§ 1135 - nejpozději po vzniku
§ 1135 (1) Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.
Nějak mi sousloví „nejpozději po něčem“ nedává smysl. Aneb může to být 100 let nebo 1000 let po vzniku… Tedy žádný termín mi z toho neplyne.
K příspěvku admina
Na rozdíl od Vašeho názoru považuji § 1135 dobře promyšlený, který si elegantně poradil s ne zcela vyhovujícím řešením (jak je popsáno v důvodové zprávě), kdy z moci zákona vznikaly právnické osoby a zároveň byly zaznamenány případy, že si vlastníci jednotek tento stav neuvědomují nebo jsou k němu lhostejní, neřídili se vzorovými stanovami společenství stanovenými nařízením vlády, leckdy svolávají první shromáždění společenství až dlouhou dobu po vzniku společenství a činnost těchto společenství se mnohdy vyvíjí dosti živelně; zaznamenány jsou i případy faktického řízení společenství realitními kancelářemi zajišťujících pro společenství správcovskou činnost.
Zásadní změna je totiž v tom, že SVJ nemá nadále vznikat ze zákona, nýbrž zakladatelským právním jednáním. Proto není lhůta k založení určitá a bude zcela záležet na vlastnících, kdy SVJ založí. Ničemu to nevadí, nebudou-li vlastníci se založením SVJ pospíchat, uplatní se pro právní poměry spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek obecná ustanovení o spoluvlastnictví, která jsou pro vlastníky jednotek méně komfortní než u SVJ a navíc budou vlastníci nuceni k založení SVJ blokací převodů vlastnického práva k jednotkám.
K příspěvku rivra
Na základě výše uvedeného nelze požadovat založení SVJ, jak uvádíte ve Vašem návrhu „ nejpozději v den vzniku vlastnického práva k páté převedené jednotce“.
Nebylo by správné ani znění „nejpozději po vzniku vlastnického práva k páté převedené jednotce“, protože v domě s pěti jednotkami mohlo dojít k méně než pěti převodům, a v tom případě by nebyla zajištěna blokace dalšího převodu jednotky, protože by blokaci zajistil až pátý převod. Proto se v návrhu hovoří o první převedené jednotce.
K příspěvku PeDuPles
Váš návrh,“ že SVJ vznikne k datu doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce (v návrhu tuším nazýváno „veřejný seznam“), poslednímu z účastníků převodu první převáděné jednotky v budově.“ je v rozporu s novým pojetím zákona, že SVJ nemá nadále vznikat ze zákona, nýbrž zakladatelským právním jednáním.
Oukej, beru na vědomí, že namísto vnesení řádu a sankcí do stávajícího mechanismu vzniku SVJ, který osobně např. z hlediska zákona o účetnictví považuji za spíše zdařilý, se zákonodárce rozhodl vytvořit ještě větší chaos a nechat datum vzniku společenství na den, kdy se někdo dobře vyspí.
Nadále mi ale není jasných několik věcí:
V § 1137 odstavec 1) se píše: Společenství vlastníků se založí schválením stanov a určením prvních členů statutárního orgánu. V odstavci 2) pak : Stanovy obsahují alespoň a) název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo
Z dalšího textu ale vyplývá, že ač bylo společenství tedy založeno, vyfasovalo správce a ten čeká na pokles pod polovinu podílu a pak teprve společenství nechá zapsat, tedy vzniknout. Není mi tedy jasné, jaký právní status má společenství založené, ale nevzniklé, a jak funguje účetnictví takovéhoto společenství.
Dalším, Vámi nezmíněným a tedy nevyřešeným problémem je to, že nelze prodat druhou a další jednotku tak, aby byl vůbec pokles pod polovinu podílu umožněn, a to s již vyjmenovanými výjimkami (velká jednotka, prodej jednotek jednomu vlastníkovi). Asi se shodneme na tom, že ve valné většině případů je to neprůchozí.
Osobně se domnívám, že se zde jedná o nedotažený výsledek lobbingu bytových družstev, kterým se nechce zakládat SVJ po prodeji první jednotky (i když by se vše velmi zjednodušilo), takže si vymohli alespoň ten podpoloviční podíl. V tom případě by ale pro družstva musela být uvedena výjimka v § 1135 odstavec 1).
