Sklep osobním vlastnictví - platby do fondu

Pro Jan77

Na Vámi formulované otázky neumím odpovědět. Upřímně, informace, které mi byly k celé situaci podány jsou značně kusé. Kupní smlouvu teď v ruce nemám. Ale pamatuji si, že když jsme byt kupovali, tak plocha jednotky byla součet metráže bytu a sklepa. Už tehdy mě to zarazilo, ale nepídila jsem se potom…bohužel… Jak a kdy k odkupu došlo, to nevím. Udělal to předchozí majitel… Adresa k nahlédnutí, Děčín IV Podmokly, Prokopa Holého 114/27, bytová jednotka č. 1. Díky za pomoc. Já se v tomto prostě nevyznám. P.

Pokud jsem to správně vyhledal, tak vlastníte bytovou jednotku a podíl na spol. částech domu. Žádný sklep. Co je tedy ten váš sklep? Je to sklepní kóje nebo co to je. Kde je umístěný? No ať je to cokoliv, máte povinnost přispívat pouze na společné části domu a ne na žádný váš sklep.

Je to zděný sklep(nikoliv kóje), který je v přízemí bytového domu. Náš byt se nachází v prvním patře. Jen nechápu, jak je možné, že na katastru je uvedena výměra, která odpovídá součtu plochy bytu a sklepa…netušíte kde bych mohla dohledat více? Doklady SVJ, katastr? Nevím kam se obrátit…Díky

Nejdříve se musíte podívat, co je napsané v Prohlášení vlastníka. Jak tam je popsaný byt a sklep. Prohlášení vlastníka najdete na Katastru nemovitostí. Nejdříve si Prohlášení můžete prolistovat a pak vám stránky,které jsou pro vás důležité okopírují. Za kopírování zaplatíte poplatek. V Prohlášení by taky mělo být schéma sklepů s čísly, který sklep patří ke kterému bytu.

1/ Měl/a byste se podívat do Prohlášení vlastníka, LV (list vlastnictví) a EL (evidenční list, soupis předepsaných záloh). Zřejmě to máte podobné jako u nás v domě (kdysi bytové družstvo). Já mám v v evid. listu toto: spoluvlastnický podíl 39,02 m2 (v poznámce = plocha bytu vč. plochy sklepa), a podlahová plocha 37,58 m2 (v poznámce = plocha bytu bez plochy sklepa). Platit do toho, čemu říkáte fond oprav i za sklep je divné. Pokud jde o můj byt, tak předpokládám (doufám), že tak platíme v domě všichni a nejsem tedy výjimka a nechal jsem to být. Proč by to bylo u mne spočteno jinak než u ostatních bytů ? Vy se ale domníváte bez zdůvodnění a aniž jste se dotázal účetní a výboru, že jste výjimka. Měl/a byste se zeptat účetní nebo výboru (dle údajů na ares.cz to jsou paní Valková, Lošková a pan Bezděkovský) nebo ostatních vlastníků, zda všichni platíte vč. sklepa nebo jste výjimka (o čemž pochybuji).

2/ Jak víte, že v katastru je započtena k bytu plocha sklepa ? Vy jste si byt přeměřila nebo tak jen usuzujte ? Zjistěte si plochu bytu z prohlášení vlastníka. Pokud jste Jan a Marcela Z., tak máte v katastru na cuzk.cz byt uvedeno 1028/10713, t.j zřejmě byt 102,8 m2 a celková plocha bytů 1071,3 m2.

3/ V každém případě je správné se ptát v této problematice nejdříve účetní a výboru a nespekulovat, že „jako jediná bytová jednotka máme odkoupen sklep v osobním vlastnictví“.

4/ To, že „na katastru je uvedena výměra, která odpovídá součtu plochy bytu“ je také spíše spekulace. Z čeho tak soudíte ? Píšete „Kupní smlouvu … pamatuji si, že když jsme byt kupovali, tak plocha jednotky byla součet metráže bytu a sklepa“. Prodávající by měl do smlouvy uvést to co je v Prohlášení. Možná uvedl to, co je v evidečním listu, viz můj příklad výše.

