Zasklení lodžie (první v domě)
Zasklení lodžie. Dobrý den, vlastník jednotky si bez souhlasu SVJ zasklil lodžii (první v domě) a nedoložil žádné dokumenty, protože „je to jeho balkón a může si na něm dělat co cche“. Samozřejmě v prohlášení vlastníka není lodžie započítána do celkové plochy bytu.
Nechceme dělat rozepře mezi sousedy, ale samozřejmě si potřebujeme krýt záda, nastavit mantinely a předejít problémům v budoucnu. Například máme relativně nově (už po záruce) rekonstruované lodžie, včetně nového zábradlí se zasklením. (co když dojde instalací zasklení k poškození?)
Psal jsem email na stavební úřad, kde mi odpověděli: „Dle doložených fotek předmětné zasklení vzhled stavby nemění. Bezrámový systém zasklení lodžií z našeho hlediska negativně neovlivní požární bezpečnost stavby, tudíž nevyžaduje povolení dle stavebního zákona. Pokud byla provedena stavební úprava společné části domu bez souhlasu SVJ jedná se o občansko-právní spor, který stavební úřad neřeší.“
Co máme jako výbor SVJ po něm požadovat doložit a co je jen zbytečná „buzerace“? Napadá mě:
- oficiální písemné vyjádření stavebního úřadu (nebo stačí jen email, který mi zaslali?)
- projektová dokumentace skutečného provedení,
- požárně bezpečnostní řešení zpracované autorizovanou osobou,
- statické posouzení (pokud je systém kotven do konstrukce),
- technický popis použitého systému,
- doklad o certifikaci systému dle platných norem ČSN (např. prohlášení o shodě),
- žádost o dodatečné schválení úpravy SVJ,
- podepsaný souhlas vlastníka s podmínkami SVJ (odpovědnost za škody, povinnost na vlastní náklady demontovat při opravách domu,…).
- identifikaci firmy, která zasklení provedla (název, IČO, kontaktní údaje), včetně dokladu o odborné způsobilosti k montáži daného systému.
Díky za radu.
Doporučuji instalaci v tento moment neřešit, a na přístím shromáždění odhlasujte změnu stanov, kde přidáte podmínky pro instalace zasklení lodžií v budoucnu (Hlavně tedy typ – bezrámový, popř. další požadavky) a upozorněte (znovu) vlastníky jednotek na jejich povinnosti plynoucí z NOZ. A když už budete v tom, rovnou stanovy zrevidujte a stanovte si pravidla pro umísťování klimatizačních jednotek, pergol, údržbu společných částí ve výlučném užívání (okna, dveře), atd.
Jako vše je problém vágní zákoná úprava:
- Vlastník jednotky předem oznámí osobě odpovědné za správu domu stavební úpravu uvnitř svého bytu (§ 1182 NOZ)
- Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. (§ 1175 NOZ)
která sice ukládá vlastníkům jednotek jasné povinnosti, ale správce objektu má pouze teoretické možnosti tyto povinnosti vymáhat.
Dále se připravte na to, že se zvyšuje počet vlastníků, kteří se snaží z SVJ dělat dojnou krávu a vymáhání čehokoliv, co není ve stanovách je velice obtížné.
Zlaťáku, uvědomte si, že SVJ je pouhý správce cizího majetku (přesněji řečeno, zajišťuje správu podle § 1189 NOZ).
Dále si uvědomte, že existují dva druhy požadavků a podmínek které mají být splněny při změně stavby – veřejnoprávní a soukromoprávní.
☀ K zásahu do společných částí by měly být splněny veřejnoprávní požadavky, jestliže je právní předpis vyžaduje (např. souhlas stavebního úřadu se změnou vzhledu stavby, stavební povolení s projektem, posudkem statika a s vyjádřením HZS, atd.). Toto nemohou posoudit členové výboru, protože jim nepřísluší rozhodovat ve veřejnoprávních záležitostech.
☀ K zásahu do společných částí by měly být splněny také soukromoprávní požadavky, protože jde o zásah do společných částí domu. Jestliže pravidla jsou uvedena v prohlášení, ve stanovách SVJ nebo v rozhodnutí shromáždění, pak výbor má velmi jednoduchou pozici: prostě postupuje podle toho co bylo schváleno. Naprosto jiná situace nastane, jestliže záležitost není upravena. V tom případě by se SVJ mělo obrátit na vlastníky jednotek, ať rozhodnou o dalším postupu oni. Je to jejich dům.
