Čtyři vlastníci nechtějí do bytů měřiče tepla.
Dobrý den.Náš bytový dům obsahuje 15.bytových jednotek.Jsme SVJ a teplo rozpočítáváme podle metrů čtverečních na byt.Máme svoji kotelnu,a chceme měřiče tepla.Čtyři vlastníci nesouhlasí,a měřiče nechtějí.Vymlouvají se na to,že by to děti stejně rozbily nebo ulomily.Jak máme postupovat?
Úplně jednoduše. Když měřidlo nechtějí, tak jim nic nenuťte. Spotřebu jim počítejte tak, jak je uvedeno ve vyhlášce. Sami za vámi přijdou, že měřidlo požadují.
zákon o bytech §13 (4) ............................... Vlastník jednotky je povinen umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření tepla a vody v jednotce a umožnit odečet naměřených hodnot.
vyhl. 372/2001 §4 (7) Neumožní-li konečný spotřebitel instalaci měřičů tepelné energie nebo indikátorů vytápění, nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet, nebo je ovlivní, činí v daném zúčtovacím období u tohoto konečného spotřebitele spotřební složka nákladů 1,6násobku průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadající na 1 m2 započitatelné podlahové plochy zúčtovací jednotky. Při výpočtu se postupuje podle přílohy č. 2 k této vyhlášce.
Jenže náš bytový dům má nastarost jedna firma s.r.o.Ta nám dělá vyučtování tepla,vody a společné elektřina.Teplo počítá podle metrů čtverečních vytápěné plochy v bytě.Žádnou změnu tato firma dělat nebude až se všichni dohodnem.Tady je ten problém.
A právě pro tyto případy je nutné schválení nového zákona,který bude nařizovat dohodu a souhlas všech vlastníků.Už se něco podobného připravuje,a má se to týkat všech SVJ.
A právě pro tyto případy je nutné schválení nového zákona,který
bude nařizovat dohodu a souhlas všech vlastníků.
A už jste tuto nutnost oznámil parlamentu? Dáte odkaz na návrh takového
zákona? Popř. kdo to připravuje, předkládá. Abychom se na to mohli
připravit …
Pane Kamile.,
připravuje se nový Občanský zákoník, který pro většinu hlasování požaduje nadpoloviční většinu ze všech hlasů.
Žádný zákon, který by „nařizoval dohodu a souhlas všech vlastníků“ se nepřipravuje. Mimochodem, jaký je rozdíl mezi dohodou a souhlasem?
O novém zákonu, který bude požadovat 100% hlasů na všechna hlasování, tu píší pouze nickové Milada., Zdeněk., Josef. a Vy Kamil., ale je to pouze přání jednoho člověka, který by měl rád právo veta. Takovou zhůvěřilost nemůže schválit ani současný parlament.
Prosím pište pouze o věcech, o kterých něco víte a nestrašte účelovými nepravdami zdejší čtenáře. Děkuji.
Hezký den!
Pavel
Pane Pavel.Já jsem o tom to zákonu slyšel a jsem přesvědčen kdyby byl,tak by žádné SVJ nemuselo řešit žádné spory.Bylo by to jenom k dobru věci,a nedocházelo by mezi vlastníky často k velkým nepokojům.Znám domy SVJ kde si takové podmínky odsouhlasili sami,a bez souhlasu všech nespravují nic.Pokud někdo rozhoduje za vás,tak si myslím že není něco v pořádku a je potřeba hledat pomoc a obranu.
Pane Kamile.,
mám k dispozici vybrané návrhy zákonů, o žádném takovém zákonu jsem neslyšel. Je to proto, že takový zákon nemůže fungovat v SVJ o desítkách členů, proto se ani nepřipravuje.
Nic však nebrání tomu, aby si SVJ do stanov dalo, že vše podléhá souhlasu 100% hlasů. U některých SVJ s počtem členů okolo 10 to i může fungovat. S vyšším počtem členů roste pravděpodobnost výskytu kverulanta, který je zásadně proti všemu. U 100 – 150 členného SVJ je tento kverulant skoro jistotou.
