NOZ 1186/2
Dnes jsem byl na přednášce pánů JUDr. Marka Novotného (vedoucí autor knihy ZoVB – komentář v C.H.BECK) a JUDr. Holejšovského, předsedy senátu Vrchního soudu v Praze.
Mj. jsem jim položil týden předem jednoduchou otázku:
„Přejde dluh vůči SVJ při prodeji jednotky na nabyvatele?“
Úplný text otázky uvádím pod čarou.
JUDr. Novotný se přiklonil k názoru JUDr. Bezoušky.
JUDr. Holejšovský mi odpověděl, že je to na Ústavní soud.
V kuloárech jsem potkal známého, ekonomického náměstka velkého SBD. Ten vyjádřil svůj názor takto: Zažalovat prodávajícího i kupujícího, ať to rozlouskne soud.
______________________________________________
Plný text otázky:
Podle § 1 186/2 „Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“
Stávající judikatura (1) uvádí, že dluh převodce jednotky nepřechází na nabyvatele jednotky.
Podle JUDr. Kabelkové a JUDr. Schödelbauerové (2) „…jsou dluhy, které mají přejít na nabyvatele jednotky, závadou, která není zapsána ve veřejném seznamu a která na nabyvatele přejde, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno.“
Podle JUDr. Bezoušky (3) „Pokud by však nešlo o přechod dluhu ex lege, byla by právní úprava v § 1186/2 nadbytečná, předpoklad racionálního zákonodárce a smysl a účel zákona tedy vede k závěru, že dluhy přecházejí.“
Podle JUDr. Čecha (4) „Celkově bychom se bránili tomu, aby bez výslovného zákonného podkladu s jednotkou přecházely jakékoliv dluhy, třeba i vůči společenství......Přesto nemůžeme vyloučit, že soudy přechod takových dluhů přece jen dovodí.“
Z Ministerstva spravedlnosti jsem na uvedený dotaz obdržel odpověď: „Ustanovení § 1186 odst. 2 NOZ bylo předloženo dne 19. dubna 2013 na jednání Expertní skupiny KANCL………… Členové Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy přesto nedospěli k žádnému společnému závěru.“
Profesor Eliáš, autor oddílu Bytové spoluvlastnictví, na jedné ze svých přednášek automatický přechod dluhů, bez speciálního ujednání mezi smluvními stranami, vyloučil.
Pokud by racionální zákonodárce chtěl umožnit přechod dluhů přímo ze zákona bez dalších podmínek, nepochybně by použil obdobné formulace, jako použil v obdobné situaci u bytových družstev v § 736/2 ZOK: „Převodem družstevního podílu…dochází k převodu… včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci…“ Protože zákonodárce takto přechod dluhů v NOZ neupravil, nabízí se vysvětlení, že přechod dluhů ex lege upravit v SVJ nechtěl.
Přejde dluh vůči SVJ při prodeji jednotky na nabyvatele?
Děkuji
____________________________________________
(1) Usnesení Nejvyššího soudu sp.zn. 22 Cdo 242/2009: „Vlastník jednotky, který ji převedl na jiného, je pasivně legitimován ve sporu o platby záloh na náklady spojené se správou domu a pozemku, které se staly splatnými v době, kdy byl vlastníkem jednotky; na nabyvatele jednotky povinnost platit tyto zálohy nepřechází.“
(2) Kabelková, E., Schödelbauerová, P., Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. Praha: C.H.Beck, 2013, s. 156,
(3) Bezouška, P., Piechowiczová, L., Nový občanský zákoník – nejdůležitější změny. Praha: ANAG, 2013, s.169
(4) Čech, P., Pelikán, R., Právní rádce 8/2013, s. 36
NOZ §1186/2:
(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.
1) jaké dluhy mohou souviset se správou domu a pozemku, které by mohly přejít na nabyvatele? (jmenujte příklad)
pokud někdo neplatí příspěvky, nemohou být přece vymáhány po nabyvateli, ale pouze po původním vlastníkovi.
