Užívání společných částí: 26 Cdo 166/2025
Nejvyšší soud se v 26 Cdo 166/2025 zabýval případem kdy společnou
část má nově užívat určitá osoba výlučně. NOZ je tímto judikátem
poněkud objasněn ve zpackané části o bytovém spoluvlastnictví. (Ovšem
dočkali jsme se až po 13 letech od nabytí jeho platnosti.)
| Právní vztah | Kdo rozhoduje | Ustanovení | Soud |
| Spoluvlastnický – nastálo | spoluvlastníci | § 1169 | okresní |
| Spoluvlastnický – krátkodobě | spoluvlastníci | § 1126 a násl. | okresní |
| Pronájem cizí osobě | SVJ | § 1208 | krajský |
Nejvyšší soud jasně odlišil případ užívání společné části jedním z vlastníků jednotek od pronájmu, kdy nájemcem je nevlastník jednotky. Rozdíly jsou v tabulce (pokud se vám na mobilu snad nezobrazuje správně, použijte PC s monitorem).
Dále: NS vidí pronájem společné části třetí osobě jako běžnou správu společné věci, o které rozhoduje SVJ. Viz odst. 23 a 25 judikátu. To ovšem znamená, že o tom může rozhodovat samotný statutární orgán [1]. Neplatí tedy, že by k pronájmu společné části třetí osobě měl být nutný souhlas všech, souhlas většiny všech, nebo souhlas většiny přítomných: statutáři se vůbec nemusejí vlastníků na nic ptát.
Na tom nemůže nic změnit omyl soudců NS, kteří v odstavci 31 judikátu 26 Cdo 166/2025 zmateně uvedli (ovšem pouze obiter dictum), že by mělo jít o oprávnění SVJ „na podkladě rozhodnutí přijatého na shromáždění takovou smlouvu o nájmu uzavřít“. Soudci ovšem nezdůvodnili proč se domnívají, že by o tom mělo rozhodovat právě shromáždění. Zákon nic takového nestanoví! Soudci Dýšková, Brzobohatá a Šebek tedy neznají zákon.
Naprostou právní bombou je další překvapivé tvrzení NS, že na právní poměry spoluvlastníků lze použít (kromě speciálních ustanovení § 1166 až § 1169 o bytovém spoluvlastnictví) i obecná ustanovení NOZ o správě společné věci (§ 1126 až § 1133). Tento právní názor soudu zavádí do bytového spoluvlastnictví dvoukolejnost a další nekonečný právní chaos [2].
NS v judikátu v 26 Cdo 166/2025 rozlišuje stálou změnu pravidel užívání (která by musela být doprovázena změnou prohlášení) a krátkodobou změnu pravidel užívání (úsluhu), ke které – podle soudu – postačí bezformální ústní či konkludentní dohoda dotčených spoluvlastníků beze změny prohlášení.
A nakonec upozorním na záležitost, ve které konstantně chybují žalobci i soudy: Příslušným soudem pro řešení spoluvlastnických neshod je v prvním stupni okresní/obvodní soud. Pouze půjde-li o rozhodování shromáždění a o spory z toho vzniklé, byl by soudem první instance krajský soud [3].
Justitianus
☀ [1] Jestliže rozhodnutí o pronájmu společné části spadá pod správu domu, pak je třeba vyjít z toho, že zákon tuto záležitost nesvěřuje do pravomoci shromáždění (§ 1208). Jde tedy o rozhodnutí, které je v pravomoci statutárního orgánu SVJ.
☀ [2] Obchází se tím totiž kogentní lex specialis o prohlášení, které je klíčovým písemným dokumentem: pouze ono definuje vlastnická a užívací práva k domu a zavazuje jak vlastníky jednotek (současné i budoucí), tak i právnickou osobu SVJ. Prohlášení je nepochybně písemnou smlouvou sui generis (a může tedy být měněno pouze písemně – viz § 564 NOZ – postupem přesně popsaným v § 1168 a § 1169 s následným vložením do sbírky listin katastru). Senát č. 26 se ovšem domnívá, že práva a povinnosti uvedené v prohlášení mohou být libovolně měněny „za pochodu“ pouhým bezformálním rozhodnutím spoluvlastníků, které není nikde podchyceno a dokonce nemusí mít písemnou podobu! Jde o soudcovskou svévoli: dotváření práva proti smyslu a obsahu zákona.
