Fond oprav, nadřazenost Prohlášení vlastníka nad platnýma Stanovama ?
Dobrý den. SVJ si odhlasovalo 4 násobné zvýšení poplatků do Fondu oprav. Za náš byt (71,9 m2+terasa+balkon+sklep+parkovaci stani) jsme platili něco přes 600 Kč, odteď to výchází (dle jejich výpočtu) přes 2 500 Kč. V tom výpočtu se mi nelíbí, jak počitají poplatek za parkovací stání. V platných Stanovách je uvedeno, že při výpočtu plochy u parkovacího stání bude vždy počítáno 13,5 m2 na každé jedno parkovací stání. Když jsem se obrátil na správcovskou firmu, bylo mi sděleno, že oni to počítají ne podle Stanov, ale podle Prohlášení vlastníka. Tudíž nám účtují o několik set Kč měsíčně vyšší častku. A přitom v Prohlášení vlatníka jsou uvedeny parkovací stání jako společná část vždy pro dva vlastníky (vlastníky bytových, nebo nebytových jednotek) ta společná plocha(pro dvě stání) je tam uvedena 31,4 m2, správcovská firma nám počítá 28,34 m2 pro naše parkovací stání. Dle toho Prohlášení se má počitat plocha pro každé stání jako poměrná část k plochách těch dvou jednotek, ke kterým je přiřazena ta parkovací plocha. Ta druhá jenotka je nějaký sklad, plochu má pouze 9,5 m2. Je tohle v pořádku ? I kdyby nebylo, Prohlášení je staré cca 17 let, tam by se to muselo jen soudne řešit, pokud by to nebylo v souladu se zákonem.
Nicméně, prosím Vás, je opravdu Prohlášení vlastníka nadřazeno Stanovám SVJ (ohledně výpočtu plochy parkovacího stání-plateb do FO, navzdory platným Stanovám ?) jak nám tvrdí správce ? Děkuji.
| Příloha | Velikost |
|---|---|
| urceni plochy parkovaciho stani.jpg | 175.05 KB |
Nase jednotka je c. 50. Ta dalsi jednotka (68) ma velikost pouze 9.5 m2, proto nam tak (debilne) pocitaji pomernou cast brutalne vetsi.
Podle citace toho prohlášení však můžete používat brutálně větší podíl z toho parkovacího stání!
Tedy ta druhá jednotka (sklad) nemá právo tam parkovat auto, protože se to prostě nevejde, možná tak motorku?
Na to asi řeknete, že vám to je jedno že on tam stejně neparkuje.
Tak já nevím k čemu mu ta plocha je, není to třeba jako vstup do toho skladu? To se musíte zeptat toho, kdo to prohlášení konstruoval…
Tech 9.5 m2 je sklad (jednotka c.68). Nase jednotka c. 50 je byt, ma plochu 71.9 m2, ale pokud k tomu pocitaji i terasu+balkon+sklep+parkovaci stani, tak to bude mnohem vic. V tom urceni (Prohlaseni vlastnika) je parkovaci stani urceno jako plocha spolecna dvoum jednotkam (50 a 68).
- vladimir1: „V tom urceni (Prohlaseni vlastnika) je parkovaci stani urceno jako plocha spolecna dvoum jednotkam (50 a 68).“
Je to tedy prostor od podlahy po strop, který zahrnuje dvě parkovací stání, a je společný jen vlastníkům dvou jednotek, č. 50 a č. 68.
Podle § 4/2 platí, že prohlášení musí obsahovat (…) c) určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům všech jednotek a určení společných částí budovy, které budou společné vlastníkům jen některých jednotek, d) stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy (§ 8 odst. 2).
Je to tedy jasné. Podíly vás dvou na vaší společné části mají být obsaženy v prohlášení. Proto jsem Vás od počátku žádal, abyste ocitoval příslušnou část z obsahu prohlášení. Bez toho se dál nepohneme. Na nesmysly schválené v SVJ můžete zapomenout.
Podle § 15/1 ZoVB platí, že vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2).
