Nový ObčZ ruší zálohy na správu
Neplatiči se mohou radovat: Nový Občanský zákoník neukládá povinnost vlastníkům jednotek hradit zálohy na správu domu.
Mezi revolučními změnami, které přináší nový Občanský zákoník 89/2012 Sb. jsou dvě závažné změny, které se týkají záloh na správu domu a záloh na služby. Podle současného zákona č. 72/1994 Sb. platí:
- Vlastník jednotky je povinen hradit zálohy na správu domu, a to nejen na běžný rok, nýbrž „tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech“.
- Naopak není povinen hradit zálohy na služby (tyto zálohy ani jejich vyúčtování nejsou totiž v ZoVB nijak upraveny).
Podle nového Občanského zákoníku 89/2012 Sb. (dále „nObčZ“) bude od 1.1.2014 vše obráceno přesně naopak:
- Vlastník jednotky nebude povinen hradit žádné zálohy na správu domu.
- Naopak bude povinen hradit zálohy na služby (s povinností uloženou SVJ vyúčtovat tyto zálohy v zákonem dané lhůtě).
Podle ustanovení § 1180 nObčZ platí:
„Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a
pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných
částech.“.
O zálohových platbách na toto přispívání však v zákoně není ani
slovo. Z ustanovení § 1180 nelze žádným způsobem dovodit povinnost VJ
hradit příspěvky na správu formou záloh. Ani z ustanovení § 1128
(o pravomoci shromáždění) nevyplývá oprávnění SVJ takovou povinnost
vlastníkovi jednotky uložit.
To znamená, že na správu domu se žádné zálohy předem skládat
nebudou, nevysloví-li s tím vlastník jednotky za sebe souhlas. Pokud snad VJ
hodlá dobrovolně skládat zálohu na tyto budoucí příspěvky, bude za to
v souladu s § 1186 odst. 1 nObčZ potrestán tím, že mu tyto zálohy
nebudou vráceny:
„Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě
odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni
účinnosti převodu vypořádat.“.
Upozorňuji, že významy pojmů „příspěvek“ a „záloha“ nObčZ rozlišuje a používá je odděleně. O záloze hovoří nObčZ vyhradně ve spojitosti s hrazením služeb (§ 1181).
lake
Pan lake nám tu předvádí jak dobře nastudoval NOZ. Myslím, že by měl začít studovat od začátku a pořádně. Kdyby tak činil, jistě by zjistil, že položka odměna správce a položka účtování se hradí, hádejte z čeho ? No přece z příspěvků na správu. Účtování sice můžete uhradit po skončení roku, to záleží na smlouvě. Ale, že by bylo možno chtít po správci, aby pracoval celý rok zdarma a dostal zaplaceno až po skončení roku je totální nepochopení NOZ. Prosím prostudujte také důvodovou zprávu k jednotlivým paragrafům a nedělejte lidem v hlavách zmatek. Zkuste si cvičně zpracovat nové stanovy, dejte je vlastníkům k připomínkování a pak pište. Zatím z Vás stříká jen samá teorie, žádné zkušenosti z provozu.
Zdeno, na hloupé příspěvky většinou neodpovídám,ale u Vás činím výjimku. Nikde a nikdy jsem nenapsal „… že by bylo možno chtít po správci, aby pracoval celý rok zdarma a dostal zaplaceno až po skončení roku“.
To jsou Vaše vlastní slova, ne moje slova. Zmatek v hlavě máte jedině Vy sám: něco jste si sám vymyslel a teď proti tomu vystupujete. Netrpíte rozdvojením osobnosti?
Celá diskuse je z roku 2012, kdy ještě neplatila nová úprava zákona o daních z příjmů. Novela ZoDP na samém konci roku 2013 však přinesla to, po čem jsem v této diskusi volal už v roce 2012: osvobodila od zdanění přijaté příspěvky na správu domu. Tím se otevřela možnost vybírat od vlastníků pouze příspěvky na správu domu v souladu se zněním NOZ, a to i příspěvky dlouhodobé, bez obav z daňových dopadů. Tedy vůbec žádné zálohy, přesně v souladu se zněním NOZ …
Změna ZoDP přišla „za minutu dvanáct“, ale je realitou. Pokud jste nepochopil, o čem píšu, nevadí.
lake
Múj dotaz zní: už tedy není možné zaplatit svoji část podílu při opravě čehokoliv na společné části domu v hotovosti? Musí se na opravu šetřit na účtu společenství přes dlouhodobé příspěvky a to povinně, když o tom rozhodne shromáždění?
Shora je uvedeno: „Neplatiči se mohou radovat.“ (cit.)
