Společné části domu
Definice
Části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny).
72/1994 Sb., § 2, písmeno g)
Prováděli jsme výměnu oken v celém baráku.Na schůzi bylo v roce 2003 odsouhlašeny opravy domu postupně na každý rok.2003– oprava střechy,2004-oprava balkonů,2005-oprava termoventilů,instalace měřičů tepla,nové vodoměry,2006-zřízení úvěru k výměně oken ke konci roku se výměna provedla,2007-na jaře zateplení domu.Takto to bylo odsouhlašeno v r,2003.Jeden vlastník si ale pospíšil a v roce 2005 provedl výměnu oken ve svém bytě sám na vlastní náklady a nyní požaduje po SVBJ proplacení oken.Jako důvod uvádí,že do FO platí stejně jako každý jiný vlastník.Má nárok na kompenzaci v plné výši?A mohou požadovat o kompenzaci i ti co nemají balkony a taky platí stejně jako každý do FO,když se balkony opravily stéjně jako nová okna?
Vážená paní Drahomíro,
tento dotaz zde již byl 100×. Bohužel opět nepíšete, zda jsou okna společnou částí domu. Projděte si starší podobné diskuse.
Okna mohou být společnou částí, patřit k jednotce nebo mohou být napůl (vnitřní a vnější část). ZoVB to explicitně neurčuje! Najdete to v Prohlášení. Když to tam nenajdete, tak si to doplňte (viz ZoVB a stanovy).
Varianty se liší zásadně způsobem financování!!!
Poznámka:
Kdyby ten vlastník byl chytrý, tak si zajistí posudek, že okno bylo v havarijním stavu. Pak by mohl žádat refundaci v plné výši. Jít do takového sporu by pro SVJ nemělo žádnou cenu (s výjimkou zjevného podvodu, přemrštěná cena,…).
Ano, nárok má, (protože okna se dle zákona počítají do společných prostor) a to ve stejné výši jako budou náklady na výměnu oken v každém bytě. Tzn. podle ceny okna a počtu oken v bytě. Prostě někomu okna vyměníte, někomu dáte peníze. Nikoliv tak, že mu proplatíte jeho fakturu! Ať je měl za 10.000 nebo 150 000.
Gratuluji Vám, pokud jste našel, že okna se dle zákona počítají do společných prostor. Já jsem to nenašel, můžete uvést odkaz na konkrétní §?
Ale patrně jste zákon vůbec nečetl, když mluvíte o společných PROSTORÁCH a nikoliv o společných ČÁSTECH domu.
Kdy to konečně pochopíte? Nárok na refundace NENÍ. Pokud někdo dobrovolně ze svého opraví cokoliv ve společných částech domu, nikdo NENÍ POVINEN mu to proplatit! Ten člověk to udělal dobrovolně a bez nároku na vrácení peněz. Něco jiného pokud se tak odhodne shromáždění (pokud možno PŘED tou výměnou) pak dobře. Výbor nemá právo bez souhlasu shromáždění vyplácet peníze soukromé osobě.
P.L.
Výbor nemůže proplácet náklady spojené s neoprávněným zásahem do společných částí domu, a to ani se souhlasem shromáždění.
KarelJ
Naopak, výbor je pouze výkonným orgánem, a tak pokud je schváleno shromážděním, výbor musí proplatit. Pokud to neodporuje zákonu, samozřejmě. Neznám zákon, který by refundaci zakazoval. Pokud ho znáte Vy, podělte se.
Pokud se na věc podíváte bez emocí, tak zjistíte, že někdo (možná se souhlasem, možná bez) vylepšil společnou část domu. Selským rozumem lze usoudit, že by nějakou refundaci dostat měl.
Pokud někdo vyměnil část oken (okna ve svém bytě) a nevyměnil současně všechna okna v domě, pak situaci výrazně zhoršil.
1. Především situaci pro společenství zhoršil tím, že omezil možnost kvalifikovaného výběru provedení oken pro pozdější výměnu v ostatních bytech, kdy se volba provedení okenních výplní nutně musí přizpůsobit již provedené částeční výměně a není možné uvažovat v celé škále provedení, např. co do materiálů rámů (hliníkový, dřevěný, plastový), není možné uvažovat o jiném členění oken a osazení kupř. skel se zvláštní úpravou, neboť vzhled domu musí být jednotný.
Člen, který provedl výměnu, tak fakticky obešel mechanismus rozhodování ve společenství zakotvený v zákoně, když nutí ostatní následovat jeho výběr, a to i v případě, že jeho volba parametrů nových oken je pro ostatní akceptovatelná. Člen si takto fakticky vynucuje svoji vůli proti vůli ostatních.
