správné vyúčtování?

Protože „Anonymous, 20. Březen 2010“ Vám již asi neodpoví, odpovím já:

• hlasováním samozřejmě :) následně pak zatajováním účetních informací a různými dalšími obstrukcemi
• a pokud povinnost „danit příjem“ nikdo nekontroluje ani nevymáhá není rozumného důvodu se tím zabývat

☻/
/▌ Neználek
/ \

Mirku, klobouk dolů, dík za váš čas, který jste věnoval obsáhlé radě pro mě. Bohužel musím konstatovat, o nápravu se snažím od roku 2006 a narážím na nezájem, nepochopení, nepřátelství. I ti důchodci mají odtažitý postoj. Jeden už sotva vnímá co se děje , druhý je přesvědčen, že je vše v pořádku a třetí má od rodiny doporučeno raději platit a v klidu dožít.Hložda

Každý byt (bez ohledu na velikost) platí stejnou částku.Hložda

PS. Omluva za nepodepsaný dotaz

ZoVB: § 13

(1) Vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, není-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak.

O této věci není možné, aby většina přehlasovala menšinu – pokud tedy chce SVJ, aby podílení se na správě neodpovídalo spoluvlastnickým podílům (jak nařizuje zákon), musí s jiným způsobem souhlasit všichni vlastníci. A je jedno, zda se to týká malých oprav nebo rekonstrukcí......

Záleží tedy na tom, zda na shromáždění, kde se schvalovaly stanovy, byli všichni vlastníci a zda všichni také souhlasili s tímto odlišným způsobem podílení se na správě… Pokud tam byli všichni a souhlasili, myslím, že je možné považovat to za dohodu, o které se zmiňuje ZoVB.

Jinak jsou stanovy této části neplatné…

Stanovy byly schváleny za přítomnosti notáře, dle zápisu účast 92,02 %.Hložda

Hložďo:

v tomto případě nemáte žádnou platnou dohodu "o jiném způsobu přispívání na správu, údržbu a opravy domu, než podle spoluvlastnických podílů".

Můžete nyní požadovat, aby se začalo platit okamžitě podle spoluvlastnických podílů. Není vyloučeno, že změna může být požadována se zpětnou účinností - i za uplynulé roky od doby schválení stanov. Podle toho, o jaké částky se jedná, bych postupoval opatrně, možná i po domluvě s právníkem.

Zdanění neoprávněně získaných peněz ve skutečnosti nebylo žádné; vsadím se, že vlastníci větších bytů do daňového přiznání nic nedávali. To je nyní vaše výhoda - může na ně být tlačeno s tím, aby sami dali vše do pořádku (i za předchozí roky), nebo se tím začne zabývat Finanční úřad na základě něčího oznámení.

Garsonky by měly dostat zpět téměř polovinu zaplacených částek. Prosím nespleťte zálohy na správu, údržbu a opravy se zálohami a rozpočítáváním služeb a energií (spotřeba ve společných částech domu). U těchto druhých záležitostí není dohoda všech nutná a vaše stanovy tedy platí.

lake

lake napsal: v tomto případě nemáte žádnou platnou dohodu „o jiném způsobu přispívání na správu, údržbu a opravy domu, než podle spoluvlastnických podílů“.

Chápu to dobře, že v tom případě se SVJ má řídit vzorovými stanovami a vložka o hospodaření v našich stanovách není platná? lake napsal:Prosím nespleťte zálohy na správu, údržbu a opravy se zálohami a rozpočítáváním služeb a energií (spotřeba ve společných částech domu). U těchto druhých záležitostí není dohoda všech nutná a vaše stanovy tedy platí. Že by jádro pudla?

Mám před sebou tabulku s názvem Vyúčtování – součástí je tabulka s názvem Výdaje ve sledovaném roce a jsou tu tyto položky: Pojištění domu, Běžná údržba, Společná elektřina, Poplatky za bankovní služby, Odměna a náhrady předsedy, Daně ze mzdy (míněno předsedy), Drobná režie, Záloha na nové dveře – to vše úhledně v jedné tabulce – to vše úhledně sečteno a vyděleno 12.

Myslím správně, že položky od pojištění domu po drobnou režii by se daly zahrnout do spotřeby ve společných částech domu ? To akceptuji, ale co ta Záloha na nové dveře? Může to vůbec účetní takhle vykázat? Kdo nese odpovědnost je-li to špatně?

Hložda

Hložda napsala: "Chápu to dobře, že v tom případě se SVJ má řídit vzorovými stanovami a vložka o hospodaření v našich stanovách není platná?"

