neporádný vlastník jednotky a práva správce
Dobrý den,
bydlíme v bytovce kde je 8 bytových jednotek, k nemovitosti patří i přilehlý pozemek. Léta byl udržován v čistotě a věšení prádla. Nová majitelka jedné bytové jednotky začala užívat pozemek dle svých potřeb. (např. přes celý sušák na prádlo v létě roztáhne plachtu za účelem zachytávání vody, tu však nesundá ani když už je krásně a ani přes noc, při silném větru plachta vlaje a nedá se spát při otevřeném okně, dále podél bytovky shromažďuje víc a víc nepořádku (kanystry, kýble, palety, klacky, odpadkové pytle naplněné bůh ví čím, no prostě děs, bylo to tak krásné sídliště a teď je to spíše dvorek nepořádné osoby. Máme nějakou možnost jak projevit nesouhlas a vrátit dřívější podobu pozemku nebo zoufale sledovat, co se pod okny ještě objeví. A ještě další dotaz, Správce pravidelné schůze nedělá a když už se rozhodne k nějakým pracím podle svého uvážení, jsou však hrazeny z fondu oprav, neměl by nejdříve projednat s vlastníky jednotek? Maminka neví co to stálo, kolik je na kontě peněz, proč se dělalo něco co nebylo potřebné, opravdu má správce právo nakládat s penězi s fondu oprav bez jakéhokoliv souhlasu majitelů bytových jednotek ?
Karle,
- oslovil jste vůbec osobně tu novou paní majitelku a řekl jí, že se Vám její chování nelíbí? Pokud ne, udělejte to. Pokud ano, co na to řekla?
- máte jako společenství nějaké stanovy? Četl jste je vůbec někdy?
- pojem správce myslíte Správce jako firmu, která se stará např. o Vaše vyúčtování apod? Nebo myslíte osobu, která má být členem pomyslného výboru vlastníků? Pokud firmu, tak ta sama o sobě opravdu shromáždění nesvolá. Pokud myslíte správce něco jako předsedu výboru vlasníků, tak ten by shromáždění měl svolávat – viz pomyslné stanovy.
- Výbor nemusí do určité částky hlásit a konzultovat opravy – opět viz dotaz na stanovy. A opravy jdou logicky z fondu oprav – nebo si myslíte, že to někdo zaplatí z vlastní kapsy?
Pane Karle, když někdo čeká, že jakési problémy v domě, je jedno, zda se jedná o nepořádek na pozemku nabo na účtu, vyřeší správce, tak to se načeká. Vlastníci jsou od toho, aby určovali pravidla správy vlastního majetku, ne správce. Správce je pouze podnikatel, nic víc a na lidské hlouposti docela slušně vydělává.
- „… bydlíme v bytovce kde je 8 bytových jednotek, k nemovitosti patří i přilehlý pozemek.“
Vaše informace je neurčitá. V jedné z povídek Šimka a Grosmanna je tato věta: „K mladému muži patří cigareta jako k velbloudovi hrby.“ Sloveso „patřit k …“ neříká nic o tom jaké jsou vlastnické vztahy k přilehlému pozemku. Spoluvlastníky pozemku mohou být libovolné osoby z neurčitého okruhu osob, nebo osoby které jsou zároveň vlastníky jednotek v domě, nebo se může jednat o věcné příslušenství domu (v tom případě je pozemek uveden v prohlášení jako společný a jeho správu zajišťuje SVJ nebo správce). Přečtěte si prohlášení.
- "Nová majitelka jedné bytové jednotky začala užívat pozemek dle svých potřeb … dále podél bytovky shromažďuje víc a víc nepořádku …
Když si mezi vlastníky nedovedete udělat pořádek v užívání společného pozemku, pak máte smolíka. Neudělá to za vás ani správce, ani Zorro Mstitel, ani my zde. Je to jen na vás.
- „Správce pravidelné schůze nedělá …“
Zvolte si tedy jiného správce, nebo svolávejte shromáždění sami (2012/89/§1207/1). Vyřešeno.
- „… a když už se rozhodne k nějakým pracím podle svého uvážení, jsou však hrazeny z fondu oprav …“
Z něčeho se ty práce přece musí financovat, že ? Nebo míníte, že
by je správce měl provádět zdarma ??? Neexistuje ovšem žádný „fond
oprav“ !
A ještě něco: jestliže vlastníci jednotek jsou pasivní, pak je možné,
že správce provádí nezbytné práce oprav a údržby zcela v souladu se
zákonem a se svými povinnostmi správce. K vašemu neurčitému sdělení se
nedá napsat nic více.
- „… neměl by nejdříve projednat s vlastníky jednotek?“
Neurčitý dotaz, a také nesmyslný dotaz. Je vás osm vlastníků jednotek, a nedovedete poručit správci co má dělat, jak to má dělat a kdy to má dělat. Nedivím se, že na vás kašle a dělá si záležitosti správy domu raději po svém.
- „Maminka neví co to stálo, kolik je na kontě peněz …“
Jestlipak ono to nebude tím, že se na to nikdy správce nezeptala?
Až budete ochotni a schopni starat se o vlastní majetek, pak pochopíte co je to shromáždění, kdo je může svolat, jak se na něm hlasuje, o čem se na něm rozhoduje, a jak je třeba jednat se správcem.
Justitianus
Otázka je zda tazatel píše o správci ve smyslu
- „statutární zástupce“, t.j. osoba odpovědná za správu domu… dle § 1190
- nebo ve smyslu § 1208 /g (neboli správní firma)
Dobrý den,
určitě správní firma. Opravdu má možnost nakládat s penězi z fondu oprav podle jeho uvážení a nepotřebuje žádný souhlas např. při výběru firmy, ceny, apod? Máme zde kanalizaci v katastrofálním stavu již pár let, přesto se minulý rok dělaly 2 plastová vchodová okna, které byly naprosto předražené.
