Připomínkování náhrady za současný zákon o vlastnictví bytů
Do 25. ledna 2011 tento návrh může laická i odborná veřejnost připomínkovat. Více informací včetně odkazů na navrhované znění viz:
I když jsem byl již dvakrát „napomínán“ dovolím si další upozornění, protože se domnívám, že zdejší diskuze slouží také k tomu, aby vlastníci jako já, tedy be právních znalostí, mohli své okamžité a nedokonalé návrhy nechat ověřit ostatními, kteří jsou ochotni pomoci napravit nedostatky návrhů, případně upozornit na jejich přebytečnost.
§ 1116 Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů. Mělo by být upřesněno, co značí „nahlížet“, aby vlastníci znaly rozsah svého práva a předseda svých povinností. Dovedu si představit předsedy, kteří budou trvat na vlastní interpretaci „nahlížení“. Předpokládám, že nahlédnout značí nejméně pořídit si vlastní opis, případně fotokopii.
§ 1105 Odstranění vady prohlášení.
(2) Určí-li prohlášení neurčitě nebo nesprávně podíl vlastníka
jednotky na společných částech, nepřihlíží se k tomu. Odstavec (1)
uvádí postup jak nedostatek, uvedený v tom odstavci, odstranit. Odstavec (2)
nic. Bylo by snad vhodné doplnit text „ale použije se podíl stanovený
poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech
bytů v domě“.
Jako odpověď na otázku „co je vlastní a nevlastní činnost“, která snad byla určena pro mne uvádím, že jsem si tuto formulaci nevymyslel, ale je v návrhu zákona. Předpokládám, že je tím myšlena správa společenství prováděná přímo členy orgánů společenství. FrantaF
Dobrý den, také se domnívám, že nahlížení neznamená automaticky pořizování kopií. My máme ve stanovách (v článku o právech a povinnostech člena SVJ) následující: „nahlížet do všech podkladů týkajících se činnosti společenství a na svůj náklad žádat o pořízení kopie, opisu či výpisu z těchto podkladů“.
Když se podíváte do výkladového slovníka, slovo nahlížet neznamená pořídit si vlastní opis. Tak to chápu já. Znamená to podívat se. Těžko říci, zda to navrhovatel myslí jenom podívat se, nebo si myslí to, co si myslí někteří vlastníci – tedy pořídit si vlastní opis. Já myslím že je to přesně to,co říká výkladový slovní.
Nedalo mi to a narychlo jsem vytáhl z různých stránek:
V obecné teorii o přístupu k informacím se vždy vychází z toho, že technické aspekty přístupu k informacím jsou nedílnou součástí samotného přístupu a blokování přístupu cestou technických obtíží nutno posuzovat jako samotné odepírání informací.
Z dikce ustanovení § 65 trestního řádu vyplývá, že výše uvedené osoby mohou do spisu nejen nahlížet, ale také si z nich činit výpisky a poznámky, mohou na své náklady pořizovat kopie spisů a jejich částí, a to za součinnosti příslušného orgánu.
Podle § 38 odst. 1 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, mají účastníci řízení a jejich zástupci právo nahlížet do spisu. S právem nahlížet do spisu je dále spojeno právo činit si výpisy a právo na to, aby správní orgán pořídil kopie spisu nebo jeho části.
… díky jednomu krásnému judikátu Nejvyššího správního soudu (nebyl přímo ve věci matrik) už asi rok legálně fotím na úřadech z matrik (týká se pochopitelně jen zápisů, do kterých máte právo nahlédnout). Po vyjádření ministerstva vnitra, že "zákon ani prováděcí vyhláška nestanoví, jakou formou si fyzická osoba může výpisy z matrik pořizovat“.
FrantaF
Dobry den pane Franto,
ja si stejne porad myslim, je ze dobre zpusob nahlizeni ve stanovach upresnit. Prijde mi v poradku, ze pravo nahlizet je spojene s porizivanim poznamek, ale co se tyce porizovani kopii, byla bych opatrnejsi a zpusob bych upresnila. Co kdyz neni po ruce kopirka, to jsem pak nucena, jako clen vyboru, s dotycnym nekam cestovat, abych si ho ohlidala? Nemuzu mu preci dovolit odnest si kamkoliv ucetni doklad, za ktery jsem zodpovedna. Pokud chce clen SVJ kopii cehokoliv, rada mu ji za jeho naklady poridim.