To zde nikdo netvrdil. Neplatné je ve stanovách to, co je v rozporu se zákonem. Je načase, abyste se seznámila se Zákonem o vlastnictví bytů, postačí do paragrafu 16.

lake

„Pojištění domu, Běžná údržba, Společná elektřina, Poplatky za bankovní služby, Odměna a náhrady předsedy, Daně ze mzdy (míněno předsedy), Drobná režie, Záloha na nové dveře“

nejsou služby.

Účetní

Pokud dobře čtu právníka na té schůzi měli. Nebylo by lepší se domluvit přímo s Vámi. Zachráníte možná dost lidí, kteří by se mohli dostat do křížku se zákonem ohledně bezdůvodného obohacení se s povinností zdanit tento příjem jak jste napsal níže.

Sbírám podklady a potřebuji ujasnit.

lake napsal: Dohoda předvídaná v paragrafu 15 odst. 1 ZoVB tedy nemůže být nahrazena stanovami.

Našla jsem – Smlouva o bezplatném převodu bytu do vlastnictví člena sdružení – do obsahu smlouvy jsou vložena Pravidla hospodaření ze stanov (rovným dílem přispívat na opravy a údržbu, na energii, vodu, provoz společných tech. zaříz. ve společ. prostorách,po­jištění budovy,náklady na správu)

Může být argumentováno, že tato Smlouva zastupuje dohodu? A jak z toho ven? Hložda

Vážení, ze zdejší diskuze mi stále vycházelo že někde dělám chybu. Tak jsem znovu prošla všechny dokumenty, v hlavě porovnala svůj chaos v pojmech a informacích a zkusila vytvořit něco snad konstruktivního.

Podklady: Stanovy (máme normální, v 1.příspěvku záměna pojmů) Smlouva o bezplatném převodu bytu do vlastnictví člena sdružení Roční vyúčtování

ad) Stanovy čl. 9 Práva a povinnosti člena společenství odst.2 písmeno d – píšu jen výňatek, který mě zmátl „stanovené příspěvky na opravy, rekonstrukce a modernizace domu, a to poměrně podle velikostí spoluvlastnického podílu“

ad) Smlouva … – zde v čl. VI. Pravidla hospodaření. Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat rovným dílem, tedy každá jednotka stejnou částkou, bez ohledu na velikost podílu na společných částech budovy Na: opravy a údržbu spol. částí budovy náklady na spotřebu energií a vody ve spol.prostorách domu náklady na provoz společných technických zařízení pojištění budovy náklady spojené se správou domu

(tady je ten nešťastný rozpor – pravidla zmiňují přispívat na opravy a údržbu rovným dílem a stanovy příspěvky na opravy, rekonstrukce a modernizace domu, poměrně podle velikostí spoluvlastnického podílu – proto jsem se domnívala, že rekonstrukce by se měla řešit podílově)

ad) roční vyúčtování – zálohy i náklady rovným dílem (zálohy nebyly velké a rozdílnost nákladů tolik nevyčnívala, špatně jsem si vysvětlila pojem povinnost přispívat (teď už vím že je to záloha) a skutečně vynaložené náklady)

tolik rozbor

Současná situace. Vzhledem k havárii domu je nutno provést velkou opravu pláště bude se i zateplovat. Napadlo mě nejitřit věci minulé ale navrhnout toto řešení:

I. Aby byla vyhotovena písemná dohoda, kde by byla tato Pravidla hospodaření:
na opravy a údržbu spol. částí budovy a pojištění budovy – přispívat a nést náklady poměrně podle velikosti podílů

náklady na spotřebu energií a vody ve spol.prostorách domu náklady na provoz společných technických zařízení náklady spojené se správou domu – přispívat a nést náklady rovným dílem

II. Na základě této dohody rozúčtovat náklady na jednotlivé bytové jednotky a to zpětně od vzniku SVJ.

III. Nespotřebovaný zůstatek záloh (tady nevím – vrátit nebo dorovnat? čeká nás ta oprava)

Toto vše s odůvodněním, že jinak si uzavíráme cestu ke společnému úvěru (pro ty kteří o něj mají zájem) i možné dotaci, protože obě „instituce“ budou mít zájem o naše účetnictví. Hložda

Hloždo,

celou věc komplikujete. Píšete, že chcete dosáhnout "písemnou dohodu", avšak nevím proč, je to nerealistický cíl. Dohoda je pro nesouhlas největších bytů nejspíše neprůchodná a Vám je ostatně k ničemu.

Jde jen o to, aby Vaše náklady na správu, opravy a údržbu byly napříště placeny podle spoluvlastnických podílů. K tomu ovšem žádnou dohodu nepotřebujete. Postačí doporučený dopis adresovaný SVJ k rukám předsedy výboru, v němž nadále odmítnete placení jinak než podle spoluvlastnických podílů (§ 15 odst. 1 ZoVB). Není vyloučeno, že věc musí být projednána i na shromáždění (záleží na tom, zda jste si o tom všichni něco schválili či ne).

