odkup pozemku
Dobrý den,
obracím se na vás s dotazem ohledně odkupu pronajatého pozemku od obce. Náš bytový dům má v nájmu od obce pozemek – zahradu. Nedávno vyjádřila obec záměr pozemek prodat a oslovila naše SVJ. Věc jsme probrali na schůzi a všemi vlastníky je schválen zájem o odkup. V současné době čekáme na další informace od obce. Do této doby byl obcí zhotoven znalecký posudek, takže známe cenu. Vůbec ale netušíme, jakým způsobem se ubírat dál a jak by bylo nejlepší celou věc vyřešit. Proto se obracíme na vás a doufáme v tipy/rady/zkušenosti, případně hrozby některých řešení. Prosím poraďte, na co nezapomenout, co zvážit, na co si dát pozor.. Financování budeme určitě řešit úvěrem, přičemž chceme nechat vlastníkům možnost rozhodnout se, zda budou participovat na úvěru nebo svou poměrnou část zaplatí nyní z vlastních prostředků. Bude moudré brát úvěr na SVJ? Máme v plánu hlasovat o využití části finančních prostředků z fondu oprav. Ale nezdá se mi to fér, když někdo přispívá 50 let a někdo 3 roky.. Když dá obec do kupní smlouvy jako kupující SVJ, bude vlastníkem SVJ. Je to „bezpečné“? Existuje nějaká cesta, aby byl u pozemku v KN zapsaný každý vlastník svým podílem? Zdá se mi to jako lepší varinta, to by ale potom nemohlo vzít úvěr SVJ. (pozemek není v plánu dělit pro každou BJ zvlášť na její „pruh“. Zahrada zůstane vcelku tak, jak je, pro společné užívání všemi) Pokud je dotaz v něčem nesrozumitelný, informace doplním. Děkuji všem
„netušíme, jakým způsobem se ubírat dál a jak by bylo nejlepší celou věc vyřešit“ (Vložil Radana (bez ověření), 8. Září 2022 – 19:20)
Obec se pozemku ráda zbaví, neboť se o pozemek nechce starat.
Úvěr je v takovéto situaci nesmysl. Chvíli počkejte a obec Vám nabídne úplně jinou cenu.
V našem případě obec slevila na méně než desetinu původní ceny. Nedělali jsme nic, jenom jsme chvíli čekali. Šlo o nejlépe placené čekání. Ani taxikář si tolik čekáním na zákazníka nevydělá.
Děkuji, ale to si v naší situaci dovolit nemůžeme. V současné době máme pozemek pronajatý za řekněme velmi symbolickou cenu a kdybychom nechtěli pozemek koupit, ale měli nadále zájem o pronájem, obec navýší cenu dle aktuálních sazeb. Po propočtu nového nájemného vs koupě jsme došli k závěru, že bude lepší pozemek odkoupit. Kdybychom zájem o odkup ani pronájem neměli, obec ho nabídne k odkupu veřejně a po diskuzi na schůzi tohle riskovat nechceme. Pozemek je velký a mohl by být pro někoho lukrativní. Jediné, co pro snížení ceny můžeme v tuto chvíli udělat, je nechat zhotovit další znalecký posudek a kdyby byla cena za metr nižší, zkusit s obcí vyjednat lepší cenu.
- Radano, píšete: „Financování budeme určitě řešit úvěrem, přičemž chceme nechat vlastníkům možnost rozhodnout se, zda budou participovat na úvěru nebo svou poměrnou část zaplatí nyní z vlastních prostředků.“
Úvěr je pořádku, ale tvrzení o „participaci“ je naprostý nesmysl.
Úvěr si bude brát právnická osoba SVJ. Je to tedy jen mezi SVJ a bankou. Na tomto úvěru tedy nebude nikdo „participovat“! Jak byste si to představovala v praxi? Za dluhy SVJ ručí KAŽDÝ jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech (§ 1194 odst. 2). Banka nepřijme jako ručitele pouze některé z nich – ostatně zákon takové řešení vylučuje. Ručitelský závazek není ovšemže žádná „participace“.
Jednoduchý a přímočarý postup je aby si pozemek pořídilo SVJ jako majetek ke správě domu. Protože jde o nákup nemovitého majetku, vyžaduje se předchozí souhlas shromáždění podle § 1208 písm. (f). SVJ samozřejmě může k úhradě nákladu (nebo části nákladu) použít svůj majetek – finanční prostředky z příspěvků na správu domu.
Je zbytečné snažit se „aby byl u pozemku v KN zapsaný každý vlastník svým podílem“. Nemá smysl trvat na nesmyslu, který komplikuje převod nemovité věci, vyžaduje změnu prohlášení se souhlasem všech vlastníků jednotek, a ve výsledku nikomu nic nepřinese.
