Zbývá vyřešit, zda povinnost hradit zálohy na správu může vlastníkovi proti jeho vůli uložit shromáždění. Soudím, že nikoliv.

Samotný nový ObčZ výslovně ukládá povinnost hradit zálohu pouze v šesti případech:

• záloha na výživné stanovená soudem (§ 918)
• záloha na služby spojené s užíváním bytu (§ 1181, § 2251)
• záloha na správu přídatného vlastnictví (§ 1235)
• záloha nájemci při vyklizení bytu (§ 2260)
• záloha pachtýři při ztrátě výnosu (§ 2335)
• záloha příkazníkovi k úhradě hotových výdajů (§ 2436).

Výčet je taxativní. Z toho je zřejmé, že dalším důvodem k platbě zálohy může být pouze smluvní ujednání či dohoda stran. Tak je tomu např. u spotřebitelských smluv (§ 1854). Jiným než zákonným způsobem NELZE uložit povinnost hradit zálohy.

Shromáždění je pouze nejvyšším orgánem právnické osoby s omezenou právní způsobilostí (§ 1194). Neobsahuje-li zákon výslovné zmocnění k uložení povinnosti zálohových plateb na správu domu, pak takové oprávnění společenství nemá a stanovy na tom nemohou nic změnit.

Povinnost hradit zálohy by mohla být uvedena v Prohlášení vlastníka podle § 1166. Mohla by být obsahem stanov schválených všemi vlastníky jednotek podle § 1200 odst. 1 nObčZ. V obou případech se nabyvatel jednotky sám svobodně rozhoduje, zda na takto stanovená pravidla přistoupí a stane se vlastníkem jednotky v domě. Povinnost hradit zálohy může tedy vzniknout pouze projevem vůle plátce. Nemůže mu být „shora“ přikázána (kromě již uvedených zákonných případů).

Pokus o stanovení povinností nad zákonný rámec proti vůli vlastníka je porušením práva, zásahem do samé podstaty vlastnictví a do majetkových práv chráněných Listinou základních práv a svobod. Společenství není zákonodárcem, viz § 11 odst. 4 LZPS.

lake