Aby nikdo nerozhodoval za Vás, tak si pořiďte bydlení, které Vám bude patřit ze 100%.
Hezký den!
Pavel
Pavle, nelze souhlasit s Vašim tvrzením
„Nic však nebrání tomu, aby si SVJ do stanov dalo, že vše podléhá
souhlasu 100% hlasů.“.
Od kogentního znění zákona se nelze odchýlit stanovami, takové ustanovení ve Stanovách by bylo neplatné.
Dušane,
názory na paskvil ZoVB mohou být různé.
Např. v Dvořák, T. Vlastnictví bytů a nebytových prostor. ASPI, Praha 2007, je na str. 314 uvedeno:
„V těch případech, kdy zákon vyžaduje prostou nebo kvalifikovanou většinu mohou stanovy podle všeho určit vyšší počet potřebných hlasů, nebo dokonce jednomyslnost, což ovšem nelze příliš pro praxi doporučit, neboť by tak velmi snadno mohlo dojít k ochromení funkčnosti shromáždění.“
V našem SVJ jsem samozřejmě ve stanovách kvora při hlasování nezvyšoval, jednak mám rozum, jednak máme 141 jednotek. Jednomyslnost při 141 jednotkách by snad nevyžadoval ani pan „Kamil.“. Nicméně jsme v soukromém právu.....
Pokud tak učinil Kamil., tak já mu to nezávidím. Zajímavá by byla situace, kdy by u „Kamila.“ přišel nový vlastník a se stanovami nesouhlasil.
Ve Vašem SVJ čiňte podle Vašeho uvážení.
Hezký den!
Pavel
- cit.„…Zajímavá by byla situace, kdy by u „Kamila.“ přišel
nový vlastník a se stanovami nesouhlasil…“
tedy mně se spíše zdá zajímvavé (nebo jsem to spíše nepochopil) uvedené že by nový příchozí Vlastník do SVJ mohl se Stanovami nesouhlasit. Mám za to, že pokud se koupí BJ v SVJ tak nový Vlastník tím že BJ koupí zárověň akceptuje v danou chvíli platné Stanovy.
Nebo jste to myslel nějak jinak ?
lolek
Koupí jednotky nový vlastník neakceptuje stanovy. Je pravdou, že vstupuje do práv a povinností předchozího vlastníka jednotky. Tím jsou však míněna zákonná práva a povinnosti. Nestávají se pro něj platná ani účinná ta ustanovení stanov, která byla do nich přidána kutilským způsobem v rozporu se zákonem. Taková ustanovení jsou absolutně neplatná a k jejich dodržování nelze nového vlastníka nutit.
Dohoda (například) o tom, že namísto tříčtvrtinového hlasování je k opravě domu zapotřebí souhlasu všech (§ 11 odst. 5 ZoVB), zasahuje do samé podstaty vlastnictví: ti, kdož si opravu přejí, se dohodou DOBROVOLNĚ vzdali možnosti prosadit svou vůli většinovým hlasováním. Nový vlastník jednotky však bude takovou džentlmenskou dohodou vázán pouze pokud se k ní připojí. Není jistě povinen s ní automaticky souhlasit, neboť taková dohoda omezuje jeho ústavou a zákonem dané právo spolurozhodovat většinově o osudu společné věci.
Tvrzení Tomáše Dvořáka v této věci je nesprávné. Taková džentlmenská dohoda může být jistě uzavřena, avšak nepatří do stanov. Jde o smlouvu či dohodu mezi jednotlivými osobami podle ObčZ. Její schválení ve stanovách je absolutně neplatné pro nedostatek oprávnění SVJ a rozpor se zákonem (§ 39 ObčZ). Kdyby zákonodárce chtěl, aby stanovy upravovaly hlasovací kvóra libovolným způsobem, odlišným od zákona, nepochybně by to v zákoně výslovně uvedl.
lake
- cit.„…Tvrzení Tomáše Dvořáka v této věci je
nesprávné…“
- Hlasování je způsob přijetí nebo nepřijetí „usnesení“ – tedy
projev vůle (§34 ObčZ) a tedy i usnesení o změně Stanov. JENŽE
tady
se tvrdí s poukazem na nespecifikovanou „judikaturu“, že hlasování
není právní úkon. Napadá tedy někoho proč se nyní „ten
někdo“ ohání §39
ObčZ. Dává to někomu nějaký srozumitelný smysl?
