Společné části domu

Definice

Části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny).

72/1994 Sb., § 2, písmeno g)

Vložil Lukáš Vaňura (bez ověření), 11. Září 2020 - 19:59

Dobrý den,

naše SVJ je jeden dům se 4mi vchody. A jeden z vlastníků tvrdí, že má právo přístupu do všech společných prostor ve všech 4 vchodech a chce tedy i klíče od všech 4 vchodů a všech 4 kočárkáren. Má na to nárok? Také chce, aby kočárkárny šly otevřít klíčem od vchodu. Bojíme se vykrádání kočárkáren.

Vložil @ (bez ověření), 11. Září 2020 - 20:40

To závisí od toho,co je napsané v Prohlášení vlastníka. Pokud je to nejasné, tak jste si měli pravidla upravit a schválit. Pokud jste si ani nic neschválili, ani nic není definované v Prohlášení, tak pokud je vlastníkem spol. části domu, tak má nárok. Schvalte si nějaká pravidla užívání domu se 4 vchody.

Vložil Jana Králíčková (bez ověření), 25. Listopad 2018 - 12:10

Dobrý den. Chtěla bych se zeptat,zda za společné prostory je normální platit dosti rozdílné částky do fondu oprav? Bydlím v domě s 5 byty 3× 2+1,1× 3+1 a 1× 4+1. Byty jsou v osobním vlastnictví. Děkuji za odpověď

Vložil . (bez ověření), 25. Listopad 2018 - 14:02

Ano, je to zcela normální. Platí se podle podílů na společných částech domu a majitel bytu 4 + 1 má na domě větší podíl ve srovnání s majitelem bytu 2 + 1, proto přispívá větší částkou. Byt 4 + 1 má zpravidla větší podlahovou plochu. Exitují samozřejmě i výjimky. V některých společenstvích si schválili (snad si to skutečně schválili), že budou přispívat všichni stejnou částkou. To ovšem není spravedlivé, protože všichni nemají stejně veliké byty. Pak vždycky dopláci někdo na někoho.

Vložil Tonda 78 (bez ověření), 12. Listopad 2016 - 18:55

Dobrý den mám dotaz ohledně sušárny u nás v svj je 18 partají do sušárny chodí jen 4 max 6 partají dá se teplo v sušárně rozpočítat mezi lidi kteří tam chodí nebo to musíme platit všichni rovným dílem protože je to společný prostor baráku.Za odpověď předem děkuji Tonda

Vložil JaVa, 12. Listopad 2016 - 19:18

Patří výše zmiňovaná sušárna mezi společné části domu?Pokud ano,tak se všechny náklady na její užívání hradí ze společných peněz SVJ a vůbec nezáleží na tom,zda ji někdo ze spoluvlastníků užívá častěji.Je totiž pouze na rozhodnutí jednotlivých vlastníků jednotek, zda ji chtějí užívat, nebo ne.Ale to že ji nevyužívají,je nezbavuje povinnosti na její provoz řádně přispívat a žádné rozhodnutí shromáždění je toho nemůže zbavit.JaVa

Vložil dana majerovái (bez ověření), 11. Listopad 2016 - 16:47

Mám dotaz, jak jednat v SVj s vlastníkem bytu, který obsadilnábytkem z chalupy část společného prostoru prádelny a dal si udělat dveře se soukromým klíčem, shromáždění to neprojednávalo,do­datečně si obešel některé vlastníky a nechal podepisovat jejicg souhlas

Vložil JaVa, 11. Listopad 2016 - 18:24

Nejúčinější způsob,jak ho donutit k vyklizení, je naúčtovat mu pronájem místnosti za cenu běžnou na 1m2,dle ceny pronájmu v místě obvyklou.Pokud to váš výbor neprosadí,tak ho odvolejte pro neschopnost a porušení § 159 z.č.89/2012 Sb.,.JaVa

Vložil Pavel Šebelle (bez ověření), 24. Březen 2015 - 19:19

Zdravím, v našem domě si předseda SVJ nechal opravit ucpanou baterii v bytě plus se čistilo potrubí za baterií, chci si ještě obstarat prohlášení vlastníka, ale podle mne společné části domu jsou z rozvodů vody pouze stoupačky a rozvod do bytu a k baterii společnou částí není, je to tak a tedy tuto opravu si měl náš „milý“ předseda zaplatit sám? Děkuji za odpověď.

