Odstoupení od dohody

Nesouhlasím s výrokem p. Lake, že mně nemusí zajímat jak se budou rozúč- továvat náklady správce a statutárních orgánů a abych si pouze hlídal mně předepsané zálohy. Vždyť § 15 odst.1 nep­řipouští tyto náklady účto- vat dvojím způsobem. Poněvadž výbor SVJ trvá na rozúčtování uvedených nákladů pouze paušálem na jednotku i přesto, že nemůže (nechce)doložit písemný souhlas všech vlastníků. Jsem majitelem garsonky a členové výboru vlastní 3 a 4 pokojové byty. Dá se předpokládat, že v brzké době přijde k prodeji dalších 2 pokojových bytů a tím se bude rozpor v účtování těchto nákladů dále prohlubovat pokud noví vlastníci budou trvat na rozúčtování podle velikosti spoluvlastnického podílu tak jak to stanoví zákon. Jak je to zatím v návrhu nového zákona platného od roku 2014 ? mně nemusí vůbec zajímat.Znění §u 48 odst.1 ta­kovou situaci vůbec neřeší. Podle mého názoru bude muset výbor v této záležitosti svolat shromáždění kde se rozhodne o způsobu rozúčtování těchto nákladů. Nováček

Dohoda je věcí všech kterých se týká. Jde o právní úkon jednotlivých osob a může samozřejmě být uzavřena mimo shromáždění. (Mimochodem, víte že zákon o daních z příjmů § 4 vyžaduje pro tuto dohodu kogentně písemnou formu?)

Ostaně pokud zbytek vlastníků platí bez protestů částku určenou paušálem, pak zde dohoda nepochybně vznikla a existuje, i když nemá písemnou formu. Jde samozřejmě o dohodu některých, nikoliv o dohodu všech. Vadí Vám to snad?

Můj názor na to, co má z Vašeho hlediska smysl vymáhat, jsem Vám napsal: starejte se o své vlastní blaho a stanovte si své vlastní platby v souladu se zákonem. Pokud budete platit přesně částku, která na Vás připadá podle spoluvlastnického podílu, může Vám být úplně jedno jak se o zbytek podělí ti ostatní.

Chcete-li řešit něco navíc (aniž by to mělo jakýkoliv vliv na výši Vašich příspěvků) čiňte co je Vám libo. Chcete-li svéprávné a svobodné občany nutit, aby odstoupili od dohody, kterou spolu svobodně uzavřeli, neuspějete. Ani u soudu, neboť nejste schopen osvědčit právní zájem.

lake

Pane lake,
Vaše rada „stanovte si své vlastní platby v souladu se zákonem“ je k pousmání. O výši plateb přece rozhoduje výbor, nebo shromáždění a ne tedy samotný vlastník. A Vaše vyjádření k pojmu „dohoda“ – projděte si Vaše příspěvky k tomuto tématu, kde doslova chrlíte judikáty, citujete výroky různých soudů, že dohoda musí být souhlas všech, že nelze platně uzavřít smlouvu (dohodu) v neprospěch třetího( § 50 odst. 2 a 3 ObčZ) a najednou Vám dohoda v neprospěch p.Nováčka nevadí a obhajujete protiprávní jednání výboru. Pokud se p.Nováček stal vlastníkem a tudíž součástí SVJ s určitou velikostí spoluvlastnického podílu, jakým způsobem jej chcete z tohoto SVJ separovat? Dle Vás mohou dohodu uzavřít bez p.Nováčka. Nemělo by to být náhodou tak, že vstupem nového vlastníka do SVJ je nutno uzavřít novou dohodu? A v případě,že k dohodě nedojde postupovat dle ZOVB? Docela jste mě překvapil p.lake.

• Pan X píše: „O výši plateb přece rozhoduje výbor, nebo shromáždění a ne tedy samotný vlastník.“

To samozřejmě není pravda. Celková výše částky hrazená smluvnímu správci je určena v mandátní smlouvě a je známa. Rozúčtování této částky na jednotlivé vlastníky se povinně děje podle § 15 odst. 1 ZoVB. Přečtěte si jej. Nedává žádný prostor pro uvážení výboru či hlasování shromáždění.