2. Situaci zhoršil tím, že společenství jakožto správce společných částí domu nedosáhne na množstevní slevu, resp. dosáhne na jednotkovou cenu horší, než kdyby vyměňovalo všechna okna. Rozdíl může dělat až desítky procent (v závislosti na tom, jaký podíl oken je již vyměněných).
3. Dále situaci zhoršil tím, že narušil jednotný vzhled domu (tedy v případě, že neosadil identická okna, což je sice v principu možné, ale podle poznatků z praxe více než nepravděpodbné).
Shrnuto:
Pokud měl někdo vylepšit společnou část domu, jak píše Anonymous999, učinil tak, pokud vyměnil všechna okna v domě. Výměnou pouze některých oken (typicky v jeho bytě) nic nevylepšil, ba právě naopak, situaci zhoršil.
V souvislosti s dílčím zásahem do společných částí domu o nějakém „vylepšování“ nemůže být ani řeči.
Jde zde o princip, že společné části domu jsou společné, t. zn., že si nelze přisvojovat právo nakládat s některou jejich částí, nýbrž je třeba respektrovat mechanismu rozhodování zakotvený v zákoně.
Teoretik
Ano vy jste opravdu jenom teoretik..... V našem domě SVJ , si vlastníci mění okna sami a je jedno jestli to udělá firma A nebo B nebo C , z 24 bytů je zatím postupně vyměněno 16 bytů další 2 nebo 3 letos… Co jsme tím získali jako SVJ??? Spoustu peněz co jsme místo oken vložili do nové střechy,zateplení, nových rozvodů vody, plynu, odpadů, nových vchodových dveří, sklepních okének a atd…
Ano, pestrost dodavatelů je skutečně uvážený přístup. To se projeví např. po prodeji bytu, když se okno porouchá. Nikdo už nebude vědět, který melouchář za to může. Vyměňovat okna do zateplené fasády je také mistrovský počin! Holt někdo se vyzná a ostatní čumí, jak to mistrovsky zvládá!!!!!!
Výbor…neoprávněný zásah.....souhlas shromáždění… Tím, že je výbor nejvyšším orgánem společenství a odhlasuje, že se z peněz vlastníků (Dlouhodobé zálohy na opravy) něco uhradí, tak výbor má povinnost takovéto rozhodnutí respektovat – peníze nejsou výboru, ale vlastníků (pokud bude souhlasit 100% vlastníků, tak je to úplně jasné, pochybnosti mohou vzniknout při menším počtu).
Pokud je to neoprávněné a vlastníci nesouhlasí s úpravou, tak to musí vlastník na své náklady odstanit… ale to jakékoliv stavební úpravy… (dodatečný souhlas s opravou… stejně tak jako existuje dodatečné stavební povolení)
ZoVB okna neřeší. Návrh nového ZoVB okna považuje za společnou část domu (SČD). Stavaři a MMR okna považují za SČD. Právník Vám asi řekne, že se máte řídit Prohlášením vlastníka, kde někdy okna jsou SČD, někdy ne a někdy jsou SČD jen vnější strany vnějších oken.
Větší shoda panuje v právní vymahatelnosti kompenzace. Podle většiny na ní není právní nárok.
Osobně jsem v obecné rovině pro vyplacení kompenzace, protože dotyčný vynaložil náklady na SČD. Já okna považuji za SČD a i kdyby to nebyla SČD, tak určitě nevznikne u dříve vyměněných oken potřeba jejich financování ze společných prostředků. Kompenzace by měla být v cenách stávající výměny oken bez ohledu na to, kolik na výměnu vynaložil. Důležité je to, kolik nyní SVJ „nevynaloží“.
U balkonů nerozumím zadání, zda se jedná o výměnu oken nebo o nové zasklení celého balkonu/lodžie.
Pokud by se jednalo o pouhou výměnu oken na balkoně, tak se domnívám, že vlastníci bez balkonů žádný nárok na kompenzaci nemají.
Hezký den! PavelSVJ@centrum.cz
Okna nemohou být nikdy společným prostorem ani vlastnictvím SVJ neboť by si mohla většina odsouhlasit že nemohu nikdy okno otevřít a nebo naopak že ho musím mít otevřené, kdy ho mám umýt a podobně. Taktéž balkony přístupné jen z bytu majitele mohou být jen soukromé jinak by se společenství mohlo dohodnout že si na mém balkoně zřídí sušárnu. Zkrátka byl by to nepřípustný zásah do mého soukromí a vlastnického práva bez ohledu na to jak si to vykládá ministerstvo pro místní rozvoj, stavaři a kdoví kdo ještě. Vyznívá to z logiky věci, okno ovládám a užívám ve svém bytě jen já a tudíž je mým vlastnictvím, podobně je to z balkonem v mém bytě. Je to jen součást bytu a na nic to nenavazuje tak jak je tomu například třeba u stupaček.