Kdyz uz je tohle tema otevrene, jak je pravo nahlizet (tedy i porizovat kopie) osetreno s ohledem na ochranu osobnich udaju? Kdyz dovolim clenovi SVJ odnest kopii pracovni smlouvy uklizecky, cimz ztratim kontrolu nad osobnimi udaji ve smlouve obsazenymi, neporusuji tim ZOOU? Resp. mohu si dovolit jako clen vyboru zodpovedny za jednani SVJ „zcenzurovat“, co si kdo kopiruje?
Dekuji za radu Jana
V jednom ze tří návrhů nového FoVB byl k právu nahlížet uveden následující text, který mi připadá odpovídající poměrům SVJ, které obvykle kopírku nevlastní:
„ nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy domu, zejména do smluv o provedení stavebních úprav a oprav, poskytování služeb, nájemních a pojistných smluv a účetních knih a dokladů a pořizovat si z nich [pod dohledem správce] na vlastní náklady kopie a výpisy (, nebo ke kontrole zmocnit nebo přizvat nestrannou třetí osobu, zejména účetního, auditora nebo daňového poradce)“.
Vložil jsem svůj doplňující text v hranatých závorkách, původní text, který jsem uzavřel do normálních závorek, bych naopak vypustil. Pokud je možno pořídit kopii, není nutné zvát třetí osobu. Pro kopii stačí fofoaparát. Pod dohledem proto, že se to nesmí odnášet. FrantaF
Pan FrantaF píše: …nebo přizvat nestrannou třetí osobu, zejména účetního, auditora nebo daňového poradce)“. A všichni se sejdeme v kopírovacím centru. Kdo nám zaplatí náhradu času. To skutečně věříte tomu, že všichni uvedení tam budou chodit zdarma z lásky k členovi společenství, který chce něco kopírovat? Leda že by to platil onen člen. To by jej chuť na kopírování brzy přešla.
§ 1122 (2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou.
Tady vidím dobrý záměr, ale nedovedu si představit, že osoba odpovědná za správu domu vezme křišťálovou kouli a ještě před prodejem určit, kolik bude vlastník dlužit ke dni převodu jednotky. Zaprvé nevím, kdy dojde k převodu. Zadruhé neví, co vlastník ještě uhradí. Někdy ani neví, co již uhradil (např. musí čekat na výpis z bankovního účtu). Možná to bylo myšlené, že až zpětně mu tuto informaci dodá … nevím.
Nedomnívám se, že by vůbec nějaké dluhy měly automaticky přecházet na nového vlastníka. Ani ten dobrý záměr tedy nevidím …
G.X.
Důvod, proč vázat dluhy na jednotku místo na vlastníka spatřuji v tom, že na jednotku je možné uplatnit exekuci, která může dluhy pokrýt. Ale samozřejmě je otázka, jaké to má další pozitiva a negativa.
§ 1127: „Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce“.
§ 1117 odstavec (2): „Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně“.
Píše se o odměnách pro „společenství a jeho orgánů na vlastní správní činnost“ což je matoucí. Text by měl jasně vyjadřovat, zda řeší odměny orgánů společenství za podíl na správní činnosti, nebo celkové náklady na správní činnost společenství. Zřetelnější by byl text:
„(2) Náklady na vlastní správní činnost a odměny pro orgány společenství se rozvrhnou na každou jednotku stejně“, pokud ovšem to navrhovatel takto zamýšlel. Bylo by to logické, protože jde o tentýž pracovní výkon, buď člena orgánu, nebo externího dodavatele.