Vložil janica, 29. Březen 2017 - 22:29

Samozřejmě, že je možné, nechat si udělat něco v bytě, když firma čistí nebo opravuje společné rozvody. Proč toho nevyužít, pokud o tom výbor ví a domluví se s firmou o postupu. Mělo by být, ale pravidlem, že daná práce nebo dodaná baterie, WC mísa, apod. budou vyúčtovány. Když jsme opravovali stoupačky, tak někteří vlastníci si nechali vyměnit WC mísu, přívodní hadičky nebo baterie. O požadavcích jsme věděli a od firmy ve faktuře jsme měli seznam, co se komu dodalo, v jaké ceně a vlastníci to zaplatili. Dostali doklad o zaplacení.

Vložil Michal V. (bez ověření), 15. Srpen 2014 - 8:19

Ahoj, vlastnim byt s predzahradkou a terasou… na terase (ktera je spolecna cast budovy dle NOZ) mam poskozenou dlazbu a izolaci pod ni

zadal jsme o opravu vybor ale ten me napsal ze vada vznikla jeste pred prijetim NOZ.. co s tim?

(1) Společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména

  1. balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras; tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky,
Vložil lake, 15. Srpen 2014 - 11:40

Pane Michale, jste zjevně velmi popleten. Vlastnictví jednotlivých částí domu je uvedeno v prohlášení vlastníka budovy, nikoliv v NOZ.

V době nabytí účinnosti NOZ byla budova již dávno „rozporcována“ na jednotky a společné části.

lake

Vložil Drahomíra Witassková, 9. Březen 2008 - 23:25

Prováděli jsme výměnu oken v celém baráku.Na schůzi bylo v roce 2003 odsouhlašeny opravy domu postupně na každý rok.2003– oprava střechy,2004-oprava balkonů,2005-oprava termoventilů,in­stalace měřičů tepla,nové vodoměry,2006-zřízení úvěru k výměně oken ke konci roku se výměna provedla,2007-na jaře zateplení domu.Takto to bylo odsouhlašeno v r,2003.Jeden vlastník si ale pospíšil a v roce 2005 provedl výměnu oken ve svém bytě sám na vlastní náklady a nyní požaduje po SVBJ proplacení oken.Jako důvod uvádí,že do FO platí stejně jako každý jiný vlastník.Má nárok na kompenzaci v plné výši?A mohou požadovat o kompenzaci i ti co nemají balkony a taky platí stejně jako každý do FO,když se balkony opravily stéjně jako nová okna?

Vložil Anonymo (bez ověření), 23. Duben 2009 - 8:56

Vážená paní Drahomíro,

tento dotaz zde již byl 100×. Bohužel opět nepíšete, zda jsou okna společnou částí domu. Projděte si starší podobné diskuse.

Okna mohou být společnou částí, patřit k jednotce nebo mohou být napůl (vnitřní a vnější část). ZoVB to explicitně neurčuje! Najdete to v Prohlášení. Když to tam nenajdete, tak si to doplňte (viz ZoVB a stanovy).

Varianty se liší zásadně způsobem financování!!!

Poznámka:

Kdyby ten vlastník byl chytrý, tak si zajistí posudek, že okno bylo v havarijním stavu. Pak by mohl žádat refundaci v plné výši. Jít do takového sporu by pro SVJ nemělo žádnou cenu (s výjimkou zjevného podvodu, přemrštěná cena,…).