➡️ Statutáři přece netuší, zda vlastníci chtějí to zasklení odstranit, nebo naopak si chtějí něco takového taky pořídit. Ať si statutáři nemyslí, že rozumějí všemu. Nerozumějí! Právě proto se musí napřed zeptat vlastníků jednotek.
Justitianus
To je taková rada-nerada.
Můžete mi tedy dát odkaz na právní předpis, který mi říká, co za dokumenty je potřeba? Kde zjistím, jestli je nutné posouzení statikem, vyjádření HZS,…? Zatím jsem se obrátil pouze na stavební úřad, kde mi mailem sdělili, že takovéto zasklení nevyžaduje stavební povolení dle zákona.
Samozřejmě to půjde na schůzi vlastníků, ale tam potřebuji podklady, které jim přednesu. SVJ máme chvíli, zasklení lodžií nikdo zatím neřešil, takže dosud pravidla nemáme. Jsme jen v obecné rovině.
A přesně jak říkáte, já jako laik nemohu posoudit, jestli je ohrožena požární bezpečnost, statika domu,… Takže mám požadovat všechny dokumenty (zejména PBŘ, statický posudek, certifikáty zasklení, projektovou dokumentaci)?
Tato oblast není právními předpisy jasně upravena a žádný seznam neexistuje – . Především v zákoně není ani uvedeno, že by snad vlastník nesměl nijak upravovat spol. části domu bez souhlasu vlastníků nebo SVJ.
Pokud chcete nastavit, že souhlas SVJ je potřeba, mělo by to být v prohlášení, stanovách nebo určeno rozhodnutím shromáždění. Mimochodem souhlas SVJ může znamenat dvě věci – souhlas stat. orgánu anebo shromáždění.
Vidím tři možnosti řešení:
- K věci je možné přistoupit například pasivně: nic nestanovovat, nechť každý jedná na svou zodpovědnost. SVJ nebude nic odsouhlasovat a posuzovat. SVJ může upozornit na zákonné povinnosti, pokud je dotázáno.
- Anebo si schvalte základní pravidla („kodex“) montáže lodžií (nepoškodit spol, části domu, nezměnit vzhled budovy, popř. použít již osvědčený typ zasklení, povinnost umožnit přístup, vše na vlastní náklad vlastníka i svou zodpovědnost, SVJ nebude řešit veřejnoprávní povolení a soulad s právními předpisy apod.).
- SVJ bude realizátorem lodžií pro všechny zájemce, stanovíte si technické provedení, proces a detaily financování, a SVJ zastřeší vše.
- Jan77 napsal tento nesmysl: „Především v zákoně není ani uvedeno, že by snad vlastník nesměl nijak upravovat spol. části domu bez souhlasu vlastníků nebo SVJ.“
Jan77 lže. Nezná zákon.
| § 1175 (1) Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. (2) Vlastník jednotky spravuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; jde-li však o společné části uvnitř bytu a společné části, které slouží vlastníku jednotky k výlučnému užívání, provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy. |
➡️ Z uvedeného plyne, že vlastník jednotky nesmí společné části změnit (a to ani k horšímu, ani k lepšímu). Nesmí svévolně ohrozit, změnit nebo poškodit ani ty společné části, které má podle prohlášení svěřeny do výlučného užívání; na nich provádí a hradí pouze údržbu a drobné opravy.
Není problém přečíst si text zákona, že?
Justitianus
Zlaťáku, jste jako kolovrátek. Dokola opakujete stejný nesmysl. Jestliže stavební úřad nic nepožaduje z veřejnoprávního hlediska, proč nad tím tedy dokola mudrujete? Chcete ze sebe dělat pana Důležitého? Vždyť Vám do toho nic není. Rozhodnou vlastníci jednotek.
Justitianus
Nechci být pan důležitý. Ale chci si ošéfovat stav, kdy vzniknou nějaké škody, přijde nějaká pokuta,… Nebo tím, že stavební úřad napsal, že to povolení stavebního úřadu nevyžaduje, jsem z obliga? Je to společná část domu.
Pokud instalaci prováděla odborná firma ručí za řádné upevnění systému. Já v konkrétním případě jsem požadal o ústní souhlas majitele balkonu nade mnou do jehož podlahy se systém kotvil a ubezpečil jsem ho, že kotvení nemůže narušit izolační vrstvu jeho balkonu což šlo zjistit ze stavební dokumentace domu. O tom jsem informoval výbor SVJ. Systém bez problémů funguje 25 roků.