Takovýto názor je zcela nepřiléhavý. Jak podle ZoVB, tak podle ObčZ od 2014, je vlastník jednotky povinen hradit jak plnění spojená s vlastnictvím bytu (v praxi zejména teplo), tak správu domu. Na tom se nemění naprosto nic.
Mění se formulace, mění se technické podrobnosti, právní rámec hrazení služeb (v praxi zejména teplo) i správy zůstává nezměněn.
• Za prvé: nemáte pravdu, že by právní rámec hrazení služeb zůstalů nezměněn. Pravý opak je pravdou. ZoVB v tomto směru neobsahuje nic, kdežto NOZ stanoví u služeb výslovně zálohovou povinnost. To je pořádný rozdíl.
• Za druhé: Vámi zmíněné ustanovení § 2014 NOZ se vůbec netýká hrazení záloh ani na služby, ani na správu domu.
• Za třetí: Skutečnost, že NOZ se nezmiňuje o zálohách na správu, se Vám ve Vašem příspěvku nepodařilo vyvrátit. NOZ prostě hovoří pouze o příspěvcích na správu, nezmiňuje se o zálohách na správu. Takže ani v tomto nemáte pravdu.
Pokud porovnáte znění ZoVB a NOZ, dospějete stejně jako já k závěru, že dosavadní povinná platba záloh na správu na více let dopředu (§ 15 odst. 2 ZoVB) není v NOZ uvedena jako povinnost vlastníka jednotky. Takovou povinnost mi tedy nemůže SVJ(2012) bez právního důvodu uložit.
Mimochodem, zatím jediná definice pojmu „členský příspěvek“ je uvedena v zákonu o daních z příjmů: jde o příjem z vlastních zdrojů, tedy ZDANITELNÝ příjem právnické osoby, na rozdíl od nynějších záloh podle ZoVB. To prakticky vylučuje výběr příspěvků na období přesahující jeden rok, neboť by byly zdaněny.
lake
máte to v hlavě pomotaný. Pán neuváděl §2014 ale rok 2014 a toho potom stavíte konstrukce pro konstrukce.
Pro stávající SVJ platí nadále ZoVB tak proč tu blbnete? A navíc i kdyby to nebulo v zákoně (povinost hradit zálohy na správu) – dáme to do Stanov a je to.
Pane Poznámko, celý úvodní příspěvek je samozřejmě o SVJ(2012) podle NOZ, nikoliv o SVJ(1994) podle ZoVB. Z textu je to jasné každému, kdo si úvodní příspěvek přečetl.
Přehlédl jsem význam číslice 2014, což ovšem na mých závěrech naprosto nic nemění: diskutující svůj závěr ničím nedoložil.
Povinnost hradit dlouhodobé zálohy ve stylu § 15 odst. 2 ZoVB (na létas či desítky let dopředu) si nemůžete dát do stanov. Šlo by o zřejmý exces, když NOZ se vůbec nezmiňuje o povinnosti hradit jakékoliv zálohy na správu. Zřejmě Vám ušlo, že na znění stanov se musí shodnout všichni.
lake
„…celý úvodní příspěvek je samozřejmě o SVJ(2012) podle NOZ, nikoliv o SVJ(1994) podle ZoVB…“
- týká li se Lake-vlákno jen SVJ(2012), pak se netýká Neplatičů(1994)… není důvod zde tedy řešit radosti „neplatičů“ v SVJ(2012). My tady jsme Vlastníci(1994) (většinou …)
- pojmy „Neplatič“ a „dlužník“ nejsou pouze synonyma. „Neplatič“ je pravděpodobně (dle Lake) ten, kdo neplatí zálohy předepsané dle §15/2 ZVB…
- ZVB
- neustanovuje POVINNOST vybírat zálohy na služby → většinou je ve Stanovách
- ukládá POVINNOST vybírat zálohy na správu (§15/2 ZVB)
- NOZ
- neustanovuje POVINNOST vybírat „ZÁLOHY na správu“ → bude ve Stanovách
- ukládá POVINNOST vybírat zálohy na služby (+zák.67/2013)
Pokud ZVB/ad1 zákon nijak neupravil a neupravil ani NOZ/ad1, pak se nabízí že není žádný rozumný a SROZUMITELNÝ výklad toho, z čeho by podle NOZ měli mít Neplatiči(1994) radost. Zákonem neuložená povinnost je jak dle ZVB tak bude dle NOZ zjevně ve Stanovách.