Když hovořím o nákladech na správu, míním tím i odměny členům výboru včetně odvodů zdravotního pojištění, náklady na pojištění domu, na vedení účetnictví, na rozúčtování a každoroční vyúčtování. Proto jsem Vám doporučil ve vašem SVJ jasně oddělit náklady na správu od nákladů na služby, protože v tom nemáte jasno (doporučení, které jiný věci neznalý diskutující později zpochybnil).

Netuším jak jste dospěla ke spojení způsobu přispívání s dotacemi a možností úvěru. Způsob přispívání a vedení účetnictví jsou dvě zcela odlišné věci. Společné nemají nic, vydáváte se do slepé uličky. Je možno bezchybně účtovat i o nesprávně stanovených zálohách.

lake

Chytrému napověz, hloupého trkni.

Díky za Vaše trknutí.

Postupuji dle Vašeho doporučení. Dopis napsán a odeslán.

Hložda

Ano, pokud smlouvu podepsali všichni (tj 100% vlastníků), pak tato smlouva může nahradit zmiňovanou dohodu.

Dobrý den, v našem SVJ řešíme v součastnosti naprosto stejný problém. Chtěl jsem se jen zeptat, zda si teď z hlavy nevybavíte paragraf, ve kterém se uvádí povinnost vlastníků, pro které je tento způsob rozdělování nákladů výhodnější, zdaňovat takto získané prostředky? Budu Vám vděčný za odpověď!

Ardjuno, už se řešilo. Zadejte hledat ‚písm. zg‘. lake

Dobrý den, omlouvám se, pokud bude znít můj dotaz hloupě, ale zajímalo by mě ještě, kdo přesně by měl tuto škodu hradit? U nás výbor rozpočítával náklady na správu na jednotlivé vlastníky podle počtu bytů (nikoli podle spoluvlastnických podílů, jak mu to ukládá zákon). Tím menším bytům vznikla škoda. Pro větší byty to bylo naopak výhodnější. Když teď ale budeme po výboru chtít, aby vzniklou škodu s vlastníky menších bytů narovnal, z čeho se to bude platit? Obávám se totiž, že výbor nám to zaplatí ze společných peněz (což znamená, i z peněz vlastníků, kteří na tom tratili). Měl by to tedy zaplatit výbor ze svého, nebo to má připsat na vrub těm větším bytům? Předem děkuji za odpověď.

Je to § 4 odst. 1 písm. zg) zákona o DP.

N. Klainová

Bacha, abyste neuklouzli. § 4 odst. 1 písm. zg) ZDP pojednává o osvobození od daně. Nemátl bych pojmy a zejména daně bych do „provozu“ SVJ montoval co nejméně.

RICHARD

lake napsal:Upřímně řečeno, zajímalo by mne, jak jste ve vašem domě dokázali takto zmanipulovat vlastníky malých bytů a donutili je k tomu, že bez protestů dodržují pro ně naprosto nevýhodný způsob plateb? Omlouvám se odpověď bude poněkud kostrbatá, ale snad srozumitelná.

1. neznalost fungování SVJ (původně vlastníci 1/12 domu)
2. velká důvěra v původní vedení
3. později neochota cokoli v platbách řešit, důležité je v klidu bydlet, budovat dům, oni v tom umí chodit
4. složení SVJ: malé byty 4 (3×důchodci + já)střední 5(těm to je šuma fuk)velké 3.

lake napsal:Doufám, že váš způsob přispívání na správu domu máte schválen písemnou dohodou s podpisy VŠECH vlastníků, což je vyžadováno podle Zákona o daních z příjmů. Není-ĺi dohoda o odlišném způsobu přispívání učiněna písemně, vzniká těm, kdo platí méně, bezdůvodné obohacení s povinností zdanit tento příjem. Odpověď:Dohoda není, jen stanovy schválené za účasti notáře.Výše plateb se stanovuje na schůzi. A co kdo daní opravdu nevím. Váš portál jsem objevila teprve nedávno a čím dál víc koukám, že má naše SVJ asi zaděláno na průšvih. I když třeba ne, jak už jsem tu četla, kde není žalobce není soudce. Do postavení 1 : 11 už se mi fakt znovu nechce (být zas ta blbá ženská co jim kazí budovatelské záměry). Ještě bych potřebovala poradit. SVJ se chystá na velkou opravu, kterou chtějí financovat úvěrem.Já úvěr nechci (natož s nimi) i když vím, že mi zůstává podílová odpovědnost, raději dám hotovost. Co si mám pohlídat, aby mě ještě víc neoškubali? Hložda

