Výklad pojmu "dohoda"

Otázka

Podle § 15 odst. 1 Zákona o vlastnictví bytů vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2). Co to znamená?

Odpověď

Pojem „dohoda“ je třeba vykládat jako „souhlas všech účastníků“.

Co je dohoda: Pojem „dohoda“ je tzv. notorieta, což znamená, že mu všichni rozumějí a není v českém právním řádu nikde definován (stejně jako například pojmy „smlouva“, „shoda“, „souhlas“). Pojem „dohoda“ byl vždy interpretován jako souhlasný projev vůle stran, účastnících se dohody. Existuje bohatá a jednotná judikatura v tomto smyslu. Lze dovodit, že nesouhlas s dohodou je právní překážkou toho, aby takováto dohoda platně vznikla. Dohodu nelze vynutit! Pan Pavel zde před časem dovodil rozborem znění ZoVB, že „dohoda“ není ani souhlas většiny, ani rozhodnutí menšiny, nýbrž DOHODA VŠECH.

Co není dohoda: Dohodou není hlasování, při němž většina vnutí svou vůli menšině. Dohodou není stav, kdy se dohodli pouze někteří; v tom případě lze jistě hovořit o „dohodě“, avšak uzavřené pouze navzájem mezi těmi, kdo s ní vyjádřili souhlas. Ostatních se taková dohoda netýká a její účinky na ně nelze vztahovat.

Jak to Nejvyšší soud popletl: Existuje ojedinělý (a podle mne vadný) rozsudek NS 28 Cdo 1253/2006 (JUDr. David), který prohlásil, že „dohoda“ je diktát většiny a tedy dohodu lze nařídit v rozporu s vůlí účastníka. V každém případě způsobil tento rozsudek takové pozdvižení, jako kdyby předseda presidia Akademie věd vystoupil v televizi s prohlášením, že Slunce a planety se nepochybně otáčejí okolo Země.

Jak to nakonec Nejvyšší soud napravil: Naštěstí zmatek netrval dlouho; v novějším rozhodnutí Nejvyššího soudu 22 Cdo 2038/2008 ze dne 26. ledna 2009 (JUDr. Jiří Spáčil) je pojem „dohoda“ pro účely § 15 odst. 1 ZoVB definován jednoznačně takto: „Ze znění zákona jasně vyplývá, že příspěvek na náklady spojené se správou domu a pozemku nesou vlastníci jednotek poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2), nedohodnou-li se jinak. Jde o dispozitivní ustanovení, jehož aplikaci může vyloučit jen shodná vůle všech vlastníků jednotek. Na rozhodování o poměru výše příspěvků jednotlivých vlastníků jednotek na náklady spojené se správou domu a pozemku tak nelze použít úpravu uvedenou v § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů; tedy neplatí pravidlo, že „při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu (…)“. Naopak platí, že pokud se všichni vlastníci jednotek nedohodnou jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu. (…) Tento výklad je v souladu se základními zásadami soukromého práva (…); stejně viz Fiala, J., Novotný, M., Oehm, J., Horák, T.: Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3 vydání: Praha: C. H. Beck, 2005, s. 160 a násl."

Zdroj: Rozhodnutí NS 22 Cdo 2038/2008 ze dne 26. ledna 2009

Zpracoval: lake

  • dohoda (=100%)
  • Judikáty

Štítky (beta): Přidejte nový štítek vepsáním, smažte kliknutím na křížek (pouze pro přihlášené). Zobrazte další diskuse s daným štítkem kliknutím na štítek.

Vložil lake, 10. Květen 2015 - 9:36

K výkladu pojmu „dohoda“ ve smyslu § 15 odst. 1 ZoVB se vyslovil i Nejvyšší soud ČR ve velkém senátu. Cituji:

„Shromáždění vlastníků jednotek se při stanovení výše příspěvku na náklady spojené se správou domu a pozemku nesmí odchýlit od pravidla upraveného § 15 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, aniž by byla nejprve uzavřena dohoda jakožto souhlasný projev vůle všech vlastníků jednotek, předvídaná citovaným ustanovením.“
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 31 Cdo 4294/2011, ze dne 2.4.2014

Tento rozsudek velkého senátu Nejvyššího soudu je průlomový v tom, že NS si konečně zametl před vlastním prahem a naplno judikoval, že dřívější rozsudky senátů JUDr. Davida (2006) a Mgr. Králíka (2011) byly od počátku rozporné s právem.

