Nejvyšší soud se v 26 Cdo 166/2025 zabýval případem kdy společnou část má nově užívat určitá osoba výlučně. NOZ je tímto judikátem poněkud objasněn ve zpackané části o bytovém spoluvlastnictví. (Ovšem dočkali jsme se až po 13 letech od nabytí jeho platnosti.)

Nejvyšší soud jasně odlišil případ užívání společné části jedním z vlastníků jednotek od pronájmu, kdy nájemcem je nevlastník jednotky. Rozdíly jsou v tabulce (pokud se vám na mobilu snad nezobrazuje správně, použijte PC s monitorem).

Dále: NS vidí pronájem společné části třetí osobě jako běžnou správu společné věci, o které rozhoduje SVJ. Viz odst. 23 a 25 judikátu. To ovšem znamená, že o tom může rozhodovat samotný statutární orgán [1]. Neplatí tedy, že by k pronájmu společné části třetí osobě měl být nutný souhlas všech, souhlas většiny všech, nebo souhlas většiny přítomných: statutáři se vůbec nemusejí vlastníků na nic ptát.

Na tom nemůže nic změnit omyl soudců NS, kteří v odstavci 31 judikátu 26 Cdo 166/2025 zmateně uvedli (ovšem pouze obiter dictum), že by mělo jít o oprávnění SVJ „na podkladě rozhodnutí přijatého na shromáždění takovou smlouvu o nájmu uzavřít“. Soudci ovšem nezdůvodnili proč se domnívají, že by o tom mělo rozhodovat právě shromáždění. Zákon nic takového nestanoví! Soudci Dýšková, Brzobohatá a Šebek tedy neznají zákon.

Naprostou právní bombou je další překvapivé tvrzení NS, že na právní poměry spoluvlastníků lze použít (kromě speciálních ustanovení § 1166 až § 1169 o bytovém spoluvlastnictví) i obecná ustanovení NOZ o správě společné věci (§ 1126 až § 1133). Tento právní názor soudu zavádí do bytového spoluvlastnictví dvoukolejnost a další nekonečný právní chaos [2].

NS v judikátu v 26 Cdo 166/2025 rozlišuje stálou změnu pravidel užívání (která by musela být doprovázena změnou prohlášení) a krátkodobou změnu pravidel užívání (úsluhu), ke které – podle soudu – postačí bezformální ústní či konkludentní dohoda dotčených spoluvlastníků beze změny prohlášení.

A nakonec upozorním na záležitost, ve které konstantně chybují žalobci i soudy: Příslušným soudem pro řešení spoluvlastnických neshod je v prvním stupni okresní/obvodní soud. Pouze půjde-li o rozhodování shromáždění a o spory z toho vzniklé, byl by soudem první instance krajský soud [3].

Justitianus

☀ [1] Jestliže rozhodnutí o pronájmu společné části spadá pod správu domu, pak je třeba vyjít z toho, že zákon tuto záležitost nesvěřuje do pravomoci shromáždění (§ 1208). Jde tedy o rozhodnutí, které je v pravomoci statutárního orgánu SVJ.

☀ [2] Obchází se tím totiž kogentní lex specialis o prohlášení, které je klíčovým písemným dokumentem: pouze ono definuje vlastnická a užívací práva k domu a zavazuje jak vlastníky jednotek (současné i budoucí), tak i právnickou osobu SVJ. Prohlášení je nepochybně písemnou smlouvou sui generis (a může tedy být měněno pouze písemně – viz § 564 NOZ – postupem přesně popsaným v § 1168 a § 1169 s následným vložením do sbírky listin katastru). Senát č. 26 se ovšem domnívá, že práva a povinnosti uvedené v prohlášení mohou být libovolně měněny „za pochodu“ pouhým bezformálním rozhodnutím spoluvlastníků, které není nikde podchyceno a dokonce nemusí mít písemnou podobu! Jde o soudcovskou svévoli: dotváření práva proti smyslu a obsahu zákona. 

☀ [3] V tomto případě bylo (nesprávně) žalováno na vyslovení neplatnosti, in ev. nicotnosti usnesení shromáždění SVJ ze dne 30.05.2023. O věci rozhodl krajský soud (Městský soud v Praze) dne 22.01.2024 a následně odvolací soud (Vrchní soud v Praze) dne 13.08.2024. Nej­vyšší soud ale dospěl dne 04.08.2025 k zá­věru, že nešlo o rozhodnutí shromáždění SVJ, nýbrž o rozhodnutí vlastníků jednotek. Z toho důvodu zrušil oba judikáty, protože rozhodovaly věcně nepříslušné soudy. Po třech letech sporů se tedy celá věc vrátí na úplný počátek z důvodu formální chyby.