5/ Ještě předtím, než jste napsala „netušíte kde bych mohla dohledat vce? Doklady SVJ, katastr? Nevím kam se obrátit“ vám bylo doporučeno obrátit se na prohlášení vlastníka na katastru za 20 Kč/str nebo u výboru (to by mělo být zadarmo, i když někteří výboři si účtují strávený čas a chtějí platit i za kopie. Prohlášení vlastníka s popisem jednotlivých bytů (vč. toho kdo má balkon který se nepočítá do plochy bytu) by mělo být srozumitelné.

6/ Znáte vůbec vaše stanovy ? Na ares.cz jsem si našel dle adresy vaše společenství, klikl jsem na něj a krom jmen výboru jsem si našel ve sbírce listin vaše stanovy. Můžete si je případně stáhnout v pdf.

Máte tam uvedeno v právech vlastníka totiž m.j. toto:

Čl. 4 bod f „právo nahlížet do podkladů ze kterých plyne povinnost podílet se na nákladech na správu nemovité věci“.

Proč jste se do podkladů nepodívali ? Odpovídat na váš dotaz ve snaze pomoci. když uvedete jen domněnky a nevyužíváte práva ze stanov a jen se domníváte „že si to tak zařídil předchozí majitel“ je dost časově náročné.

Přispívatel ". (bez ověření), 20. Říjen 2018 – 15:53! se za vás také díval do katastru aby zjistil, zda sklep opravdu dle katastru vlastníte či nikoli.

Dobrý den.

Chápu všechny Vaše odrážky, výtky atd. Nevím jak to zde na portálu funguje, ale Vážím si lidí, kteří najdou čas a odpoví jiným (méně znalým), i když jim jejich otázky připadají třeba hloupé… S výborem jsem mluvila opakovaně, stejně tak s paní z kanceláře, která se o náš bytový dům stará. Ani jedna ze stran mi neřekla, že nějaké prohlášení vlastníka vůbec existuje… bohužel. O stanovách vím, mám je doma. Jenže je to v první řadě o lidech. Ti kdo nyní ve výboru SVJ jsou, ví tak akorát starou belu…

Na katastru jsem dnes byla. Kopii prohlášení mám doma. Dle prohlášení vlastníka jsme jediní v celém domě, kteří vlastní sklep a platí z něj do fondu ( protože se započítává do podlahové výměry bytu, skutečná výměra bytu 87,8, zbytek je sklep 15 m2). Ostatní bytové jednotky vlastní dle PV sklepní kóje a do podlahové výměry bytu se jim nezapočítávají. Což nechápu. Jeden ze sklepů jsem viděla. Je normálně zděný, 4 stěny a strop. Na katastru mi doporučili poradit se s právním oddělením. Takže je to tak jak jsem psala, my jediní platíme do fondu i ze sklepa. Ostatní platí jen z plochy svého bytu.

MZ

Jde o to, že nejen v případě práv vlastníků bytů v rámci SVJ se musí člověk pídit v NOZ i sám a někdy mu nepomůže ani (placený) právník.

V tomto případě např. NOZ

Prohlášení § 1166

(1) Při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám se uvedou alespoň

1. údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území,
2. údaje o jednotce, zejména

1.pojmenování a označení jednotlivých bytů číslem a umístěním 2.určení a popis společných částí … s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky, 3.velikost podílů na společných částech,

(3) K prohlášení se přiloží půdorysy všech podlaží, jejich schémata, určující polohu bytů …u, spolu s údaji o podlahových plochách bytů.

• – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

Příklad z Prohlášení

"byt č. 10 se skládá z těchto místností a příslušenství o následující ploše

kuchyně 13,6 m2 pokoj 19,0 m2 předsíň 5,7 m2 spíž 0,9 m2 koupelna 3,2 m2 WC 0,9 m2

Plocha celkem 43,3 m2

S vlastnictvím jednotky je spojeno právo výlučného užívání sklepní kóje"

• – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

A vy máte sklep započten do plochy, nikoli že jde o výlučné užívání sklepní kóje

Přečtěte si NOZ § 1168 (Odstranění vady prohlášení) a § 1169 (Změna prohlášení) a požádejte o radu právníka katastru, jak vám katastr navrhl. Mně odpověděli ochotně i emailem, když jsem se na ně obrátil kvůli věcnému břemenu.