Trvalo to od roku 2006 do roku 2014, tedy dlouhých osm let, než se NS konečně probudil. Mezitím již nesmysly o pojmu „dohoda“ odmítl jeden ze senátů Nejvyššího soudu (JUDr. Spáčil 2008), Ústavní soud (2009) a Vrchní soud v Olomouci (2011). Ale i tak Nejvyššímu soudu děkujeme, že se konečně vypořádal se svými dvěma kostlivci ve skříni.

Podrobněji k tomuto judikátu referuje článek pana Pavla: Dohoda je dohoda všech, tvrdí velký senát NS.

lake

Vložil Krejča Miroslav (bez ověření), 12. Duben 2016 - 11:48

Dobrý den. I když je „vlákno“ z dřívější doby, zkusím požádat o výklad k následujícímu. V roce 2013, došlo k podpisu dokumentu nazv. „Dohoda o narovnání dle §585 a násl. OZ“ , uzavřené členy statut. orgánu našeho SVJ. Dohoda měla uzavřít a hlavně nahradit soudní spor s vl. nebyt. prostor našeho domu (dříve kryt CO). Smyslem bylo, vyřadit tohoto vlastníka z povinnosti hradit zálohy a vypořádat náklady za spotřebované teplo v jím vl. prostorách a prostorách % podílu na spol. částech domu (9,43 %). Dohoda měla zavazovat SVJ k prominutí plateb za teplo z minulosti vedené jako dluh k vlastníkovi , ale i do budoucna. Taky se tak stalo a v letech 2014 a dále č. statu orgánu nezahrnovali vlastníka do výpočtu za spotřebované teplo. Tak došlo k tomu, že částku řádně vedenou jako dluh – cca 17 000 Kč, naúčtovali jednotlivým vlastníkům k úhradě z jejich účtů (ve výši % vl. podílů) z „fondu dlouhodobých záloh na správu a údržbu domu“ Upozornění na nesprávný postup nybyl akceptován. Snaha o řešení – podáním tr. ozn na PČR – odmítnuto, žaloby podané soudu – soustavně odmítány vč. st. zastupitelství s odůvodněním nejasnosti žalob a jejich neúplnost. Takto se spor táhne do dnešního roku. Něco se ale stalo (pokud neprosákla info ze soudu) , neboť na shr. 2016, podal stat. orgán , po přiznání, že postup v roce 2013 byl špatný – a nechal návrh odsouhlasit usnesení, kterým vrací vlast. b.j. částky naúčtované v roce 2013 ve vyúčtování (ve výši cca 17 000 Kč), a úhradu za dluh tepla vlast. neb. prostor , provede vyúčtování v hospodaření roku 2015 tak, že zadá zpracovateli tepelných spotřeb úkol, aby částku za rok 2013 (cca 17 000 Kč) rozpočítal jednotlivým b.j. – vlastníkům k jejich b.j., jako nadspotřebu nad jimi vlastněné % podíly evidované v KÚ. Bohužel sází na neznalost vlastníků a na shromáždění bylo toto usnesení odsouhlaseno ve výši 62,67 % všech vlastníků. Jsem nadále přesvědčen o tom, že mělo dle Zákona 67/2013 Sb dojít před tímto krokem k dohodě – písemné !!!, všech 100 % vlastníků. Zajímal by mně názor odborníků – zejména p. Lakeho(jehož příspěvky s oblibou sleduji), zda jedná statut. orgán v rozporu se zákonem a nechová se dle § 159 NOZ jako nedobrý hospodář. Ještě bych rád znal názor na platnost textu Stanov (narychlo schválených), které říkají že :
(11) O způsobu rozúčtování služeb rozhodne shromáždění tříčtvrtinovou většinou hlasů přítomných vlastníků jednotek; nedojde-li k rozhodnutí společenství, rozúčtují se náklady na služby podle zákona č. 67/2013 Sb. ------

Podle odb. diskuzí , však má jít pro platnost usnesení při schvalování o 2/3 většinu všech vlastníků v domě ! Zřejmě by měl být zákon nadřazen nad Stanovami, pokud je v ním v rozporu, stejně jako by měl mít i pro tento případ povinnost statut. org. dodržet zákon 67/2013 Sb a vyžadovat pro navržené usnesení písemnou dohodu 100 % vl. b.j. a text stanov by byl tak neplatný.

