Soulad zápisu v katastru s kolaudačním stavem

Od roku 1995 existoval nesoulad mezi právními předpisy a skutečným stavem v bytových domech. Jde o to, že mohl existovat nesoulad mezi třemi závaznými dokumenty:

• prohlášení (v části definující účel užívání jednotky podle § 1166)
• kolaudační souhlas stavebního úřadu (povolení k užívání stavby k účelu, který byl vymezen v jejím stavebním povolení či ohlášení).
• list vlastnictví jednotky v katastru (hodnota „způsob využití jednotky“)

Katastrální úřady totiž zapisovaly nové jednotky podle obsahu prohlášení – i v případě, kdy jednotka dosud neexistovala. Úředníci se teprve v průběhu let postupně naučili, že je to nesmysl. Zapsat novou jednotku na list vlastnictví je možné teprve až po její „kolaudaci“ (ta zpravidla určila účel využití jednotky).

S účinností od 01.01.2023 se do katastru nemovitostí zapisuje upozornění na skutečnost, že jednotka je vymezena v souladu s povolením nebo kolaudací podle stavebního zákona [§ 21 odst. 1 písm. f) vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí]. Toto upozornění deklaruje, že existuje soulad mezi rozhodnutím stavebního úřadu a prohlášením vlastníka o rozdělení domu na jednotky (nebo obdobné listiny) zapisovaným do katastru.

To má konečně vyřešit celý ten třicet let trvající zmatek. A prý to povede ke zvýšení právní jistoty při nabývání jednotky.

Upozornění se zapisuje na základě osvědčení stavebního úřadu, o které žádá vlastník domu nebo jednotky. Zápis uvedeného upozornění není koncipován jako povinnost vlastníka, ale jde o dobrovolný krok. Je to tedy nepovinná možnost, aby z veřejného seznamu bylo jednoznačně seznatelné, že jednotka odpovídá povolení či kolaudací podle stavebního zákona.

Vzhledem k výše uvedenému se však toto upozornění týká pouze jednotek vymezených podle občanského zákoníku. Nepoužije se u jednotek podle ZoVB [1]. Vidím v tom nesystémové řešení, které má zakrýt chyby v právní úpravě bytového spoluvlastnictví.

Justitianus

☀ [1] Nesmyslný stav vznikl již od okamžiku účinnosti zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Vlastnictví jednotky podle tohoto zákona vznikalo vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí – bez ohledu na to, zda taková jednotka v domě skutečně existovala či neexistovala. Jednotky se tedy zapisovaly jako „virtuální“, bez součinnosti se stavebním úřadem, jen na základě zmínky v prohlášení vlastníka budovy.