P.S. Dík za vaše příspěvky, jsou prima srozumitelné

Teda, Hložo! Být na vašem místě, tak do toho jdu. A s klidem budu nějakou dobu „blbá ženská“. Nebo chcete až do smrti snášet červa pochybností a nespravedlnosti? Věřte, že pořádek dělá přátele a je to váš vklad do budoucího spokojeného života. Držím palce. Jana

Jano, dík za fandění, ale já už do toho šla v roce 2006 pak v roce 2007 s poradou v realitní kanceláři (vše písemně), v roce 2009 je dokonce zpochybnění správnosti vyúčtování v zápise ze schůze. Výsledek: jedna vééélká nula, u nás platí, že pořádek dělá nepřátele. A upřímně řečeno v realitce mi řekli, že plánované opravy se ze zákona musí účtovat podílově a ejhle u nás se to schová pod běžnou údržbu a pěkně se výdaje rozdělí 1/12.Hložda

Hložda napsala: v realitce mi řekli, že plánované opravy se ze zákona musí účtovat podílově

V realitce nemají pravdu. Všechny výdaje na správu, údržbu, opravy, modernizaci, rekonstrukci atd. se řídí paragrafem 15 odst. 1 ZoVB. Není-li dohoda všech, je to samozřejmě podle spoluvlastnických podílů. Je-li dohoda všech, pak podle této dohody. Rozsah stavebních prací je bezvýznamný.

Pro zjištění hranice trestného činu je rozhodující způsobená škoda. Lze tedy sčítat neoprávněně vybrané částky všech bytů kromě tří největších.

lake

Milá Hložo! Šlápněte těm ignorantům na kuří oko a pěkně naostro! Napsala bych doporučeným dopisem (s dodejkou) výboru a na vědomí všem členům SVJ svůj úmysl řešit tento problém soudní cestou. Pakliže se věci nenapraví příslušným usnesením ze schůze v přijatelném termínu, skutečně bych žalobu podala. Přeci nebudete sama sobě za trubku.

Milá Hloždo,

napište dopis dle doporučení paní Jany1, ovšem soudní cestu nedoporučuji, je zdlouhavá a pro Vás nákladná, protože na tohle by to už chtělo právníka a ten se Vám zaplatí až v případě úspěchu ve sporu.

Já osobně bych dala výboru cca 14 dní na uvedení záležitostí zpětně (tj. od vzniku SVJ) do pořádku s výhrůžkou policií a mezi tím bych popadla kalkulačku a počítala.

Tedy – podělte celkem vybírané příspěvky v domě plochou domu a tuto měsíční částku na 1m2 vynásobte plochou svého bytu a dobou, za kterou je tento protiprávní nesmysl aplikován.

Takto získanou částku odečtěte od skutečně zaplacených příspěvků.

Pokud Vám vyjde částka větší než 5.000 Kč, spáchal Váš výbor trestný čin porušování povinností při správě cizího majetku a Vy máte právo se obrátit na Policii ČR. Ta koná poměrně rychle a zdarma.

Jo. To je ono. Fakt elegantní řešení. Gratuluji PeDuPles!

Milé dámy, díky za radu. Zkusím na schůzi ve čtvrtek použít vše, co jsem se tu dozvěděla. Možná fakt budou slyšet, když použiji vaše návrhy. Akorát, že pak asi budu chodit domů kanálama.Hložda

Možná jako tahák si můžete zdejší diskuzi vytisknout a vzít si ji s sebou na klíčovou schůzi. Na kanál zapomeňte, všechnu zlobu odnese čas… Jana1

Bude vhodné mít připomínky napsané dopředu a trvat na jejich připojení k zápisu ze shromáždění. Co je psáno…

Jak doporučuje mirek₂ s nějakým vyhrožováním bych také nepospíchal, to si nechte v záloze, až bude dost písemných podkladů. Váš zájem je přece to dát do pořádku a ne zvát neschopnou policii, která velmi pravděpodobně nic nevyšetří. Výhrůžky pouze stmelí všechny proti Vám.

Připravte se na to, že Vám možná nabídnou členství ve výboru. „Když jsi tak chytrá, tak si to pojď dělat!“ :-))

Držím palce.

Hezký den!

Pavel

Já si dovolím nesouhlasit, co se týče vyhrožování policií a klidně i finančákem. Na normální lidi to zabere. Navíc předpokládám, že stávající výbor má velké byty a padlo by to na ně tudíž z obou stran. Takže když to nepůjde po dobrém, šla bych do toho.

Pokud ale máte schůzi shromáždění, začla bych přesným výpočtem, o kolik přišly třeba za poslední tři roky malé a střední byty a o kolik se tím pádem obohatily byty velké. Pokud by to bylo v relacích příkladu pana Mirka₂, šlo by podle mého rychlovýpočtu o částky cca 13.000 Kč na malý a cca 2.500 Kč na střední byt.