• Pan X píše: „… najednou Vám dohoda v neprospěch p.Nováčka nevadí.“

Máte příliš bujnou fantazii. Pan Nováček se ani slovem nezmínil o dohodě „v neprospěch pana Nováčka“. Pan Nováček jasně napsal, že žádnou dohodu nepodepsal. Ani mu nebyla předložena, takže nemá možnost její podepsání odmítnout. SVJ nepřijalo žádné usnesení obsahující takovou dohodu, takže pan Nováček se nemůže obrátit na soud jako přehlasovaný vlastník podle § 11 odst. 3 ZoVB. Výbor sdělil, že o žádné takové dohodě neví, takže ji nemůže vůči panu Nováčkovi uplatňovat. Ve stanovách taková dohoda obsažena není. Nikdo z vlastníků jednotek mu takovou dohodu neukázal. Takže Vaše fantazijní závěry o „dohodě v neprospěch pana Nováčka“ jsou pouhá fikce a nevycházejí z právního stavu v domě.

• Pan X píše: „… obhajujete protiprávní jednání výboru.“

Pane X, zase nevíte o čem píšete. Jste dokonale zmaten. Pan Nováček nepopsal žádný protiprávní krok výboru. Pouze napsal, že výbor SVJ „trvá na rozúčtování uvedených nákladů pouze paušálem na jednotku“. Pouhé přání členů výboru není protiprávním jednáním. Naučte se rozlišovat sen od právní skutečnosti.

Já jsem panu Nováčkovi poradil, aby naopak trval na platbách v souladu se zákonem. Takže pokud obdrží vadné vyúčtování nákladů správy za uplynulé účetní období, udělá co se zde probíralo nejméně dvacetkrát:

• může opravit zjevnou chybu v počtech sám a započte přeplatek vůči svým zálohám na běžný rok, nebo
• bude vyúčtování správy reklamovat v reklamační lhůtě jako vadné.

Vskutku nevím, jak jste došel k závěru, že obhajuji protiprávní jednání výboru, ke kterému ještě nedošlo.

lake

Pane lake, pan Nováček píše o dvou položkách, které jsou mu předepsány k úhradě paušálně a ne dle velikosti spoluvlastnického podílu. Pokud tedy výbor prostřednictvím správce předá novému vlastníkovi rozpis plateb v rozporu se ZoVB nejedná se o protiprávní jednání výboru, ale pouze přání členů výboru? To snad nemyslíte vážně. Vy jste se k mému příspěvku vyjádřil, jako by se jednalo pouze o jednu platbu (správce). Ano pokud by se jednalo pouze o tuto platbu byla by Vaše reakce správná, ale jelikož se jedná o platby dvě (správce + odměna výboru), tak v tomto případě nemáte pravdu. Píšete že: ..pan Nováček se ani slovem nezmínil o dohodě „v neprospěch pana Nováčka“. A o čem tedy je příspěvek p. Nováčka? Snad o tom, že dvě položky jsou předepsány poměrným způsobem v rozporu s §15 odst.1 zákona č.72/1994 pokud dohoda neurčuje jinak. A Vaše vyjádření: „.jde samozřejmě o dohodu některých, nikoliv o dohodu všech “ je z jaké oblasti? Nikdy jste o této formě dohody nepsal. V kterých případech lze tuto formu dohody uplatnit? Můžete mi prosím odpovědět na dva dotazy z předchozího příspěvku?

1. Nemělo by to být náhodou tak, že vstupem nového vlastníka do SVJ je nutno uzavřít novou dohodu?
2. V případě, že k dohodě nedojde postupovat dle ZoVB?

Pane X, už zase vymýšlíte fantazie, člověče. Pan Nováček se nikde v této diskusi nezmiňuje, že by mu bylo něco předepsáno k úhradě paušálem. Že by dostal do ruky vyúčtování správy od SVJ, ze které by něco takového vyplývalo. Pan Nováček pouze píše stále dokola o jakési tajemné dohodě, o které nikdo nic neví, a o tom, že bude jako Robin Hood bránit práva chudých a utlačovaných, i když k tomu nedostal jejich souhlas.