Ing. Krejča Děkuji za reakce

Vložil lake, 18. Prosinec 2011 - 21:54

K výkladu pojmu „dohoda“ ve smyslu § 15 odst. 1 ZoVB se vyslovil i Vrchní soud v Olomouci v rozsudku sp. zn. 5 Cmo 103/2011, ze dne 9. 6. 2011. Cituji:

  • Tam kde zákon (nejen o vlastnictví bytů) užívá termín „dohoda,“ se míní souhlasný projev vůle všech účastníků dohody, v daném případě členů společenství, tedy vlastníků jednotek.
    Není možné dovodit, že většinové rozhodnutí nahradí dohodu tam, kde zákon výslovně požaduje dohodu a rozlišuje mezi většinovým rozhodováním a dohodou.
    Pokud tedy příspěvky dle ust. § 15 zákona o vlastnictví bytů neodpovídají velikosti spoluvlastnického podílu, je možné je stanovit pouze dohodou, tedy souhlasem všech vlastníků jednotek.

Opakovaně jsem se o věci vyjádřil, např. zde:
http://www.portalsvj.cz/…pojmu-dohoda#…
http://www.portalsvj.cz/…mu-a-pozemku#…
Zejména jsem upozorňoval na to, že rozhodnutí Ústavního soudu I.ÚS 646/04 neobsahuje nic z toho, co tvrdili JUDr. David a Mgr. Králík ve svých vadných rozsudcích. Oba soudci NS toto rozhodnutí Ústavního soudu použili (či spíše zneužili) k tvrzení, že údajně podle ÚS „dohoda = souhlas většiny“. Těší mne proto i další konstatování Vrchního soudu: ten zcela odmítl interpretaci nálezu ÚS podle JUDr. Davida a Mgr. Králíka a poukázal na to, že jejich výklad byl nesprávný od samého počátku:

  • „… závěr Nejvyššího soudu [je míněn rozsudek 28 Cdo 1253/2006 JUDr. David] je v uvedeném rozhodnutí jednoznačně vysloven tak, že za „dohodu“ je třeba považovat i usnesení shromáždění společenství, oproti tomu však závěr Ústavního soudu výslovně dohodu nezmiňuje, pouze uvádí, že hlasování kromě toho, že je rozhodováním ve vztahu mezi členy společenství, je současně projevem vůle společenství jako právnické osoby.“

S použitím článku http://profipravo.cz/index.php… autora -mha- zpracoval
 lake

Vložil lake, 17. Červen 2011 - 6:53

Následující příspěvek autora A.P. se objevil ( off-topic) v diskusi, která se zabývá placením za odpady v obci. Vzhledem k tomu, že svým obsahem patří jednoznačně do tohoto vlákna a má zajímavý obsah, kopíruji jeho příspěvek zde v plném znění.
 lake

Jsem schopen, ale jen u lidí, kteří se dokáží zamyslet (2)

Vložil A.P. (bez ověření), 15. Červen 2011 – 17:35

Jeden příklad za všechny:

Rozsudky Nejvyššího soudu ohledně výkladu pojmu „dohoda“ (§ 15 odst. 1 ZVB):

  1. dohoda = většinové usnesení shromáždění
  • 22 Cdo 3651/2009
  • 28 Cdo 1253/2006
  • ÚS 646/04 ze dne 8. 3. 2005
  • ÚS 1501/07
  1. dohoda = dohoda všech vlastníků
  • 22 Cdo 2038/2008

Jak sami můžete vidět, nejprve NS rozhodl, že dohoda = většinové usnesení shromáždění (28 Cdo 1253/2006). Poté rozhodl odlišně, že dohoda = dohoda všech (22 Cdo 2038/2008). A nakonec v nejnovějším rozsudku se soudci NS přiklonili k původnímu závěru, že dohoda = většinové usnesení shromáždění (22 Cdo 3651/2009).