Z uvedeného plyne, že pokud prohlášení mlčí o podílech vás dvou na prostoru parkovacích stání, pak prohlášení je vadné. A každý z vás dvou spoluvlastníků přispívá podle svého spoluvlastnického podílu. Mohla by jistě existovat dohoda, která určuje jinak (např. taková, že oba spoluvlastníci přispívají stejně). Ale touto dohodou by mohlo být jedině samotné prohlášení vlastníka budovy! Žádná jiná dohoda [1] nepřichází v oblasti bytového spoluvlastnictví v úvahu.
Justitianus
Poznámka 1: Míním samozřejmě dohodu účinnou vůči všem, erga omnes.
Jsem překvapen, jak se změnila ustanovení NOZ oproti ZoVB. Krom toho že Příspěvky správy už nejsou považovány za zálohu a nejsou tedy závazkem SVJ vůči členům SVJ (viz ZoVB § 15) ale skončí v »černé díře«, tak zmizela ustanovení citovaná Justitianem. Ta považuji za (tzv. selským rozumem) samozřejmý požadavek popisu bytu v Prohlášení, protože dle plochy bytu se hradí Příspěvky správy.
Prohlášení SVJ pana Vladimíra-1 sepisoval zřejmě developer nebo Bytové družstvo.
Pane Petře,
NOZ dal společenstvím pouze větší volnost v tom, jak si ve stanovách upraví nakládání s příspěvky na správu domu a pozemku. Běžné je, že si ve stanovách upravíte, že příspěvky se chovají jako zálohy, a pak podléhají vyúčtování. Pouze jen se nevypořádávají.
Pro tyto příspěvky (zálohy) platí základní zákonné pravidlo, že se vybírají podle podílu na společných částech.
Takže vlastně „nic nového pod sluncem“.
" Je to tedy jasné. Podíly vás dvou na vaší společné části mají být obsaženy v prohlášení. Proto jsem Vás od počátku žádal, abyste ocitoval příslušnou část z obsahu prohlášení. Bez toho se dál nepohneme. Na nesmysly schválené v SVJ můžete zapomenout. "
Ale ja jsem tam nahore pridal prilohu, foto casti Prohlaseni, kde jsou reseny ta parkovaci stani, podily. Nase jednotka c.50 + jednotka c.68 . Alespon si tedy myslim, ze je to ono (co jsem zkopiroval a pridal).
Jo, děkuju za upozornění. Teď vidím že jste příslušnou část prohlášení přiložil k úvodnímu příspěvku. Mohu tedy konečně odpovědět na Váš dotaz. Podle textu prohlášení je to jasné:
☀ Vlastníci obou jednotek (č. 50, č. 68) přispívají na společnou část, která je společná vlastníkům jen těchto dvou jednotek, podle svých spoluvlastnických podílů na společných částech domu.
☀ Užívají však společnou část podle zcela jiného pravidla: tak, že každému z nich náleží právo výlučného užívání právě jednoho z obou parkovacích stání.
➡️ Zdá se, že autor prohlášení chtěl zařídit, aby vlastník nebytového prostoru měl v domě zajištěné parkování „skoro zadarmo“. Platíte mu to Vy – ale toto jste věděl už když jste byt kupoval, že ano.
Údaj 13,5 m2 je nějaký absolutně neplatný výmysl SVJ, který navíc ani neodpovídá obsahu prohlášení. Není jisté ani to, zda správce vyčíslil správně příspěvek za prostor dvou parkovacích stání. Jejich údaj 28,34 m2 je opět v rozporu s obsahem prohlášení. Bylo třeba použít pro stanovení celkové výše příspěvků vlastníků jednotek pouze podlahové plochy uvedené v prohlášení. To platí pro všechny vlastníky jednotek v domě.
Do obsahu prohlášení nemůže svévolně zasahovat ani SVJ, ani jakýsi správce. Pro Vás tedy platí:
| 31,4 m2 × 20 Kč/m2 = 628 Kč měsíčně (rozúčtuje se na dva spoluvlastníky) |
Pokud se snad vlastníci jednotek domnívají, že některá podlahová plocha uvedená v prohlášení je nesprávná, jediným způsobem jak to změnit je odstranění chyby prohlášení postupem podle 2012/89/§1168/1. Změněné prohlášení musí pak být vloženo do sbírky listin katastru a do sbírky listin SVJ u rejstříkového soudu.