A mimochodem – už čtyřikrát jsem mu napsal jak se má zachovat, až nějaký takový předpis či vyúčtování dostane. Že to nechápete ani napočtvrté není můj problém …

K pojmu „dohoda některých“ je snad jasné, co jsem tím myslel: před tím, než se pan Nováček stal vlastníkem jednotky v domě, mohlo jít o „dohodu všech vlastníků“. Jakmile se stal vlastníkem pan Nováček, který není účastníkem žádné dohody, může jít pouze o „dohodu některých vlastníků“. Co Vám na tom vrtá hlavou? O „dohodě některých“ uzavřené podle § 15 odst. 1 ZoVB jsem psal asi před dvěma lety zde: http://www.portalsvj.cz/…-financovani#….

• Váš dotaz č. 1: „Nemělo by to být náhodou tak, že vstupem nového vlastníka do SVJ je nutno uzavřít novou dohodu?“

Nevím co míníte slovy „je nutno uzavřít“. Neznám právní předpis, který by přímo ukládal nabyvateli jednotky povinnost uzavřít se SVJ či s ostatními vlastníky jednotek dohodu o čemkoliv. Vlastník jednotky je omezen jedině Listinou základních práv a svobod:

• Váš dotaz č. 2: „V případě, že k dohodě nedojde postupovat dle ZoVB?“

Ať k dohodě dojde, nebo nedojde, bude se postupovat podle ZoVB. Zákon kogentně stanoví dvě přípustné možnosti. Dohoda je jednou z nich.

lake

p.lake:„Pane X, už zase vymýšlíte fantazie, člověče. Pan Nováček se nikde v této diskusi nezmiňuje, že by mu bylo něco předepsáno k úhradě paušálem.“

p.Nováček:„Poněvadž výbor SVJ trvá na rozúčtování uvedených nákladů pouze paušálem na jednotku i přesto, že nemůže (nechce)doložit písemný souhlas všech vlastníků.“ Tak nevím, asi čteme každý jiné příspěvky. Pokud výbor stanoví nějakou položku paušálně, může to učinit pouze na základě dohody a p.Nováček má právo tuto dohodu vidět. On sám sice není účastníkem této dohody, ale dle toho zda je mu dohoda poskytnuta nebo neposkytnuta získá důležitou informaci o tom, jak výbor pracuje. Pokud bude v SVJ provádět osvětu, pak bude dělat jenom to, co děláte Vy na zdejším portálu a taky Vás nikdo nenapadá, že se chováte jako Robin Hood. p.lake:Nevím co míníte slovy „je nutno uzavřít“. Tím bylo myšleno jenom to, že aby byla dohoda platná musela by být podepsána i novým vlastníkem. Dosud jsem se domníval, že dohoda k určité platbě může být pouze jedna. Přesvědčil jste mě ale, že dohod může být více, důležité je, aby výsledná částka byla ta správná. Za tuto informaci Vám děkuji.

Pane x, ze zcela jednoduché věci tu děláte kovbojku na pokračování. Vymýšlíte nepodložené zápletky, které z textu pana Nováčka nijak nevyplývají. Už jsem vám napsal: Pouhé přání členů výboru není protiprávním jednáním. Je zbytečné, aby pan Nováček vyletoval jako čertík z krabičky jen proto, že kdosi z výboru na čemsi „trvá“.

Je úplně jedno, co výbor tvrdí a na čem trvá. Rozhodující je jaký je právní stav. Pan Nováček může právně reagovat teprve až prokazatelně nastane určitá situace. To jest až pan Nováček

• obdrží PÍSEMNÝ předpis záloh na správu nebo
• obdrží PÍSEMNÉ vyúčtování záloh či příspěvků, nebo
• na shromáždění bude odhlasován protiprávní způsob rozúčtování příspěvků na správu.

Teprve v tom okamžiku bude pan Nováček mít možnost na tuto skutečnost nějak reagovat – například zkontroluje správnost vyúčtování a podá písemnou reklamaci, nebo upraví zjevnou chybu v předpisu sám a oznámí to SVJ.