Justitianus
Nevím co míníte „přímou platbou“.
Vlastník jednotky hradí předepsané příspěvky na správu domu a pozemku. To jsou jeho „přímé platby“, ať už tím označením míníte cokoliv.
SVJ předepisuje a vymáhá příspěvky na správu domu podle zákona – to jest podle spoluvlastnických podílů. Výjimkou z tohoto pravidla je dohoda všech vlastníků jednotek podle zákona č. 586/1992 Sb. § 4a písm. p).
Justitianus
Míním tím situaci – když bude cena pozemku např. 1 mil. a na bytovou jednotku pripadne 1/10 ceny, protože je bytů 10 (plochou jsou všechny stejné) část se využije z FO, pripadne tedy na jednotku např. 90000. Vlastník má tyto prostředky k dispozici ve svých úsporách a chce svou část zaplatit přímo a nechce splácet úvěr. Částky jsou jen jako příklad, ve skutečnosti budou mnohem vyšší.
pokud chcete usetrit anebo vlastnici, napada me i tato moznost:
- vsichni se slozi na kupni cenu v pomeru sveho podilu, kdo penize nema, tak at si je sezene kde chce (kdyz bude rucit bytem, pujci mu kazda banka). Asi by se dal dohodnout hromadny uver s bankou, kde se usetri na scoringu a X odhadech)
- ti, kteri maji hotove penize, tak si pozemek od obce koupi a v libovolnem spoluvlastnickem pomeru jej budou spoluvlastnit jako FO, samozrejme ten, kdo chce zahradu uzivat, necht si penize sezene a stane se spolumajitelem hned pri koupi.
Moc totiz nerozumim tomu, proc nektere cleny nutit k koupi zahrady, o kterou nemaji zajem = na ni nemaji penize? To je vyhodne zase jen pro ty, kdo na zahrade zajem maji, maji do zahrady okna a maji na ni zajem, zakoupit to z penez VSECH (socialismus)
Děkuji za tipy. Odkup zahrady byl odsouhlasen na schůzi 100% vlastníků jednotek. Okna do zahrady máme všichni a starší vlastníci, ač zahradu nevyužívají, souhlasili také. Kdo peníze nemá, počítá se splácením úvěru svj. Aby pozemek odkoupili pouze někteří vlastníci nevidíme jako rozumné, tropilo by to do budoucna jen problémy. Ale samozřejmě, pokud se někdo rozhodne jinak, nebude do koupě nucen a zájemci si budou muset poradit. Ještě jednou děkuji, hromadný úvěr také zvážíme.
Rozumím. Jenže řádně schválený úvěr znamená, že SVJ bude muset uhradit tyto náklady na správu domu a pozemku: poplatek za schválení úvěru, jistinu úvěru, úroky z úvěru, náklad na vedení úvěrového účtu. Tyto náklady pak je povinno vymáhat na všech vlastnících podle jejich spolulastnických podílů.
Ten kdo složí na účet SVJ předem nějakou větší částku jako jednorázový příspěvek na správu domu (řekněme že jde o zálohu na 4 roky dopředu), zaplatí celkem ve výsledku naprosto stejnou částku na svůj spoluvlastnický podíl jako ten, kdo bude prostě platit příspěvky měsíčně po celé ty 4 roky. Rozdíl je ovšem v tom, že ten kdo složí tu částku napřed tím ztratí možnost nechat ty peníze vydělávat. Bude to SVJ, kdo ty peníze bude zhodnocovat pomocí úroků či jiných investic na svém účtu. Ty úroky budou samozřejmě majetkem SVJ.
Pak je tu možnost crowdfundingu: SVJ si ty peníze nepůjčí od banky, ale od vlastníků jednotek. Věřitelé budou nejspíše požadovat úrok alespoň ve výši termínovaného bankovního vkladu. Na zbytek kupní ceny pozemku si SVJ vezme bankovní úvěr. Ani toto nedává nějaký rozumný smysl, protože půjčitelé nedostanou více ne by dostali oni sami kdyby ty peníze nechali v bance na svých termínovaných vkladech. Úroky které jim SVJ bude hradit jsou nákladem na správu domu, takže SVJ jim ty peníze zase vezme – oklikou: strhne si je z jejich příspěvků na správu. A samozřejmě se budou s ostatními podílet i na nákladech toho bankovního úvěru.