Pak lake, který se nedokáže s těmito odlišnostmi srovnat, si to vykládá po svém (http://www.por&…). Odlišné rozhodnutí NS pokládá za „omyl“ a „svévolnou desinterpretaci práva“. Původní rozsudek z roku 2006 nazývá „vadným“, a nejnovější rozsudek zase „dalším podobným nesmyslem“.

Každý soudný člověk si jistě udělá obrázek o tom, jak „užitečné“ asi budou rady tohoto pana lakea.

Vložil lake, 17. Červen 2011 - 7:30

Pan A.P. uvádí celkem dvě rozhodnutí Ústavního soudu, obě (podle něj) údajně svědčí tomu, že dohoda = rozhodnutí většiny. Podívejme se tedy na jeho argumenty a uvidíme, jak je tomu ve skutečnosti.

(1) Rozhodnutí Ústavního soudu I.ÚS 646/04 se vůbec nezabývá výkladem pojmu „dohoda“. Slovo „dohoda“ Ústavní soud v celém rozhodnutí vůbec nepoužil (pouze se zmiňuje o „mimosoudní dohodě“ účastníků soudního řízení). Tvrzení pana A.P. je tedy nepravdivé. (Stejný nesmysl jako on tvrdili bez jakéhokoliv odůvodnění ve svých rozsudcích JUDr. David a Mgr Králík.)
Každý se může přesvědčit – rozhodnutí ÚS je zde: http://kraken&…

(2) Rozhodnutí Ústavního soudu II.ÚS 1501/07 se opět vůbec nezabývá výkladem pojmu „dohoda“. ÚS říká pouze toto (parafrázuji): Soud první instance, soud odvolací a nakonec i Nejvyšší soud rozhodly v jedné kauze třikrát stejně (a my neřešíme, zda správně nebo špatně). Je zde tedy konstantní judikatura a Ústavní soud pouze z tohoto důvodu ústavní stížnost zamítá jako neopodstatněnou.
Každý se může přesvědčit – rozhodnutí ÚS je zde: http://kraken&…

(3) Pan A.P. kupodivu zapomněl na další rozhodnutí Ústavního soudu č. IV.ÚS 673/09 ze dne 27.04.2009. Toto odůvodnění ÚS je právně významné, neboť – na rozdíl od dvou předchozích – se přímo vyjadřuje k pojmu „dohoda“ ve smyslu § 15 odst. 1 ZoVB. Ústavní soud zde (nijak překvapivě) deklaruje, že pojem „dohoda“ v rámci SVJ znamená totéž co v jiných oblastech práva – to jest dohodu všech.
Každý se může přesvědčit – rozhodnutí ÚS je zde: http://kraken&…

Závěr:
Rozhodnutí IV.ÚS 673/09 je JEDINÝM rozhodnutím ÚS, které se přímo týká pojmu „dohoda“ ve smyslu ZoVB. Pan A.P. se kupodivu o tomto klíčovém rozhodnutí zapomněl zmínit, přestože je jediné relevantní a přestože si o něm jistě přečetl informaci o dva příspěvky výše. Pročpak to? Snad ne proto, že toto rozhodnutí Ústavního soudu odporuje jeho názoru?

lake

Vložil lake, 25. Červenec 2011 - 8:16

• Co je dohoda podle 2000 let trvající právní tradice
Od dob římského práva platí, že smlouva (někdy též kontrakt, dohoda aj.) je dvoustranný či vícestranný právní úkon, spočívající na vzájemných a obsahově shodných projevech vůle stran, směřující ke vzniku, změně či zániku práv a povinností. Viz Wikipedia. Tak to jistě stojí i ve skriptech pro první ročník práv. Nelze tedy uzavřít dohodu proti vůli některého z účastníků.