Měnit prohlášení bude problém, pokud se ostatní šprajcnou.

Dle § 1168 (1)

„mohou vadu odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením. Nedojde-li k tomu, rozhodne o odstranění vady soud na návrh osoby, která na tom má právní zájem.“

Dle § 1169

„Ke změně prohlášení se vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek“.

Otázka je, co je dohoda, na zdejším webu se diskutovalo, že to je 100 % souhlas.

Nevím zda by kvůli tomu, že by se měnila celková plocha bytů musel měnit (vydat nový) LV všem vlastníků (každý byt za 1000 Kč), protože by se měnil jejich údaj o podílu na společných plochách např. z 928/10713 na 928/10698. Nebo by se změnil (vydal nový) jen LV vám se sníženou výměrou o 15 m2.

Myslím, že se pomalu dostáváme k jádru věci. Chápu to takto (s výhradou toho, že jste neposkytla přesné citace z Prohlášení):

Váš sklep je tedy místností, která tvoří příslušenství bytu, a proto je do jeho plochy započtena. Tato vaše celková plocha je rozhodná pro výpočet příspěvku na správu domu, neboť určuje váš spoluvl. podíl. To je správně.

Sklepy ostatních jsou součástí společných prostor, a proto se NEzapočítávají do ploch vlastníků, kteří je užívají.

Pokud to tak je, je to atypická situace (vy jste nelogicky s vaším sklepem výjimka) a má to nespravedlivý efekt v tom, že vy za vaši celou plochu hradíte příspěvek, ostatní a navíc tím nepřímo budete hradit ostatním opravu (oni vám ne, pokud by byla potřeba)

Jedinou obranu vidím v obč. z. § 1180 (za sebe však ustanovení považuji za nejasné, ale jde správným směrem):

§ 1180 (1) Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

Ano, vše co jste napsal je pravda a je to tak. Jen tomu paragrafu 1180 fakt nerozumím… Obrátím se na právníka katastru. Díky

Opět jste neodpověděla tak, jak je potřeba. Je ten váš sklep vyzděný, má stěny, zdí, je to samostatná místnost? Jak vypadají ostatní sklepy – sklepní kóje. Z čeho mají stěny? Popište nám tady, jak to ve skutečnosti vypadá.

Ano, náš sklep je zděný, je to samostatná místnost. Z ostatních „sklepních kójí“ jsem viděla jednu, je také zděná (stěny tuším ytong nebo cihla),má strop.Také je to samostatná místnost. Do všech ostatních „sklepních kójí“ se vchází samostatnými dveřmi, zkrátka je stěna s 3 dveřmi vedle sebe. Nahlédnout mě asi nikdo nenechá… Nahlédnout mě nikdo nenechá, zřejmě jsem jim šlápla na kuří oko…

Zkoušela jsem ze společné chodby rozsvítit.Světlo vycházelo jen zpoza otvorů ve dveřích jedné kóje (vypínač je umístěn vně kóji), v ostatních byla tma . Předpokládám, že jsou tedy jednotlivé kóje odděleny od sebe zděnou stěnou. Takže platí: my v PV: sklep jako příslušenství bytu ostatní v PV: sklepní kóje – ta se nezapočítává do plochy bytu,ale je uděleno cituji: právo výhradně užívat sklepní kóji ve společných částech 1.PP budovy ( nezapočteno do bytu)

V nákresu jednotlivých pater z PV vyplývá: sklep k bytové jednotce 1 je veden jako byt a příslušenství sklepní kóje jsou vedeny jako společné části (v agendě místnost sklepních kójí).

Jestli je váš sklep samostatná místnost, byla tehdy zahrnuta v prohlášení vlastníka jako další část bytu a proto byla zahrnuta do celkové plochy. Tehdy patrně byly ostatní sklepy jen dřevěné kóje a byly (a stále jsou) společnou částí domu ve výlučném užívání některých vlastníků, nejsou v jejich přímém vlastnictví. Možná v průběhu času bylo dřevo nahrazeno itongem… ale stále se jedná o společné části domu, proto je nemají ostatní uvedené v celkové ploše. Pochybuji, že by Vám soud v této situaci pomohl, bude patrně nutná dohoda úplně všech na změně PV.

