Nejvyšší soud se v 26 Cdo 166/2025 zabýval případem kdy společnou část má nově užívat určitá osoba výlučně. NOZ je tímto judikátem poněkud objasněn ve zpackané části o bytovém spoluvlastnictví. (Ovšem dočkali jsme se až po 13 letech od nabytí jeho platnosti.)

Nejvyšší soud jasně odlišil případ užívání společné části jedním z vlastníků jednotek od pronájmu, kdy nájemcem je nevlastník jednotky. Rozdíly jsou v tabulce (pokud se vám na mobilu snad nezobrazuje správně, použijte PC s monitorem).

Dále: NS vidí pronájem společné části třetí osobě jako běžnou správu společné věci, o které rozhoduje SVJ svým nejvyšším orgánem – shromážděním. Tedy podle názoru Nejvyššího soudu neplatí, že by k pronájmu společné části třetí osobě byl nutný souhlas všech vlastníků jednotek!

Naprostou právní bombou je překvapivé tvrzení senátu č. 26 NS, že na právní poměry spoluvlastníků lze použít (kromě speciálních ustanovení § 1166 až § 1169 o bytovém spoluvlastnictví) i obecná ustanovení NOZ o správě společné věci (§ 1126 až § 1133). Tento právní názor soudu zavádí do bytového spoluvlastnictví dvoukolejnost a další nekonečný právní chaos [1].

NS tedy rozlišuje stálou změnu pravidel užívání (která by musela být doprovázena změnou prohlášení) a krátkodobou změnu pravidel užívání (úsluhu), ke které – podle soudu – postačí bezformální dohoda dotčených spoluvlastníků beze změny prohlášení.

A nakonec záležitost, ve které konstantně chybují žalobci i soudy: Příslušným soudem pro řešení spoluvlastnických neshod je v prvním stupni okresní/obvodní soud. Pouze půjde-li o rozhodování shromáždění a o spory z toho vzniklé, byl by soudem první instance krajský soud [2].

Justitianus

☀ [1] Obchází se tím totiž kogentní lex specialis o prohlášení, které je klíčovým písemným dokumentem: pouze ono definuje vlastnická a užívací práva k domu a zavazuje jak vlastníky jednotek, tak i právnickou osobu SVJ. Prohlášení je nepochybně písemnou smlouvou sui generis (a může tedy být měněno pouze písemně – viz § 564 NOZ – postupem přesně popsaným v § 1168 a § 1169 s následným vložením do katastru). Senát č. 26 se ovšem domnívá, že práva a povinnosti uvedené v prohlášení mohou být libovolně měněny „za pochodu“ pouhým bezformálním rozhodnutím spoluvlastníků, které není nikde podchyceno a dokonce nemusí mít písemnou podobu. Jde o soudcovskou svévoli: dotváření práva proti smyslu a obsahu zákona.

☀ [2] V tomto případě bylo (nesprávně) žalováno na vyslovení neplatnosti, in ev. nicotnosti usnesení shromáždění SVJ ze dne 30.05.2023. O věci rozhodl krajský soud (Městský soud v Praze) dne 22.01.2024 a následně odvolací soud (Vrchní soud v Praze) dne 13.08.2024. Nej­vyšší soud ale dospěl k závěru, že nešlo o rozhodnutí shromáždění SVJ, nýbrž o rozhodnutí vlastníků jednotek. Z toho důvodu zrušil oba judikáty, protože rozhodovaly věcně nepříslušné soudy. Po třech letech sporů se tedy celá věc vrátí na úplný počátek z důvodu formální chyby.