„…Šlo by o zřejmý exces, když NOZ se vůbec nezmiňuje o povinnosti hradit jakékoliv zálohy na správu…“
- Šlo by o stejný exces, když ZVB vůbec nezmiňuje o povinnosti hradit jakékoliv zálohy na služby
- zjevně nejde o exces ale věc zcela jednouduchou a nečinící v praxi větší obtíže (až na Lake-SVJ)
„…stanovy dle NOZ je nutné odsouhlasit 100%…“
- omyl. Platí pouze pro SVJ(2012). Jen bláznivá SVJ(1994) by si toto prohlasovala do Stanov již nyní (zřejmě mimo Lake-SVJ – kde to tam bývalý předseda prosadil, ještě před odchodem ze své funkce). Bohužel takových „vychytralých a schopných“ jako jsou vlastníci – příkladem v Lake-SVJ, moc nebude. Každý má spíše obavu aby mohl ostatní nutit k placení.
Neználek
A znovu Vám připomínám, že celá tato diskuse je o SVJ(2012). Pokud jste (jak zdůrazňujete) vlastník jednotky(1994), pak tedy toto vlákno nečtěte a nekomentujte jeho obsah. Není určeno pro Vás.
NOZ jednoznačně stanoví povinnost skládat příspěvky na správu. Nikoliv povinné dlouhodobé zálohy na více let dopředu, jak je tomu podle § 15 odst. 2 ZoVB. Neplatiči se tedy mohou radovat, protože ani dlouhodobé zálohy, ani zálohy na neurčitý účel po nich nemohou být podle NOZ vymáhány.
lake
že kde je n právníků, existuje 2n právních názorů. Je smutnou skutečností, že většina našich právních norem různé výklady připouští. Nejen „normální“ lidé, právní vědou nezatížení, obdaření toliko rizumem, ale i právníci v nich tápou.
„…znovu Vám připomínám, že celá tato diskuse je o SVJ(2012)…“
- když je to vlákno pro SVJ(2012) tak proč ho vkládáte na
PortálSVJ(1994).
Vytvořte si tedy nějaký PortálSVJ(2012) a tam bude namístě abyste rozšiřoval a uplatňoval své teoretické ekvilibristiky.
Ale nejsem sám, který reagoval na tuto Vámi rozvířenou/zveřejněnou „poplašnou zprávu“ strachovou-reakcí. Jeden nikdy neví co platí podle praxe, podle zákona, podle judikátu, podle Laka, …nebo jiných zvěrozvěstů nového práva (NOZ, ZOK, …)
„…Pokud jste (jak zdůrazňujete) vlastník jednotky(1994), pak…“
- i Vy jste asi vlastník(1994) i každý kdo zde reagoval je asi vlastník(1994). A nepochybně zde nereagoval žádný vlastník(2012) – leda by to byl návštěvník z budoucnosti(2014). Takže i jim zdůrazněte aby na Vaše příspěvky týkající se skutečností, které je pravděpodobně nikdy nepotkají – nereagovali a nečetli je.
„…Neplatiči se tedy mohou radovat, protože… …na neurčitý účel po nich nemohou být podle NOZ vymáhány…“
- nutno upřesnit: „HLOUPÍ Neplatiči…“
- nutno upřesnit: „zálohy na správu“ nejsou neurčitým účelem ale nepochybně lze tento pojem upřesnit (bez přesného účelu to fungovalo 17 let)
- nutno upřesnit: toto vlákno nebylo založeno na PortalSVJ(1994) aby informovalo Neplatiče(2012) – což je mimochodem urážka od Lake(1994) – ale aby mátlo Vlastníky(1994) a rozvířilo diskusi mezi Vlastníky(1994) a Lakem(1994)… tsss :(
Neználek
„Povinnost hradit dlouhodobé zálohy ve stylu § 15 odst. 2 ZoVB (na létas či desítky let dopředu) si nemůžete dát do stanov.“
Dobrá, a co když takováto povinnost už ve stanovách je, v souladu s nyní platným § 15 odst. 2 ZoVB?
Přestane 1.1.2014 tato povinnost platit? Tj. přestanu mít povinnost platit? Nebo neplatila nikdy, když ObčZ je pouze výkladem stávající praxe a úmyslu Mgr. Glotzmana?
Někteří diskutující jsou nesmírně překvapeni, že nový ObčZ neukládá vlastníkovi jednotky platit zálohy na správu. Tvrdí se, že hospodaření SVJ by se bez záloh stalo nemožným.
Není to pravda. Podívejme se do světa, jak už desítky let fungují kondominia (Condominium Associations).