Vložil Anonymous1 (bez ověření), 1. Červenec 2008 - 21:41

Ano, nárok má, (protože okna se dle zákona počítají do společných prostor) a to ve stejné výši jako budou náklady na výměnu oken v každém bytě. Tzn. podle ceny okna a počtu oken v bytě. Prostě někomu okna vyměníte, někomu dáte peníze. Nikoliv tak, že mu proplatíte jeho fakturu! Ať je měl za 10.000 nebo 150 000.

Vložil Anonymous999 (bez ověření), 2. Červenec 2008 - 7:08

Gratuluji Vám, pokud jste našel, že okna se dle zákona počítají do společných prostor. Já jsem to nenašel, můžete uvést odkaz na konkrétní §?

Ale patrně jste zákon vůbec nečetl, když mluvíte o společných PROSTORÁCH a nikoliv o společných ČÁSTECH domu.

Vložil Anonymous999 (bez ověření), 2. Červenec 2008 - 13:41

Naopak, výbor je pouze výkonným orgánem, a tak pokud je schváleno shromážděním, výbor musí proplatit. Pokud to neodporuje zákonu, samozřejmě. Neznám zákon, který by refundaci zakazoval. Pokud ho znáte Vy, podělte se.

Pokud se na věc podíváte bez emocí, tak zjistíte, že někdo (možná se souhlasem, možná bez) vylepšil společnou část domu. Selským rozumem lze usoudit, že by nějakou refundaci dostat měl.

Vložil Teoretik (bez ověření), 2. Červenec 2008 - 16:17

Pokud někdo vyměnil část oken (okna ve svém bytě) a nevyměnil současně všechna okna v domě, pak situaci výrazně zhoršil.

1. Především situaci pro společenství zhoršil tím, že omezil možnost kvalifikovaného výběru provedení oken pro pozdější výměnu v ostatních bytech, kdy se volba provedení okenních výplní nutně musí přizpůsobit již provedené částeční výměně a není možné uvažovat v celé škále provedení, např. co do materiálů rámů (hliníkový, dřevěný, plastový), není možné uvažovat o jiném členění oken a osazení kupř. skel se zvláštní úpravou, neboť vzhled domu musí být jednotný.

Člen, který provedl výměnu, tak fakticky obešel mechanismus rozhodování ve společenství zakotvený v zákoně, když nutí ostatní následovat jeho výběr, a to i v případě, že jeho volba parametrů nových oken je pro ostatní akceptovatelná. Člen si takto fakticky vynucuje svoji vůli proti vůli ostatních.

2. Situaci zhoršil tím, že společenství jakožto správce společných částí domu nedosáhne na množstevní slevu, resp. dosáhne na jednotkovou cenu horší, než kdyby vyměňovalo všechna okna. Rozdíl může dělat až desítky procent (v závislosti na tom, jaký podíl oken je již vyměněných).

3. Dále situaci zhoršil tím, že narušil jednotný vzhled domu (tedy v případě, že neosadil identická okna, což je sice v principu možné, ale podle poznatků z praxe více než nepravděpodbné).

Shrnuto:

Pokud měl někdo vylepšit společnou část domu, jak píše Anonymous999, učinil tak, pokud vyměnil všechna okna v domě. Výměnou pouze některých oken (typicky v jeho bytě) nic nevylepšil, ba právě naopak, situaci zhoršil.

V souvislosti s dílčím zásahem do společných částí domu o nějakém „vylepšování“ nemůže být ani řeči.

Jde zde o princip, že společné části domu jsou společné, t. zn., že si nelze přisvojovat právo nakládat s některou jejich částí, nýbrž je třeba respektrovat mechanismu rozhodování zakotvený v zákoně.

Teoretik

Vložil JarekSVJ, 2. Červenec 2008 - 18:48

Ano vy jste opravdu jenom teoretik..... V našem domě SVJ , si vlastníci mění okna sami a je jedno jestli to udělá firma A nebo B nebo C , z 24 bytů je zatím postupně vyměněno 16 bytů další 2 nebo 3 letos… Co jsme tím získali jako SVJ??? Spoustu peněz co jsme místo oken vložili do nové střechy,zateplení, nových rozvodů vody, plynu, odpadů, nových vchodových dveří, sklepních okének a atd…

Vložil xyz (bez ověření), 22. Duben 2009 - 21:01

To musí ten dům vapadat. Každý pes, jiná ves.. Gratuluji!