Justitianus
Kupní smlouva by měla být na SVJ a vlastníkem pozemku bude SVJ. Je nesmysl dělit vlastnictví na všechny vlastníky, museli by pak smlouvu podepisovat všichni. Ve smlouvě jasně uveďte, že kupující prohlašuje, že před uzavřením smlouvy byl převod pozemku řádně schválen nejvyšším orgánem SVJ dle platných stanov a zákona č. 89/2012. Pak doporučuji zařadit do smlouvy, že kupující se zavazuje pozemek používat výhradně pro vlastní správu. Předpokládám, že smlouvu bude kontrolovat právník obce, takže to budete nejspíš konzultovat přímo s ním, on vám řekne, jak to přesně napsat.
Pokud jde o financování, nejlepší je to platit z FO. Je ovšem otázka, jestli na to máte dost peněz, když píšete o úvěru. Myšlenka o tom, že někdo do FO přispívá x let a jiný y let, je nesmyslná. Berte to tak, že FO plní byty, ne lidi. A byty ten FO plní od začátku existence SVJ – všechny stejně, nezávisle na tom, kdo ty byty zrovna vlastní. Možná by šlo s obcí domluvit postupné splácení. Úvěr bych řešil až jako poslední možnost.
Děkuji Vám. Na postupné splácení prý obec nepřistoupí, na to jsme se ptali. Z FO budeme mít možnost uhradit přibližně 1/6 celkového nákladu, takže úvěru se nevyhneme. Ne všichni máme úspory v požadované výši. Obec zařídila odhad pozemku, chceme nechat zhotovit ještě jeden znalecký posudek a případně licitovat o ceně.
Petr se mýlí jen v jedné věci:
SVJ nebude pořizovat ani užívat pozemek „výhradně pro vlastní
správu“, nýbrž „výhradně pro účely správy domu a pozemku
v souladu s § 1195 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.“.
Vlastní správa právnické osoby (správa sebe sama) je něco jiného než správa domu a pozemku (správa cizího majetku).
Justitianus
Radana „Prosím poraďte, na co nezapomenout, co zvážit, na co si dát pozor.. Financování budeme určitě řešit úvěrem“
Justitianus píše "Úvěr si bude brát právnická osoba SVJ. Je to tedy jen mezi SVJ a bankou. Na tomto úvěru tedy nebude nikdo „participovat“! Za dluhy SVJ ručí KAŽDÝ jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech (§ 1194 odst. 2)“.
- – – – – – – – – – – –
Pokud tomu rozumím bude to tedy to samé, jako úvěr na zateplení domu, výtah a pod. Úvěr nebude zapsán na katastru (cuzk.cz) jako závazek u jednotlivých bytů, a v případě prodeje bytu bude nový vlastník splácet zůstatek podílu úvěru rozpočteného (možná na podúčtu vlastníka) k dotyčnému bytu. Některý prodávající ale může (třeba z neznalosti problematiky) připočíst kupci zůstatek podílu k ceně, a kupující ho postupně splatí ještě vlastníku zahrady, úvěrovanému SVJ.
Viz Lake „Úvěr nemá nožičky“, např.
www.portalsvj.cz/…-vlastnika-0
www.portalsvj.cz/…itel-za-uver
Nestudoval jsem, zda si všechna vlákna zde na fóru na toto théma protiřečí, nebo se směroplatně ví, jak to aktuálně je, zvláště v souvislosti se všemi těmi novelami NOZ a o tom, že si má nový vlastník zjistit závazky (nechci použít výraz „dluhy“) prodávajícího ? Viz NOZ § 1186
Souhlasím s tímto názorem
www.portalsvj.cz/…-fondu-oprav
Z praktického hlediska je
Vložil kukula (bez ověření), 11. Březen 2015 – 10:25
Po přijetí úvěru se ve výpočtovém listu musí objevit nová položka, např. 1a splátka úvěru.
Jinými slovy, úvěr je závazek SVJ vůči bance, který se musí objevit jako pohledávka SVJ za vlastníky (nebo za jednotkou?). Každý vlastník musí mít svůj (analytický) účet, ze kterého je možné kdykoli zjistit, jak velká část úvěru v každém okamžiku vázne za jeho jednotkou.
- MartinII: „v případě prodeje bytu bude nový vlastník splácet zůstatek podílu úvěru rozpočteného (možná na podúčtu vlastníka) k dotyčnému bytu.“
Nesmysl. Vlastník jednotky nemá žádý podíl na cizím úvěru. To co hradí vlastník jsou měsíční příspěvky na správu domu v předem určené výši. Co potom SVJ udělá s těmi penězi – to je úplně jiná otázka.