- „One of the requirements of condominium ownership is the payment of a monthly condo fee, which covers general repairs and maintenance to the common areas of the complex as well as (hopefully) build up a cash reserve for future needs. In general, all exterior maintenance and repairs are the responsibility of the condominium association, although you will be charged for them, either through your association dues or a special assessment (a one time charge assessed to all owners for, as an example, a new roof).“
- „Jedním z požadavků bytového spoluvlastnictví je platba měsíčního spoluvlastnického příspěvku, který pokrývá náklady na všeobecné opravy a údržbu společných částí domu a také (v lepším případě) vytváří platební rezervu pro pozdější potřeby. Obecně platí, že za veškerou vnější údržbu a opravy odpovídá společenství vlastníků, nicméně budete je platit buď v rámci vašich povinných úhrad, nebo na základě zvláštního rozhodnutí společenství (jednorázová úhrada předepsaná všem vlastníkům, jako např. na novou střechu).“
Zálohy vybírané od vlastníků jednotek tedy neexistují. Platí se pravidelné příspěvky nebo jednorázové příspěvky. Rezervu tvoří Condominium Association přímo ve svém účetnictví. (Pokud je vytvářena, doporučená výše činí kolem 10% příspěvků). Podrobněji o problematice „condominium fees“ viz např. http://condopundit.com/…-condo-fees/.
Nový Občanský zákoník pouze navazuje na tyto ve světě běžné postupy. Není třeba zmatkovat a volat, že bez záloh nelze spravovat dům.
Závažným problémem typickým pro ČR je, že příspěvky (na rozdíl od současných záloh) podléhají zdanění jako příjem právnické osoby.
lake
1)nepovažuji za korektní sprovnávat zahraniční a tuzemskou úpravu. V zahraničí je vlastnické bydlení záležitostí zcela jiné majetkové skupiny lidí než v tuzemsku, kde do vlastnického bydlení spadlo množství lidí, kteří po 40 let nevlastnili žádnou nemovitost. Zatímco v zahraničí lze nařídit jednorázovou platbu např. na střechu, v tuzemsku by to často dělalo velký problém.
2)předpokládám, že v zahraničí se příspěvky nemusí danit. V tuzemsku ano. Jaká bude úprava ZDP v roce 2014 nevím, návrh zákona není dostupný. Nyní se připravuje úprava pro rok 2013 a tam změna není.
3)z výše uvedeného mi plyne, že v tuzemských podmínkách je pro SVJ i člena SVJ výhodnější platba záloh a nikoliv platba (byť měsíčních) příspěvků. Proto hledám cestu.
4)jednou z nich by bylo zařadit příspěvky do § 19/1/a ZDP. Už jsem se o to pokoušel, ale na MF mi bylo sděleno, že je rozdíl mezi příspěvky a členskými příspěvky a že cesta tudy nevede.
Hezký den!
Pavel
Ke správě domu bez zálohových plateb v zahraničí není potřebné, aby platby příspěvků byly osvobozeny od daně. Příspěvky jsou příjmem právnické osoby společenství vlastníků (Homeowners' Assocoation, HOA) a to osvobozeno není. Např. v USA se osvobození od federálních daní vztahuje pouze na neziskové organizace (A 501[c]3 nonprofit organization). HOA takovou organizací není a osvobození od daňové povinnosti se na ni nevztahuje.
Z pravidelných příspěvků používaných průběžně na správu vytváří HOA v účetnictví dlouhodobou rezervu (Reserve Fund), kterou pochopitelně nezdaňuje. Jednorázové příspěvky se vymáhají dodatečně. Podívejme se, jak to funguje na Floridě (USA):
| Otázka: Pořídil jsem si bytovou jednotku. O několik měsíců později jsem dostal od SVJ vyúčtování dluhů po lhůtě splatnosti, což se týká dříve předepsaných příspěvků a také příspěvku označeného jako zvláštní příspěvek na opravy uskutečněné před tím, než jsem jednotku koupil. K tomu byly připočteny úroky a poplatek za pozdní platbu. Musím tyto poplatky a příspěvky uhradit? Odpověď: Stát Florida má podrobnou úpravu bytového vlastnictví v kapitole 718 Statutu státu Florida, což je známo jako The Florida Condominium Act. Velmi podrobně zde jsou upraveny podmínky a povinnosti vlastníků jednotek. Vlastník jednotky osobně odpovídá za všechny příspěvky, které se staly splatnými během doby kdy je vlastníkem jednotky. Navíc je spoluzodpovědný zároveň s předchozím vlastníkem jednotky za veškeré neuhrazené příspěvky které se staly splatnými před změnou vlastníka. Z tohoto důvodu je důležité pro kupce, aby se před koupí ujistil u společenství vlastníků o tom, jaký je stav úhrady příspěvků. Tím se vyhne „zdědění“ nesplacených účtů. Příspěvku se nelze vyhnout neužíváním společných částí (např. bazénu), ani opuštěním jednotky za kterou se příspěvky mají platit. Nejsou-li příspěvky hrazeny včas, připočte se k nim úrok ve výši stanovené stanovami společenství. Neobsahují-li stanovy určení výše úroku, použije se úroková sazba 18% ročně. Společenství může účtovat navíc kromě úroku také poplatek za pozdní platbu ve výši pět procent z dlužné částky (ne však méně než 25$). Tento poplatek může být předepsán pouze určují-li tak stanovy nebo vnitřní předpisy společenství. Společenství vlastníků má oprávnění uplatnit zástavní právo ke každé jednotce k zajištění plateb příspěvků. Zástava se stává účinnou jejím zaknihováním, obdobně jako při ručení za bankovní úvěr. Po zaknihování toto právo funguje shodně jako zástava nemovitosti, s tím rozdílem, že za datum vzniku zástavního práva k jednotce se považuje den registrace společenství vlastníků. Tím tato zástava nabývá přednost před ostatními oprávněnými požadavky, kromě prvotního ručení ke krytí půjčky k pořízení nemovitosti, které má přednost na základě speciální zákonné úpravy. (konec citátu ze stránky Morris, William . It’s the Law: Condo assessments must be paid) |
Z uvedeného textu je zřejmé, že příspěvky na chod společenství a drobnější údržbu a opravy se na Floridě čerpají z příspěvků, nikoliv ze záloh. Jednorázové náklady na rozsáhlejší opravy jsou hrazeny pomocí mimořádných příspěvků, placených zpravidla po ukončení a vyúčtování akce.