Vložil Ano (bez ověření), 22. Duben 2009 - 22:22

Ano, pestrost dodavatelů je skutečně uvážený přístup. To se projeví např. po prodeji bytu, když se okno porouchá. Nikdo už nebude vědět, který melouchář za to může. Vyměňovat okna do zateplené fasády je také mistrovský počin! Holt někdo se vyzná a ostatní čumí, jak to mistrovsky zvládá!!!!!!

Vložil Pavel, 10. Březen 2008 - 0:05

ZoVB okna neřeší. Návrh nového ZoVB okna považuje za společnou část domu (SČD). Stavaři a MMR okna považují za SČD. Právník Vám asi řekne, že se máte řídit Prohlášením vlastníka, kde někdy okna jsou SČD, někdy ne a někdy jsou SČD jen vnější strany vnějších oken.

Větší shoda panuje v právní vymahatelnosti kompenzace. Podle většiny na ní není právní nárok.

Osobně jsem v obecné rovině pro vyplacení kompenzace, protože dotyčný vynaložil náklady na SČD. Já okna považuji za SČD a i kdyby to nebyla SČD, tak určitě nevznikne u dříve vyměněných oken potřeba jejich financování ze společných prostředků. Kompenzace by měla být v cenách stávající výměny oken bez ohledu na to, kolik na výměnu vynaložil. Důležité je to, kolik nyní SVJ „nevynaloží“.

U balkonů nerozumím zadání, zda se jedná o výměnu oken nebo o nové zasklení celého balkonu/lodžie.

Pokud by se jednalo o pouhou výměnu oken na balkoně, tak se domnívám, že vlastníci bez balkonů žádný nárok na kompenzaci nemají.

Hezký den! PavelSVJ@centrum­.cz

Vložil pazderka (bez ověření), 2. Červen 2008 - 7:49

Okna nemohou být nikdy společným prostorem ani vlastnictvím SVJ neboť by si mohla většina odsouhlasit že nemohu nikdy okno otevřít a nebo naopak že ho musím mít otevřené, kdy ho mám umýt a podobně. Taktéž balkony přístupné jen z bytu majitele mohou být jen soukromé jinak by se společenství mohlo dohodnout že si na mém balkoně zřídí sušárnu. Zkrátka byl by to nepřípustný zásah do mého soukromí a vlastnického práva bez ohledu na to jak si to vykládá ministerstvo pro místní rozvoj, stavaři a kdoví kdo ještě. Vyznívá to z logiky věci, okno ovládám a užívám ve svém bytě jen já a tudíž je mým vlastnictvím, podobně je to z balkonem v mém bytě. Je to jen součást bytu a na nic to nenavazuje tak jak je tomu například třeba u stupaček.

Pazderka Jan

Vložil Anonymoussssss (bez ověření), 23. Duben 2009 - 9:17

Potřebujete-li otevírat okno, které je SČD, pak podáte návrh usnesení a shromáždění SVJ vám to schválí. Pokud to neschválí, obrátíte se do 6 měsíců na soud, který spor rozhodne.

Co je na tom složitého?

Vložil E56 (bez ověření), 23. Duben 2009 - 10:20

Postup popsaný panem Anonymoussssssem je zcela podle zákona. Za všechny diskutéry děkuji za připomenutí.

Jakýkoli jiný postup otvírání okna, které je společnou částí domu, je v rozporu se zákonem.

Vložil PetrF (bez ověření), 2. Červen 2008 - 9:05

Dobrý vtip po ránu, pane Pazderko. Děkuji Vám.