Schází také (důležité) bližší určení, co patří k výkonu správy společenství. FrantaF
Napsal jsem původně poznámku, že schází bližší určení vlastní správy. Snažil jsem se poučit u odborníků. V v jednom návrhu nového ZoVB se píše o správě domu a správě vlastní:
(1) Správou domu se rozumí zejména
- provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a revize společných částí domu a všech jejich součástí,
- administrativní a technické činnosti zajišťující vedení technické a provozní dokumentace domu, uchovávání ověřené dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení; za tímto účelem společenství nebo správce může vyžadovat od vlastníků jednotek při provádění změn jednotek poskytnutí ověřené dokumentace provedených změn,
- vedení účetnictví, zpracování a podání daňových přiznání,
- údržba zastavěného a souvisejícího pozemku a údržba přístupových cest na zastavěném a souvisejícím pozemku,
- zajišťování služeb, stanovení a vybírání úhrad cen služeb, včetně stanovení záloh a jejich vyúčtování, a stanovení způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, není-li rozúčtování cen služeb stanoveno jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu, a hospodaření s těmito prostředky k určenému účelu,
- stanovení a vybírání příspěvků vlastníků jednotek na správu domu,
- vymáhání plnění povinností od jednotlivých vlastníků jednotek uložených jim právními předpisy, stanovami společenství a usneseními shromáždění nebo rozhodnutími vlastníků jednotek v domě, ve kterém společenství nevzniklo,
- výkon činností vztahujících se k třetím subjektům, zejména činností spojených s uplatňováním ochrany práv vlastníků jednotek podle tohoto zákona,
- uzavírání smluv k zajišťování činností spojených se správou domu a s činnostmi s tím spojenými, zejména k zajištění dodávky služeb, o pojištění domu, o nájmu společných částí domu a zastavěného a souvisejícího pozemku.
(2) Správou domu podle tohoto zákona se rozumí také činnosti spojené s přípravou a realizací stavebních nebo jiných změn společných částí domu nebo změny v užívání stavby, a činnosti spojené s vybudováním, udržováním nebo zdokonalováním zařízení ve společných částech domu a na zastavěném a na souvisejícím pozemku.
V dalším paragrafu pak:
(4) Příspěvky na správu domu určené na náklady na vlastní správní činnost společenství, zejména na odměny volených orgánů společenství nebo jejich členů a vedení účetnictví, se stanoví stejnou částkou za každou jednotku.
Mám z toho dojem, můj odhad, že vlastní správní činnost je skutečně činnost, vykonávaná funkcionáři. V našem SVJ (96 bytů), prakticky všechny uvedené body správy dělá externí firma). Práce firmy slouží společenství a ne jednotlivým bytům, je to náklad, spojený s domem a společenstvím. Vlastní výkony dělají další firmy a jen málo z nich se dá spolehlivě zařadit do skupiny placené jednotně na byt. Například v diskuzi uvedené odečty tepla, se účtují podle počtu měřidel a ne podle bytů. Nechci nikoho „obracet na svoji víru“, chci pouze doplnit svou první informaci.
FrantaF
Pokud osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je podle návrhu společenství vlastníků, tak zajišťování správy je ve stejném rozsahu jako dnes. Dnes také správu domu a pozemku zajišťuje společenství. Lze si dělat všechno přes statutární zástupce nebo část nebo všechno (což považuji za hloupost, nicméně děje se tak) lze svěřit nějakému externímu správci. Žádné bližší určení není potřeba. Z mého pohledu je to naprosto jasné. Na pojmu vlastní správní činnost neshledávám nic matoucího.
Proč je to logické? Zabývá-li se někdo správou společ. částí, pak by se na jeho odměnu mělo přispívat podle velikosti spoluvlastnických podílů (jako dosud).
Představte si, že si někdo sloučí 2 byty. Pak mu (některé) náklady klesnou na téměř polovinu a ostatním se zvýší. Jinak se nic nestane, výnosy se nikomu nezmění, ani váha hlasů při hlasování. V extrémním případě se může stát, že majiteli malého bytu náklady vzrostou nad výnos, zatímco majitel velkého bytu bude v plusu.
Mně to přijde nespravedlivé pro majitele malých bytů. Výnosy ze společné věci by měly být vždy v poměru velikosti spoluvlastnických podílu. Nebo je to jinak?
