SVJ bez IČ
Dobrý den, koupili jsme byt v bytovém domě se 4 bytovými jednotkami. Dle stanov co jsme obdrželi je bytový dům SVJ, dokonce tak vystupuje při výpočtovém listu jako hospodář objektu. Boužel se mi nikde nepodařilo zjistit IČO. Co je zarážející, tak záloha na vodu, společnou el., komíny, pojištění, fond oprav atd. ochází na účet důvěrníka. A proto – SVJ by mělo někde zapsáno stejně tak účet by měl být veden na SVJ, je tak? Nebo je možné tohle nějak „obejít“? A jsou v tomto případku vůbec platné stanovy?
V předpisu č. 304/2013 Sb., Zákon o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, který nabyl účinnosti 1.1.2014, se v § 1 odst. 1 píše: „Veřejnými rejstříky právnických a fyzických osob podle tohoto zákona (dále jen „veřejný rejstřík“) se rozumí spolkový rejstřík, nadační rejstřík, rejstřík ústavů, rejstřík společenství vlastníků jednotek, obchodní rejstřík a rejstřík obecně prospěšných společností.“ V hlavě III, díl 5, § 39 zmíněného zákona se píše: „Do rejstříku společenství vlastníků jednotek se zapisují společenství vlastníků jednotek.“ Dále potom v § 40 téhož zákona je psáno: „Návrh na zápis založeného společenství vlastníků jednotek do rejstříku společenství vlastníků jednotek podávají všichni členové výboru nebo předseda společenství vlastníků jednotek. V § 7 odst. 1, písm. d) téhož zákona se uvádí: "Ministerstvo financí uveřejní způsobem umožňujícím dálkový přístup informace o osobách zapsaných v České republice a údaje o tom, ve kterém veřejném rejstříku jsou tyto osoby zapsány, zahrnující d) identifikační číslo osoby, bylo-li jí přiděleno,…“
Dále, podle předpisu č. 89/2012 SB., zákon občanský zákoník (často se používá zkratka NOZ, nový občanský zákoník) § 1200, odst. 1, platí: „Společenství vlastníků se založí schválením stanov. Nebylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, vyžaduje se ke schválení stanov souhlas vlastníků všech jednotek. Dále platí podle § 1204 odst. 1 téhož zákona: "Společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku.“ Z § 1204 odst 2 téhož předpisu vyplývá, že stanovy SVJ nemusí obsahovat IČ.
Jako ne právník z toho usuzuji, že není-li SVJ zapsána do veřejného rejstříku, potom neexistuje, protože nevzniklo. Je-li zapsáno, potom se musí dát vyhledat ve veřejném rejstříku, např. podle názvu (název je uveden ve stanovách).
Josef Soukup napsal: „Jako ne právník z toho usuzuji, že není-li SVJ zapsána do veřejného rejstříku, potom neexistuje, protože nevzniklo.“
Pane Soukupe, to tedy usuzujete špatně. Je třeba rozlišovat SVJ(2000) a SVJ(2012). Jestliže SVJ(2000) vzniklo ze zákona do 31.12.2013, pak již existuje jako právnická osoba. NOZ s tím nemá vůbec nic společného. Jde o právní skutečnosti, které nastaly podle ZoVB. Při tom není podmínkou, aby toto SVJ bylo zapsáno v rejstříku SVJ, ani nemusí mít přiděleno IČO.
Tazatel nejspíše je v jiné situaci: v domě SVJ nevzniklo ani podle ZoVB, ani podle NOZ. Jde pravděpodobně o tzv. „společenství vlastníků bez právní subjektivity“ podle znění zákona č.72/1994 Sb. před novelou provedenou zákonem č. 105/2000 Sb..
V tom případě neexistují žádné stanovy SVJ. Papír, který tazatel snad má v ruce, nejsou stanovy právnické osoby – i když nahoře je snad nadpis „Stanovy“. Vlastníci jednotek v domě se řídí podle pravidel, obsažených v prohlášení vlastníka budovy. Viz § 4 odst. 2 ZoVB. Právě prohlášení vlastníka plně nahrazuje obsah stanov v domech, kde SVJ(2000) nevzniklo do 31.12.2013.
Pokud vlastníci v domě tazatele podepíší papír označený „Stanovy“, půjde o soukromoprávní smlouvu mezi nimi navzájem. Obsah takové smlouvy bude i právně vymahatelný jako kterákoliv dohoda více osob. Takováto dohoda však nemůže být v rozporu se základním dokumentem – prohlášením vlastníka budovy.
lake
Pokud by ten papír označený „Stanovy“ byl soukromoprávní smlouvou, měl by obsahovat jména a příjmení, případně rodná čísla, majitelů jednotek je tak? Zřejmě by tam mělo být uvedeno i číslo účtu, na které budou chodit peníze za výše uvedené poplatky, i když v dnešní době posílat peníze na účet důvěrníka je pěkná šílenost…
Pane rejpale,
smlouva nemusí obsahovat jména a příjmení a nemusí mít ani písemnou
formu. Záleží na tom, zda účastníci smlouvu sjednali, což lze poznat
i z toho, jak se účastníci smlouvy chovají a zda smlouvu (i nepsanou)
dodržují. Viz znění NOZ:
| 89/2012 Sb. Forma právních jednání § 559 Každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem. |
| 89/2012 Sb. § 1756 Není-li smlouva uzavřena slovy, musí být z okolností zřejmá vůle stran ujednat její náležitosti; přitom se přihlédne nejen k chování stran, ale i k vydaným ceníkům, veřejným nabídkám a jiným dokladům. |
Jisto je, že papír, který má tazatelka v ruce, nejsou stanovy právnické osoby. Zejména proto, že žádná právnická osoba neexistuje. K obecné platnosti stanov jako zakladatelského dokumentu právnické osoby by bylo navíc potřebné, aby stanovy byly vloženy do sbírky listin rejstříkového soudu. Takové stanovy jsou pak automaticky závazné pro každého, kdo se stane členem SVJ.
V případě tazatelky paní Hany jde pouze o soukromoprávní smlouvu (dohodu) mezi jednotlivci. Zřejmě se vlastníci jednotek dohodli, že zálohy na služby i na správu budou zasílat na účet jednoho z nich (paní Hana ho označuje jako „důvěrníka“).
Od stanov právnické osoby se smlouva liší tím, že zavazuje pouze její účastníky. Nový nabyvatel jednotky (mimo okruh původních účastníků) není obsahem smlouvy nijak vázán a není povinen se podle ní řídit. A to ani v případě, kdy taková smlouva je nesprávně nadepsána „stanovy“.
lake
Dobrý den,
společenství vlastníků lze dohledat stejně jako společnosti v rejstříku obchodním – na www.justice.cz. Samozřejmě lze hledat také podle názvu společenství. IČO ve stanovách společenství zpravidla není, název společenství tam být musí.
Nepíšete, kdy dům s jednotkami ve vlastnictví vznikl. Pokud máte v domě jen čtyři byty (a žádné další jednotky), dle zákona o vlastnictví bytů SVJ vznikala do roku 2013 jen v domech o pěti a více jednotkách.
G.X.
Dle www.justice.cz žádné takové společenství vlastníků jednotek neexistuje. Takže stanovy jsou asi k ničemu, když to není uvedeno v rejstříku.
Poslední komentáře