☀ [3] V tomto případě bylo (nesprávně) žalováno na vyslovení neplatnosti, in ev. nicotnosti usnesení shromáždění SVJ ze dne 30.05.2023. O věci rozhodl krajský soud (Městský soud v Praze) dne 22.01.2024 a následně odvolací soud (Vrchní soud v Praze) dne 13.08.2024. Nejvyšší soud ale dospěl dne 04.08.2025 k závěru, že nešlo o rozhodnutí shromáždění SVJ, nýbrž o rozhodnutí vlastníků jednotek. Z toho důvodu zrušil oba judikáty, protože rozhodovaly věcně nepříslušné soudy. Po třech letech sporů se tedy celá věc vrátí na úplný počátek z důvodu formální chyby.
Soudci bez pochybností připustili, že je možné aplikovat obecná pravidla hospodaření se společnou věcí i na bytové vlastnictví/spoluvlastnictví. V tom případě je ovšem možné aplikovat také celou dosavadní judikaturu týkající se „vyloučeného spoluvlastníka“.
Obecně totiž platí, že většinový spoluvlastník může menšinového spoluvlastníka zcela vyloučit z užívání společné věci (t.j. i společné části domu). Ve speciálním případě bytového spoluvlastnictví by ovšem šlo o vyloučení v rozporu s obsahem prohlášení. Avšak soudci Dýšková, Brzobohatá a Šebek se domnívají, že takovéto obcházení kogentních (?) ustanovení zákona je ku prospěchu bytového domu a vlastníků jednotek. Příslušná ustanovení zákona při tom hovoří jasně:
| Podle 2012/89/§1166/1/b/2 platí, že prohlášení obsahuje určení a popis společných částí … s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky. |
| Podle 2012/89/§1175/1/ platí, že vlastník jednotky má právo … užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. |
| Podle § 564 platí, že vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, lze obsah právního jednání změnit projevem vůle v téže nebo přísnější formě. |
➡️ Z uvedeného plyne, že odchylka od zákona neuvedená v prohlášení (vlastníka budovy) nemůže změnit práva ani povinnosti spoluvlastníků. Změna prohlášení (dohody uzavřené písemně) je totiž možná projevem vůle pouze v téže nebo přísnější formě, to jest písemně nebo notářským zápisem (s následným vložením změněného prohlášení do sbírky listin katastru – stojí to pouze 1000 Kč).
Dohoda neuvedená v prohlášení je jaksi „navíc“ a může mít účinky pouze navzájem mezi osobami, které si takovou dohodu sjednaly. Nemá účinky vůči třetím osobám (ani vůči SVJ, ani vůči pozdějším nabyvatelům jednotek, ani vůči osobám oprávněným z věcného práva).
Nebylo-li výlučné užívání sjednáno bezúplatně, pak spoluvlastník, který užívá společnou věc v rozporu s prohlášením nad rámec svého podílu (a ostatní spoluvlastníky z užívání vylučuje) se tím obohacuje. Potvrzeno konstantní judikaturou soudů všech stupňů. Za toto vyloučení náleží vyloučenému spoluvlastníku náhrada v penězích v částce odpovídající nájmu v místě obvyklému za obdobný předmět pronájmu. Měl by se ovšem o svůj nárok přihlásit, neboť podléhá promlčení.
Souhlas s výlučným užíváním nad rámec prohlášení není totéž co vzdání se finanční náhrady.
Justitianus
Skrývá to další specifikum – představme si, že půjde o „pronájem“ ve smyslu např. poskytnutí k užívání nevyhrazeného parkovacího stání ve společné halové garáži. Pokud to bude cizí osobě, stačí usnesení shromáždění (souhlas nadpoloviční většiny podílů přítomných na zasedání). Zatímco, pokud to bude totéž, ale vlastníku jednotky v domě, pak bude potřeba souhlas většiny VŠECH vlastníků /podílově/.