Může to být také tak, že práce správy pro každou jednotku je stejná, je lhostejno zda je malá nebo větší. Když něco zajišťujete, tak to zajišťuje pro každého stejně. Nezajišťujete pro někoho 1/4, pro někoho 1/20, pro jiného 5/20 práce. Pozvání na schůzi nebo cokoliv jiného zajišťuje pro všechny stejně.
Když zajišťujete opravu střechy, zateplení, úvěr v bance, apod., tak to nezajišťujete pro každého stejně, ale podle podílu.
To je sice pravda, že správce zajištuje opravu podle podílů, ale práci má pro všechny podíly stejnou. Pro větší podíl nemá větší práci zajistit opravu.
Jak jste přišel na to, že má správce práci pro všechny podíly stejnou?
To pak můžete klidně tvrdit, že pokrývač má také práci pro všechny podíly stejnou.
V čem se liší náklad na práci správce při zajišťování opravy střechy od nákladu na práci pokrývače?
Nevím sice, co s tím má společné pokrávač, ale když má správce zajistit onoho pokrývače, tak zajištění pokrývače pro jednoho vlastníka mu dá stejnou práci jako zajištění pokrývače pro 85 vlastníku když mají jednu společnou střechu. To je můj názor a zatím mě nikdo nepřesvědčil, že by to mělo být jinak.
No a tady jsme u jádra pudla a to, že ten nový kodex bude pravděpdobně napsaný tak, aby šel vykládat různě. Jak to pak má řešit chudák člen společenství.
Vaše úvaha se ubírá špatným směrem.
Je pravda, že zajištění pokrývače pro jednoho vlastníka dá správci stejnou práci jako zajištění pokrývače pro 85 spoluvlastníků majících jednu společnou střechu. Obdobně ale také platí, že pokrývači dá stejnou práci pokrýt střechu pro jednoho vlastníka jako pro 85 spoluvlastníků. Náklady na opravu střechy jsou nezávislé na počtu spoluvlastníků střechy. V tom se snadno shodneme.
Patrně vás mate, že některé náklady jsou závislé na velikosti střechy a jiné nikoliv. Chcete asi říci, že náklady, které nejsou závislé na velikosti střechy (jako např. odměna správci), se mají dělit mezi spoluvlastníky rovným dílem, zatímco náklady závislé na velikosti střechy (odměna pokrávači, materiál, apod.) se dělí podle velikosti podílu. Nenapadá mě ale žádné rozumné opodstatnění tohoto postupu. Odměna správci za zajištění pokrývače je náklad stejného charakteru jako odměna pokrývači za pokrytí střechy. Spoluvlastníci se na obou nákladech mají podílet podle velikosti podílu.
Plně souhlasím s rozpočítáváním správy na jednotky. Vždyť rozpis služeb, účetnictví,sledování úhrad, zajišťování oprav,revizí i ostatních služeb je stejné, pokud má někdo byt o velikosti 25m2 a někdo třeba 75m2. Tím nemyslím náklady na jejich provedení.Slouva je jedna ať je pro 10 bytů nebo třeba jako u nás pro 114 bytů. A věřte, že rozpočítávat služby jako spol.elektřinu,výtah,anténu, odpad podle počtu členů domácnosti je také značně problematické, protože jsou rodiny, které bydlí polovinu roku na chatách a tyto služby nespotřebovávají.Proto jsme zavedli platbu za byt a vlastníci jsou spokojemi. Dále důrazně uplatňujeme, že jednáme pouze s vlastníky bytu a ti ručí za své případné nájemníky.Toto se nám velmi osvědčilo. Nájemníci většinou nešetří vodou, myslí si, že si mohou vše dovolit když to není jejich.Vlastníci je velmi rychle umravní a je klid.Možná že k dobré domluvě přispívá i to, že bydlíme v domě od roku 1964 a SVJ máme od roku 2000.Za tu dobu se nám podařilo značně zrekonstruovat dům včetně výtahů,nové fasády,vnitřních prostor a lidé jsou spokojeni . Blanka
Odměna za zajišťování oprav a revizí společných částí domu by se měla dělit podle velikosti podílů. Rovným dílem na spoluvlastníky je nesmysl.
