Nedostatek peněz na opravu
Dobrý den, chceme zateplit dům, vyměnit okna a nemáme dostatek peněz na účtu SVJ. Na shromáždění bylo odhlasováno (3/4 hlasů), že si nevezmeme společný úvěr, ale každý z nás vloží na účet mimořádný vklad 70000,– Kč. Tyto peníze 4 byty k dispozici nemají, lze je nějak donutit, aby si vzali vlastní úvěr? Děkuji
Neúplnost Vaší otázky vede k neurčitým závěrům, rozsáhlým úvahám a zbytečným střetům v diskuzi. Ani po Vašem dodatku nevíme zásadní okolnosti. Nevíme například, zda platíte všichni stejně, protože máte všechny byty stejné, nebo jste v tom smyslu uzavřely dohodu, nebo postupujete proti zákonu. Nevíme, jak dlouho máte v plánu opravu výtahu, zateplení a výměnu oken. Bude toho více co nevíme, ale vy jistě ano.
Udivuje mě, že stačí 70 tisíc na byt pro výměnu oken a zateplení fasády. Nás výměna oken a zateplení fasády stála průměrný byt přes 110 tisíc. Pokud se podaří zajistit dotaci ze „Zelené“, můžete teoreticky získat až 50% nákladů zpět. Předtím ovšem musíte zaplatit celou částku nákladů (u nás to tak bylo).
Je docela možné, že bychom se s úplnými informacemi rychle a jednomyslně shodli na tom, že máte urychleně vyměnit výbor. FrantaF
Zálohy platíme dle podílů. Částku 70000,–Kč jsem uvedla jako průměrnou. Rozdíl v kladu mezi jednotlivými byty je cca 2–6 tis (dle podílů). Výměna výtahu je v plánu cca 2 roky. Výměna oken a zeteplení v plánu nebyla. Jen cca 1/2 roku zpátky se otom začalo po domě mluvit – ne na shromáždění! Na poslední shromážděním (před týdnem), nám byly výborem tyto opravy předloženy a ihned se onich hlasovalo (bohužel bylo nás méně, co jsme byli proti okamžitému schválení). Výbor přednesl rozpočet a kalkulaci s touto částkou i s přislíbením že dotaci Zelené usporám dostaneme.Právě proto, že musíme předtím zaplatit celou částku než se z dotací vrátí … proto tento mimořádný vklad.
a/ Vzorové stanovy uvádějí „finanční prostředky poskytované členy společenství na úhradu příspěvků na správu domu a pozemku, na úhradu za služby spojené s užíváním jednotek a další finanční prostředky získané v rámci činnosti společenství“
- Zelená úsporám končí 31.10 a dotace nebyla myslím nikdy jistá na 100 %
- byla vyřešena otázka zástavy v případě již zastavené jednotky ?
Jen abych uvedla na pravou míru, platíme všichni pravidelně cca 1200,–Kč jako zálohu na správu domu a pozemku – nikdo vůči SVJ nemá dluh.Peněz máme našetřeno cca 600 tis.(ty jsou šetřeny na výměnu výtahu. Mimořádný vklad by měl být použit na výměnu oken a azetpelní fasády s využítím Zelená úsporám (nejedná se tedy u nutnou opravu). Ještě k hypotékám .. 2 byty již ručí svým bytem za koupi bytu, 1 byt je mladá rodina 2 malé děti, kde žena je na mateřské. Děkuji moc, všem za názory. Katka
Kači,
zjistěte si, zda máte písemnou dohodu všech o jiném způsobu placení příspěvků na správu nežli podle spoluvlastnických podílů. Nezmiňujete se o ní.
Už jsem zde upozornil, že výběr jednotné (paušální) částky bez prokazatelné dohody - ať už se to týká měsíčních příspěvků, nebo jednorázově předepsané částky - by byl protiprávní.
lake
Kači,
nejde o "mimořádný" vklad, nýbrž o řádný příspěvek na náklady spojené se správou domu a pozemku podle § 15 odst. 1 a 2 ZoVB. Předpokládám samozřejmě, že částky budou mít různou výši podle spoluvlastnického podílu. Pokud jste odhlasovali něco jiného, jde o usnesení absolutně neplatné.