- Karel: „odpověď na komentář … určitě správní firma.“
Karle, ono je úplně jedno zda jste vy vlastníci jednotek neschopní a pasivní vůči správci, nebo vůči SVJ. Vyjde to úplně nastejno. V této chvíli se nehodlám zabývat Vašimi dotazy.
- Když chcete vyjet na kole do silničního provozu, měl byste si napřed prostudovat zákon o provozu na pozemních komunikacích. Této radě jistě rozumíte.
- Obdobná rada zní: Když chcete rozhodovat o společných částech domu, měl byste si napřed prostudovat v občanském zákoníku oddíl „Bytové spoluvlastnictví“, stanovy vašeho SVJ a prohlášení (vlastníka budovy).
- Teprve pak by mělo smysl, abyste případně položil doplňující dotazy. Pak Vám na ně rád odpovím.
Justitianus
DOTAZ 1:
"přilehlý pozemek, léta udržován k věšení prádla. … teď je to spíše dvorek nepořádné osoby. Máme … možnost projevit nesouhlas a vrátit dřívější podobu pozemku nebo zoufale sledovat …
DOTAZ 2.
Správce schůze nedělá a práce jsou však hrazeny z fondu oprav,
… se rozhodne k pracím podle svého uvážení, jsou … hrazeny z fondu oprav,
… neměl by nejdříve projednat s vlastníky jednotek?
Maminka
- neví co to stálo,
- kolik je na kontě peněz,
- proč se dělalo něco co nebylo potřebné,
- opravdu má správce právo nakládat s penězi bez (souhlasu) majitelů ?
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Pokud chcete radu z praxe (zkušeností) uživatelů fóra, tak nepleťte dohromady dotazy nepřehledně, a udělejte aspoň různé odstavce
Pro SVJ platí, jak píše Justitianus, NOZ 89/2012 Sb. a sice od § 1158 (kromě § 1191 – § 1193, což lze při letmém studiu NOZ přehlédnout).
Dále některé paragrafy spolku, neboť SVJ je spolek (i když nedobrovolný, na rozdíl od spolků jiného typu kterým jsou paragrafy spolku primárně určeny).
Důležité pro SVJ jsou i § 221 a § 254 protože tato ustanovení v odd. Bytové spoluvlastnictví (pokud jsem ho četl pozorně)) chybí.
Doufám také, že pro SVJ platí i § 245 o „dobrých mravech v usnesení členské schůze a dále o stanovách, a o donucujících (kogentních) ustanoveních“.
- – – – – – – – – –
ODPOVĚĎ NA DOTAZ 1
www.portalsvj.cz/…IKA-JEDNOTKY
Přehled obrany vlastníka jednotky
Vložil Justitianus, 4. Říjen 2023 – 9:05
Poznámka: Tabulky na webu portalsvj.cz se nezobrazují korektně v některých prohlížečích, zejména v mobilech. Doporučuji prohlížet na stolním počítači.
Vzhledem k zmatkům při tvorbě NOZ existuje osm různých možností jak vlastník jednotky může bránit svá práva s využitím soudní ochrany.
Možnosti shrnuté do tabulky
- – – – – – – – – – – – – –
ODPOVĚĎ NA DOTAZ 2
- NEJVYŠŠÍ ORGÁN SVJ JE SHROMÁŽDĚNÍ, nikoli statutár, viz
§ 1205
"(1) Nejvyšší orgán SVJ je shromáždění.
STATUTÁRNÍ orgán je VÝBOR v čele s předsedou výboru, ledaže stanovy určí, že … PŘEDSEDA SVJ
- SVOLÁVÁNÍ SHROMÁŽDĚNÍ (členské schůze) i z podnětů členů SVJ viz § 1207
§ 1208
"Do působnosti shromáždění patří
a)
b)
- SCHVÁLENÍ rozpočtu, účetní závěrky, … výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření"
§ 1179
„VLASTNÍK MÁ PRÁVO seznámit se, …“
§ 1180
„(1) VLASTNÍK PŘISPÍVÁ NA SPRÁVU DOMU A POZEMKU v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech“,
§ 1181
„VLASTNÍK jednotky platí ZÁLOHY na plnění spojená nebo související S UŽÍVÁNÍM BYTU (služby) a MÁ PRÁVO, ABY mu osoba, odpovědná za správu domu, zálohy včas VYÚČTOVALA“
POZN.: Z § 1180 a § 1181 plyne, že
- s vyúčtováním PŘÍSPĚVKŮ správy domu … (tzv. FOND OPRAV) je problém, protože tzv. FOND OPRAV NEJSOU ZÁLOHAY,
VIZ
www.portalsvj.cz/…spevek-v-noz
Co znamená příspěvek v NOZ?
Vložil Pavel, 3. Srpen 2016 – 22:11
- – – – – – – – – – – – – – – – – – –
ZÁVĚR:
- pravděpodobně jste SVJ vzniklé z Bytového družstva, které vám vnutilo stanovy a nechalo se zvolit statutárem, t.j.
- VÝBOR v čele s předsedou výboru,
- nebo dokonce PŘEDSEDA SVJ
- pokud jde o pravomoce statutára, tak záleží na tom, co jste mu schválili ve Stanovách, protože jinak by mělo platit Nařízení vlády NV 366/2013 Sb.,
§ 13
(1)
„(2) V působnosti statutárního orgánu … je rozhodování … o nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech 1000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud … STANOVY URČÍ NĚCO JINÉHO“
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Poslední komentáře