Když se pak na schůzi řekne devíti vlastníkům z dvanácti, že by dostali zpátky peníze a navíc by se postupovalo podle zákona, neříkejte mi, že budou chtít raději v klidu dožít a nestmelí se naopak s Vámi :-)

Kdybyste si s výpočtem nevěděla rady, hoďte sem přesná čísla a my Vám to pomůžeme sčítnout. Aspoň za sebe slibuju.

Kdybyste si s výpočtem nevěděla rady, hoďte sem přesná čísla a my Vám to pomůžeme sčítnout. Aspoň za sebe slibuju.

Prosím o ověření správnosti výpočtu. Použito: roční záloha na byt 18 000,– celkem vybráno 216 000,– (za 12 bytů) podíl na společných částech domu 6371/100411 výpočet jsem provedla dle vašeho návodu, jen si nejsem 100% zda jsem nesmíchala hrušky se švestkami. vyšlo mi že ten rok bych měla platit 13 704,–Kč (tj. škoda 4 296,– Kč).

Hložda

Ano, pokud vyjdeme z předpokladu, že celková roční částka 216.000 Kč je určením výše záloh dle §15 odstavec 2) ZoVB: Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech.

Potom tedy platí, že Vy se svým podílem byste se na tvorbě této zálohy měla podílet právě těmi 13.704 Kč ročně, respektive částkou 1.142 Kč měsíčně. Pokud jsou tedy zálohy nastaveny ve stejné výši od počátku fungování SVJ, je potřeba k výpočtu celkem neoprávněně vybraných záloh vynásobit částku 358 Kč (1.500 – 1.142) počtem měsíců, po které toto trvalo.

Ještě jukněte na to, zda by středním bytům rovněž vyšly přeplatky nebo nedoplatky. Nemá to vliv na oprávněnost Vašeho požadavku, ale výrazně by to zvětšilo šanci na hladké odsouhlasení shromážděním, kdyby na základě předložených čísel dalších osm majitelů bytů pochopilo, s čím původně souhlasili a že mají nárok na vrácení přeplatku.

Svou argumentaci můžete také podepřít faktem, že podle Katastru nemovitostí například Vy vlastníte z těch zmiňovaných dveří jen 6,345% a je na Vás požadován příspěvek na opravu 8,33%, stejně jako u ostatních oprav a údržby společných prostor, které jsou hrazeny ze záloh na správu. Z toho je zřejmé, že necelými dvěma procenty dotujete opravu podílu (majetku) někoho jiného.

Čili připravit se tímto na výkřiky z pléna, že společné části vlastníte všichni stejným dílem. Nesmyslnost tohoto tvrzení dokážete výpisem z katastru. A 2% rozdílu rozhodně nejsou zanedbatelná; když budu při zemi a třeba nové dveře odhadnu na 20.000 Kč, pak Vás neoprávněně zkásnou o 400 Kč. A pokud je to zanedbatelná částka, ať Vám ji tedy každý na schůzi jen tak věnuje, když totéž chtějí po Vás.

Jde pouze o pořadí kroků, mluvil jsem o tom, nechat si něco v záloze. Sázím na to, že takhle velké rozdíly zaujmou většinu obecenstva na shromáždění.

Pokud tam začnou padat trestní oznámení a udání na FÚ, tak se již k žádné informaci, která by šla později využít, tazatelka nedostane. Ale je to pouze můj názor, o §§ ho neumím opřít. :-))

O tom jak by dopadla kontrola z finančáku se správně nemáte ani dozvědět. S policií mám vlastní zkušenosti. S pravděpodobností blížící se jistotě problematiku ani nepochopí, natož aby situaci napravili.

Hezký den!

Pavel

Já se omlouvám, ale svůj příspěvek o obrácení se na policii jsem psala v době, kdy zde buď ještě nebyla zmínka o čtvrteční schůzi, nebo jsem ji prostě přehlédla. Takže to platilo pro situaci, kdy by tazatelka napsala dopis výboru a ten ji buď poslal do háje, nebo nereagoval.

Pokud je schůze, pak by samozřejmě bylo lepší, kdyby se na zpětném dorovnání příspěvků na správnou výši dle zákona dohodli vlastníci na schůzi „po dobrém“. Což při přesném vyčíslení částek a správné argumentaci považuji za průchozí.

S policií mám zkušenosti také, záleží dost na tom, jaké jim dáte podklady a důkazy. Udání na FÚ by bylo tazelce houno platné, ten by leda doměřil daň viníkům a tím by to pro něj zhaslo. Čili toto může fungovat jen jako pomocný strašák.

Ostatně pokud si výbor uvědomí, co mu hrozí za trestný čin, tak k té policii nakonec snad taky nedojde. Ale bylo by to lepší mít v záloze, pokud by vlastníci i přes citace ze zákona a vyčíslení vlastních příspěvků do cizího majetku nereagovali. Je ale také vhodné je upozornit na to, že v tom případě se stávají spolupachateli.

