NOZ § 1 186/2 podle KANCLu
Dotaz na MS:
„§ 1 186/2 pojednává o tom, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky.
Stávající judikatura (1) uvádí, že dluh převodce jednotky nepřechází na nabyvatele jednotky.
Podle literatury (2) „…jsou dluhy, které mají přejít na nabyvatele jednotky, závadou, která není zapsána ve veřejném seznamu a která na nabyvatele přejde, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno." Autorky patrně vycházely z § 1 107.
Je dluh závadou váznoucí na věci?
____________________________________________
(1)Usnesení Nejvyššího soudu sp.zn. 22 Cdo 242/2009: „Vlastník jednotky, který ji převedl na jiného, je pasivně legitimován ve sporu o platby záloh na náklady spojené se správou domu a pozemku, které se staly splatnými v době, kdy byl vlastníkem jednotky; na nabyvatele jednotky povinnost platit tyto zálohy nepřechází.“
(2)Kabelková, E., Schödelbauerová, P., Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. Praha: C.H.Beck, 2013, 340 s.,“
______________________________________________
Odpověď z MS:
Vážený pane,
děkujeme za Váš e-mailový dotaz.
Na nabyvatele jednotky přejdou ve smyslu ustanovení § 1186 odst. 2 NOZ dluhy z titulu neuhrazených příspěvků a záloh na správu a záloh na plnění spojených s užíváním bytu.
Otázkou však je, v jaké výši. Ustanovení § 1186 odst. 2 NOZ bylo předloženo dne 19. dubna 2013 na jednání Expertní skupiny KANCL (její složení naleznete zde: http://obcanskyzakonik.justice.cz/…ni%20ES2.pdf) k zaujetí závěru, jaký bude osud dluhů při převodu jednotky bez potvrzení, nebo při chybném potvrzení. K tomu bylo předloženo několik názorů.
Někteří členové zastávali názor, že není-li doloženo potvrzení, nemá to vliv na přechod dluhů.
Dluhy nemohou přecházet na základě potvrzení správce, protože potvrzení není právním titulem. Potvrzení osoby odpovědné za správu domu je jen evidencí a nekonstituuje samotný přechod.
Podle opačného názoru pokud je dluh ve výši 20.000,–, ale potvrzení je doloženo jen na 15.000,–, přejdou dluhy ve výši 15.000,– a 5.000,– zůstává na původním převodci.
Jinak by požadavek potvrzení neměl smysl.
Ustanovení § 1186 odst. 2 NOZ hovoří o tom: „…jaké dluhy …přejdou na nabyvatele jednotky.“ Za současného stavu a vycházeje z judikatury (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. prosince 2010, sp. zn.: 22 Cdo 242/2009) převádí-li se jednotka, pak na nabyvatele jednotky povinnost platit zálohy nepřechází.
NOZ tak mění koncepci, kdy dluhy přecházejí na základě potvrzení. Členové Expertní skupiny KANCL přesto nedospěli k žádnému společnému závěru.
Na závěr si dovoluji poznamenat, že Ministerstvo spravedlnosti je ústředním orgánem státní správy pro soudy, státní zastupitelství, vězeňství, probaci a mediaci a do jeho působnosti nespadá podávání závazného výkladu právních předpisů. K tomuto je věcně příslušný nezávislý soud, na jehož rozhodování nemůže mít Ministerstvo spravedlnosti žádný vliv.
Proto považujte výše uvedený právní názor pouze za informativní.
S pozdravem
Mgr. Filip Glotzmann
vedoucí Komise pro aplikaci nové civilní legislativy
__________________________________________
Pokud se nemohou dohodnout významní právníci v KANCLu, tak je asi závada v NOZ. Přitom § 4/1 uvádí, že by měl stačit rozum průměrného člověka.
Kde udělali soudruzi z Plzně chybu?
Hezký den!
Pane Pavle, děkuji, že jste si našel čas a položil dotaz. Pravdu mají podle mého názoru ti členové expertní skupiny, kteří (pamětlivi znění Ústavy a LZPS) zaujali toto stanovisko:
- „Dluhy nemohou přecházet na základě potvrzení správce, protože potvrzení není právním titulem. Potvrzení osoby odpovědné za správu domu je jen evidencí a nekonstituuje samotný přechod.“
To přesně odpovídá mému dřívějšímu rozboru, že potvrzení, které obdrží nabyvatel jednotky, je pouze souhlasem správce s přechodem (cesí) dluhu prodávajícího na nabyvatele.