Pokud by k takovéto úpravě došlo, pak dle mého by také měl být vyřešen přechodný stav pro družstva, která budou mít v okamžiku počátku platnosti nového zákona např. 60% podíl, tedy třeba zmínka o tom, že pro domy nesplňující podmínky je povinnost založit společenství v nějakém termínu (obdoba hromadného vzniku tuším k 1.7.2000) s tím, že je převod dalších jednotek do vzniku společenství blokován.
Protože roztomilé vyřešení velmi častého případu otálení družstev se zakládáním SVJ a nedodržovaní 60-tidenní lhůty tím, že se nestanoví sankce za nezaložení společenství ihned po poklesu pod 50%, ale hodí se to na vlastníky s tím, že Neučiní-li to, může tak učinit kterýkoli vlastník jednotky (a jakpak se to asi dozví – bude denně studovat KN?), tedy že nemusí společenství vzniknout NIKDY, je totální zhovadilost.
V uvozovkách budou připomínky PeDuPles (nevím jak se zde formátuje kurzíva nebo zvýraznění)
„Jaký právní status má společenství založené, ale nevzniklé, a jak funguje účetnictví takovéhoto společenství?“
Upravuje § 1127 až § 1130 Správa bez vzniku společenství, obdobné řešení jako současný §11 odst.8. Účetnictví může fungovat jako u současných SVJ bez právní subjektivity.
„Nelze prodat druhou a další jednotku tak, aby byl vůbec pokles pod polovinu podílu umožněn.“
Myslím, že když se prodávají jednotky prvnímu vlastníkovi, tak se může prodat více jednotek (blokace by se vztahovala jen na každou jednotku, která by se prodávala už druhému vlastníkovi. Takže by nebyl problém prodat a zapsat do rejstříku více jednotek a klesnout pod polovinu. Tak to teď chápu, ale můžeme podiskutovat, jestli to chápu správně.
„Jedná se o nedotažený výsledek lobbingu bytových družstev, kterým se nechce zakládat SVJ,takže si vymohli alespoň ten podpoloviční podíl“
Ten podpoloviční podíl podle autora návrhu vznikl proto, že má zabránit developerovi, že po dokončení domu prodá jen malou část bytů a současně se vyváže ze správy domu, což se v praxi dělo. Proto po vzoru řady zahraničních úprav spojuje odpovědnost za správu s osobou, která rozhodla o rozdělení domu na jednotky, po dobu, co tato osoba má většinu hlasů.
Pokud družstva převádějí byty do vlastnictví, tak to dělají na základě rozhodnutí členské schůze družstevníků, a v jejich zájmu by bylo samozřejmě rozhodnout i o vzniku SVJ, protože jinak by znemožnili novým vlastníkům dále jejich byty převádět.
Myslím, že když se prodávají jednotky prvnímu vlastníkovi, tak se může prodat více jednotek (blokace by se vztahovala jen na každou jednotku, která by se prodávala už druhému vlastníkovi. Takže by nebyl problém prodat a zapsat do rejstříku více jednotek a klesnout pod polovinu. Tak to teď chápu, ale můžeme podiskutovat, jestli to chápu správně.
Aháááá, já jsem to celou dobu brala tak, že se smí převést jedna jednotka (nebo případně přinejhorším více jednotek) jednomu = prvnímu vlastníkovi a pak utrum do doby, než bude společenství. Vy teda myslíte, že lze převést neomezené množství jednotek neomezenému množství prvních vlastníků, ale jakmile jakýkoli tento vlastník bude chtít jednotku prodat dál, musí vzniknout SVJ? Jaký smysl má pak první odstavec a vůbec celý paragraf? A jak prodávající chudák zajistí vznik SVJ?
Ten podpoloviční podíl podle autora návrhu vznikl proto, že má zabránit developerovi, že po dokončení domu prodá jen malou část bytů a současně se vyváže ze správy domu, což se v praxi dělo.
Co já mám zkušenost, tak developeři naopak zneužívají svého postavení a rovnou v Prohlášení vlastníka jmenují nějakou spřízněnou společnost, kterou pak průběžně najmou po vzniku SVJ a drží, dokud to jde. To samé dělají bytová družstva, aby mohla kasírovat nemalé poplatky za správu a živit přebujelou administrativu, nedodržování 60-tidenní lhůty je už národním sportem.
