Soudci bez pochybností připustili, že je možné aplikovat obecná pravidla hospodaření se společnou věcí i na bytové vlastnictví/spo­luvlastnictví. V tom případě je ovšem možné aplikovat také celou dosavadní judikaturu týkající se „vyloučeného spoluvlastníka“.

Obecně totiž platí, že většinový spoluvlastník může menšinového spoluvlastníka zcela vyloučit z užívání společné věci (t.j. i společné části domu). Ve speciálním případě bytového spoluvlastnictví by ovšem šlo o vyloučení v rozporu s obsahem prohlášení. Avšak soudci Dýšková, Brzobohatá a Šebek se domnívají, že takovéto obcházení kogentních (?) ustanovení zákona je ku prospěchu bytového domu a vlastníků jednotek. Příslušná ustanovení zákona při tom hovoří jasně:

➡️ Z uvedeného plyne, že odchylka od zákona neuvedená v prohlášení (vlastníka budovy) nemůže změnit práva ani povinnosti spoluvlastníků. Změna prohlášení (dohody uzavřené písemně) je totiž možná projevem vůle pouze v téže nebo přísnější formě, to jest písemně nebo notářským zápisem (s následným vložením změněného prohlášení do sbírky listin katastru – stojí to pouze 1000 Kč).

Dohoda neuvedená v prohlášení je jaksi „navíc“ a může mít účinky pouze navzájem mezi osobami, které si takovou dohodu sjednaly. Nemá účinky vůči třetím osobám (ani vůči SVJ, ani vůči pozdějším nabyvatelům jednotek, ani vůči osobám oprávněným z věcného práva).

Nebylo-li výlučné užívání sjednáno bezúplatně, pak spoluvlastník, který užívá společnou věc v rozporu s prohlášením nad rámec svého podílu (a ostatní spoluvlastníky z užívání vylučuje) se tím obohacuje. Potvrzeno konstantní judikaturou soudů všech stupňů. Za toto vyloučení náleží vyloučenému spoluvlastníku náhrada v penězích v částce odpovídající nájmu v místě obvyklému za obdobný předmět pronájmu. Měl by se ovšem o svůj nárok přihlásit, neboť podléhá promlčení.

Souhlas s výlučným užíváním nad rámec prohlášení není totéž co vzdání se finanční náhrady.

Justitianus