- Hlasování je způsob přijetí nebo nepřijetí „usnesení“ – tedy
projev vůle (§34 ObčZ) a tedy i usnesení o změně Stanov. JENŽE
tady
se tvrdí s poukazem na nespecifikovanou „judikaturu“, že hlasování
není právní úkon. Napadá tedy někoho proč se nyní „ten
někdo“ ohání §39
ObčZ. Dává to někomu nějaký srozumitelný smysl?
- cit.„…ti, kdož si opravu přejí, se dohodou DOBROVOLNĚ vzdali
možnosti…“
- Pokud by rozhodovali o jim vymezených společných částech, pak je
možné tvrdit že by se mohli dohodnout separátně. Avšak pokud by jejich
kroky vedly k vlivu i těch co se na tom nedohodli pak by toto zjevně
použít nešlo. Změna Stanov je uvedena v §11/4 ZoVB a cokoli vložené do
Stanov hlasováním zasahuje do chování a nakládání se společným
majetkem.
Jakákoli ustanovení Stanov povinnosti ukládájí a jsou vymahatelná (§9/14d) a tvrzení, že zvýšení kvóra pro hlasování „o něčem týkající se společné věci“ zasahuje cit.„…do samé podstaty vlastnictví…“ prostě nesmyslný a nerealizovatelný žvást z Andersenovy a nikoli z judikatorní říše.
- Pokud by rozhodovali o jim vymezených společných částech, pak je
možné tvrdit že by se mohli dohodnout separátně. Avšak pokud by jejich
kroky vedly k vlivu i těch co se na tom nedohodli pak by toto zjevně
použít nešlo. Změna Stanov je uvedena v §11/4 ZoVB a cokoli vložené do
Stanov hlasováním zasahuje do chování a nakládání se společným
majetkem.
lolek
- cit.„…Nestávají se pro něj platná ani účinná ta ustanovení
stanov, která byla do nich přidána kutilským způsobem v rozporu se
zákonem…“
- taková ustanovení jsou ale neplatná a neúčinná ani proti stávajícím Vlastníkům kteří by hlasovali PROTI. Ale jen 1/2 roku do kdy může podat žalobu dle §11/3 ZoVB o důležité věci.
nový Vlastník po nabytí jednotky do 1/2 roku podá žalobu §11/3 ZoVB na uvedená ustanovení Stanov.
Zatím jsem ale nikde nečetl výklad, že by se možnost dle §11/3 ZoVB vztahovala na Vlastníka od chvíle kdy ji na něj lze uplatnit ale od chvíle kdy bylo uvedená zmena Stanov přijata usnesením (o změně Stanov) přijato. Vlastník tak logicky- NEMŮŽE podat žalobu dle §11/3 ZoVB
- bude se muset řídit tímto ustanovením
Uvedené prezentuji pouze jako svůj osobní názor.
- cit.„…džentlmenskou dohodou vázán pouze pokud se k ní
připojí…“
- on se k ní připojí eo ipso, že nabude vlastnictví BJ
lolek
Lolek napsal: „Vlastník tak logicky NEMŮŽE podat žalobu dle §11/3 ZoVB.“
Pane Lolku, zdá se, že Vaše soukromá logika je diametrálně odlišná od logiky na níž spočívá ústava tohoto státu.
Otevřel jste otázku jak se počítá šestiměsíční lhůta podle § 11 odst. 3 u nového vlastníka (u takového, který nebyl ještě vlastníkem v době přijetí usnesení). Váš názor, že nemůže podat žalobu, považuji za zajímavý, avšak protiústavní a tedy nesprávný. Tvrzení, že toto právo údajně nemá, by jej zbavilo jeho práv ve srovnání s ostatními vlastníky jednotek a založilo by tím protiústavní nerovnost mezi nimi.