2) Pokud původní vlastník dluží SVJ za zateplení (pravidelně splácí úvěr, ale ještě má co splácet), je to "dluh, který souvisí se správou domu a pozemku"?
3) Jak může převodce (původní vlastník jestli tomu slovu rozumím) ručit za dluhy, které přešly na nabyvatele? - Jestliže puvodní vlastník s novým uzavřou smlouvu o převodu dluhů (za schválení věřitele), nabyvatel se tak stává novým dlužníkem, ale za ten dluh má ručit bývalý vlastník? (co by ho motivovalo pak splácet?)
(1) Přechod dluhu na nabyvatele jednotky nastane se změnou vlastnictví jednotky. Nutnou podmínkou je, aby převodce i nabyvatel přechod dluhu nevyloučili a věřitel neodmítl přijmout nabyvatele jako nového dlužníka. Viz § 1888 odst. 2 NOZ. Může se jednat o jakýkoliv dluh, jištěný zástavním právem na jednotce dlužníka. Není zde žádná spojitost se správou domu a pozemku.
(2) Převzetí dluhu nabyvatelem jednotky nastane jedině po ujednání převodce i nabyvatele a se souhlasem věřitele se změnou v osobě dlužníka. Viz § 1888 odst. 1 NOZ. Může se jednat o jakýkoliv dluh převodce vůči komukoliv (vůči SVJ, dodavateli služeb, jiné oprávněné osobě). Není zde žádná spojitost se správou domu a pozemku.
Pokud původní vlastník dluží SVJ (např. za zateplení), jde o dluh podle obligačního (závazkového) práva. Poskytnutí odkladu úhrady je totiž vždy finanční službou. Nikoliv činností správy domu. Ovšem i případná spojitost dluhu se správou domu je pro osud takového dluhu bezvýznamná.
- Je-li tento dluh jištěný zástavním právem na jednotce dlužníka, mohl by přejít na nabyvatele jednotky podle bodu č. 1.
- Není-li tento dluh jištěný zástavním právem na jednotce dlužníka, může jej nabyvatel jednotky převzít pdle bodu č. 2.
(3) Ptáte se „jak může převodce ručit za dluhy, které přešly na nabyvatele“. Právní důvod je zřejmý: je to na základě ustanovení § 1186 NOZ, protože tak to rozhodli zákonodárci. Zákonný ručitelský závazek se může týkat pouze přechodu dluhu jištěného zástavním právem (podle bodu č. 1).
Málokteré SVJ si dnes nechá jistit svou pohledávku zřízením zástavního práva k jednotce dlužníka. A předpokládám, že ani v těchto nepříliš častých případech nebude převodce souhlasit s přechodem dluhu na nabyvatele postupem podle § 1186, vzhledem k nevýhodnosti takového řešení pro něho samotného.
Má-li dojít k přechodu dluhů na nabyvatele při uplatnění § 1186 odst. 2 NOZ, dostane převodce za byt pochopitelně nižší částku, ale stane se ručitelem za tyto (po prodeji již cizí) dluhy. Psal jsem o tom na jiném webu: https://obczan.cz/…5/pododdil-4?….
Prodat byt za méně peněz a ještě se uvázat do dlouholetého ručitelského závazku za cizí dluh – na takovou dohodu by nepřistoupil nikdo, kdo to má v hlavě v pořádku. Zabýváme se zde tedy čistě teoretickým výmyslem poslanců, který se v praxi nejspíše neuplatní.
lake
Děkuji panu Pavlovi za zajímavou sondu do kvality a odbornosti špiček právnické obce v ČR. Sestavil přehled názorů remomovaných právníků na jedno ustanovení jednoduchého práva, které nevyžaduje žádné speciální znalosti a nečiní při výkladu žádné obtíže. Výsledek je naprostá právní katastrofa.