Naprosto stejné schema financování bude uplatněno v legislativě
České republiky od 1.1.2014, i když si to mnozí stále nedovedou srovnat
v hlavě.
--------------------------------------------------------
Zajímavé je, že nový český Občanský zákoník stanoví právo budoucího vlastníka jednotky zjistit si u společenství, zda na kupované jednotce váznou nějaké dluhy (§ 1186 nObčZ). Nenalézám však v ObčZ způsob, jak splatné dluhy předchozího vlastníka mají přejít na nového vlastníka. Buď jsem to přehlédl, nebo v novém ObčZ k tomu chybí výslovná právní úprava. Mám dojem, že tvůrce Občanského zákoníku opisoval z jiných právních úprav, bohužel ale neopsal všechno …
lake
Pane Pavle,
já také hledám cestu a právě pro tyto nevyřešené problémy jsem na věc upozornil. Nemyslím si ale, že hledáním cesty by mohlo být lpění na současném právním stavu, kdy placení záloh na správu je povinné a je výslovně a podrobně upraveno.
Od 1.1.2014 tomu tak nebude a je třeba z této skutečnosti vycházet. Hledáním nějakého (v zákonu neexistujícího) "klacku na vlastníky" se diskuse dostává do slepé uličky.
O zahraniční realitě jsem se zmínil proto, že takto to fakticky v demokratických státech funguje. O povinném výběru záloh si nikdo nedovolí hovořit jako o ekonomické nutnosti. Ctí se totiž právo vlastníka zacházet se svými finančními prostředky podle jeho vlastní úvahy. Nikdo se nepokouší jej tlačit do skládání nedobytných záloh bez úročení, neboť on sám nejlépe ví jak své prostředky dlouhodobě investovat, aby mu přinesly profit.
lake
Zbývá vyřešit, zda povinnost hradit zálohy na správu může vlastníkovi proti jeho vůli uložit shromáždění. Soudím, že nikoliv.
Samotný nový ObčZ výslovně ukládá povinnost hradit zálohu pouze v šesti případech:
- záloha na výživné stanovená soudem (§ 918)
- záloha na služby spojené s užíváním bytu (§ 1181, § 2251)
- záloha na správu přídatného vlastnictví (§ 1235)
- záloha nájemci při vyklizení bytu (§ 2260)
- záloha pachtýři při ztrátě výnosu (§ 2335)
- záloha příkazníkovi k úhradě hotových výdajů (§ 2436).
Výčet je taxativní. Z toho je zřejmé, že dalším důvodem k platbě zálohy může být pouze smluvní ujednání či dohoda stran. Tak je tomu např. u spotřebitelských smluv (§ 1854). Jiným než zákonným způsobem NELZE uložit povinnost hradit zálohy.
Shromáždění je pouze nejvyšším orgánem právnické osoby s omezenou právní způsobilostí (§ 1194). Neobsahuje-li zákon výslovné zmocnění k uložení povinnosti zálohových plateb na správu domu, pak takové oprávnění společenství nemá a stanovy na tom nemohou nic změnit.
Povinnost hradit zálohy by mohla být uvedena v Prohlášení vlastníka podle § 1166. Mohla by být obsahem stanov schválených všemi vlastníky jednotek podle § 1200 odst. 1 nObčZ. V obou případech se nabyvatel jednotky sám svobodně rozhoduje, zda na takto stanovená pravidla přistoupí a stane se vlastníkem jednotky v domě. Povinnost hradit zálohy může tedy vzniknout pouze projevem vůle plátce. Nemůže mu být „shora“ přikázána (kromě již uvedených zákonných případů).