Pazderka Jan
Potřebujete-li otevírat okno, které je SČD, pak podáte návrh usnesení a shromáždění SVJ vám to schválí. Pokud to neschválí, obrátíte se do 6 měsíců na soud, který spor rozhodne.
Co je na tom složitého?
Postup popsaný panem Anonymoussssssem je zcela podle zákona. Za všechny diskutéry děkuji za připomenutí.
Jakýkoli jiný postup otvírání okna, které je společnou částí domu, je v rozporu se zákonem.
Pazderka moc dobře ví že SVJ nic nevlastní a je zde jen pro správu společných prostor, já to napsal proto že si to někteří vlastníci myslí ba jsou o tom dokonce přesvědčeni i zdejší ikona Jarek SVJ se mnohokráte upsal v tomto přesvědčení.
Pazderka
balkony jako takové. Na domě jsme opravovali kompletně balkony.Platilo se to z FO,Tehdy,když se to opravovalo,tak nám říkali že je to součást bytu,ale spadá to do společných fondů.Myslím si že když taky přízemní byty platí do FO i když balkony nemají měli by to dostat vykompenzováno.Oprava jednoho balkonu stála 21tisíc. Do FO platíme stejně jako ti co balkony mají.
a společné balkony nemáte? jinak obecně vzato balkony a lodžie stejně jako okna jsou součástí vnějšího pláště budovy a jako takové by měly spadat do FO.
My nemáme společné balkony a taky byla provedena oprava balkónů, Přízemní byty balkon nemají a tak vlastně jak se říká, nečerpali z FO tolik jako ostatní. Proč nemají nárok na refundaci, když okna na refundaci nárok mají? Nějak tomu nerozumím.Dana
Především jste neměli platit balkony z „FO“!!!!
Určitě nejsou balkony SČD? Stojí to černé na bílém v Prohlášení vlastníka?
Nikdo nemá právo na refundaci ze zákona.
Pokud tak rozhodne shromáždění, lze refundaci přiznat.
Pokud shromáždění ve Vašem případě nerozhodlo refundovat za neexistenci balkonů v přízemí je to jeho věc. To je z právního hlediska.
Jiná věc je cosi imaginárního jako „spravedlnost“. I byty z vyšších pater nepřispívají za plochu balkonů do společných peněz, stejně jako byty v přízemí. Jenže bytům z vyšších pater se balkony ze společných peněz opraví, bytům z přízemí ne, protože balkony nemají. Ale to je život.
Nový zákon by to již měl řešit.
Dobrý den, rád bych se zeptal, zda těleso ústředního topení (radiátor) v bytě vlastníka je považováno za části domu určené pro společné užívání, rozvodu tepla. Hradí se výměna tělesa topení v bytě vlastníka z FO nebo si je musí vlastník bytu vyměnit na vlastní náklady. Žitník, Adamov
Vážený p.Žitníku, celá otopná soustava domu by měla být v souladu s §4, odst,2, písm.c), ZoVB, určena jako společná část budovy. Nedílnou součástí otopné soustavy jsou otopná tělesa – radiátory .
Vnitřní čištění, oprava či výměna radiátotu by měla být hrazena ze společného, tzv.FO.
Předpokládám, že v „Prohlášení …“ či stanovách nemáte uvedeno – určeno jinak; např., že na výměně otopného tělesa v případě jeho nutné výměny z důvodu špatného technického stavu – havarie v jednotkách se podílí vlastník jednotky „určitou výší nákladů“.
Matějka
Dobrý den, ráda bych se zeptala na společné části domu. To co je v definici, to máme vypsáno v prohlášení původního vlastníka, když nám město dům předával po odkoupení bytů. Není mi jasné kam patří schody před vchodem. Máme vchod – plácek asi 2×2 m a pak schody, které vedou k chodníku u místní komunikace. Takže patří schody nám jako vlastníkům nebo ne? Na jedné straně schodů totiž chybí zábradlí, a teď se neví kdo to má opravit. Děkuji za odpověď
Šimková
Domnívám se, že schody před vchodem budou patřit k budově. Mělo by to být uvedeno v kupní smlouvě, znaleckém posudku, zakresleno na katastru.
Hezký den PavelSVJ@centrum.cz
Poslední komentáře