"Vlastník si bez souhlasu SVJ zasklil lodžii (první v domě) a nedoložil dokumenty, protože „je to jeho balkón a může si na něm dělat co cche“. V prohlášení vlastníka není lodžie započítána do celkové plochy bytu.
Nechceme rozepře mezi sousedy, ale potřebujeme si krýt záda, nastavit mantinely a předejít problémům v budoucnu. Máme relativně nově (už po záruce) rekonstruované lodžie, vč. nového zábradlí se zasklením. (co když dojde instalací zasklení k poškození?)
Psal jsem email na stavební úřad, kde odpověděli: „Dle doložených fotek předmětné zasklení vzhled stavby nemění“
Co máme jako výbor SVJ požadovat ? Napadá mě:
oficiální písemné vyjádření stavebního úřadu (nebo stačí jen email,
který mi zaslali?)
projektová dokumentace skutečného provedení,
požárně bezpečnostní řešení zpracované autorizovanou osobou,
statické posouzení (pokud je systém kotven do konstrukce),
technický popis použitého systému,
doklad o certifikaci dle platných norem ČSN (např. prohlášení
o shodě),
žádost o dodatečné schválení úpravy SVJ,
podepsaný souhlas vlastníka s podmínkami SVJ (odpovědnost za škody,
povinnost na vlastní náklady demontovat při opravách domu,…).
identifikaci firmy, která zasklení provedla (název, IČO, kontaktní údaje),
včetně dokladu o odborné způsobilosti k montáži daného systém
- – – – – – – – – –
Můžete mi dát odkaz na právní předpis, co za dokumenty je potřeba? Kde zjistím, jestli je nutné posouzení statikem, vyjádření HZS,…? Zatím jsem se obrátil pouze na stavební úřad, kde mi mailem sdělili, že takovéto zasklení nevyžaduje stavební povolení dle zákona.
Na schůzi vlastníků potřebuji podklady, které jim přednesu. SVJ máme chvíli, zasklení lodžií nikdo zatím neřešil, takže dosud pravidla nemáme. Jsme jen v obecné rovině.
Já jako laik nemohu posoudit, jestli je ohrožena požární bezpečnost, statika domu,…
Mám požadovat všechny dokumenty (zejména PBŘ, statický posudek,
certifikáty zasklení, projektovou dokumentaci) ?
- – – – – – – – – –
Chci si ošéfovat stav, kdy vzniknou nějaké škody, pokuta,…
Tím, že stavební úřad napsal, že to povolení SÚ nevyžaduje, jsem
z obliga? Je to společná část domu.
- – – – – – – – – –
Tazateli, komplikujete si (dle mne) situaci statutára. Nevím jak kdo, ale já jsem z vašich příspěvků ne zcela pochopil situaci v domě:
„Vlastník jednotky si, bez souhlasu SVJ, zasklil lodžii (první v domě)“
„stavební úřad: „Dle doložených fotek zasklení nemění vzhled stavby. Bezrámový systém zasklení … neovlivní požární bezpečnost stavby, a nevyžaduje povolení“
"máme relativně nově, už po záruce, rekonstruované lodžie, vč. nového zábradlí se zasklením. (co když dojde instalací zasklení k poškození?)
„máme požadovat všechny dokumenty (zejména PBŘ, statický posudek,
certifikáty zasklení, projektovou dokumentaci)?“
- – – – – – – – – – – – – – –
Můj názor:
Mně není jasné, zda jde o první zasklenou lodžii (jak píšete v úvodu), nebo že už máte rekonstruované lodžie vč. nového zábradlí se zasklením, jak píšete jinde.
PBŘ je zřejmě Požárně bezpečnostní řešení, viz https://cs.wikipedia.org/…ostní_řešení
Pokud se domníváte, že dotyčný vlastník potřebuje PBŘ, tak se ptejte
na GŘ HZS České republiky.
- Ohledně stavebního povolení, tak vám stavební úřad píše, že potřeba
není.
- „statické posouzení (pokud je systém kotven do konstrukce)“, to si
-„co když dojde instalací zasklení k poškození ?“
Na základě čeho se to domníváte ?
V PROHLÁŠENÍ MÁTE K LODŽIÍM ZŘEJMĚ: „určitá část se přenechá vlastníku jednotky k výlučnému užívání“, viz NOZ § 1160.
Pokud chcete vlastníka nachytat na „bezrámové zasklení“ tak si ho nastudujte na internetu.
Máte také možnost prostudovat veškerou zdejší diskusi na téma lodžie
(nejlépe diskusi po r. 2014 od NOZ)
- – – – – – – – – –
Poslední komentáře