Mně to tedy tak úplně nepřekvapilo, neb to odpovídalo radám právníka, který pro nás věc řešil – tzn. „v zájmu jistoty získejte nadpoloviční souhlas všech vlastníků“)
Napsal jste:
„NS tedy rozlišuje stálou změnu pravidel užívání (která by musela být doprovázena změnou prohlášení) a krátkodobou změnu pravidel užívání (úsluhu), ke které – podle soudu – postačí bezformální dohoda dotčených spoluvlastníků beze změny prohlášení.“
Jestliže lze tedy na právní poměry spoluvlastníků použít i obecná ustanovení NOZ o správě společné věci (§ 1126 až § 1133), pak v případě užívání společné části jedním či více vlastníky jednotek stačí souhlas většiny hlasů dle § 1128 (1) „O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů.“?
„Naprostou právní bombou je překvapivé tvrzení senátu č. 26 NS, že na právní poměry spoluvlastníků lze použít (kromě speciálních ustanovení § 1166 až § 1169 o bytovém spoluvlastnictví) i obecná ustanovení NOZ o správě společné věci (§ 1126 až § 1133).“ (Vložil Justitianus, 20. Leden 2026 – 16:32)
Překvapivé by naopak bylo, kdyby na bytové spoluvlastnictví obecná ustanovení o správě společné věci nebylo možné použít. Co jiného je činnost SVJ (nebo správa domu bez SVJ) než správa společné věci? (Jiná otázka je, kdo, jak a kdy vyřeší dvoukolejnost.)
Krok Nejvyššího soudu je správným směrem. Konečně.
- Vložil § (bez ověření): „Překvapivé by naopak bylo, kdyby na bytové spoluvlastnictví obecná ustanovení o správě společné věci nebylo možné použít. “
Je to jinak než se domníváte. Jste právní analfabet.
Obecná část NOZ o spoluvlastnictví je lex generalis. Část NOZ o bytovém spoluvlastnictví je lex specialis. Podle obecných výkladových pravidel právních předpisů platí, že lex specialis derogat legi generali. Jinými slovy: tam, kde se má aplikovat speciální právní úprava bytového spoluvlastnictví, je vyloučeno aplikovat namísto toho obecnou úpravu spoluvlastnictví.
Přiléhavě to vyjádřil i Nejvyšší soud:
| „Bytové spoluvlastnictví je zvláštním druhem spoluvlastnictví,
na jehož základě je vlastník bytu (nebytového prostoru) zároveň
spoluvlastníkem nemovité věci (budovy), v níž se tento byt či nebytový
prostor nachází. (…) V důsledku této specifické povahy je
bytové spoluvlastnictví jako celek (tj. od vzniku až po zánik) upraveno
v samostatném Oddílu 5, Dílu 4, Hlavě II., Části čtvrté občanského
zákoníku. Zrušit jej lze tudíž pouze dohodou všech vlastníků
jednotek podle § 1217 odst. 1 o. z. [resp. v tam vymezených situacích
způsoby uvedenými v § 1217 odst. 2 o.z. a 1218 o.z.]. Jinou možnost
zákonodárce nepřipouští a neodkazuje ani na subsidiární či přiměřené
užití úpravy o spoluvlastnictví, což by jistě učinil, měl-li by takové
analogické použití na mysli (…).“ Citace: Nejvyšší soud v usnesení 26 Cdo 2019/2023 ze dne 18.10.2023 |
☀ Nejvyšší soud tedy jednoznačně dovodil, že na zrušení bytového spoluvlastnictví je třeba aplikovat pouze speciální ustanovení o bytovém spoluvlastnictví (§ 1215, § 1216), nikoliv obecná ustanovení o zrušení spoluvlastnictví (§ 1140 až § 1157 NOZ).
☀ Obdobně se bude postupovat v jiných případech: Je například vyloučeno, aby se uplatnila obecná úprava soudního řešení spoluvlastnických sporů podle § 1139, neboť jediná použitelná úprava pro bytové spoluvlastnictví je obsažena v § 1209 a nelze se od ní odchýlit.
☀ Stejně tak je vyloučeno použít v bytovém spoluvlastnictví ustanovení § 1129 (k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků). Bytoví spoluvlastníci totiž hlasují jinak – podle speciálních ustanovení § 1169, § 1191/2 a § 1206/2.
➡️ Naprosto stejně se postupuje ve všech případech, kdy zákon nabízí odlišné právní úpravy pro obecné spoluvlastnictví a pro speciální bytové spoluvlastnictví.
Justitianus
Poslední komentáře