| Schödelbauerová, Bezouška, Novotný a Holejšovský zcela propadli. Nejsou schopni vyložit právní normu jednoduchého práva ústavně konformním způsobem. |
| Právní názor souladný s právem vyjádřili Eliáš a Čech. |
| Skupina expertů KANCLu, sestavená z 34 špičkových právníků, nedokázala na tuto jednoduchou otázku odpovědět vůbec. Pouze její rozumnější část došla menšinově ke správnému výsledku: http://www.portalsvj.cz/…podle-kanclu#…. |
Odpověď na položenou otázku je při tom zcela jednoduchá: zákon nepraví nic o přechodu dluhu; takže přechod dluhu nenastane.
Pokud si někdo chce k tomu srovnat také můj názor na NOZ § 1186
(publikován 26. května 2013): je samozřejmě správný, to jest shodný
s těmi, kteří odmítli jakýkoliv „přechod“ dluhu jako protiústavní.
Vyložil jsem to s právním zdůvodněním zde: http://www.portalsvj.cz/…2-podle-ep-2#….
-------------------------------------------------------------------------
Právo tedy prohrálo s bezprávím 4:2. Katastrofální výsledek
porovnávacího testu špičkových právníků mne vůbec nepřekvapuje.
Jen o něco hůře dopadli přece renomovaní právníci v jednoduché otázce
zda se současná SVJ budou řídit NOZ v části o bytovém vlastnictví.
V té otázce je skóre 8:0 ve prospěch bezpráví (starou Blažkovou jsem do
toho nezapočítal). Svorně se mýlí všichni. Profesor Eliáš snad
z ješitnosti, ostatní možná pod dojmem autority pana Eliáše, či
z důvodu naprosté neznalosti Ústavy a judikátů ÚS, či z důvodů nízce
materiálních.
Odpověď na položenou otázku je při tom zcela jednoduchá: zákon nepraví nic o tom, že by se stávající SVJ upravená zákonem č. 72/1994 Sb. měla řídit ustanoveními jiného zákona, určenými pro jiné právnické osoby; takže se jimi řídit nebudou.
Zde je dobře vidět, jak málo jsou názory právníků relevantní a jak jsou na hony vzdáleny skutečnému právu.
lake
Přiznám se, že nechápu o jaký dluh, který by mohl přecházet na nabyvatele by se mělo jednat. Pokud to někdo víte, napište to prosím. U družstev, domnívám se jedná o úplně něco jiného. Člen družstva není vlastníkem bytu.
Problém je v tom, jak posoudit situaci, když prodávající má dluh např. na zálohách na služby a prodá byt kupujícímu.
Jak vidíte z odpovědí, řada právníků má řadu názorů.
Přitom u družstev je to jasně vyřešeno v ZOK. S prodejem členského podílu přechází veškeré dluhy i pohledávky na kupujícího.
Bohužel do NOZ se to nepodařilo jasně napsat a tak různí právníci nabízí různé pohledy.
Buď se bude čekat několik let na novelizaci nepovedeného NOZ nebo se bude několik let čekat na judikát a mezi tím bude řada autorů publikovat řadu názorů. Přitom stačilo, aby oddíl Bytové spoluvlastnictví napsala osoba s rozumem průměrného člověka jak je uvedeno v § 4/1 NOZ. :-)).
Hezký den!
Pavel
No to je přece nesmysl, aby dluh, který nadělá vlastník bytu neplacením např. záloh na služby přecházel na nabyvatele. Vím, že chci prodat byt, počkám rok, nebudu nic platit, ať to zaplatí ten, kdo si můj byt koupí. To je kocourkov. Členský podíl je přece zcela něco jiného.
Já jsem pouze zveřejnil názory jednotlivých osob.
Můj názor je, že NOZ je nejasný až vadný a to nejen v oddílu Bytové spoluvlastnictví.
