Omezení rozhodování společenství správcovskou smlouvou

Pane lake, díky. Já bych se nenechal, ale bohužel nejsem v domě sám. Velká družstva mají velkou zastrašovací moc, reálnou i psychologickou…

Pokud by ve věci nefiguroval nesplacený úvěr, nikdo by nic neřešil a správce by byl dávno jiný. Dnes nevíme, jak řešit situaci, která by mohla nastat:

• úvěr se platí v nájmu na účet BD, výši splátek určuje BD
• SVJ si zvolí jiného správce, bude mít vlastní účet, co se splátkami úvěru, nemůže si BD stanovit obří částku za správu úvěru?
• nemůže BD přestat za vlastníky platit? Banka se obrátí na vlastníky jako ručitele za úvěr a bude chtít celou částku po nich (ručitelský závazek). Jde tomu zabránit?
• BD přestane platit na účet SVJ částky za své BJ, museli bychom se asi obrátit na soud, nemůže BD argumentovat nedodržením převodních smluv?

Bez externího správce to v našem domě bohužel nepůjde, protože nikdo se (zatím) na všechny akce spjaté se správou SVJ necítí. Výbor ano, ale se správcem. Hledal jsem řešení i u advokátů, ale zatím mám pocit, že nikdo si s tím neví rady.

Pane JV,

opět musím konstatovat, že jste zcela mimo.

• O jaké správě úvěru hovoříte? Družstvo žádný úvěr nespravuje, ten spravuje banka. Družstvo platí.
• Úvěr si vzalo družstvo? Pak nájemci neodpovídají za závazky družstva. Pokud máte podepsané individuální ručitelské smlouvy, bylo to vaše rozhodnutí a samozřejmě budete splácet za dlužníka, přestane-li plnit svůj závazek vůči bance. Ale to bylo vaše vlastní rozhodnutí, toto jste věděli když jste podepisovali – co se vám na tom nyní najednou nelíbí? A hlavně: Cožpak není zcela jedno, zda splácíte družstvu nebo přímo bance? Vymýšlíte neexistující komplikace.
• Že BD přestane platit zálohy? Nevídáno, jejich jednotky propadnou a budou zpeněženy na základě zástavního práva zákonného. Netuším, na co si zde hrajete. Vymýšlíte opět ponuré a nepravděpodobné katastrofické scénáře – pročpak to děláte? O nevymahatelnosti čehokoliv co je ve smlouvách uvedeno o správě domu jsem už psal. Nevím, co je na tom nepochopitelného.

Na druhou stranu bez právního důvodu platíte vše na účet družstva. Nepočítáte též s vytunelováním a převedením všech vašich záloh na Kanárské ostrovy?

lake

Pane lake,

možná jsem mimo a se mnou všichni moji spoluobyvatelé. Já to nepopírám, já se prostě ptám na to, co nevím, co nechápu, to snad není důvod k tomu, abyste používal tento „tón“ (ale to není podstatné).

• Budete se divit, ale banka si nepřeje, abychom jim úvěr spláceli přímo na jejich účet individuálně, dokonce s námi zcela přestala komunikovat. Navíc je na úvěr vyřízena i dotace Panel (což jsem neuvedl, omlouvám se), takže pouhé splácení nestačí. Pokud tedy přestane platit BD, banka bude chtít celou částku po jednotlivcích, což pro řadu z nich není přijatelné, neboť tuto částku na kontě nemají. A to je gro celé věci.
• Ano vím, že za normálních okolností by se podala žaloba k soudu za neplacení (pominu zkušenosti se soudy uvedené i na tomto portále), ale jde mi o to, zda BD nemůže vůbec napsanou platnost převodních smluv tj. vůbec vznik SVJ, když si zvolíme nového správce a tím de facto porušíme ustanovení ze smluv, jak nám bylo sděleno. Aby nám pak soud nesdělil, že BD ani na náš účet nic platit nemuselo.

Já sám bych do sporů s BD (kvůli změně správce) šel, otázky, které pokládám však pokládají lidé mě a já zjišťuji, kde se dá.

JV

Pane JV,

Ne, vůbec se nedivím. že s vámi banka nekomunikuje. Jde o smlouvu mezi bankou a družstvem. Vám do toho (z hlediska banky) nic není, co si ty dvě právnické osoby mezi sebou smluvily. Jste pouze ručiteli, nikoliv účastníky smlouvy o úvěru.

Píšete "úvěr se platí v nájmu na účet BD". Vy žádný nájem přece neplatíte a co platí družstevníci-nájemci vám je úplně jedno.