Paní PeDuPles,

Udání Finančnímu úřadu jsem samozřejmě zmínil v příspěvku Rovným dílem 2
(Vložil lake, 21. Březen 2010 - 15:44) výhradně jako podpůrný argument, tedy strašák. Nic jiného z mého příspěvku doufám neplynulo.

Směr postupu přes trestní oznámení nebudu zde raději rozebírat, neboť tento portál mohou kromě tazatelky navštívit i členové výboru jejího SVJ. Nebudu jim poskytovat munici, jen zůstanu u konstatování které blíže nezdůvodním, že velmi nedoporučuji takový postup.

lake

Nedoporučuji jen "nechat připúomínky přiložit k zápisu ze shromáždění". Je třeba na shromáždění rovnou hlasovat o těchto třech záležitostech:
(1) zrušení příslušné části stanov, která je v rozporu s § 15 odst. 1 ZoVB;
(2) vrácení neoprávněně vybraných záloh jednotlivým vlastníkům (se zpětnou účinností), včetně určení termínu do kdy se tak stane;
(2) jasné rozdělení všech plateb na "zálohy na služby" a "zálohy na správu".
Záleží na tom, kdy máte shromáždění - zda lze toto ještě legálně dát do programu.

Nebude-li schváleno (1) a (2), doporučuji obrátit se okamžitě na soud jako přehlasovaný vlastník. NEDOPORUČUJI jakékoliv manévry s policií a údajnou trestní odpovědností.

lake

Cosi jako shromáždění (prostě to byla obyč.schůze) proběhlo 16.3. – řešeny nedoplatky některých vlastníků a havárie domu (v zimě opadala omítka), bylo nám předáno vyúčtování za rok 2009. Teď tj. 25.3. by měla být schůze s programem vyčíslení nákladů na opravu (včetně neplánovaného zateplení)- myslím, že správnější termín je cenová nabídka od firmy. A také se šuškalo (fakt šuškalo) něco o úvěru 700 000,–Kč tzn, že časově legálně vámi navržené do programu nedostanu. Prosím ujasnit termíny záloha na služby a záloha na správu.Hložda

Prosím ujasnit termíny záloha na služby a záloha na správu.

Drobným vodítkem by mohly být vzorové stanovy (zde v záložce Legislativa), konkrétně je nutno nastudovat Stanovy, případně Prohlášení vlastníka Vašeho domu. Zákonodárce nezávazně píše:

Správou domu se rozumí zajišťování
a) provozu domu a pozemku,
b) údržby a oprav společných částí domu,
c) protipožárního zabezpečení domu, včetně hromosvodů,
d) revizí a oprav společných částí technických sítí, rozvodů elektrické energie, plynu, vody a odvodu odpadních vod, tepla a teplé užitkové vody včetně radiátorů, vzduchotechniky, výtahů, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu a elektrických sdělovacích zařízení v domě a dalších technických zařízení podle vybavení domu,
e) revizí a oprav domovní kotelny či výměníkové (předávací) stanice v rozsahu a způsobem odpovídajícím skutečnému vybavení domu,
f) prohlídek a čištění komínů,
g) administrativní a operativně technické činnosti spojené se správou domu, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu,
h) správy jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech členů společenství,
i) dalších činností, které vyplývají pro společenství z právních předpisů a technických postupů spojených se správou domu.

Společenství zajišťuje buď přímo nebo na základě smluv uzavřených společenstvím s dodavateli plnění spojená s užíváním jednotek a společných částí domu (dále jen "služby"), například dodávky tepla a teplé užitkové vody, elektřiny, dodávky vody a odvod odpadní vody, úklid společných prostor, užívání výtahu, zařízení pro příjem televizního a rozhlasového signálu.

Dík za vodítko. Zmátl mě ze zdejší diskuse příspěvek „Pojištění domu, Vložil Účetní (bez ověření), 22. Březen 2010 – 9:26 „Pojištění domu, Běžná údržba, Společná elektřina, Poplatky za bankovní služby, Odměna a náhrady předsedy, Daně ze mzdy (míněno předsedy), Drobná režie, Záloha na nové dveře“

nejsou služby.

Účetní

Společná elektřina je podle mě i dle vás služba.

