Justitianus si plete neplatnost a nicotnost

Justitianus nerozlišuje neplatnost a zdánlivost (nicotnost). Zde http://www.portalsvj.cz/…i-sprava-svj#… píše: „Je možno spekulovat o tom, zda příslušná část stanov je či není šikanózní a rozporná se zákonem. Ale pan Janek se neobrátil na soud do tří měsíců, ani nesdělil SVJ prokazatelným způsobem, že tuto část stanov považuje pro sebe za nicotnou (absolutně neplatnou). To je rozhodující. Takže se stanovami nyní plně souhlasí a je povinen se jimi řídit. Přečetl jste si sice § 245 NOZ, ale zcela Vám ušlo, že toto ustanovení je panu Jankovi houby platné. Bez rozhodnutí soudu se vůči SVJ nedomůže ničeho. A soud neplatnost nevysloví , protože již dávno uplynula zákonná tříměsíční lhůta.“

Pokud je nějaké ustanovení stanov nebo smlouvy nicotné, pak prostě platí, že tam není. Samozřejmě, že nicotnost by měl v konečném důsledku prohlásit soud, ale není třeba kvůli tomu ihned běžet k soudu a podávat určovací žalobu (v režimu § 80 osř). Postačí čekat a soud může nicotnost vyslovit kdykoli v jakémkoli řízení, třeba za 10 let, promlčení nebo prekluze zde žádná není.

Pokud tedy přijímané stanovy obsahují ustanovení, která porušují kogentní ustanovení zákona nebo dobré mravy, seďte v klídku a žvýkejte brambůrky. Příkladem takového nicotného ustanovení stanov může být např. povinnost vlastníka oznamovat prodej jednotky, kdy prodej je podmíněn souhlasem shromáždění či statutárního orgánu. Dokud takovou povinnost nestanoví zákon, stanovy ji konstituovat nemohou. Potíž bývá s určením, co je porušením dobrých mravů. Podle mého názoru je porušením dobrých mravů v případě nahlížení omezení na pouhou jednu hodinu měsíčně, pokud se jedná o velké SVJ, kde každý měsíc vzniká velké množství dokumentů – je evidentní, že za 60 minut vlastník neprostuduje 20 tlustých šanonů.

Kámen úrazu je, že v oblasti společenství vlastníků nemůže (nesmí) soud posuzovat platnost ustanovení stanov nebo smlouvy. Rady Justitianuse jsou projevem nebezpečné demagogie a manipulace, skoro bych řekl, že Justitianus je tajný kůň advokátní komory, která má zájem, aby se občané co nejvíce soudili, protože advokátů každý rok přibývá asi 500, za pár let jich bude 20 tisíc, a ČAK potřebuje, aby jejich členové měli stálý přísun zakázek.

V případě SVJ může soud posuzovat výhradně samotný proces přijímání usnesení, zda proběhl v souladu se zákonem a stanovami, soud ale v režimu žalob podle § 1209 nebude posuzovat obsah samotného usnesení (=nebude číst stanovy). Na žaloby nelze uplatnit § 258, jak si Justitianus chybně myslí.

Takový je současný stav rozhodovací praxe Nejvyššího soudu.

Sice se připravuje novela NOZ, po které z § 1209 vypadne důležitý důvod, ale judikatura NS ohledně posuzování platnosti přijatých usnesení zůstane zachována a bude nadále používána (dokud soudci NS neodejdou do věčných lovišť a na NS nepřijde normální soudce, který se naučil ve škole přemýšlet).

Také musím upozornit na jedno přicházející nebezpečí. V novele NOZ se překope § 1209. Nyní bude rozpor s dobrými mravy pouze důvod k neplatnosti, nikoli nicotnosti.

Protože úprava § 1209 je speciální pro SVJ, vyloučí se částečně použití § 245 (pro rozpor s dobrými mravy), z toho § 245 zůstane pouze rozpor s kogentním ustanovením zákona, které jako jediné vyvolá nicotnost.

Velké správcovské firmy, které jsou autory novely NOZ, to mají geniálně promyšlené.

Když to vztáhneme na náš nahlížecí § 1179, tak stanovy ho nebudou moci vyloučit zcela (to by bylo porušením kogentního ustanovení zákona a tedy nicotné), pokud však stanovy určí šikanózní (nedobromravní) postup nahlížení, nebude to již nicotné, ale pouze neplatné a neplatnost bude možné namítnout pouze přehlasovaný vlastník a pouze do 3 měsíců.

Protože ale podle rozhodovací praxe NS a ÚS nemohou soudy vstupovat do autonomie právnických osob, pokud při procesu schvalování změn stanov byl dodržen zákon (byla odeslána pozvánka, byly k dispozici podklady, schůze byla usnášeníschopná), soud takovou žalobu zamítne!

Takže to, co nyní patrně není možné (myslím si já a Zděšený člen), tak od 1.1.2020 bude možné a legální – zmetkům z výborů a velkým správcovským firmám bude stačit změnit stanovy, zavést šikanózní pravidla pro nahlížení, dají si velký pozor, aby schůze proběhla řádně a při svolání schůze a hlasování nebyl porušen zákon, a menšinový vlastník s tím už nikdy nic neudělá – bude totiž zcela zbaven soudní obrany.