K tomu, aby si někteří vlastníci vzali úvěr, je nemůžete nijak donutit. Ovšem jakmile byly zálohy na správu domu podloženy realistickým odhadem či propočtem budoucích nákladů, schváleným plánem údržby a oprav a takto odsouhlaseny shromážděním, mají pět možností:
(a) obrátit se na soud podle § 11 odst. 3 (zřejmě předem ztracený pokus),
(b) sehnat peníze a zaplatit,
(c) prodat byt,
(d) dohodnout se s ostatními vlastníky jednotek na splátkovém kalendáři, který nejspíše bude zahrnovat zvýšení o úrok,
(e) nezaplatit a počkat na zřízení zástavního práva k jednotce a vymáhání dlužné částky včetně úroku z prodlení a všech nákladů spojených s vymáháním.
lake
Jako předseda vidím jednoznačnou vinu na dotyčném výboru SVJ – nezajistilo dostatečnou finanční rezervu na opravu domu, nepoukázalo a pravděpodobně ani v zápise nebude upozornění na případné nízké zálohy do FO. Dále nechápu proč připustilo diskuzi nebo realizaci opravy domu bez zajištění finančního krytí? Vždy musí mít dobrý hospodář peníze a pak opravovat nebo to jde obráceně? Odvolat výbor a dosadit nový. Nebo svolat další schůzi a pokusit se revokovat již odsouhlasené.
Jednorázové „příspěvky na správu“ jsou naprostý nesmysl.
To byste také mohli schválit jednorázový příspěvek v řádů milionů.
Podla laka by to bylo v naprostém pořádku, podle zákona nikoliv. V zákoně jsou pravidelné příspěvky na správu, nikoliv jednorázové.
Pane Lake a kde mají třeba starší lidé sehnat tolik peněz? Já bych 70.000,– nedala dohromady ani kdybych se zbláznila. A kdo půjčí starším lidem? A nemusí jít jenom o starší lidi, ale i o mladé rodiny s dětmi, třeba s maminkou na MD a těm taky nikdo nepůjčí. Kolikrát jsou rádi, že vůbec vyjdou.Přeci to nejde takhle rezolutně a bezohledně řešit.Alena1
Paní Aleno1, souhlasím s Vámi. Předpokládám, že společenství nemůže uspět u soudu. Pan lake napsal „podloženy schváleným plánem údržby a oprav“. Tam je zřejmě hlavní příčina nouze o peníze. Plán se tvoří proto, aby podobné případy nemohly nastat. Plán, který počítá s takovým jednorázovým příspěvkem, bych jako plán neuznal. Společenství by mělo pro scházející částku zajistit úvěr. Nedostatek financí je podle mého hodnocení chyba společenství a bylo by nemorální, kdyby kvůli tomu měl někdo přijít o byt. FrantaF
Paní Alena zde pláče, že chudákům vlastníkům bytů nikdo nepůjčí. Asi nikdy nebyla v bance a neví, že byt lze použít jako zástavu.
Pan Doležal zde pláče, že ubohým vlastníkům byutů nikdo nepůjčí. Taky nebyl v bance. Navíc tvrdí, že tito ubožáci žijí "v činžáku". Plete si tedy vlastníky bytů s nájemci.
Pan FrantaF taky pláče, ale píše: "Společenství by mělo pro scházející částku zajistit úvěr.".
S tím lze celkem souhlasit. ZoVB s touto variantou počítá a já jsem ji v obou svých předcházejících příspěvcích zmínil:
Podle § 9 odst. 2 ZoVB "se souhlasem vlastníka jednotky je společenství oprávněno sjednat smlouvu o zástavním právu k jednotce včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu, a to k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu. Vlastníci jednotek ručí až do výše ceny jednotky za závazky vyplývající z této smlouvy."