Zkoušela jsem počítat podle vašeho návodu, ale lezou mi z toho nesmysly. Naše účetnictví vede dva účty – jeden sleduje jen !!! vodu a druhý vše ostatní bez rozlišení správy, služeb. Platba je paušální (co byt to stejná částka) a výdaje jsou vykazovány také tak. Hložda

…pro Hlož….
Ze sdělení: „ Mám před sebou tabulku s názvem Vyúčtování…..“ vyplývá, že do nákladů na správu byly zaúčtovány zřejmě jen drobnosti týkající se běžného provozu (odhaduji za poslední rok max. do 20tis.Kč), ale výdaje na větší opravy (výměna dveří společných prostor…) jsou zatím vykázány jako „ Záloha na nové dveře“. Chápal bych to tak, že zatím byla uhrazena zálohová fa na dveře a celá vámi uváděná akce „byly vyměněny dveře a okna ve spol. prostorách“ není dosud vyúčtována a v rozporu s § 15/1 ZoVB byly proto zatím zaúčtovány sice neoprávněně, ale v podstatě jen „drobnosti“ a navíc u některých položek by asi mohla nastat.nekonečná diskuse, zda se jedná o výdaje na správu, nebo služby.
Angažovat se proto příliš v řešení současného (resp. převážně minulého) stavu a požadovat – jak uvedeno v některých příspěvcích – důsledné rozdělení „všech plateb na ‚zálohy na služby‘ a ‚zálohy na správu‘ “, navrhovat radikální a okamžité řešení problémů, k nimž dosud nemáte potřebné informace a podklady, to bych ani neradil. Ten led, po kterém by jste klouzala je příliš tenký a lehce by se mohlo stát, že položky o kterých by jste spolubydlící přesvědčovala, že musí být – na základě zde posbíraných zkušeností účtovány nutně podle podílů (např. odměny, náklady.na účetnictví a ostatní administraci správy, některé kontroly a další), mohou být do roka účtovány zase rovným dílem podle bytů – návrh novely ZoVB leží v parlamentu a co kdyby nově zvolená sněmovna neměla nic jiného na práci a návrh projednala…
Ve vašem případě by zatím šlo asi jen o ‚nějaké drobné‘ měsíčně, ale brzo zřejmě půjde o ty stokoruny každý měsíc.…a to potom začnou přemýšlet i ostatní.

Vaše SVJ řešilo zřejmě zatím jen provozní ‚prkotiny‘ podle zásady každý stejně a podstatné věci, jako je financování větších oprav, včetně úvěrů se teprve mají řešit a to si musíte pohlídat především!
Chtěl bych vám proto jen zopakovat: ‚nenechte se unést emocemi a nevrhejte se bezhlavě do sporů, které by při předčasném položení karet na stůl mohly být a pravděpodobně i byly lehce odmítnuty a zbytečně by jste si popudila i případné možné spojence, které pro realizaci nutných změn budete potřebovat. Klidně zatím čerpejte další a další informace. Jediné co by jste měla udělat urychleně, je dát SVJ na vědomí, že odmítáte vyúčtování výdajů na správu rovným dílem a trváte, aby bylo dáno do souladu s §15(1) platného zák. o vlastnictví bytů. Raději nic víc…‘ a klidně čerpejte postupně další informace… Poslechněte si, jak jste na tom vlastně s tím“FO“, jak se plánuje financování větších oprav a jak si kdo představuje úhradu splátek případného úvěru.
Jeli tomu tak, že do tzv.“fondu oprav ukládáte ročně 216tis.Kč, měli by jste mít našetřeno statisíce.(pokud se jiné větší opravy nerealizovaly) a berte to klidně tak, že váš podíl na těchto složených zálohách je 1/12 ,ale váš podíl na úhradě nákladů na správu musí být podle majetkových podílů podle toho opakovaně citovaného §15/1 ZoVB. To je to, co si musíte pohlídat…a nebojte se, oni ostatní začnou brzo počítat také.
Je také nutno si ověřit stav vašeho účetnictví. Možná že je v pořádku a vám byl dán jen nějaký ‚výpis‘ ale víc se kloním k názoru, že se nejedná o účetnictví podle platných předpisů, ale pouze o nějakou verzi bývalého ‚jednoduchého účetnictví‘ a to by s velkou pravděpodobností bylo opravdu píchnutí do vosího hnízda. V souvislosti s případným jednáním o úvěru solidní banka má také solidní zájem o toto účetnictví a pokud by jste to zateplení mysleli vážně, jistě někoho napadne, zda by jste nedosáhli na dotaci v rámci programu Zelená úsporám. Krajská pracoviště státního fondu živ.prostředí prý rovněž dostaly už pokyn, aby se při projednávání žádostí zajímaly o účetnictví SVJ a zda je vedeno podle platných předpisů. mirek