Pokus o stanovení povinností nad zákonný rámec proti vůli vlastníka je porušením práva, zásahem do samé podstaty vlastnictví a do majetkových práv chráněných Listinou základních práv a svobod. Společenství není zákonodárcem, viz § 11 odst. 4 LZPS.
lake
V jiné diskusi se objevil názor, že k uložení povinnosti hradit zálohy lze vlastníka jednotky donutit pomocí § 1176 nového ObčZ. Tento názor nesdílím.
Podle § 1176 nObčZ "vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu."
Podle § 1200 nObčZ odst. 2 "stanovy obsahují alespoň (...)
f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí,
g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek."
Z uvedeného je zřejmé, že obsah § 1176 odpovídá obsahu § 1200 odst. 2 písm.(f) stanov. Ustanovení § 1176 tedy nelze vztahovat na povinnost hradit náklady správy domu podle § 1200 odst. 2 písm.(g). Jde o dva oddělené okruhy povinností. Tyto povinnosti navíc dopadají na odlišné skupiny osob: § 1176 se vztahuje jak na vlastníka, tak i na osoby, jimž umožnil přístup do domu; přispívání na správu domu se vztahuje pouze na osobu vlastníka jednotky.
K tomu viz naprosto stejné oddělení obou skupin povinností v § 1166 odst. 2:
"Nevznikne-li v souvislosti s rozdělením společenství vlastníků, určí prohlášení správce pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.".
I zde jsou zřetelně (taxativním výčtem) odlišena pravidla pro správu domu a pravidla užívání společných částí od pravidel přispívání na správu domu.
Názor, že § 1176 by bylo nějak možno využít k uložení platební povinnosti vlastníkovi jednotky je tedy nesprávný. Že platby na správu nespadají pod § 1176 je zřejmé ze srovnání obsahu § 1176, § 1166 a § 1200. Je nepochybné, že zákonodárce tyto dva pojmy nikdy nesměšuje dohromady. Kdyby pravidla pro příspěvky měla být obsažena v pravidlech pro správu domu, neuváděl by je zákonodárce systematicky jako samostatnou položku.
Povinnost hradit příspěvky (nikoliv zálohy) na správu domu je vlastníku uložena v § 1180:
"(1) Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech."
Neobstojí tvrzení, že zákonodárce pod pojmem "příspěvky" snad mínil "zálohy na příspěvky". Použiji argument racionálního zákonodárce: Kdyby úmyslem racionálního zákonodárce bylo, aby vlastník jednotky povinně hradil náklady správy domu prostřednictvím záloh, jistě by to v zákonu výslovně a jednoznačně uvedl, obdobně jako to učinil na jiných místech nObčZ:
- v zákonné úpravě záloh na služby u bytového vlastnictví (§ 1181),
- v precizní zákonné úpravě záloh u přídatného spoluvlastnictví (§ 1235).
Z toho, že zákonodárce se u bytového vlastnictví vyhýbá jakékoliv zmínce o zálohách v souvislosti se správou domu vyplývá, že placení záloh na správu nepatří k zákonným povinnostem vlastníka jednotky.
lake
Pod „příspěvky“ se nepochybně vejdou jak „zálohové příspěvky“ tak „průběžné příspěvky“, a to i u racionálního zákonodárce. Jiná otázka je, jak výši těchto zálohových či přůběžnýchpříspěvků určit; v dosavadním BytZ bylo alespoň jakési vodítko, to nyní použít nelze.
Průběžnými příspěvky jsou příspvěvky hrazené pravidelně (měsíčně) tak, jak jsou náklady na správu průběžně (měsíčně) čerpány, nikoli až zpětně na základě ročního vyúčtování, jak by plynulo z výkladu ObčZ2014 dle přispěvatele Laka. V praxi budou stanoveny podle skutečných nákladů v minulosti.
Feldos Junior
Myslím, že to tak „horké“ nebude:
- Z toho, že zákon rozlišuje mezi „zálohou“ a „příspěvkem“ ještě neplyne, že „příspěvkem“ nemůže být jak záloha, tak i úhrada nákladů (splácení úvěru).
- Je třeba pochopit novou filozofii celého zákona, kde se dává mnohem vyšší volnost upravit si vzájemná práva odchylně od ustanovení zákona (viz § 1 odst. 2). Pouze tam, kde je to výslovně zakázáno, nelze se od zákona odchýlit.