Taková jednoduchá věc, a tolik kecání okolo toho je!

lake

Jak si mám vysvětlit rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 26. 1. 2009 sp.zn. 22 Cdo 2038/2008 cituji: Zatím nemáme prokázané, že by z minulosti existovala dohoda všech vlastníků stanovující u některých nákladů odlišné způsoby rozúčtování zálohy (podle počtu přihlášených osob). Pokud se tato dřívější jednomyslná vůle vlastníků nepodaří prokázat do data vyhotovení vyúčtování, uplatníme vyvratitelnou domněnku, že taková dohoda neexistuje a vyúčtování za rok 2009 tak bude provedeno podle ZoVB s přihlédnutím k citovanému judikátu. Moje úvaha: domnívám se, že takováto dohoda skutečně neexistuje, protože výbor odmítá tuto písemnou dohodu na moji žádost vůbec doložit. Dotazem u některých vlastníků mně bylo sděleno, že o tom tom vůbec neví. že by takovouto dohodu někdy podepisovali. Je pochopitelné že vlastníci (převážně pouze důchodci) a zřejmě i výbor (kterému to vyhovuje) akcep- tovali znění smlouvy se správcem a to na počet bytových jednotek. Po- važuji za samozřejmé, že tato uzavřená smlouva se netýká vlastníků, ale pouze SVJ. O rozúčtování nákladů přece rozhoduje shromáždění a ne nějaký správce. Je tedy zřejmé, že dosud vlastníci v dobré víře, že způsob rozúčtování je správný, do dnešního dne nic nereklamovali. Nevě- domky akceptují nesprávný způsob účtování. Je tedy možné,aby někdo využil neznalosti zákonů obyčejných lidí, kteří při zjištění skuteč- ného zákona jim bylo upíráno právo na spravedlnost?! Nejedná se tedy pouze o mně, ale většinu vlastníků bytových jednotek. Nováček.

• Pane Nováčku, napsal jste: „O rozúčtování nákladů přece rozhoduje shromáždění a ne nějaký správce.“

To není pravda. Shromáždění o tomto nerozhoduje. Rozúčtování nákladů na správu je pevně dáno ustanovením § 15 odst. 1 ZoVB. Snad si to pletete se způsobem rozúčtování služeb podle § 11 odst. 4 ZoVB.

• Napsal jste: „… do dnešního dne nic nereklamovali. Nevědomky akceptují nesprávný způsob účtování.“

Pokud snad byli ostatní vlastníci uvedeni v omyl a došlo v minulosti k bezdůvodnému obohacení (což ovšem nevíme), je pouze jejich věc a jejich rozhodnutí, zda budou něco zpětně vymáhat na SVJ. To není Vaše starost.

• Napsal jste: „Nejedná se tedy pouze o mně, ale většinu vlastníků bytových jednotek.“

Otázkou je zda si tato většina přeje, abyste za ně bojoval. Požádali Vás o to? Pokud máte plnou moc s podpisy od vlastníků jednotek, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů, pak je to jednoduché: dejte podnět výboru ke svolání shromáždění a k hlasování o tomto usnesení: „Shromáždění ukládá výboru rozúčtovat náklady na správu domu podle velikosti spoluvlastnického podílu.“

A už jsem vám dvakrát napsal, že Vás se toto budoucí hlasování nijak netýká. Máte od počátku zákonnou povinnost hradit příspěvky na správu poměrně podle spoluvlastnického podílu. Na tom nemůže výsledek případného hlasování nic změnit.

lake

Souhlasím s vyjádřením pana X. Ptám se p. Lake: mám právo žádat po výboru předložení ÚDAJNÉ PÍSEMNÉ DOHODY o rozúčtování nákladů odměny pro správce? Má výbor povinnost mé žádosti vyhovět? Mám právo se domní- vat, že takováto dohoda nebyla nikdy uzavřena když mi ji nechce výbor předložit k nahlédnutí? Mám právo se domnívat, že výbor pouze okopíro- val znění smlouvy se správcem, že odměna bude správcem vypočtena na počet bytových jednotek? Dovoluje znění § 15 odst. 1 aby některý vlast- ník platil jinak než ostatní když je stanoveno, že se jedná o dohodu všech? Cítím jako moji povinnost informovat členy SVJ o jejich právech když nemají tu možnost studovat příslušné zákony. Jsem pouze odpovědný celým svým majetkem za závazky SVJ i přesto, že moje práva jsou omezována atd.? Nováček.

