Výměna balkonů ve vlastnicví vlastníků jednotek za lodžie
Vážení, jsem zde nový, bohužel jsem nedohledal odpověď na mou otázku, měl bych tedy dotaz. Jsme SVJ o 12 jednotkách (já jsem svůj byt v tomto bytovém domě koupil před dvěma lety), každá má dle prohlášení vlastníka ke své jednotce balkon. Tyto balkony jsou původní, část vlastníků tak přemýšlí, že by provedli výměnu za větší lodžie. Došlo by tak nejen ke změně vzhledu, ale pravděpodobně také ke změně podílu – i když, pokud budou všechny nové lodžie stejné, poměry by se nezměnily? Nabízí se využít prostředky z FO, ačkoliv jsou balkony ve vlastnictví jednotlivých vlastníků, je tedy otázkou, jaké procento vlastníků by to muselo odsouhlasit? Stanovy z roku 2016 jsou v tomto pro mě těžko čitelné, k tomuto lze snad využít pouze níže uvedený článek stanov:
„K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných členů společenství. Pokud se jedná o přijetí rozhodnutí o změně velikosti podílů na společných částech všem vlastníkům jednotek – členům společenství, nebo o změně poměru výše příspěvku na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílu na společných částech, je vyžadován souhlas všech členů společenství. Pokud se jedná o přijetí rozhodnutí o způsobu rozúčtování nákladů na služby (vyjma nákladů na dodávku tepla a teplé vody) na vlastníky jednotek a o uzavření úvěrové smlouvy, je vyžadován souhlas alespoň 1/2 většiny hlasů vlastníků přítomných na shromáždění.“
Mohli byste mi prosím poradit, jak s touto situací naložit? Je možné vůbec na poli shromáždění SVJ rozhodnout o tom, že může dojít k výměně balkonů (patřících k jednotce a tedy do vlastnictví vlastníka jednotky) za nové lodžie a využít k tomu prostředky z FO? Kolik % hlasů by k tomu bylo potřeba? Děkuji předem, Honza Hl.
Pane Honzo, napsal jste: V Prohlášení vlastníka jsou vymezeny jednotky v budově ve smyslu § 5 zákona č. 72/1994 Sb., no a ke každé jednotce a podílu je mimo jednotl. místností (kuchyň atd.) přiřazen i balkon.
To je nesrozumitelné a neříká to naprosto nic o vlastnických vztazích ke stavebním prvkům balkonu. Přiřazena k jednotce může být i společná část domu.
Justitianus
Dobrý den, předně děkuji za reakci. Vycházel jsem z tvrzení předsedy SVJ, následně i z prohlášení, které jsem si na KÚ nechal okopírovat. Pokud bych ho měl popsat, prohlášení je rozděleno na části „A. Popis budovy (§ 5 odst. 2 písm. a) zákona č. 72/1994 Sb.“ ve znění do 30. 6. 2000, dále část „B. Vymezení jednotek v budově (§ 5 odst. 3 písm. b)“, dále část „C. Určení společných částí budovy (§ 5 odst. 3. písm. c) a d)“ atd. NO a právě část B v tabulce vymezuje jednotku, kde ke každé jednotce označené čísly je přiřazen příslušný počet místností (kuchyň, koupelna atd., dále topné tělesa atd.), konečně je také ke každé jednotce v té tabulce přiřazen i balkon. Ke každé jednotce je pak napsán spoluvlastnický podíl. Dále jsou vyjmenovány „Součásti jednotky“ – její vnitřní instalace, podlahová krytina atd. Z výše uvedeného jsem tedy dospěl k názoru, že balkon je součástí bytu, nikoliv společnou částí. Technicky by měl být balkon řešen tak, že podlaha (těleso) balkonu je vlastně jen delší stropní panel bytové jednotky pod naším bytem, který je „vytažen“ z půdorysu domu. Stropní panely jsou ale dle prohlášení zase zřejmě společnou částí budovy („hlavní svislé a vodorovné konstrukce“)? Nebo se mýlím?
HonzaHl
Pane Honzo, děkuji za upřesnění. Vaše Prohlášení vlastníka zmiňuje balkon jen v části B u jednotlivých jednotek. Balkony ani jejich stavební prvky nejsou zmíněny v části C – popis společných částí. To vede k závěru, že balkony nejsou společnou částí domu.
Z hlediska stavebního je to sice nefunkční nesmysl, ale existuje k tomu i judikát Nejvyššího správního soudu ze dne 21.12.2005, čj. 1 As 2/2004 – 214. Soud dospěl k závěru, že balkon (stavební konstrukce balkonu) může být ve vlastnictví jednotlivého vlastníka jednotky, jestliže je přístupný pouze z bytu a neslouží tedy ke „společnému užívání“.
Měli byste ale uvážit zda výměna balkonů za lodžie má nějaký praktický smysl. Zda nedojde ke změně vzhledu budovy (k tomu se vyjadřuje stavební odbor obce, takže by bylo vhodné zjistit předběžně jejich stanovisko).