- Shromáždění si stanovami nebo rozhodnutím podle § 1208 odst. i) může upravit (dokonce si myslím, že bude muset) formu placení „příspěvku“ na správu. Nic nebrání odpovědné většině v tom, aby rozhodla o placení příspěvků na správu formou záloh.
- Jednou zaplacené zálohy na správu se nevracejí jak nyní, tak i podle nového zákona. To není žádný „trest“.
„Jednou zaplacené zálohy na správu se nevracejí jak nyní, tak i podle nového zákona. To není žádný „trest“.“
To je potřeba upřesnit. Zálohy na správu jsou každoročně vyúčtovávány a členovi společenství je sdělován jeho zůstatek. Je v zájmu člena společenství, aby tento svůj zůstatek na příspěvcích na správu domu udržoval nulový, tj. aby na správu domu nepřeplácel, když žádnou takovou povinnost nemá.
Argumentaci je třeba doplnit o §, z něhož plyne povinnost provádět vyúčtování záloh složených na náklady na správu domu.
Feldos Junior
Feldos Junior napsal: „Je v zájmu člena společenství, aby tento svůj zůstatek na příspěvcích na správu domu udržoval nulový, tj. aby na správu domu nepřeplácel, když žádnou takovou povinnost nemá.“.
Vy jste Feldosi zřejmě spadl s Měsíce, a to přímo na hlavu. Jinak se to vysvětlit nedá. Ustanovení § 15 odst. 2 ZoVB Vám nic neříká? To právě ukládá povinnost skládat zálohy na náklady „které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech“. Jde jednoznačně o zákonnou povinnost vlastníka jednotky k dlouhodobému spoření. Četl jste ZoVB alespoň jednou?
lake
Není dána povinnost vlastníka jednotky k dlouhodobému spoření. Vlastník jednotky může pochopitelně spořit dobrovolně, a je pouze na něm, zda k takovémuto svému dobrovolnému spoření využije spolek označovaný jako společenství vlatníků.
Doporučení udržovat zůstatek blízký nule není nijak objevná, jedná se obecné pravidlo pro opakující se platby (Jihomoravské plynárenské, Vojenskému úřadu sociálního zabezpečení, Českému rozhlasu ad.)
Feldos Junior
Pane Feldosi,
asi jste nevyslyšel výzvu pana lake, abyste si přečetl ZoVB alespoň do § 16.
Pokud shromáždění rozhodne, že z vlastních zdrojů bude měnit okna, tak je pravděpodobné, že bude spořit několik let. Pokud nebude člen SVJ spořit, tak na něm bude dlužná částka vymáhána.
Váš příspěvek je tedy v rozporu s § 15 ZoVB.
Pokud budete spamovat portál bezobsažnými příspěvky budou tyto příspěvky velmi pravděpodobně mazány.
Hezký den!
Pavel
Pane Zdeňku, při obtížné vymahatelnosti práva v ČR jsou obavy na místě. Odpovědná většina si samozřejmě může stanovit pro sebe zálohy, ale může je stanovit i těm, kteří je nechtějí platit? To je velmi sporné. Je sice hezké, že je možné si něco upravovat odchylně, ale s tím musí druhá strana souhlasit.
Myslím, že s vymahatelností práva to nesouvisí. Pokud v současné době vlastník neplatí zálohy a nebude-li je platit podle nového obč. zák. v případě, že si to takto podle práva vlastníci nastaví, bude se jednat o stejnou situaci.
Bude jen daleko více záležet na tom, jak a jakou formou si dané věci vlastníci upraví. Zákon už nebude vše stanovovat do všech podrobností. To ale neznamená, že vlastníci nebudou mít „zmocnění“ si tyto podrobnosti upravit podle svých potřeb, a to se shodnou mírou vymahatelnosti.
Pane Zdenku, nemáte pravdu. Nový ObčZ stanoví povinnost hradit zálohy výslovně pouze u služeb. Naopak u příspěvků na správu takovou povinnost nestanoví. Společenství není oprávněno libovolně překračovat své zákonné oprávnění a vybírat zálohy na správu, jestliže je zákonem oprávněno pouze vymáhat příspěvky. Souhlas k zálohovým platbám příspěvků by musel dát přímo plátce.
Žaloba SVJ na zaplacení „dlužných“ zálohových částek by soudem byla zamítnuta jako předčasná. Nelze vymáhat příspěvky na správu, jestliže k plnění dosud nedošlo, dluh ještě nevznikl a jeho skutečná výše není známa.
Pokud se domníváte opak, citujte příslušné ustanovení nového ObčZ nebo jiného právního předpisu.
lake
„Nelze vymáhat příspěvky na správu, jestliže k plnění dosud nedošlo, dluh ještě nevznikl a jeho skutečná výše není známa.“
Tohle platí už podle nynějšího ObčZ1964 a ObčZ2014 na tom nic nemění.