• Co je dohoda podle zákona č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník
Smlouvy (dohody) v soukromém právu upravuje obecně občanský zákoník. Judikatura i teorie je zcela konstatntní v tom, že nelze platně uzavřít smlouvu (dohodu) v neprospěch třetího. Víz § 50 odst. 2 a 3 ObčZ. Účinnost smlouvy ve PROSPĚCH třetí osoby je totiž podmíněna jejím souhlasem. Tím spíše by byl souhlas nezbytný, šlo-li by o smlouvu (dohodu) k TÍŽI (v neprospěch) třetí osoby.

• Co je dohoda podle zákona 72/1994 o vlastnictví bytů
Možná se někdo domnívá, že pojem „dohoda“, použitý v zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, má nějaký jiný odlišný význam pouze v rámci tohoto právního předpisu, ovšem nic takového ze znění zákona neplyne. Naopak, zákon podává v ustanovení § 11 odst. 3 taxativní výčet tří případů, které mohou při hlasování nastat:
„Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud.“.
Z toho je zřejmé, že zákonodárce jasně odlišil „dohodu“ od „hlasování většiny“. Dohodu tedy nelze svévolně zaměňovat za většinové hlasování podle ZoVB, což bez právního rozboru a bez odůvodnění tvrdí JUDr. David a Mgr Králík. (Zde o tom dříve napsal pan Pavel.)

• Co je dohoda podle usnesení Ústavního soudu IV.ÚS 673/09
SVJ stanovilo hlasováním výši příspěvku na správu paušální částkou na každý byt, aniž by ovšem existovala dohoda všech o jiném způsobu přispívání nežli podle spoluvlastnických podílů. Věc se nakonec dostala až k Ústavnímu soudu. Ten (ač se odmítl věcí zabývat pro zřejmou nepatrnost částky) provedl právní hodnocení zcela jasně a zřetelně:
„Podle náhledu Ústavního soudu rozhodnutím odvolacího soudu došlo k pochybení,(…). Skutečnost, že výše příspěvku do fondu oprav 300,- Kč pro všechny členy žalobce (stanovená pouze usnesením shromáždění žalobce, nikoli písemnou dohodou jeho členů) nezohledňuje poměr velikostí podílů členů žalobce na spoluvlastněném domě (…) je tak v rozporu se zákonem č. 72/1994 Sb.“

Z citovaného usnesení IV.ÚS 673/09 je tedy naprosto zřejmé, jaký je názor ÚS ohledně znění § 15 odst. 1 ZoVB a pojmu „dohoda“. Náhled Ústavního soudu je tak v souladu s právní tradicí, s judikaturou i právní teorií. Je diametrálně odlišný od svévolné desinterpretace práva provedené JUDr. Davidem a Mgr Králíkem.

lake

Vložil lake, 17. Červen 2011 - 12:20

Usnesení Ústavního soudu IV.ÚS 673/09, ze dne 27.04.2009, dává za pravdu zdravému rozumu a rozsudku JUDr Spáčila (22 Cdo 2038/2008), že k dohodě je třeba souhlasu VŠECH vlastníků jednotek.
Usnesení ÚS je k dispozici zde: http://kraken.slv.cz/…C3%9AS673/09

Ústavní soud (ač se odmítl věcí zabývat pro zřejmou nepatrnost částky) se k vysvětlení pojmu „dohoda“ vyjádřil zcela jasně a pregnantně: „Podle náhledu Ústavního soudu rozhodnutím odvolacího soudu došlo k pochybení, když je třeba stran částky, o níž bylo rozhodnuto výrokem II. rozhodnutí odvolacího soudu, v zásadě přisvědčit argumentaci použité v rozhodnutí soudu prvního stupně a též předkládané stěžovateli. Skutečnost, že výše příspěvku do fondu oprav 300,– Kč pro všechny členy žalobce (stanovená pouze usnesením shromáždění žalobce, nikoli písemnou dohodou jeho členů) nezohledňuje poměr velikostí podílů členů žalobce na spoluvlastněném domě (…) je tak v rozporu se zákonem č. 72/1994 Sb. (…). (L)ze (…) účastníkům doporučit provedení nového stanovení výše tohoto příspěvku tak, aby odpovídalo zákonu o vlastnictví bytů a stanovám (…).“(*)