Nesouhlasím s Vámi, že členský podíl je zcela něco jiného.
Pokud v družstvu nebudete dlouhodobě platit nájem či služby a prodáte členský podíl, tak máte typově stejnou situaci.
Jenže ZOK to řeší, jak jsem uvedl. Dluhy prodávajícího přejdou na kupujícího, protože to ZOK pozitivně upravil.
Nerozumím tomu, proč NOZ shodnou situaci neupravil výslovně stejně. Místo toho někdo sesmolil nejasné ustanovení, které umožňuje řadu výkladů, jak jsem uvedl.
Hezký den!
Pavel
Vážený pane Pavle, náhodně jsem zavítal na tento portál a dočetl se o Vašich názorech k problematice úhrady úvěru, který čerpá SVJ.V zásadě mám tedy zájem, jaký že je platný postup u nového majitele bytu, který se původního schvalování v SVJ samozřejmě nezúčastnil. Je zde skutečnost, že původní majitel bytu nemá žádné pohledávky k SVJ. Novému majiteli bytu bylo prodávajícím sděleno, kolik že platí do fondu oprav za m2 a kolik že platí zálohy za služby. Zároveň mu sdělil, že SVJ má „dluh“ na úvěru za účelem renovace domu. Tento dluh SVJ umořuje určitou částí ze společné kasy, tedy z fondu oprav. Zbývající peníze mají na různé opravy. Z polemiky,o které jsem se zde dočetl vyplývá, že nový majitel se nemusí podílet na úhradě úvěru, což ale považuji za komplikované,když stejně musí hradit svým dílem za své metry a je jasné, že SVj je dohodnuté na způsobu úhrady. Tak kde je prosím ta „zábrana“ neplacení?
Zábrana podle pana Lake je v tom, že z platby „za své metry do fondu oprav“, (což je dle dikce zákona de jure záloha na náklady na správu) nelze hradit splátky úvěru, jelikož úvěr není správa domu, nýbrž finanční služba.
Zkusím to ale vysvětlit popořádku a srozumitelně, jaký právní názor pan Lake zastává (podotýkám, že bohužel dosud není podepřen úplně přiléhavou judikaturou):
V momentě, kdy se SVJ usnese vzít si úvěr na opravu a opravu zaplatí, dojde k tomu, že právnická osoba SVJ platí za druhého, co poprávu měl platit sám. SVJ totiž žádná část domu nepatří, dům patří spoluvlastníkům a opravdu by měli zaplatit spoluvlastníci. Všichni spoluvlastníci se proto v momentě, kdy byla oprava provedena a uhrazena z kasy SVJ (které si pro tento účel vzalo úvěr) stávají dlužníky SVJ, které na své náklady provedlo opravu, kterou mají platit oni, protože se opravoval jejich majetek.
Pokud se pro tento účel navýší „platba svých metrů“, znamená to, že tato platba se de facto dělí na dva díly:
- splátka dluhu za službu, která už je vyúčtovaná (oprava domu)
- zbytek peněz je záloha na další budoucí opravy, které se vyúčtují, jakmile proběhnou
Změní-li se vlastník některého bytu, měl by tedy platit pouze poplatek číslo 2, protože poplatek pod bodem 1 je splátka dluhu vůči SVJ od konkrétní osoby, které za tyto peníze byl zhodnocen majetek. Oprava totiž proběhla před koupí bytu novým vlastníkem.
A protože starý vlastík přijal plnění (opravu svého podílu na domě), musí starý vlastník rovněž uhradit celé přijaté plnění, tj. všechny splátky až do splacení celého úvěru. Teprve pro případ, že část dluhu SVJ zůstane nevymahatelná, nastupuje vymáhání plateb bankou od nového vlastníka – to plyne ze zákonného ručitelského závazku.
