského zákoníku, i když právě u jednotek podle ZoVB jsou jich tisíce zapsány chybně [1]. Vidím v tom nesystémové řešení, které má zakrýt základní chyby v právní úpravě bytového spoluvlastnictví.

A bude se švindlovat, jak je v Čechách zvykem! Zápis upozornění podle 2013/357/§21/1/f provede úředník Katastrálního úřadu, aniž by byl v katastru evidován údaj o listině, která byla podkladem k zápisu (!!!). Takže se to nedá nijak zkontrolovat. Když budete mít známou na Katastrálním úřadě, nebo strčíte tisícikorunu té správné osobě, bude na list vlastnictví jednotky zapsán soulad s kolaudací, i když jednotka nesplňuje požadavky a nikdy zkolaudována nebyla.

Je to takové české řešení: všichni švindlují a všichni se tváří, že je to v naprostém pořádku.

Pod vyhláškou č. 357 je podepsán Ing. Karel Večeře, předseda Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Ten pán takto zajistil kšefty bokem načerno pro své podřízené. Je to šikovný šéf!

Justitianus

☀ [1] Nesmyslný stav vznikl již od okamžiku účinnosti zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Vlastnictví jednotky podle tohoto zákona vznikalo vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí – bez ohledu na to, zda taková jednotka v domě skutečně existovala či neexistovala. Jednotky se tedy zapisovaly jako „virtuální“, bez součinnosti se stavebním úřadem, jen na základě zmínky v prohlášení vlastníka budovy.