Justitianus
Vaše povídání je naprosto nesrozumitelné! Napřed laskavě ocitujte obsah prohlášení ohledně spoluvlastnických podílů a parkovacích stání. Teprve pak byste mohl dostat použitelnou odpověď.
- Obsah stanov je bezvýznamný – SVJ nemůže zakládat, měnit ani rušit vlastnické vztahy k cizímu majetku. To je přece mimo právní způsobilost SVJ!
- Prohlášení vlastníka budovy může být vadné a může obsahovat nesmysly. To je častý případ. To však zjistíme teprve až nám je zde ocitujete.
- Neexistuje nic takového jako „výpočet plochy u parkovacího stání“. To je absurdní tvrzení a neplatná pitomost, která nemá oporu v zákoně [1].
- Není zřejmé co míníte pojmem „poplatek za parkovací stání“. To je také neplatná pitomost. Není to přece veřejné parkoviště, na kterém by provozovatel parkoviště vybíral poplatky.
Justitianus
Poznámka 1: Každý spoluvlastník má právo k celé věci (2012/89/§1117). Podíly vyjadřují míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví (1964/40/§137, 2012/89/§1122/1).
„SVJ si odhlasovalo 4 násobné zvýšení poplatků do Fondu oprav“
- – – – – – – – – –
Dle mne je důležité
- co bylo přesně odhlasováno
- a zda bylo hlasování O.K. dle zákona,
t.j. Usnášeníshopnost, oprávněnost hlasování (členové SVJ, hlasování za jednotku ve spolupodílu § 1185, plné moce, odchody a příchody během zasedání)
A JAK JSTE HLASOVAL VY
Takže citujte ze zápisu
Dejte mi, prosim, vice casu, postupne sem dam citace, ale potrva to. Nestiham. Skoda, ze tady asi neni mozne vkladat obrazky (myslim foto te casti Prohlaseni, ktere se tato kauza tyka). je to asi 9 radku A4.
Tady je zatim vysledek hlasovani Per rollam, ohledne prispevku do FO.
Omlouvam se za moje predesle (zmatecne) formulace, psal jsem to laicky a dost primitivne.
"V příloze posíláme výsledek hlasování per rollam, kde byl odsouhlasen v bodu 3. příspěvek do Fondu oprav stanovený v souladu se stanovami SVJ, od 1.4.2025.
VÝSLEDEK ROZHODNUTÍ HLASOVÁNÍ:
„Shromáždění společenství vlastníků mimo zasedání písemnou formou a za použití technických prostředků schvaluje, v souladu s čl. 7 stanov, s účinností od 1. 4. 2025 výši měsíčního příspěvku na dlouhodobou zálohu na správu domu a pozemku, tj. do fondu oprav ve výši 20,-Kč/m2 pro bytové a nebytové jednotky, ve výši 10,-Kč/m2 pro terasy, balkony, lodžie, a ve výši 20,- Kč/m2 pro parkovací místa.“
Kdyz jsem pak namital,ze poplatek do FO oprav je mozna vypocten nespravne, v casti zapocteni podlahove plochy u parkovaciho stani, zastupkyne spravce mi odpovedela tohle:
"já jsem při výpočtu plochy Vaší části garážového stání vycházela z Prohlášení vlastníka, které je nadřazeno Stanovám."
Pokud Vam tohle nestaci, chcete abych vsechno citoval, OK, ale potrva to...Dekuji
Vladimíre, stále čekám na citaci z vašeho prohlášení. Kde to vázne?
Prohlášení má být povinně vloženo ve sbírce listin SVJ u rejstříkového soudu. Podívat se tam je otázkou dvou minut, je-li známo IČ nebo firma (název) právnické osoby.