Jednorázový příspěvek, který byl odhlasován, bude třeba navýšit průměrně o 17500 Kč pro pokrytí finanční nedostatečnosti oněch vlastníků, kteří se nechovali jako řádní hospodáři a čekali, že dům za ně opraví někdo jiný, nejlépe zadarmo. Půjčka bude úročena nebo bezúročná a bude zajištěna zástavním právem k oněm čtyřem bytům.
lake
PaníKači napsala : Na poslední shromážděním (před týdnem), nám byly výborem tyto opravy předloženy a ihned se o nich hlasovalo
Proto závěr JUDr. lake je špatný a takto určitě jednorázový poplatek nemohl být odsouhlašen !!! Rozdělovat potom kolik ostatní budou doplácet je lakeho fantazie.
Pane Doležal,
situace také lze vyřešit tak, že se zaregistrujete a Vámi zvolený nick nemůže nikdo jiný používat.
Hezký den!
Pavel
Pane lake, paní Alena 1 nepláče. Pouze psala (a totéž si myslím i já), že jsou rodiny, které se koupí bytu zadlužily na několik let (i desítek let) dopředu a tudíž jednorázové větší výdaje prostě u nich nepřicházejí v úvahu – ne že by dát nechtěli, ale spíše již nemají z čeho. A Váš výraz „chudák vlastník bytu“ – uvědomte si, že jsou rodiny,kde ty peníze prostě opravdu nejsou – z jakýchkoli důvodů (ztráta zaměstnání, jeden partner na mateřské atd.) Když si něco koupím, tak se o to samozřejmě musím starat, ale s rozumem (jak u sebe, tak i u ostatních). Takovéhle vysoké částky si v dnešní době moc lidí dovolit vydat nebude moci a zadlužit se kvůli tomu u těch „velmi výhodných“ půjčovatelů si myslím je cesta do pekel. Trochu jste mi tímto svým příspěvkem připomněl stát – když se člověk snaží, aby něco měl (vlastnil)je to v podstatě nakonec proti němu, protože když se dostane do situace, kdy bude potřebovat pomoc od státu, tak mu stát řekne – máš byt, tak ho prodej, ať máš z čeho žít. No a pokud se z toho ten člověk dostane, tak může začínat opět od nuly. Toto ovšem jde možná ve 20,30, ale pokud jsou lidi 55 let a víc, tak těch šancí mít moc nebudou (neprojdou u bank, blíží se penze, ze které si nebudou moci dovolit splátky ........ atd.)
Vždy jsem si Vás pane lake vážila a několikrát jsem na tento portál psala, že jste pro všechny přínosem, ale tentokrát jste trochu více mimo realitu. Bohužel §§ a vyhlášky jsou o něčem jiném než reálný život, §§ se dají různě kroutit a dost často se tedy něco jiného píše a něco jiného dělá (jinak by ani nebylo potřeba právníků).
Přesně tak paní Štěpánko pan lake žije trochu mimo realitu. Jeho rady typu jednejte rychle,peníze neplaťne, žalujte, odvolejte výbor atd. jsou sice pěkné, ale v praxi někdy nepoužitelné. Nejhorší je rozhádat lidi mezi sebou a proto bych raději volila cestu vzájemné domluvy. Je sice hezké, že na vaší straně stojí zákon, ale bydlet do konce života v domě, kde vás už potom nikdo nepozdraví a budou si na vás ukazovat prstem, že to je ten co to tady rozbil taky není dobré řešení. Hezký den Daniela
Pane Lake nikdo nepláče, jen mluvím ze zkušenosti a ze života. Pan Doležal to napsal přesně. Pane Lake, ale dost lidí dalo všechny úspory do koupi bytu a domy většinou byly dost v dezolátním stavu.A pokud nadpoloviční většina, která odsouhlasí jednorázový vklad, tak jedna vdova a třeba samoživitelka nebo třeba rodina s dětmi na to prostě nemají. A není to tím, že by rozhazovali nebo žili rozmařile a na údržbu kašlali.A pokud nemají dostatečné příjmy, tak fakt nikdo nepůjčí. A pokud už mají úvěr na koupi bytu… Alena1
Paní Aleno1, souhlasím s Vámi. Navíc pokud si lidé půjčili již na byt – to znamená několikatisícové splátky úvěru, hypotéky a do toho platit zálohy za služby atd. Vidím to u nás, rozhodně si nežijeme nad poměry, ale např. 3/4 mé výplaty měsíčně seberou na splátky úvěru. A to nejsem na mateřské. Nedovedu si představit, že bych šla ještě si něco půjčovat.