PetrF

Vložil filipi (bez ověření), 2. Červen 2008 - 10:19

No mně to jako vtip nepřijde když slyším a čtu o čem všem se členové SVJ dohadují a jak si dokáží odhlasovat i financování soukromého majetku tak bych se ani nedivil tomu co píše pan Pazderka. V našem absurdistánu je totiž jak vidět možné vše.

Filipi

Vložil Josef K. (bez ověření), 2. Červen 2008 - 11:52

Smutné na tom je, že p. Pazderka se zjevně domnívá, že společenství má nějaké vlastnictví.

Josef K.

Vložil pazderka (bez ověření), 2. Červen 2008 - 12:10

Pazderka moc dobře ví že SVJ nic nevlastní a je zde jen pro správu společných prostor, já to napsal proto že si to někteří vlastníci myslí ba jsou o tom dokonce přesvědčeni i zdejší ikona Jarek SVJ se mnohokráte upsal v tomto přesvědčení.

Pazderka

Vložil Anonymous, 13. Březen 2008 - 12:36

balkony jako takové. Na domě jsme opravovali kompletně balkony.Platilo se to z FO,Tehdy,když se to opravovalo,tak nám říkali že je to součást bytu,ale spadá to do společných fondů.Myslím si že když taky přízemní byty platí do FO i když balkony nemají měli by to dostat vykompenzováno­.Oprava jednoho balkonu stála 21tisíc. Do FO platíme stejně jako ti co balkony mají.

Vložil mbr (bez ověření), 1. Červen 2008 - 19:08

a společné balkony nemáte? jinak obecně vzato balkony a lodžie stejně jako okna jsou součástí vnějšího pláště budovy a jako takové by měly spadat do FO.

Vložil Anonymous, 2. Červenec 2008 - 6:51

My nemáme společné balkony a taky byla provedena oprava balkónů, Přízemní byty balkon nemají a tak vlastně jak se říká, nečerpali z FO tolik jako ostatní. Proč nemají nárok na refundaci, když okna na refundaci nárok mají? Nějak tomu nerozumím.Dana

Vložil Anonymo (bez ověření), 23. Duben 2009 - 9:23

Především jste neměli platit balkony z „FO“!!!!

Určitě nejsou balkony SČD? Stojí to černé na bílém v Prohlášení vlastníka?

Vložil Anonymous999 (bez ověření), 2. Červenec 2008 - 7:03

Nikdo nemá právo na refundaci ze zákona.

Pokud tak rozhodne shromáždění, lze refundaci přiznat.

Pokud shromáždění ve Vašem případě nerozhodlo refundovat za neexistenci balkonů v přízemí je to jeho věc. To je z právního hlediska.

Jiná věc je cosi imaginárního jako „spravedlnost“. I byty z vyšších pater nepřispívají za plochu balkonů do společných peněz, stejně jako byty v přízemí. Jenže bytům z vyšších pater se balkony ze společných peněz opraví, bytům z přízemí ne, protože balkony nemají. Ale to je život.

Nový zákon by to již měl řešit.

Vložil Anonymous, 4. Listopad 2006 - 15:46

Dobrý den, ráda bych se zeptala na společné části domu. To co je v definici, to máme vypsáno v prohlášení původního vlastníka, když nám město dům předával po odkoupení bytů. Není mi jasné kam patří schody před vchodem. Máme vchod – plácek asi 2×2 m a pak schody, které vedou k chodníku u místní komunikace. Takže patří schody nám jako vlastníkům nebo ne? Na jedné straně schodů totiž chybí zábradlí, a teď se neví kdo to má opravit. Děkuji za odpověď

Šimková

Vložil Pavel, 5. Listopad 2006 - 15:05

Domnívám se, že schody před vchodem budou patřit k budově. Mělo by to být uvedeno v kupní smlouvě, znaleckém posudku, zakresleno na katastru.

Hezký den PavelSVJ@centrum­.cz

Vložil Anonymous, 6. Listopad 2006 - 17:21

dkuji za odpověd. Je to zakresleno na katastru.

Volby prohlížení komentářů

Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".