Píšete "banka bude chtít celou částku po jednotlivcích"(míněno najednou). Opět nedoložené tvrzení. Z banky takovou informaci určitě nemáte. Pokud dojde k nesplácení úvěru (což nemůžeme s jistotou předvídat), banka bude po ručitelích požadovat pouze tytéž měsíční splátky jako od družstva. Banka nemá zájem dělat si negativní reklamu "odíráním" jednotlivých vlastníků bytů. Tedy opět uvádíte poplašnou zprávu.

Pokud jde o program Panel, o němž se zmiňujete teprve nyní, záleží na obsahu smluv mezi družstvem a nabyvateli bytů. Předpokládám, že družstvo má zakotvenu povinnost použít přijaté částky na splátky: "Družstvo je povinno použít prostředků získaných v příslušném měsíci od nabyvatele jednotky ke splácení úvěru". Vznikne-li škoda z důvodu odejmutí dotace Panel (jestliže příjemce podpory bude po dobu delší šesti měsíců porušovat své závazky vůči bance), uplatníte prostě náhradu této škody na družstvu.

Pokud vám snad z družstva bylo naznačováno, že nebudete-li jim po vůli, nechají záměrným nezaplacením splátek propadnout dotaci Panel, pak by se to dalo kvalifikovat jako trestný čin útisku. Vy se ale bohužel nezmiňujete o žádných faktech v tomto směru. Předkládáte pouze doměnky a úvahy.

Nerozumím, proč se opakovaně snažíte míchat dohromady dvoustranné smlouvy uzavřené mezi družstvem a nabyvateli jednotek se zákonem danou povinností vlastníka jednotky přispívat zálohově na správu domu (což se děje na účet SVJ).

Pokud jste SVJ a máte zvolený statutární orgán, správa domu již přešla na SVJ ze zákona. Konejte co je vaší povinností - spravujte dům. Uznáte-li za vhodné, uzavřete k tomu příslušnou smlouvu nebo smlouvy s partnerem či partnery podle vašeho výběru. Od družstva inkasujte příspěvek na správu jako od kteréhokoliv jiného vlastníka. Nečiníte-li to, výbor je zřejmě neschopný.

Problémy řešte pokud nastanou. Bohužel jediné, co jste uvedl jako možný zdroj problémů, je návrh nevýhodné smlouvy o správě domu. Žádná další fakta nezmiňujete. Připadá mi, že tzv. "vstřícná předposranost" členů Vašeho SVJ, podporovaná zřejmě některými jedinci, zabraňuje vlastníkům vidět věci reálně.

lake

Děkuji za reakci.

To co jsem naspal, nejsou moje úvahy a výmysly, ale hledání odpovědí na to, co nám bylo sděleno zástupci BD.

To, že banka může vyžadovat celou částku najednou, vyplývá z ručitelských závazků.; Jak prakticky byste ošetřil, že banka, která s námi nemusí komunikovat, bude přijímat platby přímo od vlastníků, jak jste navrhoval?

Žádná smlouva mezi DB a vlastníky o splácení úvěru ani dotaci (a to ani těmi, kteří již v domě byli před podpisem smluv o úvěru o dotaci) neexistuje. V převod. smlouvách, ale že existuje závazek splácet úvěr bance, podíl BJ na něm, a že pokud bude úvěr řádně splácen, přísluší vlastníkovi podíl na dotaci. Ono řádně splácet znamená i ve formě ručitelských plateb? Nebo viz předchozí odstavec?

lake: Připadá mi, že tzv. „vstřícná předposranost“ členů Vašeho SVJ, podporovaná zřejmě některými jedinci, zabraňuje vlastníkům vidět věci reálně. – to jste odhadl přesně, bohužel s tím musím bojovat. Když se té předposranosti vysměju (štve mě to neuvěřitelně), těžko to dotáhnu dál, než k branám BD.

Když se vrátím, ke své původní otázce, je takto předložená správc. smlouva oním omezením rozhodování společenství?

Díky.

JV

Dobrý den,

chtěl bych se zeptat, jestli byste byl tak laskav a napsal mi, jak máte vyřešen přístup správce k penězům SVJ u vás? Snad všichni správci, s nimiž jsem dosud nějak komunikoval, vyžaduje přístup k účtu SVJ (nejlépe prostřednictvím internetového bankovnictví). Jediný způsob, který mě napadá, jak by se dalo omezit riziko případného zneužití našich peněz tak vidím s nastavení nějakého finančního limitu pro příkazy prováděné správcem (např. měsíční limit 200 tisíc Kč – podle velikosti SVJ). Nesetkal jsem se ale ještě s tím, že by byl nějaký správce ochoten vykonávat správu domu bez přístupu k našemu účtu (např. tak, že bychom veškerá plnění/faktury dodavatelů propláceli přímo my, výbor – a nikoli správce). Upřímně by mě zajímalo, jestli to někde takto (nebo podobně) funguje. Dát totiž správci přístup k účtu SVJ mi totiž také připadá jako riziko.