Samozřejmě Petr123, že nemáte pravdu. Ve společných částech domu nelze vyzdívat sklepní kóje jak koho napadne.

Třeba se tom tehdejší vlastníci domluvili. Pochybuji, že se soud nebo stavební úřad bude zabývat tím, jestli je sklep z itongu nebo ze dřeva. Dokud budou v PV tyto sklepy definovány jako společná část domu, tak se na tom nic nezmění.

Sklepy, tj. obezděné uzavřené místnosti nemůžou být společná část domu. Ve společné části domu jsou pouze sklepní kóje.

Obávám se , že se mýlíte. Společné části (prostory) mohou a běžně jsou uzavřené místnosti. Příklad: společné garáže, či kočárkárny.

Nicméně nás můžete přesvědčit a uvést konkrétní § zákonného předpisu.

Správná úvaha je jiná: pokud je něco kóje v obvyklém významu, tedy jakási klícka bez stěn a dveří (není to tedy prostorově dostatečně vymezené a oddělené), pak taková kóje nemůže být jednotkou, protože není sama o sobě místností.

Naopak vyzděná místnost-sklep jednotkou být může ; to neznamená ale, že musí.

To ovšem nemáte pravdu. Sklepní kóje není klícka bez stěn a dveří. Sklepní kóje samozřejmě nemůže být jednotkou. Sklepní kóje jsou umístěny v uzavřené místnosti a tato místnost patří mezi společné části domu. V této společné části domu, kdo jsou sklepní kóje si nikdo nemůže vyzdívat kóje, jak ho napadne. O jaký předpis mě žádáte?

Viděl jsem několik novostaveb, kde byly dřevěné sklepní kóje v katastru zapsány jako samostatné jednotky – lépe se to totiž developerům samostatně prodává. Naopak jsem viděl několik domů, kde jsou nově vyzděné původní kóje stále společnou částí domu. Katastru je úplně jedno, na čem se vlastníci dohodnou.

Podle čeho soudíte, že to nemůže být společná část domu? Pokud si to tak vlastníci dohodli v PV, tak to tak je.

Vlastníci si nic nemůžou dohodnout v prohlášení. Prohlášení tvoří původní vlastník. Pokud je v něm nějaká chyba, tak vlastníci jí můžou odstranit.

Teď jsem se dozvěděla informaci, že dříve před odkupem byl opravdu jen náš sklep samostatně stojící místností a ostatní měli sklepní kóje. Pak došlo k odkupu bytových jednotek od města. Nám byl prodán i sklep,poněvadž to šlo. Ostatní si sklepní kóje odkoupit prý nemohli, protože to byli sklepní kóje s výhradním užíváním…takto mi to bylo řečeno. Po odkoupení došlo k obezdění sklepních kójí. Ale nikde se nic neměnilo. Nevím, jestli to takto lze. Nezměnili se tím tedy sklepní kóje automaticky na sklepy a nemělo dojít k prohlášení vlastníka?

Automaticky určitě ne. Pokud nebyla součástí dohody změna PV, tak se na tom, že se jedná o společnou část domu, nic nezměnilo.

Jelikož má ten váš sklep 15 m2, opravdu to vypadá, že se jednalo o nějakou místnost a nikoli běžný sklep, proto o tom nikdo takto nepřemýšlel.

Pokud jsou i některé další sklepy skutečně vyzděné, tak nemůžete sama přispívat na vyzděný sklep. Je potřeba v domě udělat pořádek,uvést vše do stavu jak má být a změnit prohlášení vlastníka. To by ovšem měl udělat statutární orgán, protože je to ve společných částech domu. Návrh na změnu Prohlášení může podat i jednotlivý vlastník, patrně přes soud. No, to tedy máte co dělat, ale nevzdejte to. „Sklep k bytové jednotce 1 je veden jako byt a příslušenství sklepní kóje jsou vedeny jako společné části (v agendě místnost sklepních kójí).“ Tak toto je vadné prohlášení a je potřeba jej změnit. Pokud je váš skep skutečně vyzděný a má samostatné dveře, tak to není sklepní kóje. Pokud jsou ve společných částech domu vyzděné další sklepy a mají dveře a strop, tak to taky není sklepní kóje. S těmi sklepy, sklepními kójemi je potřeba udělat pořádek.