Já si nemůžu pomoct, ale mně to přijde celé jako obrovský krok vzad :-(
„Jaký smysl má pak první odstavec a vůbec celý paragraf?“
Prvním odstavcem se navrhovatel podle DZ pokusil zachovat zákonný požadavek, podle kterého má SVJ existovat tam, kde v domě vzniklo alespoň pět jednotek (já ho chápu jako začátek lhůty, kdy má být SVJ nejpozději založeno).
Druhý odstavec má prostřednictvím blokací dalších převodů přinutit vlastníky naplnit tento zákonný požadavek uvedený v prvním odstavci. Jestli blokací všech nebo jen těch už jednou prodaných a ne těch prodávaných prvnímu vlastníkovi, to si právě nejsem jistý, chce to správně si vyložit poslední větu druhého odstavce „To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem“.
„A jak prodávající chudák zajistí vznik SVJ?“
Počítá se asi s tím, že si zájemci o koupi bytu předem ověří, zda už je založeno SVJ, aby nebyli zatíženi blokací dalšího převodu, a tak budou prodejci v takovém případě těžko byty udávat a ve svém zájmu budou nuceni SVJ založit.
Pane přispívateli Vosobně, hezky jste to vysvětlil, nyní tomu taky rozumím. Jenom mi nejde na rozum, jak se pak v tom má vyznat člověk zvaný běžně obyčejný, když takových je a bude v tomto typu bydlení nejvíce. Proč je vcelku jednoduchá věc tak složitě formulována. Co k tomu vedlo tvůrce návrhu.
Myslím, že autor chtěl být v paragrafovaném znění co nejstručnější, a že pro porozumění některých paragrafovaných ustanovení je bude třeba doplnit výkladem.
Pokud tvůrce zákona chtěl říci, že není povinnost založit SVJ do nějaké stanovené doby (což z důvodové zprávy patrně vyplývá), tak v tom případě smysl ustanovení, že jej založí nejpozději po vzniku považuji za nevhodný. O tom, kdy lze SVJ nejpozději založit totiž nic neříká, ač to tak na první pohled vypadá. A pokud tedy není povinné založit SVJ (aneb pokud stanovím, že něco musím, ale neurčím do kdy, tak je to stejné, jak když to neurčím vůbec), tak by měl zákon stanovit stanovit pouze kdy lze založit SVJ.
Pokud tvůrce naopak chtěl tvůrce zákona ustanovit povinnost založit SVJ do nějaké pevné doby, tak ustanovením „nejpozději po vzniku“ jej nestanovil. Ale o to mu patrně nešlo.
Podle odst.1 § 1135 založí vlastníci jednotek v domě s alespoň pěti jednotkami SVJ nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce (chápu jako začátek lhůty), z odst.2 § 1135 vyplývá, že jim do doby založení a vzniku SVJ nebude umožněn další převod jednotky (chápu jako konec lhůty).
Já tenhle § moc nechápu. Asi zákonodárce naznačuje, že vlastník domu může založit společenství ještě v době, kdy vlastní všechny jednotky, a nejpozději to pak musí učinit, když jednu jednotku prodá. Svým způsobem by se mi to líbilo, odstranilo by to určité problémy pro případ, který může nastat teď, kdy se čeká na třetího vlastníka.
Více by se mi ale líbila formulace ve smyslu, že SVJ vznikne k datu doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce (v návrhu tuším nazýváno „veřejný seznam“), poslednímu z účastníků převodu první převáděné jednotky v budově.
Byl by tak jasně dán okamžik vzniku právnické osoby, od kterého musí například vést účetnictví. „Nejpozději po vzniku“ zní fakt dost neurčitě.
Tak teď buď blbě čtu a vykládám, nebo je v návrhu začarovaný kruh:
§ 1141 Společenství vlastníků vzniká dnem zápisu do veřejného rejstříku.
§ 1140 Ztratí-li správce většinu hlasů, podá nejpozději do šedesáti dnů jako statutární orgán společenství vlastníků návrh na zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku
§ 1135 odstavec (2) Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků.
Z toho mi plyne: Pokud první převedená jednotka nemá plochu větší než součet ploch ostatních jednotek v domě, společenství nevznikne NIKDY.