Justitianus
Justitianusi, dekuji, opravdu nestiham (mam praci dnes minimalne do 23:00, v kuse…). A pak, nejsem tak technicky zrucny. Co Vam trva 2 minuty, mne 2 hodiny. Ano, je to k placi i smichu, ale i takovi lide jsou mezi Vama…
Uvadite poplatek do FO jen z bytu Ale oni si ve Stanovach schvalili i poplatek do FO z vlastnictvi terasy, balkona, lodzie, sklep+parkovaci stani, z kazdeho zvlast, pak to sectou. Pozdeji dolozim…Dekuji.
„Škoda, že tady ASI NENÍ MOŽNÉ VKLÁDAT obrázky té části Prohlášení, které se tato kauza týká“.
- – – – – – –
Není pravda že ZAKLADATEL VLÁKNA (ne) MŮŽE VLOŽIT PŘÍLOHU. Předpokládám že se vlákno stále zakládá přes horizont-menu Diskuse, Zaslat nový příspěvek. Pod rubrikou „Text příspěvku“ je nabídka Formát a Přiložené soubory. Stejně jako můžete přidat přílohu na facebooku.
Takže založte vlákno znovu.
A pokud jde o to, že by PROHLÁŠENÍ mělo být uložené na RESTŘÍKOVÉM SOUDU, tak to nebývá pravidlem. My např. máme na rejstříku možná stanovy, ale Prohlášení nikoli. To seženete na pobočce katastru, kopie žádaných stránek 20 Kč / str.
Prominte, ale u toho tlacitka Format textu, kdyz rozkliknu, nikde tam nevidim moznost pridani prilohy. U mne to dava jen moznost vybrat ze dvou druhu formatovani. Nevim, mozno tomu nerozumim.
Vybraný soubor Prohlášení.jfif nelze připojit k tomuto příspěvku, protože je možné připojit jen soubory s následujícími příponami: jpg jpeg gif png txt html doc dot xls pdf ppt pps odt zip rar.
Stanovy jsou vložené ve sbírce listin SVJ u rejstříkového soudu. Formát souboru je pdf.
Ale už jsem vám přece jednou napsal, že SVJ není oprávněno rozhodovat
o tom kdo bude kolik platit na správu domu. Toto je mimo právní způsobilost
SVJ.
Takže znovu: Tyto záležitosti jsou obsaženy v ZoVB a
v prohlášení vlastníka budovy.
Justitianus
- Kristína: „Odkud soudíte, že se tazatel ptá na dobu účinností bytového zákona?“
Pokládáte nesprávný dotaz. Nikdy a nikde jsem netvrdil, že se tazatel ptá na dobu účinnosti bytového zákona. Ptá se samozřejmě na SOUČASNÝ stav.
Ale zjevně Vám ušlo, že současný stav je nutné posuzovat podle znění ZoVB, ať už jde o obsah prohlášení vlastníka budovy (§ 4 ZoVB), nebo o definici jednotky(1994) (§ 2/h ZoVB), definici podlahových ploch (§ 2/i, § 2/j ZoVB), spoluvlastnických podílů (§ 8/2 ZoVB), způsobu přispívání na správu společných částí domu (§ 15/1 ZoVB).
Tazatel přece napsal: „Prohlášení je staré cca 17 let …“. To znamená, že jde o prohlášení z roku 2007 – tedy podle ZoVB.
Justitianus
- vladimir1: „A proc si to tedy odhlasovali ?“
Znovu a potřetí:
|
Právní věta: Zdroj: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15.03.2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022 |
Justitianus
Čl. 7 Příspěvky na správu (jmeno bytoveho domu=JBD) a úhrady nákladů na služby
- Členové společenství přispívají na náklady na správu (JBD) a služby spojené
s užíváním jednotek, jakož i do fondu oprav, dle velikosti tzv. započitatelných ploch stanovených jako součet: • podlahové plochy jednotek, včetně sklepů vymezených jako jejich součásti, a podlahové plochy sklepů vymezených jako jednotky, • podlahové plochy parkovacích míst v hromadné garáži v 1.NP a 1.PP (pro výpočet je stanovena plocha každého parkovacího místa 13,5 m2 ), • 50% podlahové plochy balkonů, lodžií a teras, které slouží výlučnému užívání vlastníků jednotek, (dále společně jako „započitatelná plocha“). Strana6z10
- Společenství vlastníků zajišťuje služby spojené s užíváním jednotek. Na náklady na
služby jsou členové společenství povinni platit měsíčně zálohy splatné společně s příspěvkem na správu (JBD) (fond oprav, fond společenství, poplatek za správu včetně účetnictví) vždy k 20. (dvacátému) dni příslušného kalendářního měsíce. Zálohy se stanovují pro následující kalendářní rok na základě skutečných nákladů předcházejícího zúčtovacího období, kterým je kalendářní rok, s přihlédnutím k předpokládané výši nákladů pro následující kalendářní rok.