Tři čtvrtiny vaší výplaty jsou na splátku úvěru? To myslíte hypoteční úvěr? Pokud ano, tak to mi nějak nesedí. Uvažme několik situací:
- váš čistý příjem je 10.000 Kč/měsíc. Pak úvěr zcela jistě netvoří tři čtvrtiny vašeho platu, protože by vám nezbylo životní minimu. Banka by tedy úvěr neposkytla.
- váš čistý příjem je 20.000 Kč/měsíc. Z toho tři čtvrtiny jsou 15.000. Zbylo by vám 5000 Kč, ani toto by nemělo bance stačit, takže úvěr by také zamítla.
- váš čistý příjem je 30.000 Kč/měsíc. Z toho 3/4 jsou 22.500 Kč. Zbylo by vám 7500 Kč, což je pořád málo, ale budiž, pokud jste zaokrouhlovala.
Abyste měla 30.000 Kč čistého, musel by váš hrubý příjem činit více než 40.000 Kč (+ – podle vaší rodinné situace). Pak ovšem nevím, co tady řešíte, když máte dostačující příjem. Anebo neříkáte pravdu a nedáváte 3/4 platu na splátku úvěru.
Toto jsou zbytečné teorie.
Příklad: plat ženy 10000, splátka úvěru 7500 (3/4 jejího platu), plat muže 15000, náklady na služby spojené s bydlením + platby na správu SVJ 7500. Pro 4-člennou rodinu pak zbývá 10000. I to může být současná realita.
Správně, konkrétně u nás to je takto: 12000,– Kč moje výplata – úvěr na bydlení – splátka 9000,–, manžel plat kolem 18000,– do toho náklady na bydlení, peníze na benzín (bydlíme na vesnici a autobusové spojení je velmi špatné, navíc oba máme nepravidelnou prac. dobu), do toho ještě doděláváme byt – takže musíme mít peníze, ze kterých budeme stavět, platit materiál atd.
- o činžáku jsem hovořil proto, že je to zaúžívaný pojem (stejně tak jsem mohl použít termín panelák), abych odlišil bytový dům od domu rodinného. Prosté, že?
- že jsem nikdy nebyl v bance? To se ale skutečně pletete. Jelikož mám byt na hypotéku, v bance jsem být musel. Žádná banka nepřijde až k vám, i když můžete řadu věcí vyřídit online.
- jestliže už máte hypotéku a dostal jste ji proto, že svůj být jste poskytl jako záruku bance, pak těžko můžete přijít za měsíc znovu a opět svůj byt nabídnout jako zástavu. Také prosté, že?
Pane lake, ačkoli si vašich rad většinou vážím, protože jsou v drtivé většině fundované a lze se na ně většinou spolehnout, někdy jste skutečně naprosto mimo realitu. A to je škoda.
Pane Doležale, moment: Vy bydlíte v onom SVJ a víte přesně, že všichni čtyři vlastníci bytů si už vzali hypotéky na své byty? Nebo to zde píšete jen tak? Vaše odlišení rodinného domu od vlastnictví jednotky je nepřípadné: obojí jsou nemovitosti, o které se vlastník má starat.
Spíše se domnívám, že mimo realitu jste naopak Vy. Vynakládání nákladů na společnou nemovitost v rámci oprav a údržby je zcela v kompetenci vlastníků jednotek. Stanovení výše záloh není "důležitou záležitostí", kterou by byl oprávněn řešit soud (usnesení Nejvyššího soudu 28 Cdo 3246/2007). Rozhodnutí se přijímají v SVJ tříčtvrtinovou většinou hlasů (bylo přijato), rozhodnutí o zálohách na správu nadpoloviční většinou (rovněž bylo přijato).