Tak tápu dál a pokouším se najít smysl. Modelová situace:
Koupím dům s pěti (či více) byty, rozdělím ho na jednotky a jednu prodám. Podle § 1139 jsem zakladatelem společenství s většinou hlasů a správcem; žádné společenství ale nevzniklo, protože jsem ho nenechala zapsat do rejstříku – podle § 1140 nemusím. Nemůžu tedy být zakladatel společenství vlastníků ve smyslu § 1139. Nemám povinnost dát návrh na zápis společenství vlastníků do veřejného rejstříku, dokud můj podíl nepoklesne pod polovinu. Můj podíl ale pod polovinu poklesnout nemůže, protože do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, dokud společenství nezaložím a neprokážu to – čím jiným než zápisem z veřejného rejstříku, že. Jinak řečeno, víc jak jednu jednotku prostě neprodám, dokud nezaložím společenství; to mám ale založit až po prodeji nadpolovičního podílu. Bomba.
Takže podle mého tam prostě buď nemůže být datum vzniku společenství zápisem, nebo podmínka vzniku společenství při převodu druhé a další jednotky, nebo ustanovení správce do doby poklesu podílů pod polovinu. Všechny tři podmínky prostě najednou splnit nelze.
PeDuPles píšete: „Můj podíl ale pod polovinu poklesnout nemůže, protože do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, dokud společenství nezaložím a neprokážu to – čím jiným než zápisem z veřejného rejstříku, že. Jinak řečeno, víc jak jednu jednotku prostě neprodám, dokud nezaložím společenství; to mám ale založit až po prodeji nadpolovičního podílu. Bomba.“
Já myslím, že můžete prodat více než jednu jednotku, i když nezaložíte společenství, protože podle § 1135 můžete prodat jednotky, které budou nabyty do vlastnictví prvním vlastníkem.
Nemá § 1140 řešit situaci dnešních SVJ bez právní subjektivity, družstev, které byly původním vlastníkem budovy, kdy SVJ s právní subjektivitou vzniklo ze zákona dle §9 odst.4 až při poklesu podílu společ.částí na méně než jednu čtvrtinu? Tzn., že by už místo poklesu na jednu čtvrtinu stačil pokles pod jednu polovinu?
To mi napadlo taky, ale jak to koresponduje s (bezvýjimkovým) § 1135?
(1) Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.
(2) Do veřejného seznamu se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. To neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.
A na co je založené společenství vlastníků, které nevzniklo? K čemu je založení, popsané v § 1137 jako schválení stanov a určení prvních členů statutárního orgánu, když zakladatel se stane správcem a nemá povinnost zajistit vznik dokud mu nepoklesne podíl, a podíl mu nepoklesne, dokud vznik nezajistí?
Navrhuji aby nebyly pokládány jen otázky nebo „něco“ k diskuzi –
ale pokud možno také návrh jak
uvedené změnit, tak aby o tom případně mohlo být rozhodnuto
„přijetím“ nebo aby k tomu mohlo být diskutováno věcně (tedy pokud
opravdu zašlete připomínku na justici).
K diskusi:
§1135/1 – Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve,
založí je vlastníci jednotek, kde vznikne alespoň pět
jednotek, nejpozději v den vzniku vlastnického práva
k páté převedené jednotce
rivr
V den vzniku vlastnického práva k páté převedené jednotce nemohou vlastníci nic zakládat, neboť netuší, který den to bude.
KoKoS
Pane „KoKoS“
bylo uvedeno „…nejpozději v den vzniku…“. Tento den
podle mne znát mohou, protože na začátku „před rozkouskováním
nemovitosti“ na bytové jednotky je majitel nemovitosti znám – takže
tento majitel VÍ kdy prodejem části domu vznikne bytová jednotka s novým
Vlastníkem a bude tedy jedním ze zakladatelů a alespoň ze začátku
i Správcem (§1139). A tento (většinový) Vlastník tedy zná ten „den“
do kterého musí být SVJ založeno a má podniknout kroky k naplnění.
Naopak pochybnosti nad formulací uvedenou v návrhu „…nejpozději
po vzniku…“ byly již uvedeny zde.
rivr
Poslední komentáře