Nejvyšší soud se v 26 Cdo 166/2025 zabýval situací kdy společnou část domu má nově užívat určitá osoba výlučně. NOZ je tímto judikátem poněkud objasněn ve zpackané části o bytovém spoluvlastnictví. (Ovšem dočkali jsme se až po 13 letech od nabytí platnosti občanského zákoníku.)

Zmatek dlouhodobě panuje v otázce který soud je příslušný k projednání žaloby. Zmateni jsou advokáti, žalobci i soudci.

Nejvyšší soud striktně odlišil případ užívání společné části jedním z vlastníků jednotek od pronájmu, kdy nájemcem je nevlastník jednotky. Rozdíly jsou uvedeny v tabulce (pokud se vám na mobilu snad nezobrazuje správně, použijte PC s monitorem).

Chyba soudců

Zjevným školáckým omylem soudců NS v odstavci 31 judikátu 26 Cdo 166/2025 je jejich ničím nepodložené tvrzení (uvedené ovšem pouze obiter dictum), že by mělo jít o oprávnění SVJ „na podkladě rozhodnutí přijatého na shromáždění takovou smlouvu o nájmu uzavřít“. Soudci ovšem nezdůvodnili proč se domnívají, že by o tom mělo rozhodovat právě shromáždění v ráci SVJ. Zákon nic takového nestanoví! Soudci Dýšková, Brzobohatá a Šebek zjevně neznají zákon.

Nejvyšší soud zřejmě vidí pronájem společné části třetí osobě jako běžnou správu společné věci, o které rozhoduje SVJ. Viz odst. 23 a 25 judikátu.
To je ovšemže nesmysl: SVJ může pronajmout pouze ty společné části, které jsou právně volné.
Je tedy nutné napřed zjistit zda prohlášení obsahuje „pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí“ podle 2012/89/§1169/2/c. Je-li příslušná část určena k užívání všemi vlastníky jednotek, nelze ji pronajmout cizí osobě – a už vůbec ne rozhodnutím SVJ. K tomu, aby se příslušná část domu stala právně volnou, je nutná změna prohlášení podle § 1169. Teprve pak mohou vlastníci rozhodnout, zda svěří pronajímání společné části právnické osobě SVJ, nebo někomu jinému. SVJ totiž nemá žádné privilegium k pronajímání cizího majetku.

Naprostou právní bombou je další překvapivé tvrzení NS, že na právní poměry spoluvlastníků lze použít (kromě speciálních ustanovení § 1166 až § 1169 o bytovém spoluvlastnictví) i obecná ustanovení NOZ o správě společné věci (§ 1126 až § 1133). Tento právní názor soudu zavádí do bytového spoluvlastnictví dvoukolejnost a další nekonečný právní chaos [2].

NS v judikátu v 26 Cdo 166/2025 rozlišuje stálou změnu pravidel užívání (která by musela být doprovázena změnou prohlášení) a krátkodobou změnu pravidel užívání (úsluhu), ke které – podle soudu – postačí bezformální ústní či konkludentní dohoda dotčených spoluvlastníků – beze nutnosti změny prohlášení.

A nakonec upozorním na záležitost, ve které konstantně chybují žalobci i soudy: Příslušným soudem pro řešení spoluvlastnických neshod je v prvním stupni okresní/obvodní soud. Pouze půjde-li o rozhodování shromáždění a o spory z toho vzniklé, byl by soudem první instance krajský soud [3].

Justitianus

• ☀ [1] Jestliže rozhodnutí o pronájmu společné části spadá pod správu domu, pak je třeba vyjít z toho, že zákon tuto záležitost nesvěřuje do pravomoci shromáždění (§ 1208). Jde tedy o rozhodnutí, které je v pravomoci statutárního orgánu SVJ.
• ☀ [2] Obchází se tím totiž kogentní lex specialis o prohlášení, které je klíčovým písemným dokumentem: pouze ono definuje vlastnická a užívací práva k domu a zavazuje jak vlastníky jednotek (současné i budoucí), tak i právnickou osobu SVJ. Prohlášení je nepochybně písemnou smlouvou sui generis (a může tedy být měněno pouze písemně – viz § 564 NOZ – postupem přesně popsaným v § 1168 a § 1169 s následným vložením do sbírky listin katastru). Senát č. 26 se ovšem domnívá, že práva a povinnosti uvedené v prohlášení mohou být libovolně měněny „za pochodu“ pouhým bezformálním rozhodnutím spoluvlastníků, které není nikde podchyceno a dokonce nemusí mít písemnou podobu! Jde o soudcovskou svévoli: dotváření práva proti smyslu a obsahu zákona. 
• ☀ [3] V tomto případě bylo (nesprávně) žalováno na vyslovení neplatnosti, in ev. nicotnosti usnesení shromáždění SVJ ze dne 30.05.2023. O věci rozhodl krajský soud (Městský soud v Praze) dne 22.01.2024 a následně odvolací soud (Vrchní soud v Praze) dne 13.08.2024. Nej­vyšší soud ale dospěl dne 04.08.2025 k zá­věru, že nešlo o rozhodnutí shromáždění SVJ, nýbrž o rozhodnutí vlastníků jednotek. Z toho důvodu zrušil oba judikáty, protože o záležitosti rozhodovaly věcně nepříslušné soudy. Po třech letech sporů se tedy celá věc vrací na úplný počátek z důvodu zbytečné formální chyby.