O odlišném názoru odvolacího (Krajského) soudu v této věci se Ústavní soud vyjádřil zřetelně takto: „… postup Krajského soudu v Ostravě však nemá oporu v zákoně a lze jej považovat za projev libovůle.“

Totéž bychom mohli říci i o dřívějším vadném rozsudku NS 28 Cdo 1253/2006 (JUDr. David). Bohužel i přes jednoznačný názor Ústavního soudu se objevil nyní další podobný nesmysl: rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 3651/2009 ze dne 03.02.2011 (Mgr. Králík). Tento rozsudek lze považovat ve světle vyjádřeného právního názoru Ústavního soudu rovněž za vadný.

Je to neuvěřitelné, ale soudce Mgr Králík si spletl přispívání na služby s přispíváním na správu domu. Jeho „výklad“ znění ZoVB je projevem libovůle a právním excesem, před kterým Ústavní soud dříve varoval.
http://www.portalsvj.cz/…-financovani#…
 http://www.portalsvj.cz/…-fondu-oprav#…

Někteří soudci Nejvyššího soudu by si měli přečíst zákon o vlastnictví bytů alespoň do § 16. A měli by samozřejmě respektovat názor Ústavního soudu.

lake

(*) Doplněno dne 17.06.2011, přidány citáty z rozhodnutí Ústavního soudu

Vložil Pavel, 18. Červen 2011 - 5:41

Zajímavé je, co si myslí a publikuje o pojmu „dohoda“ právní teorie. Soudci se velmi často při zdůvodňování rozsudků na literaturu odvolávají. Mgr. Králík ji asi nečetl. :-))

Seznam vybrané literatury uvádím na:

http://www.portalsvj.cz/…ormaci-o-svj

Většina autorů působí na VŠ v Praze, v Brně a v Plzni. Další autoři jsou spolutvůrci ZoVB (Novotný, Čáp, Schödelbauerová). J. Holejšovský je předseda senátu VS v Praze. Pouze Z.Pražák je mimo výše uvedený okruh.

1)Že dohoda znamená stoprocentní souhlas uvádí:

  • Novotný, 4. vydání, str. 209
  • Čáp str. 216
  • Dvořák str. 214
  • Kocourek str. 49
  • Holejšovský str. 295

2)Že dohoda je většina je přesvědčen pouze

  • Pražák, 3. vydání, str.25

Hezký den!

Pavel

Vložil Vosobně, 18. Březen 2011 - 20:17

Zdroj Rozhodnutí NS 22 CDO 2038/2008

http://www.nsoud.cz/…75EF0037D70D?…

Vložil iPilat (bez ověření), 22. Květen 2012 - 17:57

Můžete mi vysvětlit co míní NS touto větou?

Ze znění zákona jasně vyplývá, že příspěvek na náklady spojené se správou domu a pozemku nesou vlastníci jednotek poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2), nedohodnou-li se jinak. Jde o dispozitivní ustanovení, jehož aplikaci může vyloučit jen shodná vůle všech vlastníků jednotek.

Jeden z našeho SVJ napsal, že když se všichni vlastníci dohodnou, tak vyloučí poměrné platby do FO a stanoví jiný způsob,který by se dal později měnit jen pokud se znovu dohodnou na změně.

Vložil NeznáIek˙ (bez ověření), 22. Květen 2012 - 21:35

…Jeden z našeho SVJ napsal, že když se všichni vlastníci dohodnou…

  • je to tak. Když se dohodnou na změně a to ze 100%.
  • žádný rozpor mezi tím co se tvrdí v této větě a stanovickem NS nevidím

…který by se dal později měnit jen pokud se znovu dohodnou na změně…

  • zde stačí pokud jeden z dohody odstoupí nebo na podmínky uvedené dohody nový vlastník¨nepřis­toupí

Proč by jste ale takovou dohodu podepisovali? Jaký důvodný zájem je na tom zrovna u Vás?

N.

Volby prohlížení komentářů

Vyberte si, jak chcete zobrazovat komentáře a klikněte na "Uložit změny".