Přiznám se, že se mi tato právní argumentace nezdá vůbec špatná a mrzí mě, že neexistuje přiléhavější judikatura pro tento případ. Pokud by soudy daly za pravdu panu Lake, bylo by to zajímavé. Pokud by mu za pravdu nedaly, velmi by mě zajímala argumentace, jak by to provedly.
Pane právníku-teoretiku,
děkuji za přiléhavé shrnutí. Povzdechl jste si, že neuvádím
přiléhavější judikaturu. Částečně je to tím, že celá problematika
zákona o vlastnictví bytů je jediné minové pole. Kam šlápnete, tam to
vybouchne.
Nikdo si nemůže být jist jak o jeho věci rozhodne nezávislý soud. Existují mapy které soudy ve které části ČR budou soudit tak a ve které části státu dopadnete nejspíše právě naopak. Ale jisto není ani to.
Týká se to všeho možného: možnosti mít nevlastníka ve výboru, údajné povinnosti k ukládání účetních závěrek do sbírky listin RS, otázky zda technické zhodnocení domu spadá či nespadá pod správu domu ve smyslu § 9 odst. 1 ZoVB, na to se váže otázka oprávnění vyumáhat dlouhodobé zálohy na tento speciální účel. Dále zásadní otázky zda pohledávky ze záloh přecházejí na nového vlastníka, zda závazky (dluhy) přecházejí na nového vlastníka. Ústavní soud torpédoval nedávno základní pilíř práva – Ústavou zaručené právo vlastníka rozhodovat o rozsahu svého majetku. Prý mu to může vyvlastnit tříčtvrtinová většina, pravil soudce Balík.
Dokonce není dnes jisto ani to, zda vaše pře je věcí obchodní, kterou rozhodují rovnou Krajské soudy a dovolání je přípustné jedině nad 100000 Kč, nebo zda jde o běžnou záležitost. I v tom existují různé judikáty podle toho „jak se car vyspal“ a podle toho, zda spadáte pod Brno nebo pod Ostravu.
Prosím přečtěte si pozorně tento krátký přehled konstantní judikatury k ZoVB: http://www.portalsvj.cz/…i-chyb-v-noz#…
lake
No moc konstantní judikatury tedy neexistuje, díky za odkaz. :-) Pokud jde o soudce Balíka – o kterém judikátu mluvíte?
Mimochodem, nechcete o sobě prozradit alespoň něco málo? Jste studovaný právník? Anebo právník-laik, který (podobně jako například Tomáš Pecina) strčí leckteré slovutné právníky do kapsy?
V podstatě by člověk nic nenamítal proti tomu, že když se nepovedou úplně dokonalé zákony, doplní se judikaturou (jak vtipné ve státě, který tvrdí, že precedenční právní systém neexistuje) a výkladem. Pan slovutný autor zmetku však zapomíná na to, jak vysokými finančními částkami musí nejistá veřejnost onu opravu zmetku hradit. Místo aby do zákona jasně napsali, jestli dluhy přecházejí na nového nabyvatele, nebo ne, trvá 16 let než se vytvoří judikatura. A když konečně judikatura vznikne, vymyslí sice na jednu stranu užitečný paragraf 1186 odst. 2, ale právní jistotu pokud jde o přechod dluhu tím dokonale zamotají.
Přitom by úplně stačilo, kdyby si slovutný profesor Eliáš nechal nějakým studentíkem pročíst tuhle diskusi a najít nejspornější otázky, aby se do zákona jednoznačně napsalo, jak to má zákonodárce na mysli. Judikatura má řešit mezery, týkající se speciálních situací, nikoli zcela zásadní standardní záležitosti. Pokud by tomu tak mělo být, k čemu potřebujeme zákony? Proč musím za desetitisíce táhnout spor k Nejvyššímu soudu, abych se dozvěděl, jestli na mě přešly dluhy bývalého vlastníka, nebo ne?