Tři čtvrtiny vlastníků se nemohou stát rukojmími jedné neplatící čtvrtiny.
Pokud nemajetní vlastníci jednotek sktečně mají hypotéky a nenajdou potřebných 70000 Kč, ani neprojeví ochotu věc řešit splátkovým kalendářem, bude to pro ně horší: zbývá jen "silové řešení" - natvrdo přes soud a požádat o zřízení zákonného zástavního práva podle § 15 odst. 3 (má v případě uspokojení ze zástavy přednost před jakoukoliv dohodou s bankou).
lake
pane lake, jistě že nevím, jak jsou na tom oni čtyři vlastníci s hypotékami, zda je mají, nebo ne. Stejně tak to nevíte vy. Já jsem na váš příspěvek reagoval, že když někdo už jednou zastaví svůj byt, těžko ho může zastavit podruhé. O ničem jiném řeč nebyla. V ostatním nevidím problém: jistě, že vlastnictví zavazuje a jistě, že si ti čtyři budou muset poradit, pokud chtějí v tom domě dál užívat bytovou jednotku.
Domnívám se, že FrantaF nemá pravdu. Soud by dal za pravdu společenství. Není žádný důvod, proč by tomu nemělo tak být. Vlastnictví zavazuje (viz Listina základních práv a svobod).
Kdyby si tito chudáci nemajetní (vlastnící ovšem byt za milion) odkládali pravidelně 500 Kč měsíčně, měli by po 10 letech požadovaných 70000, že? Ale ono se lépe utrácí, než spoří...
Jestliže vlastníci nemysleli na budoucnost, celé roky platili pouze nezbytné minimum a nešetřili si na budoucí opravy - pak není divu, že nyní jde jednorázově o značnou částku. Každý má možnost si půjčit, se zástavou bytem to vyřídí každá banka. Výmluvy že to nejde jsou vskutku pouhé výmluvy. Dále jsem uvedl možnost splácení - záleží na dohodě.
Ve společenství se příspěvky na správu podle § 15 odst. 1 a 2 schvalují nadpoloviční většinou hlasů. ZoVB nezná "řádné" a "mimořádné" příspěvky: pane Jan1, přečtěte si znění zákona. Nemusel jsem být přítomen na onom shromáždění, abych se tuto triviální pravdu dozvěděl.
lake
Domnívám se, že záměr těsně před realizací díla předepsat vlastníkům zaplatit najednou vysokou částku k uhrazení investice je v rozporu s duchem ustanovení § 15 (2) ZoVB* – kterému rozumím tak, že příspěvek má mít pravidelný charakter a hrazen dopředu tak, aby prostředky byly naspořeny na investice měsíce/roky dopředu.
G.X.
*)
K účelu uvedenému v odstavci 1 skládají vlastníci jednotek předem
určené finanční prostředky jako zálohu. Výši záloh si určí vlastníci
jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty
předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících
měsících i v dalších letech. Výši částky a den její splatnosti
sděluje vlastníkům jednotek výbor nebo pověřený vlastník.
Aleno, naprosto souhlasím, řada lidí zde žije mimo realitu. Starým lidem a mladým rodinám s dětmi skutečně nikdo nepůjčí, pokud nemají nadstandardní příjmy. Což se u těchto lidí dá čekat, proto žijí v činžáku a ne v rodinném domku. To mnoha lidem vůbec nedochází.
Dobrý večer Kači,
jak jsem vypozoroval z příspěvků, nepůjde ani tak primárně o mimořádný vklad či placení odsouhlaseného příspěvku na správu domu a pozemku.
Mě se to jeví především jako investice za cca 1 milión Kč, na kterou je nedostatek finančních prostředků a vlastníci je dohromady nedají a souhlasím s Vladanem, že tuto situaci výbor nezvládl.