Bc. et Bc. Švanda
Můžete definovat, co je to „příspěvek“? A je snad „příspěvkem“ naopak zcela vyloučena zálohová platba na správu?
Já § 1180 rozumím tak, že se vlastník podílí na správě, není-li určeno jinak, ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Zákon tak stanovuje základní povinnost, neřeší však formu úhrady, tu nechť si stanoví shromáždění.
Zas to tak nedramatizujme. Zákon začne platit až za rok a půl a do té doby se jistě spousta názorů vytříbí. A není vyloučeno, že bude právo nalezeno až prvním soudním rozhodnutím.
Zdenek 22 ze napsal: „Zákon začne platit až za rok a půl a do té doby se jistě spousta názorů vytříbí. A není vyloučeno, že bude právo nalezeno až prvním soudním rozhodnutím.“
Panu Zdenkovi zcela ušlo, že nejde o žádné „názory“, nýbrž bavíme se zde o znění nového Občanského zákoníku, který se již stal součástrí právního řádu. Zákon není názor.
Navíc soudy již dnes přesně rozlišují mezi příspěvkem a zálohou. Protože pan Zdenek to neví, budu citovat notoricky známý rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 2038/2008 ze dne 26. 1. 2009:
Nárok na placení záloh dle § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů je odlišný od nároku na úhradu skutečně vynaložených nákladů dle § 15 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů. Byť mají obě platební povinnosti shodný účel, totiž poskytnutí peněžního ekvivalentu za poskytnuté služby, odvíjí se jejich vznik od zásadně odlišného okruhu skutkových okolností a mají různou splatnost. Je též třeba rozlišovat příspěvek na náklady spojené se správou domu a pozemku od předem určených finančních prostředků, které vlastníci jednotek skládají jako zálohu (kterou je ovšem třeba dodatečně vyúčtovat) k účelu uvedenému v § 15 odst. 1 zákona.
Pan Zdenek, který nezná současnou konstantní judikaturu a nedovede porozumět znění nového ObčZ, marně čeká na jakési budoucí judikáty, které mu mají vše osvětlit. Samozřejmě judikáty vždy budou, ale od těch současných se nebudou v ničem lišit: příspěvek je zcela jiná platba nežli záloha. Placení příspěvků na správu bude podle nového ObčZ povinností VJ. Placení záloh nikoliv.
lake
Z toho je vidět, jak jsou naši zákonodárci naprosto mimo. Jsem přesvědčen, že tím není sledován žádný úmysl, pouze se jim to tentokrát „povedlo“ takto. Jem si nedovedu představit, jak se budou peníze na správu vybírat dodatečně. Jirka
Problém úpravy SVJ v rámci ObčZ je v tom, že za paragrafy odpovídá plzeňský teoretický právník Eliáš (vedoucí katedry na proslulé PF Plzeň, neúspěšný zakladatel nové právnické fakulty, naštěstí nedostal akreditaci), který o tom nic neví. MMR, které ví o něco více, nebylo připuštěno, proto od nového paskvilu dává ruce pryč. Veřejné připomínkové řízení bylo na začátku roku 2011 a trvalo měsíc, což je pro více než 3 000 paragrafů směšné.
Zpravodajem ve sněmovně byl poslanec Benda, jeden z plzeňských turbostudentů, který chtěl pomocí řádkování získat titul JUDr.
No a celý předpis protlačil ministr Pospíšil, absolvent a děkan téže fakulty.
Z takové konstelace plzeňských právníků, kteří z velké části opsali prvorepublikový návrh ObčZ, včetně archaických termínů, jde hrůza.
Nezbývá než doufat, že se ještě před 1.1.2014 najde dostatečné množství chyb, aby se novelou opravily alespoň ty nejzávažnější.
Hezký den!
Pavel
Osobně si myslím,že je to vymyšlené velice „inteligentně“, v souladu s dobou. Nebude povinnost platit zálohy, do domu ovšem jednoho dne bude nutné investovat. Vyřeší to co? No přece půjčka.
Cituji „do domu ovšem jednoho dne bude nutné investovat“.
Moc o tom nevíte. Jinak každý zasvěcený ví, že bez peněz na správu domu dům nepřežije víc jak pár měsíců úplně stejně jako nepřežije bez peněz na služby. A jiný způsob než zálohový prostě fungovat ani nemůže jak u služeb tak u správy.
Za zálohy na správu se zdaleka jen NEOPRAVUJE ale i PROVOZUJE dům. A takový provoz sakra něco stojí.
Celý tento mylný názor pramení z mylného označení „fond oprav“..
Předseda
Poslední komentáře