V některém příspěvku p.lake vysvětloval, že smlouva mezi SVJ a správcem je nepodstatná. SVJ vznikl náklad na správu domu a tento náklad je povinen rozúčtoavat dle velikosti spoluvlastnického podílu, pokud dohodou nebylo určeno jinak.
Podklady pro rozúčtování předá výbor správci a ten je povinen v tomto smyslu konat.

• „… mám právo žádat po výboru předložení ÚDAJNÉ PÍSEMNÉ DOHODY?“

Máte právo žádat po výboru smlouvy a dokumenty týkající se hospodaření SVJ. Nevím ovšem, jak chcete prokázat, že společenství má v držení listinu s jakousi dohodou, když výbor toto popřel a Vy nejste schopen ani prokázat vznik a existenci oné dohody. A hlavně: k čemu Vám to celé snažení bude???

• „Mám právo se domnívat, že …“

Máte právo se domnívat cokoliv chcete. Například že Slunce se točí okolo Země. Z hlediska práva jsou Vaše domněnky bezvýznamné, pokud se netýkají Vašich práv a povinností a nezasahují do Vaší majetkové sféry. Už jsem upozornil, že se zabýváte zbytečnostmi.

• „Jsem pouze odpovědný celým svým majetkem za závazky SVJ i přesto, že moje práva jsou omezována atd.?“

To není pravda. ZoVB nic takového neobsahuje. SVJ je právnická osoba a odpovídá samo za své závazky. Zda Vaše práva jsou či nejsou nějak omezována s tím nemá nic společného. Ostatně žádné omezování vašich práv jste nám zde neprokázal.

lake

Pane Lake odpověděl jste mně, že se mohu domnívat že i slunce se točí kolem země. Jestliže výbor něco tvrdí a nechce to prokázat, pak důkazní břemeno je na výboru a ne na mně jak jste se mno- hokrát zmiňoval ve svých vláknech. Úplně jste se vyhnul odpovědi zda § 15 odst. 1 dovoluje rozú- čtovávat náklady dvojím způsobem. Někomu tak, druhému zase jinak a to podle toho, zda se někdo domnívá, že slunce se točí kolem země a druhý tvrdí opak. Děkuji za pozornost, kterou jste mým příspěvku věnoval. Nováček.

Dovolím si vstoupit do diskuse (mimochodem pan malé x je někdo jiný).

Patrně vám jde o následující nebo podobná lakeho vyjádření: „Ostatně pokud zbytek vlastníků platí bez protestů částku určenou paušálem, pak zde dohoda nepochybně vznikla a existuje, i když nemá písemnou formu. Jde samozřejmě o dohodu některých, nikoliv o dohodu všech. Vadí Vám to snad?“

ZoVB nezakazuje, aby se o jiném způsobu rozúčtování než podle podílů nemohli dohodnout jen někteří vlastníci jednotek. Uzavřená dohoda ovšem platí jen pro účastníky dohody. Ve vašem případě by to bylo tak, že vám (a případně některým dalším) by SVJ účtovalo podílem, zbytek by pak rozúčtovalo podle dohody (např. stejným dílem) účastníkům dohody. To, že na tom někteří z nich budou tratit, vás nemusí zajímat. Můžete je na to samozřejmě upozornit. Možná to ocení.

Pravdou je, že výše uvedený způsob by byl naprostou raritou. Většinou to každý výbor tlačí tak, aby dělení stejným dílem platilo pro všechny (mám s tím též bohaté zkušenosti, u nás členové výboru vlastní největší byty v domě, rozdíly ve velikostech bytů v našem domě jsou značné: 1+kk až 5+kk). Pokud by výbor jasně sdělil, že to platí jen pro účastníky dohody, pak by to většině došlo a vlastníci malých bytů by si nějakou dohodu jistě rozmysleli. Pro vlastníky velkých bytů by to přestalo být výhodné, někteří z nich by se naopak stali těmi, kteří doplácejí. Ti by pak také od dohody odstoupili, až by nakonec zůstal pouze vlastník největšího bytu jako kůl v plotě.