- MartinII: „… si má nový vlastník zjistit závazky (nechci použít výraz „dluhy“) prodávajícího? Viz NOZ § 1186“
Dluh prodávajícího vůči SVJ nemá nic společného s dluhem SVJ vůči bance. V potvrzení pro kupujícího podle § 1186 se neuvádí výše dluhů SVJ vůči třetím osobám. Kupující by se dozvěděl o aktuálních peněžních závazcích a dluzích SVJ jedině z účetních knih. Neaktuální stav závazků/dluhů SVJ na konci skončeného účetního období zjistí z účetní závěrky. Naprostá většina kupujících se však (ke své škodě) vůbec nezajímá o to zda SVJ je či není zadluženo.
- MartinII: „Po přijetí úvěru se ve výpočtovém listu musí objevit nová položka, např. 1a splátka úvěru.“
Nepravda. Nic se nemusí! Neexistuje celostátně účinný právní předpis, který by předepisoval nějaké „výpočtové listy“ či dokonce určoval jejich obsah. Vlastník zpravidla obdrží předpis měsíčních příspěvků na správu domu jako jednu částku v korunách bez bližšího rozlišení účelu platby. Neexistuje obecná povinost rozepisovat příspěvek podrobněji na dílčí částky podle účelu na který jej SVJ hodlá použít.
- MartinII: „… úvěr je závazek SVJ vůči bance, který se musí objevit jako pohledávka SVJ za vlastníky (nebo za jednotkou?)“
Náklady které SVJ vynaložilo na správu domu nejsou „dluhem převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu“ ve smyslu § 1186 odst. 2 a 3. Soudy tak rozhodují konstantně. Neobjeví se tedy na potvrzení pro kupujícího. Dluhem vlastníka jsou pouze předepsané avšak neuhrazené příspěvky po lhůtě jejich splatnosti.
Kupující si nadšeně pořizuje byt v „revitalizovaném“ a zatepleném domě s krásnými novými okny – ale nevnímá, že jeho příspěvky na správu v příštích 15 letech použije SVJ právě na splacení celé té „revitalizace“, zateplení a krásných nových oken. Lidé jsou hloupí. Proč by toho prodávající nevyužil?
- MartinII: „Každý vlastník musí mít svůj (analytický) účet, ze kterého je možné kdykoli zjistit, jak velká část úvěru v každém okamžiku vázne za jeho jednotkou.“
To je opět jakási ničím nepodložená fantazie. Bankovní úvěr poskytnutý právnické osobě SVJ nevázne na žádné jednotce. Mimochodem – neexistuje celostátně účinný právní předpis, který by předepisoval vést analytické účty na jednotlivé vlastníky jednotek.
Justitianus
Děkuji Vám, to mě zatím vůbec nenapadlo. Myslela jsem, že závazek jde za bytovou jednotkou. Procetla jsem Vámi uvedené diskuze a moudra z toho nakonec nejsem.. Předpokládejme, že během doby splácení úvěru některý ze sousedů bude prodávat byt. Měla bych jako předseda SVJ po prodávajícím žádat informaci, jak se dále bude stavět k závazku? Zda zhodnocení bytu promítne do kupní ceny a po jejím inkasování ho zaplatí? Nebo se dohodne s kupujícím, že ho bude dále platit on jakožto nový nabyvatel BJ? Účetnictví nám dělá správa nemovitostí, třeba by poradili i oni. Předpokládám, že v případě dědictví se to řídí tím, že dědic zdědí majetek i dluh a nic se v tomto ohledu podnikat nemusí. Děkuji za podnět!
Dobrý den, je to docela jednoduché. Společenství vlastníků jako právnická osoba koupí od obce pozemek a na koupi si vezme se souhlasem shromáždění vlastníků úvěr. Shromáždění musí souhlasit s koupí pozemku za nabízenou cenu a dále musí souhlasit s konkrétními podmínkami úvěru. Uzavřete s obcí kupní smlouvu a banka proplati část kupní ceny na účet obce. Pro vzetí úvěru banky obvykle požadují, aby měsíční předpis příspěvků vlastníků do „fondu oprav“ byl ve výši nejméně 110 procent měsíční splátky úvěru. Asi bych věc nekomplikované možností mimořádných příspěvků vlastníků na koupi. Pokud má některý vlastník nadbytek peněz, ať si je zhodnocuje samostatně. Po provedení transakce a vyčerpání úvěru bude úkolem společenství hlídat platební morálku vlastníků (tak jako jindy) a předkládat bance roční hlášení o dluznicich a plnění „fondu oprav“. Při změně vlastníka vystupuje nový vlastník do práv a povinností původního vlastníka. Nový vlastník nepřebírá sám za sebe žádný dluh. Jedná se o dluh vlastníka. Doporučuji koupit pozemek na společenství, bude tak vždy zajištěno, že pozemek mohou užívat všichni v domě. Při koupi na všechny stávající vlastníky by při prodeji bytu mohli na prodej podílu na zahradě zapomenout. To by nebylo šťastné. V lednu následujícího po koupi nezapomenout na přiznání k dani z nemovitých věcí. S pozdravem Fišer Milan www.sakers.cz
“Pokud má některý vlastník nadbytek peněz, ať si je zhodnocuje samostatně. “
Celá Pointa tazatele dotazu je v tom, že vlastníci nemají kapacitu na to někde si zhodnocovat peníze, jsou to staří lidé… finančně nepříliš gramotní (pro představu a včera to zaznělo v jednom pořadu: před 15 lety naspořili mega na běžným účtu a mají to tam doteď a dědicové si to jednou rozdělí…) takže chtějí pouze ušetřit na úvěru, chápete to?