Když zajistím opravu střechy pro 2 spoluvlastníky (podíly např. 1/10 a 9/10) a chci odměnu 10.000 Kč, pak mi jeden dá 1.000 Kč a druhý 9.000 Kč. Dělení napůl je nesmysl. Výnos z pronájmu si také nedělí napůl. Tak proč náklady?
Zajímalo by mě, zda dělení (některých) nákladů na společné části rovným dílem není protiústavní – bezdůvodně znevýhodňuje vlastníky malých podílů.
Přijde mi, že na obou názorech je část pravdy. Některé úkony jsou závislé na počtu jednotek, některé úkony spíše na velikosti jednotky. Aneb třeba při rozúčtování cen za služby je práce úměrná počtu jednotek. Naopak při správě společného majetku je práce úměrná spravovanému majetku – tedy velikosti jednotky.
Nějaký kompromis typu jedna polovina nákladů se rozpočte podle podílu a druhá polovina na každou jednotku stejně … asi neprojde, protože by to bylo pro některé lidi příliš složité. A stejně – kdo by určil ten podíl (zda to bude jedna polovina/jedna polovina … nebo třeba jedna třetina a dvě třetiny)?
V tom případě ale vzniká praktický problém. Dopředu neznáte přesně velikost položek placených rovným dílem a položek placených podle podílu. Velikost záloh se ale musí určit a schválit předem. Rozpočet je přesný jen v určitých tolerancích. Skutečnost je pak jiná. To by bylo nutno neustále evidovat stav prostředků placených podle jednotlivých kriterií. Nebo by se muselo provádět každoroční vyúčtování prostředků na správu obdobně jako u služeb. Mohlo by dojít i k paradoxní situaci, že jedněch prostředků velmi přebývá a druhých se nedostává. Připadá mi, že myšlenka je dobrá jen na první pohled.
Jirka
Mám dojem, že neshody plynou z toho, že si mnozí neuvědomují, že správa zahrnuje provoz, údržbu a opravy domu. Náklady na tyto činnosti se mají dělit podle plochy. Mohou tedy být součástí dlouhodobé zálohy a nemusí se vyúčtovat a vracet.
Dají se vyčlenit převážně z oblasti provozu některé činnosti, které jsou objektivněji rozděleny jednotně na byt. Společenství o tom může rozhodnout. Ty musí být vedeny jako samostatné položky a vypořádány na konci období. Není to problém, přehled se stejně musí dělat.
Pomalu nabývám dojmu, že jako vlastní správní činnost považuje návrh vlastně původní odměny funkcionářů. Pokud jsem nehledal špatně, pak nejsou v návrhu řešeny odměny pro volené orgány společenství. FrantaF
Kdo by určil podíl? Přece zákonodárce. Polovina rovným dílem a polovina podle velikosti podílu na SČ by byl přijatelný kompromis.
V paneláku, kde jsou pouze byty 44 m2 (2+kk) a 72 m2 (3+1), to je celkem jedno, ale máte domy, kde jsou garsonky 30 m2 a velké byty 150 m2, případně byty sloučené. Zde by byl nějaký kompromis na místě.
Zajímavý případ bude, pokud správcem je někdo jiný než SVJ – např. právnická osoba – podnikatel.
odstavec (2) pak zjevně nedává dobrý smysl.
G.X.
Na rozdíl od FrantyF si myslím, že § 1117 odstavec (2)je naprosto srozumitelný a není potřeba nic měnit. Nebude se platit podle podílů ale např. každý vlastník bude platit na správu měsíčně např.55 Kč. Nepřihlíži se na velikost podílu (na velikost bytu), ale platí všichni stejně. U nás tak platíme již nyní. Dle mého názoru je návrh FrantyF naprosto nesrozumitelný. Monča
Myslím, že to chápete špatně. Zde se skutečně jedná o náklady na vnitřní činnost správce resp. SVJ a odměny jeho orgánů. Správa je jinak dle spoluvlastnických podílů.
čtěte prosím zbytek paragrafu: § 1117 – odst (1)
1) Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. "
S námitkou p. FrantyF souhlasím.
G.X.
Poslední komentáře