Ve věci kutilské úpravy stanov v rozporu se zákonem je věc jasná: Je-li „přijato“ nezákonné usnesení, žádná lhůta neplatí. Takové „usnesení“ je usnesením zdánlivým, nulitním od samého počátku. Nebude tomu jinak ani po uplynutí šestiměsíční, tříleté či jedenadvacetileté lhůty.
Nyní se vrhněme na případ, kdy společenství přijalo PLATNÉ usnesení. Připomínám, že Ústavní soud judikoval, že existují li dva možné výklady zákonné normy, přičemž jeden z nich je v souladu s ústavou a druhý nikoliv, pak je třeba použít – hádejte který z obou výkladů?
Takže můj výklad, souladný s ústavou, zní:
Nový vlastník jednotky samozřejmě má právo obrátit se na soud. Nový
vlastník požádá prostě o zařazení záležitosti na pořad jednání
nejbližšího shromáždění. Neuspěje-li na něm při hlasování o věci
(nebo neproběhne-li hlasování vůbec), počíná mu běžet standardní
šestiměsíční lhůta podle § 11 odst. 3 ZoVB.
Existují pouze tyto důvody k odmítnutí žaloby pro nedostatek aktivní legitimace žalobce:
- uplynula-li šestiměsíční lhůta podle § 11 odst. 3 ZoVB,
- je-li žalobce osobou, která hlasovala pro napadené usnesení,
- jestliže vlastník vynechal shromáždění a obrací se rovnou na soud.
lake
P.S. Vidím, že místní Neználci začali minusovat bez znalosti věci. Na správnosti toho, co jsem uvedl, to však nic nemění. Uvítám samozřejmě věcnou diskusi.
- cit.„…zdá se, že Vaše soukromá logika je diametrálně
odlišná od logiky…“
- z uvedeného lze vyrozumět:
mimo 3 kategorií, které rozlišuje p.Pavel je zde 4.tá a to „nový Vlastník“ kterého nelze zařadit ani do jedné z těch 3. již uvedených a může napadnout jakékoli usnesení do minulosti a to tak že dá návrh o uvedeném hlasovat a pokud při hlasování neuspěje nebo o „hotové věci“ bude hlasování odmítnuto jako zbytečné – pak může podat žalobu dle §11/3 ZoVB (samozřejmě svědomím že lhůta půl roku běží až od jeho požadavku „problém“ znovu hlasovat)
- z uvedeného lze vyrozumět:
- cit.„…Uvítám samozřejmě věcnou diskusi…“
- držte se svého, že Diskuse mimo téma jsou nepřehledné… přeberte si to jak chcete…
lolek
Vážení diskutující.Pokud se stane že SVJ rozhodne za vás,a nastane situace že by jste měli něco platit co jste nechtěli,doporučuji nic neplatit a vyčkat na rozhodnutí soudu.Jakékoliv hlasování SVJ má totiž váhu pouze formálního charakteru.
Pane Josef.,
který tu patrně vystupujete pod několika nicky, prosím nepište nepravdy. Mohl by jim někdo uvěřit a dopustit se protiprávního jednání s výhledem na exekuci svého bytu.
Váš výrok „Jakékoliv hlasování SVJ má totiž váhu pouze formálního charakteru.“ je právním nesmyslem.
Hezký den!
Pavel
Pane Pavle.Jak jistě sám určitě víte,tak exekuce majetku přichází až po rozhodnutí soudu.Nikdy nemůžete vědět jakýkoliv rozsudek předem.Takže se může stát že soud hlasování SVJ může prohlásit za neplatné.Nikdo neví nic do předu,proto je lepší vyčkat na rozhodnutí soudu.Nikoho tím nestraším a nikoho na nic nenavádím.Je to věc každého vlastníka.
Pane Josef.,
u několika soudů jsem již byl a tak dokážu odhadnout, jak by to dopadlo.
Cudně zatajujete, že náklady prohraného soudního řízení zaplatí ten, kdo prohraje.
Ještě jste nevysvětlil ten právní nesmysl: „Jakékoliv hlasování SVJ má totiž váhu pouze formálního charakteru.“ Ale ono to nejde vysvětlit, co? :-))
Hezký den!
Pavel
Poslední komentáře