Budu rád za každý tip nebo praktickou radu.

Náš správce přístup k účtu nevyžaduje (byla to naše podmínka při podpisu smlouvy – žádný problém ze strany správce nevznikl). Máme to nastaveno tak, že nascanuje fakturu a tu nám zašle mailem. Po zaplacení faktury putuje zpětná vazba i s dokumentem o zaplacení. Pokud chce správce přístup k účtu, tak to lze nastavit tak, že například platbu do 2.000,–/den lze uhradit samostatně. Na každou vyšší částku je potřeba alespoň dvou „podpisů“ pro provedení platby.

Dnes už bych s tím problém neměl mu jej dát. Ono totiž to ulehčí práci výboru tím, že on faktury zadá do internetového bankovnictví a výbor pak částku schválí a „připodepíše“. Odpadá výboru zadávání faktury a jen ji zkontroluje. Jde to zadat i naopak, když zadá fakturu výbor, tak ji připodepíše správce a nebo druhý člen výboru. Takže na zaplacení faktury ze strany SVJ nepotřebujete správce.

Dobrý den,

a mohl byste mi prosím napsat jméno vašeho správce (nebo ještě lépe odkaz na jeho webové stránky)?

Předem díky!

To není o správci, ale o nastavení banky – popsané nastavení bych doporučil i v rámci SVJ, aby nemohl jeden člověk manipulovat s velkým množstvím peněz. Pokud správce nechce akceptovat vaše požadavky, pryč od něj. Osobně nevidím jediný důvod, proč by nutně měl mít přístup.

Náš správce: Domos, s.r.o. Když jsme si dělali tenkrát (2008) výběrové řízení na správce, tak všichni nám řekli, že nepotřebují přístup k účtu. Jediné, co chtěli byl výpis z banky. A to se vyřeší změnou adresy pro zasílání. Z internetového bankovnictví si jej může výbor kdykoliv vyjet a fyzicky jej nutně nepotřebuje – je u správce.

Pane Pavle,

složitější není ta správcovská smlouva, ale možnost změnit správce (omezení v převodních smlouvách).

Mně jde právě o to, zda je možné, aby správcovská smlouva obsahovala ustanovení, ve kterých se SVJ v podstatě zbaví své rozhodovací fce. Jak jsem psal výše, zplnomocnění ve smlouvě o správě (!) k výběru dodavatele, uzavírání smluv s ním, dokonce, že správce rozhodne, zda je dodavatel vhodný, tj. pokud s ním nebude správce souhlasit, tak na ni neuvolní prostředky ze svého=„našeho“ úč­tu.

V převodních smlouvách máme sankce za směnu správce (znám judikát o přechodu správy při vzniku SVJ, ale nám na domě visí ještě nevypořádaný úvěr, nikdo mi nebyl schopen říct, jak postupovat). S původním správcem nejsme spokojeni (resp. s šíří jeho dosavadních pravomocí jako BD), chtěli jsme nejprve střední cestu, BD jako správce, ovšem s omezenými, tj. normálními, pravomocemi správce. Provádění revizí, odečty, vyúčtování, s tím problémy nebyly, problém nastává právě v otázkách podivných smluv o dílo (předražené, bez reálné možnosti reklamace), což jsme se domnívali, že vyřešíme převodem do vlastnictví, kdy ze zákona o opravách atp. hlasuje shromáždění, resp. řeší výbor. Nyní bychom však byli tam kde předtím. A proto se ptám, zda je možné nějak argumentovat proti takovému znění správcovské smlouvy (s ohledem na to, že odchod správce není tak jednoduchý, jak by za normálních podmínek, neexistence úvěru, byl). Děkuji. JV (jiri.vadran(at)cen­trum.cz

Pane JV,

můžete uvést

1. zda jste SVJ s právní subjektivitou
2. kolik % hlasů má původní správce
3. na koho zní úvěr, do kdy je splatný
4. jak zní to omezení v převodních smlouvách?

Hezký den!

Pavel

a)jsme b)cca 15% c)na BD – správce d)že po dobu splácení úvěru nesmí vlastník iniciovat změnu správce pod x-tisícovou sankcí JV

Pane JV,

to je dobrá výchozí situace.

Pokud úvěr zní na BD, přešel na SVJ? Domnívám se, že bez speciální smlouvy ne. Existuje taková smlouva, kterou by uzavřelo SVJ?

Měli jste jako vlastníci něco o převzetí části úvěru ve svých smlouvách o převodu vlastnictví jednotky?

Domnívám se, že ustanovení o zákazu „iniciace změny správce“ je neplatné. Nicméně i kdyby bylo platné, tak iniciuje jen jeden, ostatní jen schválí a sami neiniciují. Kolik činí ta vypečená pokuta?

Hezký den!

Pavel