Pane Mirku.Opět děkuji za radu. Snažím se být klidná, ale tlačí mě čas. Momentálně naše SVJ řeší havárii domu. Ze včerejší schůze mám informaci, že se oprava a zateplení nebude řešit úvěrem (máte pravdu, že bance by se asi naše účetnictví nelíbilo, pro mě je zajímavá vaše informace – Krajská pracoviště státního fondu živ.prostředí prý rovněž dostaly už pokyn, aby se při projednávání žádostí zajímaly o účetnictví SVJ a zda je vedeno podle platných předpisů. )a že se budeme skládat opět 1/12. Hledám řešení, hledám rady, hledám podklady o které bych se mohla opřít, abych vůbec mohla oslovit možné spojence a pak svolat shromáždění, které by řešilo nesprávnost takového financování. Potřebuji dát dohromady správný postup, argumentaci, protože jako totální amatér budu vystavena argumentaci lidí, kteří se v právu a smlouvách dobře orientují. Hložda

Ad Hložka:

….klid…je pátek a venku je (zatím) tak nádherně…
S tou dohodou si zbytečně hlavu nelámejte. O tom, že její platnost byla dočasná a skončila minimálně okamžikem, kdy po vzniku orgánů SVJ o jejím obsahu rozhodne nově příslušný orgán SVJ, nebo nesouhlasnou námitku proti ni vznese alespoň jeden vlastník – něco na podložení tohoto argumentu najdeme… zítra už tak pěkně venku prý nebude …
Bylo by ale dobré : a) zjistit si zůstatek vašeho tzv.“FO“

2. zjistit, jak to je opravdu s tím vyúčtováním akce „Výměna dveří a

oken společných prostor

3. předpokládané náklady plánované opravy a zateplení, vč. financování

( ?jen vlastní zdroje? )

4. na stránkách http://www.sfzp.cz v sekci

Kontakty a následně Kontakty na krajská pracoviště najdete tlf kontakt na vaše pracoviště. Prostě vzneste dotaz, že se chystáte zateplovat a že jste slyšela, že mezi požadavky je také informace o vašem účetnictví, a zda vám mohou podat informaci, co budou vyžadovat (ten pokyn z nadřízeného SFŽP dostali někdy v lednu a viděl jsem ho jen vytištěný na kousku papíru a hovořilo se tam všeobecně o ověření, že SVJ účtuje řádně podle vyhl.č. 504/2002 Sb. …a tak jsme tam přiložili úč.závěrku. Konkrétní výklad bude jistě záležet na konkrétním KP SFŽP – prima zkratky že? – ale nutné pro orientaci… mirek

Máte pravdu, venku je krásně a mě už to hlava nebere. Začínám motat pojmy a dojmy. Zkusím vypnout nebo mi z toho hrábne.

K tomu už proběhly diskuse, doporučuji projít  
http://www.portalsvj.cz/…ovy-vlastnik#…  
http://www.portalsvj.cz/…pojmu-dohoda#…

Cenový výměr Ministerstva financí (aktuálně č. 01/2010) v části zabývající se nájemními byty definuje pro vztah pronajímatel-nájemce služby takto: Za služby poskytované pronajímatelem jako plnění, spojená s užíváním bytu (dále jen „služby“), se považuje vytápění, osvětlení a úklid společných prostor v domě, dodávka pitné vody, dodávka teplé vody, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání výtahu, kontrola a čistění komínů, odvoz splašků a čistění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou a případně další služby, sjednané v nájemní smlouvě.
Jak je z textu zřejmé, nejde o taxativní výčet (může být rozšířen o další položky). Pod „služby“ lze tedy zařadit i lecos jiného. Podotýkám, že SVJ není touto částí cenového výměru MF nijak vázáno (pokud nepronajímá byt).

Přeřazení nákladu na „správu“ pod skupinu „služby“ vyžaduje podle mého názoru souhlas všech vlastníků, neboť se tím ruší pojistka uvedená v § 15 odst. 1 ZoVB (podmínka „dohody“ v případě jiného způsobu rozúčtování nákladů než podle spoluvlastnického podílu). U některých položek je takové přeřazení vyloučeno (náklady na vedení účetnictví, na odměny statut. orgánu, na pořádání shromáždění ap.)

Časté jsou i případy opačné: některá ze „služeb“ je (prohlášením vlastníka, nebo stanovami, nebo rozhodnutím shromáždění) vyňata ze skupiny „služeb“ a zařazena pod „správu domu“. Příkladem budiž osvětlení ve společných prostorách (společná elektřina). Namátkou jsem vyhledal na webu pomocí GOOGLE několik prohlášení vlastníka; zdá se, že převažuje rozúčtování společné elektřiny jako nákladu na správu podle § 15 ZoVB (je tomu tak u tří SVJ ze čtyř, viz http://www.portalsvj.cz/…poctu-osob-0#…).

lake

„Prosím ujasnit termíny záloha na služby a záloha na správu. Hložda“

Ujasnění záloh:

Ze záloh na služby se hradí služby. Ze záloh na správu se hradí správa.

Ujasňovač