Pane právníku-teoretiku:
Výklad Listiny základních práv a svobod (vyvlastnění majetku) od trojice
soudců Balík, Lastovecká, Nykodým: Sen o usnesení ústavního soudu
Výklad notoriety – pojmu „dohoda“ od soudců Davida a Králíka: Výklad pojmu „dohoda“
A pro zasmání ještě toto: http://www.portalsvj.cz/…lu-staci-3–4#….
lake
Vážený pane, děkuji za Vaší odpověď,ale přesto ještě raději něco přidám,protože mně to prostě hlava nebere. Když půjdu k následnému případu,že pův. majitel bytu zemře, nemá žádné příbuzné a byt tedy asi půjde do dražby.Ani nevím,jak by se mohla tato situace opravdu řešit. Ale budiž. Kdo by se tedy podílel na dalším umořování úvěru na byt. jednotce? Můžu si vymyslet jiné extrémy. Pořád si ale myslím, že by měl každý povinně,jak mu to ukládá zák.72/94 Sb.hradit svou část financí na účet pro správu domu. A že si z toho lidé čerpají finance na úhradu úvěru, je jenom zase na jejich vůli./Proč by tedy jak Vy uvádíte, měl tento nový majitel hradit finance dle Vámi uváděného 2.bodu? Tomu prostě nerozumím. Děkuji nejen za pochopení mého „nechápání“, ale i za případný Váš dovětek.
Pane Šumichráste,
tato diskuse je o zcela jiné problematice. Píšete nesmyslně o
„umořování úvěru na byt. jednotce“. Nic takového neexistuje.
Úvěr si vždy bere osoba. Račte pochopit: bytová jednotka není osoba, je to
věc. Věc nemůže vstupovat do právních vztahů, ani si nemůže
„vzít úvěr“.
Váš příklad je celkem jednoduchý. Jednotka po smrti vlastníka bez dědiců nejde „do dražby“, jak se mylně domníváte, nýbrž po dědickém řízení propadá státu. Stát je zastupován Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM). Stát se stane vlastníkem a přvezme kromě nemovitého a movitého majetku i veškeré pohledávky za zemřelým vlastníkem, které existovaly v okamžiku úmrtí.
A zde nastává test SVJ: může prokázat výši pohledávky společenství vůči zemřelému vlastníkovi jednotky? Lze existenci pohledávky prokázat smlouvou či usnesením shromáždění? Je tato pohledávka jednoznačná, prokazatelná a určitá natolik, aby se mohla stát součástí dědického řízení???
Zda stát svůj majetek pronajme, zcizí, či s ním naloží jinak, je věcí státu jako nového vlastníka. Veškeré pohledávky za zemřelým bývalým vlastníkem je tedy nutné uplatnit v dědickém řízení. Později vzniklé pohledávky (např. platba záloh na správu či služby) se uplatňují vůči novému vlastníkovi, kterého zastupuje ÚZSVM.
lake
To není komplikované. Fungovalo by to stejně jako když umře dužník banky. Splatil by se závazek a zbytek by byla odúmrť, tj. dostal by to stát. A pokud by dluh byl úplně nevymožitelný, jako ručitelé by jej podle svých podílů zaplatili ostatní spoluvlastníci.
Podle bodu 2 musí platit každý vlastník, protože to je právě to, čemu se říká „fond oprav“. Platba podle bodu 1 je pod fondem oprav jenom účtována, ale fakticky je to podle pana Lake něco jiného, ať už se to jmenuje jak chce. (V právu to funguje tak, že se konání neposuzuje podle toho, jak ho pojmenujete, ale podle obsahu. Když nadepíšete smlouvu nadpisem „smlouva o dílo“, ale obsahem bude kupní smlouva, bude to podle práva kupní smlouva.)
Já tady za názor pana Lake bojovat nechci, nejsem v ZoVB tak zběhlý, abych si na to troufl. Každopádně je škoda, že nikdo z těch, kteří mají jiný názor, nedokáže argumentovat tak precizně jako pan Lake.
Poslední komentáře