Přechod dluhu (cese) vyžaduje souhlasný projev vůle tří stran: dlužníka, osoby která přebírá jeho závazek a souhlas věřitele. Přechod dluhu si musí mezi sebou napřed sjednat prodávající s kupujícím. Např. v kupní smlouvě, nebo ve smlouvě o smlouvě budoucí. Teprve na základě této právní skutečnosti se věřitel (správce) vyjadřuje k přechodu dluhu na jinou osobu. Tímto jednostranným právním jednáním dává zákonem požadovaný souhlas k přechodu dluhu na nabyvatele.
Soudím, že potvrzení správce lze brát jako předběžný souhlas s přechodem dluhu i v případě, že je budoucímu kupci vystaveno ještě před uzavřením kupní smlouvy. Z tohoto hlediska skutečně platí, že potvrdí-li správce svou připravenost souhlasit s přechodem dluhu ve výši 15000 Kč, pak tím a contrario sděluje prodávajícímu i kupujícímu, že s přechodem dalšího dluhu ve výši 5000 Kč již nesouhlasí. Z tohoto hlediska jsou oba názory vyjádřené v expertní skupině navzájem kompatibilní a neodporují si.
Přechod dluhu samozřejmě nenastane ani ze zákona, ani pouhým potvrzením správce. Že takový názor v expertní skupině vůbec zazněl ukazuje na nízkou úroveň právního vědomí některých členů tohoto bezzubého orgánu.
lake
Myslím si že zde nejde o dluhy bývalého vlastníka (leda že by
o postoupení pohledávek a závazků se dohodli), ale o dluh z titulu
ručení za závazky SVJ vyplývající z členství na základě:
§ 1194
(2) Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno
s vlastnictvím jednotky. Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen
v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.
Vstoupím do zadluženého SVJ koupi „jeho“ bytu stanu se dlužníkem
automaticky, nebo ne?
JSEM NEPRÁVNÍK!
Pane Poznámko,
o co opíráte své tvrzení o možnosti dohody o převzetí, resp. „postoupení pohledávek a závazků“? Můžete zde zveřejnit vzor takové dohody, nejlépe s odkazem na §§, podle nichž byl vypracován? Děkuji.
Kočka
Asi právnicky nepřesná formulace, mám na mysli tu část kupní smlouvy kde strany se dohodnou kdy bývalý vlastník končí s placením poplatků za bydlení a kdy začíná platit nabyvatel, případně ujednání o vypořádání dluhu/přeplatku z ročního vyúčtování, pokud nebude provedeno částečné k datu převodu vlastnictví.
Ale z logiky 1186.2 jasně vyplývá, že jedním z dokladů kupní smlouvy je vyžádané potvrzení SVJ o dluhu, či nedluhu náležejícímu k prodávanému bytu. Takže, vstoupíte-li dobrovolně do zadluženého SVJ, stáváte se dlužníkem automaticky.
po vzoru p. lake vy píšete „náležejícímu k prodávanému bytu“, ale tam je něco jiného jaké dluhy související se správou domu a pozemku. Předstvuji si to tak, že SVJ je insolvenci a nemůže platit splátky za existující úvěr z minulosti (NEZAJIŠTĚNÝ DLE NÁVODU P. LAKE) a banka KB uplatnil instrument ručení vůči všem vlastníkům (asi existujícím?) a z toho titulu na tento „byt“ připadá platba z ručení 1000 Kč/měsíc. Přechodem vlastnictví asi původní vlstník přestane platit závazek z ručení a nabyvatel musí začít platit …???
Byt v svj nemůže mít žádný dluh, chápete to? Dluh může mít pouze vlastník. Vlastníte např. stodolu, copak může mít stodola nějaký dluh?
„Byt v svj nemůže mít žádný dluh… " to já vím, měl jsem na mysli "vlastník bytu“ –nepřesná formulace!
„jedním z dokladů kupní smlouvy je vyžádané potvrzení SVJ o dluhu“
To potvrzení se týká dluhů vlastníka jednotky, vy píšete o dluhu SVJ.
Kočka
Když pominu lajdácké znění tohoto ustanovení, tak se divím, proč pachatelé oddílu Bytové spoluvlastnictví nepřevzali § 736/2 ZOK podle kterého převodem družstevního podílu přechází všechna práva a povinnosti „a to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci“.
Od MMR mám slíbeno, že při novele NOZ budou prosazovat i analogické ustanovení pro SVJ do NOZ. Prý se o to již pokusili při násilném a nelogickém včlenění ZoVB do NOZ, ale nebylo jim vyhověno, protože ti diletanti co psali písmenka do NOZ o bytovém spoluvlastnictví vůbec netušili, co problematika SVJ zahrnuje.
Hezký den!
Pavel
Poslední komentáře