Justitianus
Chápu správně, že 1 As 2/2004 – 214 říká, že vlastník jednotky může stavební konstrukce svého balkonu třeba demontovat? Je to jeho výhradní vlastnictví, není ve správě SVJ ani ve spoluvlasntictví ostatních vlastníků jednotek.
Pane Kedlube,
vlastník (naštěstí) nemůže svévolně měnit vzhled domu. Ke změně vzhledu stavby vyžaduje Stavební zákon získat stavební povolení. Takže jakási pojistka zde je.
Nu, napsal jsem už, že ten rozsudek 1 As 2/2004 – 214 považuji za nesmyslný. Bylo k tomu zde více diskusí, např. http://www.portalsvj.cz/…nym-majetkem#…. Soud rozhodoval o „balkonu“ a vůbec si nepoložil otázku, zda rozhoduje o prázdném prostoru, nebo o stavebních konstrukcích, které ten prostor ohraničují. Byl to ze strany soudu zmatený úlet. Každý stavař by se chytil za hlavu. Ale není k dispozici žádný jiný judikát o balkonech v domech rozdělených na jednotky(1994) podle ZoVB.
Jednoznačněji (a lépe) to zákon upravuje pro jednotky(2014) podle nového ObčZ. O balkonech viz § 5 odst. 1 písm. f) nařízení vlády č. 366/2013 Sb.. Balkony jsou prostě společné. I když – Prohlášení vlastníka se může od znění zákona odchýlit, takže nejsou vyloučena nesmyslná řešení.
Domnívám se, že „balkon“ je pouze prázdný otevřený prostor (stejně jako „místnost“ je definována jako prázdný prostor, ohraničený podlahou, stěnami a stropem). Ovšem stavební konstrukce, které ohraničují balkon, lodžii, terasu či místnost, jsou zpravidla společné. Přípustná výjimka u jednotek(2014) je nenosná svislá příčka uvnitř bytu – ta může patřit vlastníkovi jednotky (viz § 5 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.). Tomu rozumím a má to logiku. Jen aby to zase nějaký soud nezprasil.
Justitianus
Ještě jednou děkuji za podnětné informace.
Co se týče zvážení výměny balkonu, jde o to, že stávající balkon již z hlediska stavebního a bezpečnostního dosluhuje. Do bytu jsme se přestěhovali před 2 roky a plánujeme jeho renovaci/výměnu. No a než „jen“ zapravit nedostatky a řešit nové zábradlí, zvažujeme jeho celkovou výměnu (vč. nosné konstrukce) za větší. Možná jsem špatně použil termín lodžie, jelikož balkon je vytažení z půdorysu domu, šlo by tedy o zvětšení balkonu, čímž jistě dojde ke změně vzhledu domu. To by s největší pravděpodobností mělo za následek nutnost schválení všemi ostatními vlastníky jednotek.
Jinak ohledně otázky společného vlastnictví v bytovém domě s Vámi souhlasím, jen v mém případě se to trochu bije. Balkon jako takový by měl patřit vlastníkovi jednotky, byť jsou vodorovné konstrukce společné, no a právě skelet balkonu sestává z vytažených stropních panelů.
HonzaHl
Honzo, rozumím Vám.
Balkony jsou vetknuty do průčelní zdi domu. Nosné části bývají napadené korozí. Řeší se to tak, že se balkony zcela odstraní a vybuduje se nová nosná konstrukce – levá a pravá nosná zeď (kolmo k fasádě), spojená se zemí pevným základem. Tato přístavba domu pak nese zatížení od podlahových desek balkonů a drží na ní zábradlí. Vypadá to jako lodžie, ale je to stále balkon, který jako přístavba budovy vystupuje před lícní zeď fasády.
Chcete balkony zrušit (odstranit). A na jejich místě vybudujete zcela novou stavební konstrukci, spojenou se zemí pevným základem. Nepůjde tedy o pouhou opravu stávajících balkonů. Jde o stavební úpravu podle Stavebního zákona (sem patří přístavby, nástavby, vestavby). A bude to spojeno se změnou vzhledu stavby.
S odstraněním svého balkonu musí souhlasit každý vlastník balkonu – nelze tedy změnu provést bez souhlasu všech, kdo mají svůj balkon ve vlastnictví. Náklady na odstranění svého balkonu ponese každý vlastník jednotky sám za sebe! Nelze tedy na toto čerpat finance ze společné zálohy na správu domu.
Nová stavba bude nejspíše ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, a to na základě Smlouvy o výstavbě, která pak nahradí dosavadní Prohlášení vlastníka budovy. V tom případě by se stavba nových balkonů hradila ze společných záloh („fondu oprav“).
Justitianus
Justiniane, Vámi navržené je jedním z možný řešení způsobů opravy, nám se teď ale nabízí i další (jelikož se CELÉ SVJ není schopné a možné domluvit na opravě všech balkonů), a to obnažení balkonu na skelet, tj. na panel vystouplý z fasády, na něj „položit“ nový větší balkon, který by se ukotvil do obvodových stěn (nevím, nakolik je tento způsob vhodný, to by musel posoudit statik, ale našel jsem jej brouzdáním na netu).