Já ano.
V případě prodeje bytu se v tomto směru vy (ani SVJ) nebudete plést do záležitosti mezi prodávajícím a kupujícím. To, jestli prodávající poskytne kupujícímu informaci o tom, že SVJ splácí úvěr, je pouze na něm. Takže ano, v podstatě je to tak, že závazek jde za bytem – splácí ho ten, kdo zrovna byt vlastní, vč. dědice v případě dědictví. Jak je napsáno výše, nový vlastník dostane předpis záloh, který bude zahrnovat také náklady na úvěr.
Pro jistotu opakuji, co je už uvedeno dříve – splácení úvěru vlastníkem není dluh vlastníka vůči SVJ. Takový dluh by vznikl pouze tehdy, pokud by vlastník neplatil zálohy nebo nedoplatky z vyúčtování.
„splácení úvěru vlastníkem není dluh vlastníka vůči SVJ“ (Vložil petrsv, 10. Září 2022 – 21:43)
Jak jste na tohle přišel?
Pokud splácení úvěru vlastníkem není dluh vlastníka vůči SVJ, potom to znamená, že vlastník není povinen se na splácení úvěru SVJ podílet. Tj. podle Vás když vlastník dostane následující předpis:
správa .. Kč
služby .. Kč
úvěr .. Kč
poslední položku jednoduše vynechá a neplatí. Rozumím tomu správně?
Ne, to jste pochopila špatně. Pro vlastníka je to jen další položka předpisu záloh. Stejně jako platí zálohu na vodu nebo částku do FO, bude platit položku „úvěr“. Ale vůbec to tak být nemusí a žádná položka „úvěr“ na předpisu nebude, protože předpis záloh může obsahovat pouze 1 položku a 1 částku, povinnost rozepisovat položky není. Na podstatě věci to ale nic nemění. Pro vlastníka není placení nákladů na úvěr splácení nějakého dluhu vůči SVJ. Dluh vlastníka vůči SVJ by vznikl, kdyby platit přestal. Stejně, jako kdyby přestal platit, i kdyby žádný úvěr neexistoval.
„na jednotku např. 90000. Částky jsou jen jako příklad, ve skutečnosti budou mnohem vyšší“
„Myslela jsem, že závazek jde za bytovou jednotkou. … MOUDRÁ Z TOHO NAKONEC NEJSEM. … během splácení úvěru některý ze sousedů bude prodávat byt. Měla bych jako předseda SVJ po prodávajícím žádat informaci, jak se dále bude stavět k závazku? Zda … Nebo … dědictví se řídí tím, že dědic zdědí majetek i dluh a nic se v tomto ohledu podnikat nemusí“
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Radana a ostatní si musí VYŘEŠIT OTÁZKU POTŘEBNOSTI (užitku) zahrady. Mně se cena 90.000 Kč / BJ zdá vysoká. Kolik vychází cena 1 m2 zahrady? To je místní cena dle cenové mapy? Pokud to je zahrada sousedící s domem, VLASTNÍCÍ ASI ŘEŠÍ CO BUDE KDYŽ ZAHRADU KOUPÍ NĚKDO JINÝ.
Pokud jde o řešení závazku prodejce bytu za nesplacený podíl na úvěru, tak možné řešení „navrhl“ diskutující Kukula (nikoli tedy já, který jen citoval) ve vláknu www.portalsvj.cz/…-fondu-oprav
Vy rozhodně nemáte možnost (prostředky) sledovat zda někdo prodává byt !!! A dále, prodávající není povinen sdělit úvěrovanému SVJ (zastupovanému osobou odpovědnou) jak vyřeší zůstatek podílu na úvěru.
Poslední komentáře