Mimořádný příspěvek v takové výši se mi zdá nepřiměřený. Ať už platí pravidla pro schvalování příspěvku jakákoliv, mělo by se tak dít s ohledem na všechny a s citem. Takto se 1/4 vlastníků stala „rukojmím“ 3/4 většiny za velmi vysokou cenu, kterou nejsou schopni zřejmě splatit. Z lidského hlediska a hlediska dalšího vzájemného soužití se mi to nezdá fér.
Já bych Vám navrhoval vyvolat nové jednání Shromáždění, pokusit se o zrušení přijatého usnesení a navrhnout, aby si úvěr vzalo SVJ (to je to, co bylo zamítnuto), nikoliv jednotlivci a připravte si řádné argumenty, abyste uspěla.
Důvod je prostý – mluví se zde stále o jednotlivcích a zástavách byty – je to moc složité a jak zde bylo upozorněno, ne každý jednotlivec úvěr dostane – viz jeho příjmy, věk (pracoval jsem v bance, znám to z té druhé strany).
V současné době bych Vám doporučil si vzít úvěr (SVJ) u České spořitelny – viz www.csas.cz úvěr pro bytová družstva a SVJ. Tam se dočtete základní informace a musíte se spojit s pobočkou České spořitelny, která Vám sdělí detaily jako jsou úrokové sazby, splátka apod. (pro 500 tis. je to 3,6% p.a.) a hlavně zajímavé je ručení – na účtě SVJ spořitelna zablokuje peníze ve výši 2 (dvou) měsíčních splátek. Toť vše. V současné době o tom také jednáme a rádi bychom příští rok dozateplili dům.
Přeji hodně štěstí.
Dobrý den pane Eduarde Navaro, zrovna včera jsme naše SVJ zatížili úvěrem u ČS na opravu domu. Je tam, jak správně říkáte, blokace 2 splátek na účte, také zástavní právo k účtu, několik bezvadných pokut jako 10 000,–Kč za nepravdivé nebo opomenuté údaje atd. Pokud pracujete v dotyčné bance můžete mě prosím zodpovědět ( to pracovnice ČS nevěděla ) proč musíme hlásit bance každou změnu vlastníka bytu, když úvěr se splácí z FO a k vlastníku bytu není vztažen? Toto mě v dotyčné smlouvě zarazilo jakož i věta : SVJ nebude bez písemného souhlasu ČS žádat o žádnou další půjčku nebo úvěr. Pak je také sporná věta veškeré platby půjdou z účtu SVJ vedeného u ČS. Někdy to banky maličko přehánějí. Ale když ty peníze potřebujeme.
Dobrý den pane Vladane,
nejprve bych uvedl na pravou míru mou spojitost s bankovnictvím. Pracoval jsem kdysi v Živnostenské bance a zde jsem měl možnost nahlížet do úvěrového procesu pro fyzické osoby. Proto jsem se zmínil, že to znám z druhé strany a ne každý (z různých důvodů) půjčku od banky dostane.
V současné době v bankovnictví nepracuji a od České spořitelny vím pouze to, co nám její pracovnice sdělila, tj. výše úvěrového rámce, úroková sazba, splátka, ručení = blokace 2 splátek. Pokud jde o FO, bylo nám sděleno, že si ČS nesmí na splátky vzít více než 75% toho, co měsíčně vybereme + úroky. Jak jsem to počítal, celkem to dělá cca 80% vybraných finančních prostředků.
Uvádíte: „Pak je také sporná věta veškeré platby půjdou z účtu SVJ vedeného u ČS.“ Tak tímto praovnice ČS u nás začala. Celý tento produkt (úvěr) připravila ČS pro bytová družstva a SVJ s tím, že platby jsou uskutečňovány právě přes ČS. Jinak by tento produkt prý nebyl pro nás určen.
Na ostatní Vám odpovědět nedokáži, ale děkuji Vám za Vaši reakci a postřehy. I pro nás jsou to novinky a bude třeba si je ještě prověřit.
Poslední komentáře