Tímto způsobem by bylo možné opravit jednotlivé balkony bez nutnosti spolupůsobení ostatních vlastníků (jejichž balkony by se neopravovaly), nicméně, už by se to hradilo pouze z vlastních kapes příslušných vlastníků jednotlivých balkonů a stejně by s ohledem na změnu vzhledu bylo nutné schválení všech SVJ (ale ti by s tím – s ohledem na skutečnost, že by to nešlo z jejich kapes – snad neměli problém).
HonzaHl
Ano, toto by se dalo brát jako oprava stávajících balkonů. Vlastnictví balkonů by se tím nijak neměnilo. Prohlášení vlastníka by také zůstalo beze změny.
Justitianus
Každopádně souhlas všech vlastníků , navíc bude potřeba stavební povolení a to musí obdržet všech 100% vlastníků a kdokoliv může připomínkovat, i v našem SVJ jsou balkóny co patří k bytu v soukromém vlastnictví dle prohlášení vlastníka , výměnu si platili všichni mimo tzv. fond oprav – soukromě… ale když se všichni dohodnete tak financování je možné dle dohody…
Děkuji za odpověď, to je právě ten problém, všichni pro nejsou, zejména co se možnosti částečného financování z FO týče. Jediná možnost tedy je, že si to celé zaplatí každý vlastník sám, nicméně, jelikož by se instaloval větší balkon a došlo by jistě i k zásahu do vzhledu domu (když by některé balkony zůstaly staré malé a některé nové větší), museli bychom stále sehnat 100 %? Jelikož odpůrci nic platit nebudou, ani by neubylo z FO, snad by s tím nebyl problém, ale člověk nikdy neví… Děkuji, HonzaHl
Děkuji za odpověď, můžete mi prosím rozepsat, z čeho jste vycházel? Jestli z mnou citovaného článku stanov – tak konkrétně z čeho? Nebo z něčeho jiného? Děkuji, HonzaHl
Mohl byste nastínit, co znamená „výměna balkonu za lodžie*“. Jedná se o rekonstrukci balkonu na lodžii? Popřípadě i vbudování lodžie do prostoru, kde je nyní plocha bytu?
Jedním z podstatných aspektů je totiž, zda se mění podlahová plocha jednotek (bytů).
*) Wikipedie: Lodžie (z it loggia – sloupová chodba, loubí) je zastropený prostor v budově otevřený navenek do exteriéru a oddělený jen sloupy, arkádami, kolonádou nebo zábradlím. Na rozdíl od balkonu nevystupuje ven z obvodové zdi.
Dobrý den, šlo by o výměnu starých balkonů – které jsou na plášti budovy – za lodžie také na plášti budovy, tj. takový větší balkon, po stranách částečně krytý „skeletem“ balkonu – vystupují z obvodové zdi, stejně jako současné balkony. Omlouvám se, možná jsem zvolil nešťastný termín. Nedošlo by tedy ke vbudování do prostoru, kde je plocha bytu. Plocha jednotek (bytů) by se samostatně nezvětšila, ale plocha balkonů by se zvětšila (asi 3×). HonzaHl
Jste si jist, že balkón je majetkem vlastníka bytu? Podle starého zákona o vlastnictví bytů 72/1994 Sb, i podle nynějšího 366/2013 Sb, je balkón společná část domu. A jste si jist že ty balkóny máte započtené do podílů?
Možná nebudete muset nic měnit, a stačí obecný souhlas shromáždění se stavební změnou.
Pane PV – 366/2013 Sb. je prováděcí vyhláška, která nemůže měnit znění „Prohlášení“. Vlastník si je jist, že podle jejich „Prohlášení“jsou balkony zapsány jako součást bytu a z toho by se mělo vycházet.
Dobrý den, vycházel jsem z prohlášení vlastníka dle § 5 zákona č. 72/1994 Sb., které jsem si našel na KÚ. V Prohlášení vlastníka jsou vymezeny jednotky v budově ve smyslu § 5 zákona č. 72/1994 Sb., no a ke každé jednotce a podílu je mimo jednotl. místností (kuchyň atd.) přiřazen i balkon. V Prohlášení je to pak mj. vyjádřeno i graficky (společná část, jednotka). HonzaHl
Rozumím tomu tak, že vy máte balkon zapsán v „Prohlášení“ jako součást bytu (plocha není započítána do plochy bytu), není uveden ve společných částech domu. Balkon si tudíž nikdy žádný vlastník nezaplatil a nepřispívá pravděpodobně na něj zálohově ani žádnou částkou do „FO“. To znamená, že balkony si musí každý vlastník hradit ze svého. Na ostatní se zeptejte na příslušném stavebním úřadě. Myslím, že když se všichni dohodnete na stejné věci, tak není problém abyste pověřili SV realizací za předpokladu, že na to máte finanční prostředky. Nezapomeňte, že na společný účet posíláte zálohy ve výši velikosti vlast.podílu (vypočítány podle velikosti bytu bez balkonu) a SV může fin.prostředky použít pouze na společné věci.
Poslední komentáře