- Pokud není pro daný kalendářní rok rozhodnuto jinak, platí výše příspěvku na správu
(JBD) platná v období předcházejícího kalendářního roku.
- Členové společenství platí příspěvky formou měsíčních záloh, které se vyúčtují takto:
- náklady na vlastní správní činnosti společenství a náklady na odměňování výboru
(„fond společenství“) podle započitatelných ploch;
- poplatek za správu včetně účetnictví podle započitatelných ploch;
- elektro společných prostor dle pravidel uvedených v příloze č. 1;
- dodávka vody a odvádění odpadních dle pravidel uvedených v příloze č. 2;
- pojištění podle započitatelných ploch;
- dodávka tepla podle obecně závazného předpisu, kterým se stanoví pravidla pro
rozúčtování nákladů na tepelnou energii pro vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele a dle pravidel uvedených v příloze č. 3;
- úklid společných prostor, odvoz odpadu, popelnice dle pravidel uvedených v příloze
č. 1;
- výtah dle pravidel uvedených v příloze č. 1;
- náklady spojené s kalibrací podružných vodoměrů a kalorimetrů uhradí každý
vlastník jednotky podle počtu měřidel v jednotce z vlastních prostředků jako součást vyúčtování;
- fond oprav podle započitatelných ploch.
- Za účelem financování oprav, modernizací a rekonstrukcí společných částí se
z celkového příspěvku na správu (JBD) vytváří účetně oddělený dlouhodobý finanční zdroj – fond oprav. Pravidla pro jeho tvorbu a použití schvaluje shromáždění. Nerozhodne-li shromáždění jinak, činí měsíční příspěvek do fondu oprav 5Kč/m2 započitatelné plochy
- Příspěvkem do fondu oprav je i případný příjem z pronájmu společných částí (JBD).
V čl. 7 viz první odstavec máte odpověď, přispíváte v poměru svých podlahových ploch včetně parkovacího stání a 50% balkónu…
Takže co přesně se vám nelíbí?
To jste měl protestovat v okamžiku, kdy jste si odhlasovali nárůst příspěvku na čtyřnásobek, buď jste měli příspěvek velmi malý, schválně kolik to bylo za metr2? Obvyklé je cca 30Kč/m2/měsíc…, nebo To navrhnul někdo bez garáže ;-)?
Firma, plácáte zde nesmysly. Při dalších fantaziích budete mazán. Obsah stanov je v této části absolutně neplatný (nulitní). SVJ se pokusilo řešit záležitosti, ke kerým mu chybí právní způsobilost. Platí obsah zákona a prohlášení.
SVJ určuje (rozhodnutím shromáždění) pouze výši částky měsíčního příspěvku. Může určit i různou výši příspěvku na správu jednotek, na správu výlučně užívaných balkonů, lodžií a teras, na správu prostoru podzemní garáže. SVJ však nemůže měnit obsah prohlášení, ani vlastnické a užívací vztahy definované v prohlášení.
Podle § 15 odst. 2 ZoVB platí, že pokud dohoda neurčuje jinak, nesou vlastníci jednotek náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu. Dohodou je míněn obsah prohlášení vlastníka budovy, smlouva o výstavbě, nebo dohoda vlastníků jednotek o změně prohlášení. Nikoliv rozhodnutí právnické osoby SVJ.
Justitianus
Poslední komentáře